房地产企业开发建设一个小区的流程

房地产企业开发建设住宅小区的过程1.土地证书和建设用地规划许可证土地证书和建设用地规划许可证以及规划点的批准是房地产开发的先决条件。简单地说，土地部门颁发的土地证书是土地所有权证书，说明土地的用途和使用期限(仅注明)；规划部门核发的建设用地规划许可证是批准土地用途和土地界线的法律依据；规划部门对重点规划点的审批是确定容积率、建筑密度、停车位配置要求等土地利用强度指标的法律依据。这些指标都反映在这份批文中，包括目前对小型公寓比例的限制要求，也将反映在这份文件中。2、项目公司成立、项目环境评估、房地产开发资质该项目主要考察项目的投资和可行性。3.总平面布置审查阶段这一阶段是审查住宅区的总平面布置图，即住宅区的建筑如何排列，每栋建筑有多高和多大，每栋建筑如何分隔，空间有多大，阳光是否充足，总建筑面积比是多少，是否超过规定的建筑面积比，建筑密度是多少，如何安排进出住宅区的道路，是否符合防火规范等。总平面图的审查是整个开发建设过程中最技术性的工作。这个过程通常需要2到3个月的时间，并且经常需要反复的修改和与计划部门的争论，直到双方都发脾气才通过。4、管道综合审查、排水许可什么是管道集成？包括三大项：住宅给排水管道、强电线路和弱电线路。这三个项目一起考虑，并根据各种设计规范进行科学安排，放在同一张图纸上。供水和排水是如何将自来水引入社区，然后如何将生活污水和雨水排出社区。强电是日常用电。这条线从哪里进入，它是如何上楼的，它是如何进入的？弱电内容多，什么有线电视线路、各种通信线路、网络线路、内部监控线路等。如果上述三件事是科学的，它们都必须进入地下，从地下渗透到单个建筑，并连接成千上万的家庭。除了这个排水许可。这个东西是市政部门发行的，是专门针对住宅区排水的。现在要求雨水和污水分流。也就是说，雨水和生活污水应该通过两条管道排放。该东西向管道是指管道直径和流量，以及连接市政管道的位置。这反过来又会影响管道的综合设计，这实际上是一回事。5、单体审查、建设规划许可证规划部门对单项设计的审查也很严格，但总的来说，它比总体规划更容易通过。单一设计是什么？单体建筑的设计方案是在总体规划的基础上实施的。单一计划主要是实现每个空间的大小。在审查单一设计后，设计公司可以通过修改施工图申请建设项目规划许可证。6、消防和人防专项审查这两样东西会杀人，7、节能审查、施工图审查获得建设工程规划许可证后，设计公司将在施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等所有施工图。和结构计算表，完成节能设计，并作出节能计算表，然后两个审查可以开始。8.污泥排放、噪音排放和夜间连续施工许可泥巴和噪音是最令人不安的。现在，越来越多的城市开始加强对这两件事的管理。9、质量监督、安全监督质量监督站和安全监督站是建设部门的下属机构。在获得施工许可证之前，你必须去tw首先，根据中国现行的招投标法，私人房地产公司(没有国有经济成分)不需要为他们的房地产项目进行施工招标，他们可以直接承包出去。建设监理是指完成监理不招标或不招标的程序，做好监理计划和监理细则，提交建设部门进行审查，发出监理审查意见。通行是下一步，施工许可。11.施工许可证施工许可证所需的材料基本上是上述所有程序的总结，这是必不可少的。但实际上，在办理施工许可手续之前，我从未见过一个诚实的一步一步完成所有程序的人。在这种情况下，绝对没有一年的时间不能脱身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市之外，很多城市在没有施工许可证的情况下可以做很多工作，比如土方工程，通常是先做的。这是双方玩游戏后达成的平衡。即使在这些管理相对规范的大城市，也存在可以利用的漏洞。例如，对于基坑支护，可以先颁发单独的施工许可证，然后是地下室部分的施工许可证，然后是地上部分的施工许可证。因此，一个项目被分成许多部分进行认证。为什么？因为这是相互适应和妥协的结果。如果政府杀死所有的企业，他们就没有时间玩了。13、放线、检查线图纸绘制完成后，图纸上的建筑物应放在地面的特定位置。这是一项技术任务，应该测量和固定坐标。这份工作叫做回报。放线一般由规划部门下属的测绘机构或类似的测绘机构进行。正式放线的前提是获得施工许可证。放线后，测绘院将出具放线书。放线完成后，施工单位按此转角点进行施工。放线完成后，应对线路进行检查。一看建筑确实是按照图纸建造的，没有超出边线，测绘院就要检查线书。这项线路检查工作与今后的验收有很大关系。14.预售许可证预售许可证最重要的条件是：2/3的高层建筑结构完成，低层建筑结构封顶。这一条件与银行办理按揭贷款的条件不同：无论有多少层，贷款都要在设定上限后才能发放。预售许可证的另一件值得一提的事情是预测。房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸提前计算面积。这被称为预测绘画。工程竣工后，现场测量即为实际测量。15.论预售中的土地出让办理预售许可证时，包裹不能有任何抵押。这是测试人类智力的时候了。现在的任务是：不偿还贷款，不更换抵押品，还要发放抵押贷款，还要办预售许可证。16、规划、消防、人防、管道、质量等专项验收，竣工验收备案，交付使用规划验收主要是检查各项规划指标是否超标。封顶后，竣工前，可进行验收。验收的前提是检测线基本可以通过，规划验收时不会有太多的麻烦。消防、人防和管道验收都由这些专业施工单位负责。只有他们能处理好。开发商自己做这些检查，肯定会失败。这也是开发商不敢得罪这三家专业施工单位的主要原因。尤其是消防和永久