销售收入论文关于房地产企业销售收入成本确认其涉税理由论文范文参考资料

销售收入论文关于房地产企业销售收入成本确认其涉税理由论文范文参考资料 房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产企业收入的确认原则。 (一)会计法规关于房地产企业收入的确认原则 企业会计准则收入规定了销售商品的收入确认条件，房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、*产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比，收入的确认又具有其特殊性。 在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和酬劳也已转移，企业即应确认销售收入。但也有可能出现法定所有权转移后，风险和酬劳尚未转移的情况，此时，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。房地产销售由于其商品价值很大，收款方式与一般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入的实现，均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将*或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和酬劳不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。 (二)税收法规关于房地产企业收入的确认原则 税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有专门规定，其共同点在于都按照销售方式的不同来确认收入的实现。 对于内资房地产企业，根据国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税理由 _，住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款*转账之日确认收入的实现。 对于涉外房地产企业，根据国家税务总局关于外商投资房地产企业所得税管理理由 _，外商投资企业及外国企业房地产销售收入的确定以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同按以下原则确定：(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具*之日作为销售收入的实现；(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；(3)采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现；(4)采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款*转账之日为销售收入的实现。 可见，会计法规与税收法规对于房地产企业涉及所得税的收入确认原则存在区别。会计法规对房地产企业收入的确认主要以房地产的法定所有权转移给买方且所有权上的主要风险和酬劳转移为前提，而税法则按销售方式的不同确认房地产企业收入的实现。 (三)房地产企业流转税的计缴房地产销售一般都会收取购房定金，购房定金在会计核算上只能反映为预收账款，不能作为销售收入的实现。而按照营业税暂行条例实施细则的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业收到预收款时，须按照适用税率计提并缴纳营业税及附加，而不论当期会计核算上是否结转收入。 我国税法规定土地增值税按单个开发项目进行计征，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。对纳税人预售房地产所取得的收入，纳税人应当到主管税务机关*纳税申报，并按规定比例预交，待*项目竣工结算后，多退少补。 例1某房地产企业开发的商住小区项目于26年2月份开盘预售，住宅尚未完工，计划于206年5月份交房。2月份取得合同预收款收入1500万元，其中含有一幢综合楼，售价为1000万元，全部款项已收讫并已竣工交房，*已提交买方。综合楼买卖合同约定，两年期满后15日内买方可选择按原价退房，卖方同时一次性给予10的补偿金；买方也可选择不退房，但仍享有10的一次性补偿金。该企业适用营业税率5(主管税务机关核定以1个月为一期纳税)、城建税率7、教育费附加率3，土地增值税按1预征。 (1)收入确认理由。该房地产企业在2月份不应确认销售收入。理由在于该小区的住宅尚未交房，主要风险和酬劳尚未转移。综合楼虽然已经移交、全部款项已收讫并已提供*，但是买方有退房选择权，故该企业应在重大不确定因素消失(即两年期满15日内买方未选择退房)后确认收入。 (2)流转税计缴理由。根据税法规定及税务机关核定，该企业应在申报期3月10日前按照预收款收入的55缴纳2月份营业税及附加825万元。同时，对该企业应按预收款的1预征土地增值税15万元，*竣工结算后根据预征情况多退少补。 1、转让房地产的收入=5000+2000=7000(万元) 2、确定转让房地产的扣除项目金额 (1)取得土地使用权所支付的金额为1500万元 (2)房地产的开发成本为3000万元 (3)与房地产开发有关的费用：(1500+3000)1O=450(万元) (4)与转让房地产有关的税金=700055=385(万元) (5)从事房地产开发的加计扣除：(1500+3000)20=900(万元) 转让房地产的扣除项目金额=1500+3000+450+385+900=6235(万元) 3、转让房地产的增值额=7000-6235=765(万元) 4、增值额与扣除项目金额的比率=765+623512 5、206年度该项目应纳土地增值税额=76530-5000x11795(万元) 正是由于房地产项目开发周期长，收入、成本的结转往往要跨年度才能完成，使得房地产企业在成本的确认与计量中存在一定的操作空间，可能违反配比原则，多计或虚增成本，调节当年利润。主要表现为：(1)多计开发成本。如对于不能有偿转让的公共配套设施，人为多预提计入成本；虚构欠付的工程款挂账进成本；拖延工程结算时间，推迟项目财务决算。(2)滥挤乱摊成本。为了降低应纳税所得额，人为将应由未售商品房负担的成本挤入已售商品房承担；将非开发项目的借款利息、工资、福利费等计入该项目，人为虚减项目利润。 (二)房地产企业成本费用的分摊 一是借款利息的处理。房地产企业开发项目前期进行征地、拆迁、补偿以及基础设施建设都需要投入大量的资金。其资金除了预收款外，还可能有银行借款。按照企业会计制度的规定，房地产企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，应计入开发成本，待销售实现时按照配比原则转入当期销售成本。在开发产品完工之后，则应计入当期费用。二是共同性成本的分配。房地产企业土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等共同性成本归集完毕，在财务结算时是按占地面积、可售面积还是按建筑面积分配?笔者倡议按可售面积分配，理由是：首先各建筑物的占地面积需要国土部门核定，可能存在滞后性，因而财务操作上有困难；其次，如按可售面积分配，由于可售面积在销售过程中可能会有所调整，如此前已售开发产品成本已经结转，会造成未售与已售开发产品成本分配标准不一致。反之，按