物业服务合同中的这些风险

物业服务合同中的这些风险物业服务合同作为物业管理活动的基础，对于明确双方的权利和义务，规范物业管理活动起着非常重要的作用。物业服务合同作为民事合同，是平等主体之间签订的合同。中国物业管理条例及相关法律法规明确规定，物业服务合同必须采用书面形式。近年来，在我国的司法实践中，由物业服务合同引发的物业管理纠纷已经开始呈现出明显的上升趋势。物业服务合同的风险防范和争议解决已经开始引起业内同仁的关注。一、物业服务合同的风险类型及防范根据物业服务合同风险的缔结和发展，可以分为前期物业管理合同风险和日常物业管理合同风险。在司法实践中，合同风险主要发生在订立和履行过程中。由于双方在签订物业服务合同时缺乏充分的调查研究，往往容易给未来留下隐患。(1)前期物业服务合同的风险大致如下，需要重点关注风险1:物业验收带来的风险物业验收关系到物业服务企业的未来管理，由此产生的风险不容忽视。为了防范这种风险，物业服务企业在与物业开发企业签订前期合同时，必须明确约定承接检查的内容和法律责任，明确双方的权利和义务，并严格按照承接检查的有关规定进行操作。风险二：开发商售房时承诺不当造成的风险在现实中，为了促进销售，开发商已经承诺购房者赠送物业管理费、阁楼和免费物业管理费。这些不当承诺给物业服务企业的未来管理增加了难度。为防止这种情况造成的风险，物业服务企业在签订合同前应充分调查了解，并与开发商进行必要的沟通，在签订合同时应明确规定相关事项。风险三：物业服务合同条款引发的风险物业服务合同的条款相对简单。这种风险来自于对物业服务合同条款的不同理解。在实践中，应该与业主进行更多的沟通，以了解彼此对该术语的确切理解。风险4:专项维修资金协议不明确带来的风险专项维修资金应当专项用于物业管理活动，不得挪作他用。法律法规对物业专项维修资金有明确规定，前期管理阶段物业专项维修资金由开发商承担。物业服务企业应在合同中明确，并及时跟踪资金到位情况。风险五：物业管理用房合同约定不明确造成的风险物业管理用房在物业管理的早期阶段就应该被考虑。管理用房的实施将影响物业管理的顺利开展。因此，在签订合同时，应明确规定并跟进。风险六：前期物业管理质量和成本带来的风险在物业管理活动中，业主关注的焦点是物业服务的质量和价格是否一致，因此合同中应明确规定物业服务的质量和成本。为了防范这方面的风险，物业服务企业在签订合同时，应遵循市场规律，根据所管理的项目和企业自身情况确定合理的价格，避免因低价竞标影响物业服务质量的项目而产生纠纷。风险7:违约责任约定不当造成的风险违约条款是物业服务合同中的一项重要条款。如果约定不明确，发生纠纷时，受影响最大的应该是物业服务企业。这种风险主要来自司法程序。在司法实践中，一旦发生纠纷，物业服务企业往往会成为重罚的对象因协议不明确而产生的风险和订立合同时履行合同而产生的风险。第二种风险在这里强调。在合同履行过程中，导致合同风险的因素很多。风险主要在于合同内容的履行以及合同的续签和解除。作为物业管理的专业组织，与业主发生纠纷的责任一般主要在物业服务企业。因此，物业服务企业在履行合同时加强与业主的沟通是十分必要的。二、物业服务合同纠纷的特点及纠纷解决方式物业服务合同纠纷具有以下特点：1.纠纷的群体性随着我国城市化的发展，大量人口聚集在城市，城市地区人口密集。物业管理纠纷往往涉及建筑物的业主，甚至整个社区的业主。利益的共同性自然会将业主团结起来，形成群体性纠纷，其规模之大，矛盾之激烈。2.法律关系是复杂的物业服务合同纠纷包括物业服务公司与业主之间、物业管理委员会之间、物业服务公司与物业用户之间、物业服务公司与开发商之间、物业服务公司与业主与开发商之间的纠纷。这些纠纷使法律关系变得非常复杂，纠纷的类型和原因也更加多样化。例如，在物业管理的早期，业主、物业服务公司和开发商之间的关系是交织在一起的。又如，物业管理的法律关系区分了所有建筑物相邻关系的交集。3.物业服务费纠纷所占比例最大物业服务收费占物业管理纠纷的比例最大。这类案件诉讼对象相对较小，法律关系相对简单，但在实际处理过程中，存在许多难以解决的问题。4.业主与前期物业服务企业的矛盾成为焦点。在前期阶段，房地产服务企业由开发商决定，这将导致开发商与房地产服务企业的整合。尤其是父子关系的房地产开发企业和下属物业服务企业，更是业主与以往物业服务企业之间冲突的焦点。5.侵犯物业共用部位和设施的纠纷成为热点物业管理的主要目的是维护物业的共用部位或设施设备，这也构成了物业服务的基本业务。虽然我国已经颁布了物权法，但是我国的法律制度在法律层面上还不完善，比如停车场的权属还不明确。缺乏法律将不可避免地导致此类纠纷。6、物业专项维修资金纠纷也开始出现物业专项维修资金属于全体业主，但法律缺失、执法不力、业主无法及时了解专项维修资金的使用情况，增加了此类纠纷发生的可能性。物业服务合同纠纷的原因是多方面的，如法律规范、规章制度不完善、行政管理不力、业主或用户对物业服务质量期望过高、纠纷当事人法律意识不足、认识不良等。根据不同的原因，我们可以在实践中选择不同的纠纷解决方式。目前，主要有：谈判、调解、经济仲裁、经济诉讼等。对于服务质量引起的争议，首先要通过协商和调解来解决。如有必要