房地产成本管理论

“心有多大，舞台有多大”山重水复疑，柳暗花明另一村。这是地球上的仙境！房地产企业高效成本管理技术与实践房地产企业高效成本管理技术与实践简介：什么吞噬了我们的利益？是什么使我们的成本失控？为什么不能全部计算费用？结束不了吗？你现在才知道大篮打水一场空吗？系统全成本计算和管理控制系统威胁成本管理和收入实现的风险是什么？我们怎么能有先见之明？怎样才能招来危险？成本管理中的风险管理合同死了，为什么不能控制费用？费用算出来了吗，还是说？买方卖方谁更聪明？费用在哪里？-市场原则，性价比是真的房地产成本管理只是工程前期结算吗？否！土地费用、政府费用、财务费用越来越成为竞争的焦点！总体成本计划和管理方法本培训邀请房地产企业成本管理实战专家通过技术方案比较和选择、经济分析等，将成本管理的概念和手段渗透并应用于每个环节的开发，通过共享房地产成本管理的概念、制度、系统过程和运营手段，提供了快速超越竞争产品的有效方法。快来，以最低成本和最低限度实现你的后发优越性！要点：建立房地产企业的整体成本管理系统和责任成本系统，明确专业职能部门的成本管理职务通过技术和经济指标反馈、评价和责任绩效评价，加强不同专业技能、流程之间的合作和沟通，建立分工、有机协调的成本管理系统。一、房地产企业的战略成本1、房地产企业核心竞争力2、企业文化、企业成本战略观点对成本管理的影响3、全面成本管理在企业价值链中的重要性4、构建完整成本管理系统所需的支持平台二是优化房地产企业全成本管理流程1、房地产成本分解：土地成本资金成本项目建设成本管理成本2、房地产成本运营过程和成本形成三是如何基于管理和利益构建目标成本管理系统1、设置目标成本的方法2、目标成本形成的关键环节3、如何管理和控制目标成本4、实现目标成本流程优化第四，如何将费用责任分解为专业端口1、责任成本和分解原则分解方法2、实施责任成本动态管理3、责任成本评估和评价五、如何建立系统的动态成本反馈和管理机制六、如何建立责任成本评价和评价机制Vii .如何将成本管理业绩管理集成到KPI系统中案例区段：1、几个著名房地产企业的目标成本清单2、责任费用分配的详细说明3、对象成本管理和责任成本管理实践中的正负案例4、建立动态成本信息反馈系统，分析优缺点价值时间：2007年4月8日09: 00-17: 30主题：房地产企业成本管理系统精细化要点：成本开发、解决和实施，项目目录投标方式是房地产成本管理的重要组成部分，也是新的控制手段，已被各房地产采用，但大部分企业在特定运营中仍然存在更多的误解。特别是，大多数企业在建立工程成本数据库方面还空着。这次教育由理论研究和实践经验丰富的专家系统地说明。一、房地产项目成本的开发、支持和实施1、房地产项目成本管理过程分析2、制定成本目标的主要过程-任务分析3、支持和实施成本目标-工作分析二、房地产项目BOM招标管理1、清单招标和比率投标比较2、清单投标组织和流程3、清单投标合同性质4、标准方法评价和保证投标效果的关键5、一般包装和主要分包案例分析三、房地产项目材料采购管理1、材料管理2、材料采购方法3、采购方法选择原则4、不同采购方法的管理要点-工作分析四、房地产企业工程成本数据库的构建方法1、数据库的主要内容和格式2、数据库构建和维护3、建立工程成本数据库案例区段：1、多个知名企业的成本动态控制表2、标杆企业控制当前项目成本过程。3、成本管理相关系统和常用分析表4、成本数据库和指标表明细表房地产企业成本管理的特点一、房地产企业的成本特征房地产企业的费用主要由土地、土木、设备费用、支持和其他费用、管理费和资金筹措费用三部分组成。以下是对这三项主要成本的分析。1、土地、土木、设备费用这是房地产开发成本的主要内容，大约占总成本的80%。最重要的是土地费用。土地费的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利益的最大经济指标。土地费用主要包括土地转让金、更换费用、包租费用、转移费用、拍卖手续费、滞纳金等。房地产开发商在决定是否开发项目之前，必须通过土地面积和容积率的转换，计算未来开发的每平方米商品房占用的土地成本(通常称为地面地价)，进行项目的可行性评价。2、支持和其他费用主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、水管和工程费等。学校、医院、商店等生活服务设施也不可或缺。