咸宁写字楼市场调查报告

湖北通圣太乙旅游实业有限公司咸宁写字楼市场调查报告目 录一、序 言二、咸宁写字楼的存在形式及发展过程三、商住楼与写字楼的差异及存在的问题四、咸宁写字楼市场供需关系分析1. 总体需求特征2. 咸宁在售写字楼分析3.咸宁未来写字楼供应情况4.案例分析五、咸宁写字楼需求预测六、总结一、序 言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取决于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动。 咸宁的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场尚处于萌芽阶段。从产业结构特征来看，咸宁主要发展工业和旅游业，随着咸宁城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，政策环境不断改善，一些中小企业陆续进驻，市场对办公物业的需求增大。 二、咸宁写字楼的存在形式及发展过程 通过市场调查我们发现，咸宁的写字楼市场尚处于萌芽阶段。2007年咸宁出现了用于办公的商住楼开始租赁和销售如咸宁万通大厦，现在咸宁用于办公的物业仍是以商住楼的形式存在，如华辰大厦、瑞融国际广场、咸宁国际大厦、佳辰国际中央城等，尚未出现纯写字楼。 三、商住楼与写字楼的差异及存在的问题现在市内主城区的写字楼主要沿着咸宁大道（人民广场附近）和温泉路（中心花坛附近）分布，以商住楼的形式存在。商住楼：是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。写字楼：是专业商业办公用楼的别称，是指用于办公的建筑物，是纯粹用来办公的场所，写字楼是不用于住人的，不设计卧室，也不分户设计洗浴设备，其主要的特点是功能单一，只为办公服务。写字楼的主要作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。咸宁现在还未出现纯写字楼，而商住楼的租售模式总体来说是以出售为主，由于它的特殊性而吸引了较多的投资者进行商业投资，即买入后将物业出租，待价格上涨到投资回报理想价位时再进行抛售。一些商住楼位于城市中心比较繁华或交通便利的地段，依附于周边的各项配套设施，如宾馆、饭店、商场等，形成一个“商务群落”。一些进驻咸宁的企业为了减小信息成本、交通成本和交易费用，共享配套设施就租这些商住楼用于办公。但商住楼的弊端也很多：商务能力差，形象差，住宅的安全、物管费、扰民等问题突出。四、咸宁写字楼市场供需关系分析影响写字楼投资市场的要素可以分为宏观、微观与个别因素。宏观要素主要有社会经济、城市特征、区域特性和城市规划等；微观要素主要有市场供需关系、市场租金、价格和空置率等；个别要素主要有项目区位、产品类型、升值潜力和配套等。1、总体需求特征综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。中小企业办公面积需求主要在400平方米以下；大型企业、外资集团办公面积需求集中在400-1000平方米，整层、多层购买或租用。 潜在供应的写字楼有2个，一个是1+8时代广场预计两年内开发，另一个是佳辰国际中央城预计明年开发。 写字楼产品客户需求特征：分区面积趋向客户特征行业20层以上400-1000资金实力强，对价格敏感度相对较弱，省内明星企业及国家品牌名企。保险、投资、基金、实业、大型国企、外资集团10-20层200-400处于企业发展及成熟期，规模相对较大，是区域行业领跑者。实业、房产、矿业、广告、科技4-10层90-200处于企业的起步期、发展期，资金实力较弱。设计、律师、电子、影视、化妆品等2、咸宁在售商住楼分析咸宁在售(已售)商住楼情况如下表：项目营销方式营销阶段体量配比凯阳天骄润城住宅均价为3000元/，商铺均价为10000元/.开盘时间：2011年1月1日12层为商业，3层以上为住宅。 华辰大厦住宅出售均价3100元/开盘时间：2010年6月28日1-3层为3000 商业，4层以上为住宅。瑞融国际广场商铺售价13000-68000元/预计开盘时间：2011年8月总建筑面积10万平米，有28平米商铺和40-70平米酒店公寓。 1+8时代广场住宅售价3800元/现正认筹中50-138平米的住宅，后期计划开发写字楼。咸宁国际大厦住宅销售价格3800-4300元/开盘时间：2011年4月22日24层，首层大型金融机构，二三层专业沐足保健；四五层可做品牌商务酒店，住宅产品121-145平米。中央城住宅售价3700-6000元/，商铺21000元/开盘时间：2009年11月3日占地200多亩，总建筑面积80万平方米，最高建筑35层，车位1800多个，总投资20亿元。是集高档住宅、风情商业街、大型购物广场、休闲娱乐中心、特色美食街、国际星级酒店、智能化写字楼于一体的大型城市综合体。3、咸宁未来写字楼供应情况区域项目性质功能组合及体量（预计）入市时间咸宁大道（市政府片区）1+8时代广场市中心综合项目商业、住宅、写字楼， 2013佳辰国际中央城35层，集高档住宅、风情商业街、大型购物广场、休闲娱乐中心、特色美食街、国际星级酒店、智能化写字楼于一体的大型城市综合体商业、住宅、写字楼2012五、案例分析佳辰国际中央城简介： （1）基本情况开发商：湖北佳辰投资有限公司；项目地址：咸宁大道与滨河西街交接处；占地200多亩，总建筑面积80万平方米，最高建筑35层，总投资20亿元。是集高档住宅、风情商业街、大型购物广场、休闲娱乐中心、特色美食街、国际星级酒店、智能化写字楼于一体的大型城市综合体，是鄂南首席国际商务区（CBD）。户型面积为120-240平方米，一期已售罄。 （2）配套设施：中小学:温泉路小、中学 鄂南高中 咸宁学院综合商场:配套有大商场幼稚园:三语幼儿园银行:中行、农行、工行其他：市政府、行政服务中心、交通局、财政局、地税局、体育中心、国税等医院:咸宁市中医院小区内部超市、银行（3）咸宁中央城周边拥有丰富的人文景观如：中原第一棋、华中空中大花园、空中游泳池、空中网球场、飞龙瀑布、淦河音乐喷泉、水幕电影，以及中央景观桥等。（4）计划明年开发35层纯写字楼，1-5层为商业，6层以上为写字楼。 六、总 结在2010年国家新政调控以来，宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，写字楼市场也受到波及，写字楼的开发建设受制于整体房地产市场的低迷。随着咸宁经济发展，城市竞争力提升，产业结构优化、产业发展，越来越多的企业进驻咸宁。同时，企业对办公环境的要求越来越高，