房地产项目开发的投资控制

房地产开发的投资管理房地产开发是开发人员的主要项目，在市场经济竞争中主要目的是利润，投入也要得到利润，但随着人们生活水平的提高，对居住条件的要求也越来越高，开发人员的投资也增加，在这种情况下，房地产开发的投资管理变得越来越重要。57348； 一、投资的组成部分房地产开发投资由多个方面组成，各方面的重要性不同，但一般有以下几个方面1、土地费用：主要包括拆迁安置费、土地管理费、土地补偿费、土地税等2、上期费用：主要包括调查费、计划费、设计费、设计图设计费、图纸审查费、现场准备费、招标费等3、政策要求的各种费用包括质量检验费、监理费、基础设施补助费、人防工程费、墙改革基金、消防费、计划管理费、劳动保险费、开发管理费、交易手续费、保险费等4、开发区图纸内的配套设施费用主要包括供水管线和容量增加费、供电设施诸费用、道路硬化、区内绿化、物业管理准备费用和其他公共服务设施费用等5、建设成本：开发人员的主要投资部分包括建设、安装、装饰成本6、其他费用包括贷款利息、税收、开发公司管理费用等。 以上费用基本上构成了开发项目的全部投资。二、投资管理开发公司为了获得最大收益，除了要以数千种方式增加销售收益外，还要减少投资，科学合理地控制成本、费用的增加，在开发项目中合理地使用人才、物资、财力，获得最大的投资收益。 以上的投资中，有的是政策性的费用固定，有的是通过努力来控制的。 对此，我认为投资管理的重点应该放在以下同一方面1、设计阶段：专家研究表明，设计费用仅占开发项目费用的1%以下，但在决策正确的条件下，其对工程成本的影响程度达到了75%以上。 设计是有效控制工程造价的关键，要克服再施工、轻设计的传统观念。 设计图纸完成后，项目结构形式、装饰标准、材料设备选型等确定，投资额基本确定。 施工图交付施工时，按图纸施工是施工单位必须履行的职责，施工单位无权变更图纸或考虑设计优化。 因此，工程投资控制的重点应放在设计阶段。 在初步设计阶段，进行多方案比较，运用价值工程原理，以提高产品价值为中心，紧密结合技术问题和经济问题。 以满足一定功能为前提，尽量降低成本，避免浪费。 同时认真做好设计概况的编制、审核、监督，提高设计概况的准确性，在发生问题时予以解决。2、合同阶段：积极推进工程项目招标制度，通过招标投标开展投标人之间的竞争，合理降低工程价格。 招投标坚持公开、公平、公正的原则，有严格的管理机构和管理程序，有高质量的专家系统支持和工程技术人员群的评价和决策，根据选择原则，可以对那些报价学校低、工期短、有良好业绩和管理水平的团队进行中标3、施工阶段：要严格管理工作变更和材料管理。 在一般情况下，设计概况对设计变更的考虑较少，随着变更的增加，工程成本也必然增加，可能超过原来的预期投资，其次，工程变更容易引起停工现象，推迟项目交货使用，减少项目使用的利润，会增加工程成本因此，在施工过程中，开发公司应重视工程变更，坚决不让建筑公司随意变更设计增加投资，对需要变更的情况，开发公司应严格管理单价和施工技术，收集整理现场记录和相关数据，避免浪费。 另外，建设工程的成本，材料成本约占工程直接费用的70%，材料的质量、功能、加工如果项目投资大小和开发项目效果、设备、材料质量差会影响工程重整、工期，增加费用支出，不按计划供应，不按规定结算会影响工程进度，设备和材料的管理因此，应根据工程进度制定设备、材料供应计划，按材料实际价格和定额预算价格计算价格差异，合理控制价格差异水平，严格设备、材料采购手续，施工单位采购材料时应监督质量。 防止使用劣质材料。也就是说，工