第8章-土地增值税

第七章土地增值税、第一节土地增值税概述第二节纳税人、课税范围和税率第三节计算课税额第四节减税优惠第五节征管第六节房地产开发项目土地增值税的清算管理、第一节土地增值税概述、土地增值税对国有土地使用权和地面建筑物及其他附着物的所有权有偿转让、取得增值收入的单位和个人1 .土地增值税具有以下特点： (1)以转让房地产取得增值税为征税对象；(2)征税面积广；(3)采用扣除法和评价法计算增值额；(4)实施超额率累进税率；(5)每次征税，其纳税时间、缴纳方法取决于房地产转让情况。 2 .土地增值税立法原则(1)适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控(2)控制土地买卖，保障国家土地权益(3)国家规范土地增值税收益分配方式，第二节土地增值税纳税人、纳税范围和税率；(1)土地增值税纳税人土地增值税纳税义务人员对国有土地使用权、地面建筑物及其附带包括机关、团体、部队、企业事业单位、个人工商店及国内其他单位和个人，包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台湾同胞及外国公民等。 【例题1/单选问题】以下项目中，土地增值税纳税人不是() a .与国有企业交换住宅的外资企业b .合作出售房地产的企业c .转让国有土地使用权的企业d .办公楼用于出租企业的情况下，回答： d，(2)土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产的附加价值。 这个附加价值是纳税人转让房地产得到的收入减去税法规定的项目金额后的金额。 1 .征税范围一般规定(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，不对转让非国有土地和转让国有土地的行为征税。 (2)土地增值税应征转让土地使用权，也应征转让土地建筑物和其他附着物的产权；(3)土地增值税只应征转让的房地产，不应征继承、赠与等免费转让的房地产。 房地产继承是房地产原始产权所有者，依法规定取得土地使用权的土地使用者死亡后，其继承人依法受理死亡的房地产所有权和土地使用权的民事法律行为。 这类房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。 不征收土地增值税的房地产赠与行为包括：房地产所有者、土地使用权所有者将住房所有权、土地使用权赠与直系亲属或者直接赡养义务的行为；房地产所有者、土地使用权所有者通过中国国内非营利性社会团体、国家机构将住房所有权、土地使用权赠与教育、民政等社会福利、公益事业的行为。【例题2/单选问题】以下项目中，应缴纳土地增值税的是： (a )房主直系亲属b .土地管理部门自行开发的土地使用权c .关联企业d .某企业通过国家机关将某大楼的所有权作为教育楼提供，回答： c， 2 .课税范围的一些具体规定【例题3/多选问题】以下不动产转移行为，需要缴纳土地增值税的有： (a )企业双方在不动产b .税务机关拍卖中没收的非课税部门的不动产c .某国有企业与外国企业合作盖住宅后，d .合作盖住宅后，分开个人，回答： ABC、 第三节计算土地增值税(1)计算土地增值税的步骤土地增值税的计算一般有以下几个步骤：第一步：确定房地产转让收入的第二步：确定扣除额的第三步：计算土地增值额，确定增值率和税率的第四步：计算应纳税额(2) 土地增值税的计算公式1 .基本公式(1)增值额=收入额-允许扣除额(2)增值率=增值额/扣除额*100%(3)土地增值税税额=增值额*适用税率-扣除额*速减扣除系数2 .出售旧房屋税额的计算方法(1)计算评价。 如果评价=重新设定成本*新折扣率无法取得评价，则当地税务部门确认可以提供住宅发票，按照发票上记载的金额从购买年度到转让年度每年加5%扣除该公式。 (2)汇总扣除额(3)计算增值率(4)根据增值率决定适用税率(5)根据适用税率计算税额(3)决定增值额(1)收入额确定纳税人转让房地产得到的收入是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的所有货款和相关经济利益。 收到的实物收入必须根据收入时的市场价格换算成货币收入。 特别评估取得的无形资产收入，确定其价值后，应换算成货币收入。 如果收入是外国货币，应当按收入当天或当月1日国家公布的市场汇率兑换人民币，计算土地增值税税额。 当月分期付款收到的外汇收入也按实际收款日或当月1日国家公布的市场汇率换算人民币。 2 .扣除项目的确定房地产企业转让新房的扣除项目a .为取得土地使用权而支付的金额a .纳税人为取得土地使用权而支付的土地价款b .纳税人取得土地使用权时按照国家统一规定支付的税金，如权利税。 b .开发成本土地征用和拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共辅助设施费、开发间接费用等。 c .开发费用a .可按转让房地产项目分配利息支出，提供金融机构贷款证明书。 可扣除的开发费用=利息(比同期贷款利率高的部分及超额利息、罚款除外) (取得土地使用权支付的金额房地产开发成本) *5%以内b .不能在转让房地产项目中分配利息支出，可提供金融机构贷款证明书。 