关于我国房地产企业开发费用的调研报告

关于我国房地产企业开发费用的调研报告 关于我国房地产企业开发费用的调研报告 全国工商联房地产商会2009年2月6日房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一，房地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用，对政府财政收入更是贡献巨大。近年来，由于房价上涨过快，舆论导向以及公众的口诛笔伐，使房地产企业背负着“暴利”的妖魔化形象。在国内宏观调控和国际金融危机的多重打击之下，我国房地产价量双跌，形势极其严峻。为此，全国工商联房地产商会对“房地产企业的开发费用”的结构和分布进行了深入调查和分析研究，希望能找出症结所在和解决办法。一、 调研内容本次调研从2008年7月份开始直至08年10月份结束，持续近4个月时间。调查范围涉及北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市,涵盖处于房地产业发展各个阶段的一线城市和二线、三线城市。选取的调查样本来自这些城市62个不同规模、不同所有制的开发企业的81个不同形态、不同档次的房地产项目。在数据分析当中，房地产开发费用分解为前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和开发间接费用等诸多环节和因素，以及上述各个环节当中的成本分布和当前形势下真实的企业剩余。二、 调研结论（一）开发企业的直接成本中主要为土地成本房地产开发项目总成本包括直接成本、运营成本。统计结果显示，在房地产开发企业项目开发中土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%（见表1），是最主要的组成部分。土地成本呈现从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，变相提高了直接成本。表1：各城市土地成本占总成本比例分布政府成为房地产业十年高速发展最大的受益方，出现众所周知的“土地财政”现象。由于政府所得部分在成本当中是刚性的，是造成房价居高不下的主要原因，相对也降低了公众的购买力。土地成本过高增加了企业的资金压力，也导致了政府土地收益的不可持续性。（二）开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府房地产开发项目的总费用支出为总成本与总税收之和。统计结果显示，在项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。也就是说，在开发项目的总费用支出中，有接近一半是向政府支付的。从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。房地产行业不景气，受损失最大的首先是财政收入。由于房地产投资大幅缩减，08年大部分城市的土地拍卖价格较07年下降了一半左右，大大降低了政府可用财力的可持续性。由于商品房滞销，无法回笼现金，使得金融机构也面临巨大风险。对于国民经济而言，房地产行业带动了上百个相关行业的发展，解决了大量就业，房地产行业的衰退还很有可能造成严重的社会问题。（三）开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%统计结果显示，开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，除土地成本外的总成本补偿（工程费用、配套费用等）占总销售收入的36.49%，企业的剩余所占份额只有26.14%。如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额要超过40%。相比而言，在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占比例（37.37%）超过企业所占比例（26.14%）大约11个百分点。而企业所得部分还要负担企业运营成本，所以由企业单方面调低房价的空间很小。分析单个城市，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，除土地之外的成本补偿所占份额为45.71%，企业剩余部分只有11.87%。房地产行业是一个高财务杠杆的行业，在市场行情好的时候，资金回笼快，企业可以依靠借贷获取较高的自有资金回报率。但一旦市场萧条，产品流动性降低，导致企业的资金成本压力成倍增加，利润也迅速被挤占。随着销量的不断降低，大量商品房被积压，企业利润空间早已所剩无几，处于微利甚至全行业亏损的境地。（四）房地产税费偏高且呈增加趋势以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳多达20多种收费。据统计，除土地成本支出外, 目前我国房地产企业税收占总成本的26.06%（见表2），占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。其中开发环节税收占到总支出的2.00%，销售环节税收占到总支出的17.06%。在全部税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。在房地产税收的过程中，一些税收项目（例如增值税）是提前预缴的。税收的提前预缴给企业带来了巨大的资金压力，预缴所产生的利息也成为政府的一项收入。从税收的变化上分析，在对税费问题有回答的60家开发企业中，有52家开发企业认为近两三年政府在房地产项目上的税费增加了。因为：税费会随着近几年房地产价格上涨而同步增加；同时，地方政府不断通过提高税费来增加财政收入。三、政策建议综上所述，我国房地产行业目前处在成本和费用结构严重失衡，税费明显偏高且征收不合理。刚性的土地成本导致房价居高不下，商品房市场有价无市，全行业处于亏损边缘。房地产行业的持续衰退已经影响到国家投资拉动和扩大内需的大政策，各级政府纷纷出台刺激房地产市场的各种政策，但这些政策调整没有涉及到根本性的制度问题。我们建议，房地产行业政策扶持应当加大力度，从税收制度和土地配给制度上入手进行改革，让房地产行业的发展回归理性和科学发展的轨道。（一）将房地产税收集中到保有环节税收方面，建议将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。房地产税收体制改革的目标应确立在政府既能够通过房地产税收对房地产市场进行政策干预，降低房地产市场的交易成本，提高交易效率，又能通过房地产税收增加和保持政府收入，而且应以不导致金融风险集中为原则。从分散金融风险的角度出发，房地产税收体制的改革应该确立减少开发环节和销售环节一次性征收的方式，将收税环节适当后延，集中在房屋保有环节征收。（二）改革土地招拍挂制度改变过去以纯粹以“价高者获得土地”的模式，需要综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是绿色建筑等系列促进社会和谐和可持续发展等指标。当前由于环境恶化带来的不利影响与后果,促使人们反思人类自己的行为与生活方式。绿色建筑已得到社会和消费者的支持与拥戴，将这些因素考虑在内，不仅可有效配置土地资源，也会大大促进社会环境的和谐发展。注：全国工商联是参与国家大政方针及政治、经济、社会生活中的重要问题的政治协商、参政议政、民主监督的一支重要力量。在2009年全国两会（3月3日-15日）召开前夕，全国工商联作为政协会议的重要代表，将向大会提交团体提案。作为全国工商联的直属商会，全国工商联房地产商会肩负着为房地产