其他手续费项目中，部分属于保证金、录像保证金等保证金的性质，但由于各种原因，大部分企业很难收回。这种收费项目种类多，很多收费项目由垄断事业企业或事业体执行，随机性强，标准一般也高。支持和收费项目是房地产开发成本中受外部因素影响最大的成本支出，通常占项目总投资的10%至15%。房地产开发商通过多种方法减少这一部分费用是减少开发成本获得运营效率的重要手段。3、管理费用和资金分配费用房地产开发的特点是建设周期长，投资金额大，投资风险高。因此，大部分开发企业必须通过银行贷款解决资金需求，才能产生金额大的利息费用。如何妥善核算这一部分，合理控制开发成本，表现经营成果将起到非常重要的作用。二是如何加强房地产企业的成本管理1、成本管理对其他房地产企业特点的随着我国房地产企业经营业务的繁杂，可以分为综合型、精细型、积极性、精简型四种类型，由于各房地产企业经营的业务不同，成本管理的内容和特点有很大的不同，因此需要根据不同房地产企业的成本特点进行相应的成本管理。(1)综合房地产企业。企业特色以房地产开发管理为主，涵盖房地产开发的所有部分，涉足设计、建设、装饰、花园、酒店、学校、旅游等领域。这种企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。成本管理包括采取低地价和大规模投资战略。二是控制设计成本。第三，物资集中供应管理，大宗物资通过集团采购中心集中采购，减少材料成本。第四，如果以低廉的价格旋转，项目价格通常是周围可比较项目的一半，批次日平均销售率达78%，年度平均累积率仅为2.5%。第五，企业连锁整合，产品设计，还包括建筑、物业管理，酒店管理，这样大的市场规模通常达数千英亩以上，建筑面积达数百万平方米，因此大型建设项目也容易进行大规模复制，降低采购成本。六、集中统一管理、有效的资金活动监控、使用信息工具查看银行间、单位间的统一资金情况、查看实时帐户馀额、每个分支机构的资金流动、动态监控和管理流、关键资金计划或支出，以及自动监督某些例外。(2)精密房地产企业。企业特色以房地产开发管理为主，由建设企业转换，具有较强的工程管理能力。这种房地产企业的成本管理应注重建立集团范围内的统一预算管理系统，为每个项目选择适当的预算分类和标准，制定相应的预算，预算费用控制项目开发的整个过程。二是子项目、子职能部门准备年度资金计划和每月计划，审批后通过资金计划严格控制项目的付款流程。第三，预算控制进一步细分为分项。第四，系统设定预算警示，以支援专案预算执行的警示提示。第五，全面的物料管理，与主要供应商建立战略合作关系，大幅降低采购成本。使用物料时，通过对过剩供应物料的扣除处理(如设置总纵座标或过剩纵座标、起点、加价率等)，可以确保最大限度地应用物料。(3)积极的房地产企业。企业特点以房地产开发管理为主，有相关工程一般合同企业。这种类型的房地产企业要建立适当灵活的目标成本控制系统，重点关注工程细节。具体一是建立目标成本管理系统，同时存在缩短工期的“侧预算、侧建设”的情况。二是与合同签订、合同结算、合同支付、非合同费用等相关的动态成本，实时反映项目的最新动态，随时确认是否超过了目标成本。第三，对地块、期间和区域的费用分摊主要根据以下原则适用：优惠原则，根据受益相应费用的地块、期限、区域进行分配。所有地块、期间和区域分配的平衡原则；领土原则，分摊到项目所在的地块、期限和地区。第四，通过引入配额(基本价格)系统，可以根据多个产品设置多个配额集，通常使用区域产品通用配额，与指标数据一起快速生成初始版本的目标成本，从而便于快速进行可行性研究决策。第五，严格控制付款的审批权限，防止失控的危险。(4)简化的房地产企业。企业以房地产开发的管理为主，外包设计、施工等核心工作，在这样的企业中，要以宏观成本管理为主，同时考虑工程的进度和质量。构建目标成本管理系统，构建每个项目对应的目标成本，管理项目开发整个过程的目标成本。第二，动态成本计算，动态成本包括合同签订和变更、合同结算、合同支付、非合同费用等，实时反映项目的最新动态。第三，按照标准流程进行成本管理工作。第四，重点是全面成本控制。第五，在责任费用、全部费用管理的框架下，根据专业分工，将总费用分成专业详细项目，分配给特定专业部门，然后具备相应的检查机制，完善绩效评价体系，使各个专业部门发挥主观能动性，有效地降低成本。2、制定成本计划，执行全流程成本管理(1)制定成本计划。