可扣除的开发费用=(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本) *10%以内d .转让环节的税营业税、城市维护建设税和教育费用e .加减减免=(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本) * 20% 非房地产企业转让新居扣除项目a .为取得土地使用权所支付的金额与房地产企业相同b .开发成本与房地产企业相同c .开发费用与房地产企业相同d .转让环节的税营业税、城建税和教育费附加及印花税、 任何企业转让旧房屋扣除项目a .为取得土地使用权而支付的金额a .纳税人为取得土地使用权而支付的土地价款b .纳税人取得土地使用权时按照国家统一规定支付的有关税，如权利税。b .评价a .评价=复位成本*新折扣率b .虽然无法取得评价，但可以提供住宅发票的情况下，由当地税务部门确认，以发票上记载的金额从购买年度到转让年度每年加上5%减去。 c .转让环节的税营业税、城建税和教育费的附加、印花税、补充：扣除项目的特别规定，1 .未发票保留的质量保证金不得扣除。 2 .房地产开发企业逾期开发缴纳的土地空馀费用不得扣除。 3 .装修费用计入房地产开发成本。 4 .预付费用一般不能扣除。 【例题4/单选问题】2014年8月1日，位于市区町村的某公司销售使用完的仓库，签订合同发行发票，获得收入500万元。 企业无法取得这所房子的评价，但因为可以提供采购单，收据上记载的采购金额为300万元，经税务机关确认。 购房单上记载的日期是2011年5月1日。 该公司计算应支付土地增值税()万元。 答案：答案：答案： a. 例题5/多选题根据土地增值税的规定，以下有关取得土地使用权的支付金额的表现正确如下： () a .取得土地使用权而支付的金额是纳税人取得土地使用权而支付的土地价款与按照国家统一规定支付的相关费用之和b .以行政计划方式取得土地使用权的情况下， 追缴的土地转让金c .以转让方式取得土地使用权的，以交付的相关费用d .以转让方式取得土地使用权的，以追缴的转让金和费用e .行政计划方式取得土地使用权的，因为交付的相关费用，回答： AB，【例题6/单选问题：某县房地产开发公司建设销售普通标准住宅，签订贸易合同，获销售收入9500万元，分别按照国家规定缴纳营业税、城建税、教育费追加、印花税。 该公司为建造这座住宅支付地租和相关费用1000万元。 开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，由于该公司同事建了别墅，贷款利息不能分配，房地产开发费用计入比例规定为10%。 为转让该普通标准住宅应支付的土地增值税额为()万元。 答： c、【例题7/单选问题】某钢铁公司销售已经使用过的现场，获得收入2500万元、现场成本880万元、折旧400万元。 经房地产评估机构评估，该楼价格重置为3500万元，新折扣率为5成，销售时支付相关税款150万元。 该公司销售现场应缴纳土地增值税()元。 A.121B.130C.145D.180，答案： d，【例题8/多选题】以下项目中，征收土地增值税时应按评价确定房地产收入，扣除额为() a .出售新房子和建筑物b .出售旧房子和建筑物c .冒充房地产成交价格d .成交价格低于房地产估价，没有正当理由e .提供扣除金额不是事实答案： BCDE，第四节税收优惠，(1)一般减税规定1 .纳税人建设和出售普通标准住宅， 增值未超过扣除额之和的20%，免除土地增值税的增值超过扣除额之和的20%的，应当按规定计算其所有增值税。 2 .因国家建设需要被政府征用、回收的房地产、免税。【例题9/多选题】以下行为中，可免除土地增值税的有： (a )企业与企业之间的房地产交换；b .民营企业的房地产评估增值；c .不能偿还债务；d .双方合作建造住宅；建设后回收自己的e .国有土地使用权转让房地产权；答案： DE，第5节征管(1) 纳税时间和缴纳方法1 .以一次交付、支付货款的方式转让房地产的，主管税务机关规定纳税人申报纳税后，主管税务机关在纳税人申报纳税后，根据其税额大小和有关部门户籍、登记手续的期限等，在办理户籍、登记手续前几天一次缴纳所有土地增值税。 2 .以分期付款方式转让不动产的，主管税务机关可以根据合同规定的收款日期确定具体的纳税期限。 3 .项目全部竣工结算前转让房地产的，可以征收土地增值税，项目全部竣工后处理结算后，近期结算，多少还清。 采用预征办法征收土地增值税的，本项目全部竣工结算时，应当结算土地增值税，按应征税额和税额结算，多少扣除。 (三)纳税人土地增值税由房地产所在地税务机关征收。 “房地产所在地”是指房地产的位置。 纳税人属于法人的，转让的房地产与其设施所在地和经营所在地不一致的，应向房地产所在地的管辖税务机关申报纳税。 纳税人转让的房地产在两个以上地区的，应当根据房地产所在地申报纳税。 纳税人为自然人的，转移不动产的地点与居住地不一致的，应当向不动产的地点税务机关申报纳税。 【例题11/单选问题】自然人转让的房地与其居住地不同的情况下，土地增值税的纳税地点为() a .个人事业所所在地b .个人居住地c .房地d .个人户口所在地，回答： c，第6节房地产开发项目土地增值税的清算管理，(1) 土地增值税清算单位土地增值税按国家有关部门批准的房地产开发项目单位清算，分期开发项目按分期项目单位清算。 开发项目包括普通住宅和非