项目管理论文关于房地产项目管理的理由应策略略论文范文参考资料

项目管理论文关于房地产项目管理的理由应策略略论文范文参考资料 【摘要】结合自己的工作经历，对房地产项目管理的相关理由进行了阐述，重点分析了调研，设计和收尾三个阶段的管理理由。最后，作者针对这些理由提出了一些看法，并给出了几点倡议。 【关键词】房地产开发；项目管理；应对措施 1.前言 我国自从08年之后，房地产市场大热，大中小房地产企业如雨后春笋搬的在各地兴起。在这几年中大部分房企都赚得盆满钵满。但随着国家对房地产市场的调控，一些小型房地产企业因为资金短缺纷纷倒闭。就目前形势来看，国家对房产的调控仍将继续，在这种背景下，企业如何对其房产项目进行管理，合理对其投资进行制约管理，就可以说是未来几年房地产企业成败的关键因素之一。然而，现实情况是，一部分小型房企，缺乏专业的项目开发管理意识。没有充分的市场调研，没有认真的设计分析审核，盲目买地，最后资金链断裂，老板卷款潜逃的案例在各地相继出现。在本文中，作者结合自己在房产企业多年的工作经历，对房地产开发项目管理中一些常见的理由进行了分析，并有针对性的提出了一些解决理由的策略。 2.房地产管理理由分析 由于前些年，房地产企业入门门槛不高，导致了各种民营资本和国企纷纷进入这一行业。所以我国目前房地产开发管理水平整体上不高，平均收益率远低于发达国家。而且时常被曝出质量，工期拖延，得房率不高等诸多理由。由于我国现阶段对房产开发建设过程中的理由还是实行开发商负责制，所以加强房企对房产开发整个过程的管理迫在眉睫。 2.1忽视市场调研，盲目进行开发。一些开发商为了节约成本，往往不做或者只做简单的项目前期市场调研。然后在项目决策阶段要不就是犹豫不决要不就是盲目自信匆忙决策。殊不知缺乏市场调研会对决策产生很大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会。虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖不出去的现象。若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群，就可能有楼房空置，资金链断裂的危险。 2.2设计阶段忽略成本制约，导致建设期投入过大。设计阶段成本制约的理由是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外形，合理的户型，又懂得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算。现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成。三方的专业人员又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改，不仅很难做出外观，安全，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进度浪费时间。所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而停工；再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更。 3.房地产项目管理理由的应策略略 在上一小节中，作者提出了房地产项目管理过程中可能出现的诸多理由。重点分析了调研阶段，设计阶段和工程收尾阶段的关键难点理由。经过笔者的认真研究与调研，认为解决上述工期拖延，成本过高的理由，管理者可以从以下几个方面进行优化。 3.1积极调研，做好项目可行性分析。在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究理由。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。 3.2加强设计阶段的成本制约。加强设计阶段的成本制约的意思并不是要减少设计费，而是要制约设计对后续开工建设阶段的投资的影响。在某种程度上，开发商可以增加设计费，邀请资质较高的设计院进行设计。因为开发商需要的是在保证项目品质和质量基础上花钱最少的设计方案。房地产商可以尝试一些新鲜的管理办法，比如价值理论，来引导设计工程师对成本的制约。给那些造型美观而成本节约的一些项目重点表彰，增加这类设计师的薪酬，鼓励设计师去注重产品的实用性。这样，设计师们不仅会绞尽脑汁的去构建精美的建筑外形，同时也会深思建筑的使用功能，提升房产的性价比。另外，在设计阶段影响成本的另一个理由就是设计，施工，管理沟通少，导致项目因频繁变更而停工，浪费时间，浪费金钱。在这方面，管理者必须不辞辛苦的周转于双反之间，建立起双方沟通的桥梁。尽快的论证设计是否需要变更，分析变更与不变更对整个项目造成的影响对比。 3.3重点关注收尾阶段的项目管理。要做好收尾阶段的项目管理，首先必须要在项目建设的分包合同签订的时候慎之又慎。开发商必须派经验丰富的管理者和承包商去签订施工合同。并严格限制项目的分包，对分包商的资质也必须审查。若发现转包情况必须及时叫停。在合同签订时需按照国家合同法和行业的一些法律规范严格明确各分包商的责任义务，并建立质量理由与工期理由的纠责机制，明确规定谁的理由谁负责，谁拖延工期谁承担责任。才能尽量避开项目的接口工程的利益纠纷理由。但是在实际操作的过程中，开发商可能会为了节约成本，而忽略对分包商的资质审查，默许资质不够的施工的单位入驻工地。这些小的施工，没有固定的驻点，也没有承担责任赔偿的能力，若在日后出现理由就很难追究责任。所以在我国工程项目的质量理由只能是由开发商承担。因此开发管理者需要着眼大处，有全局成不制约的眼观，不要被蝇头小利引诱。 4.结束语 本文对房地产项目开发过程中各个阶段的管理理由作了一些探讨，提出了一些房地产企业必须认真对待的管理措施。把这些工作做好，才能为提高企业的竞争力。 _ 1吕闻.我国房地产项目管理中存在的理由及措施研究J.商，xx，5：09