主要包括项目成本计划和期间成本计划。项目成本计划的制定可以通过项目的可行性研究和分析演示来确定项目的总投资目标，项目批准后，项目的总投资目标可以确定为项目总成本计划目标，该目标对后续每个阶段的设计和计划起到整体控制作用。二是按层分解总成本计划目标。通常，项目总成本计划目标按项目结构分解，将总成本分解为单独的成本对象，这是项目单位设计的基础或限制，在项目单位的功能、质量等方面具有决定性作用。在分解项目总成本的过程中，要注意成本限额之间的平衡，以确保项目成本在项目中合理分配。这种合理的配置是项目系统调整和平衡的保证，是项目整体功能目标、质量目标和持续时间目标之间平衡的保证。第三，费用估计。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，每个成本对象的成本可以按结构图进行估算，与此估计值和配额值相比，将具体情况结合起来，以优化项目组合。第四，调整成本计划。通常，在结构图中，由下而上逐层汇总成本计算，与原始成本计划目标相比，衡量每个层单位计划的遵守程度，以确定对设计和计划的修改和补充，从而形成自下而上反馈和调整流程。(2)管理整个流程成本。对项目开发的每个阶段进行成本管理。房地产开发项目成本控制是开发人员对开发项目投资的有效控制是房地产开发项目管理的重要组成部分是成本管理活动的核心房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一个是项目规划和投资决策阶段。在这个阶段，开发人员必须全面控制可能发生的成本。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本管理是项目建设中成本管理的重点，对项目成本的影响在75%以上，一般采用限额设计方法，确保有效的成本管理。第三，移动阶段的成本控制。房地产开发企业与利川相关的情况下，另一方面，聘请独立评价咨询机关，根据政策进行评价，确定补偿标准和限度，方便利川职能部门、利川公司、评价机关三者的相互制约。同时，要加强对转移收尾的管理和控制。第四，投标和合同谈判阶段的成本管理。此阶段的工作质量直接影响项目的成本管理和结算。第五，建设阶段的成本管理。主要包括制定或修订成本计划、准备工作流、执行管理员的功能和任务。熟悉设计图纸和设计要求，将工程成本变化的很大一部分和环节作为核心成本管理对象。详细的工程计算，审查工程支付帐单，严格的资金签证；侧重于合同的修改和补充。工程阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但该项目必须具备严密的管理控制体系。第六，结算阶段的成本管理。房地产开发企业结算事业的突出特点是大量、集中、复杂。为了避免结算时主观失误、漏洞及客观过失，应制定结算原则会议验证制、第二审查制、审计及奖惩体系。3、逐步引进科学的成本管理方法具体包括目标成本管理和运营成本管理。目标成本法的基本思想：开发目标成本，按照规范的成本树分层分解目标成本。然后，通过部门和行动执行预算计划，将目标变为可行的执行计划，在执行过程中对照实际结果和目标确定差距，分析其原因，制定改善措施。运营成本管理的基本思想是企业利用从运营成本计算中获得的信息进行工作管理，不断消除浪费，实现持续改进，提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。随着企业竞争的日益加剧和当前的经济形势，房地产企业必须采取科学的成本管理方式，将企业的成本管理提高一个层次，切实实现成本管理给企业带来的好处，才能促进企业的健康持续发展，顺利度过当前的危机。三、房地产项目成本管理要点成本控制和管理历来是企业经营的中心，房地产开发企业也是如此。总结了CBD重点项目蓝堡国际公寓等多个房地产项目的经验，总结了“成本管理方法”。该方法主要用于及时准确地反映项目成本的预算控制和执行情况，尽量避免预算外支出，为进一步控制成本提供了标准和控制手段。成本管理方法主要与合同管理、预算和资金管理、a材料管理等集成。其中预算和资金管理是核心。这三项与财务软件的报告开发功能相结合，相互集成，但各自侧重。公司所有主要经济活动的实施都是从合同汇款开始的，因此合同管理必须整合财务、预算、工程等各种职能部门。只要合同管理到位，相关项目成本和材料价格合理，成本控制就已经有了坚实的平台。合同