xx房地产项目投资计划书 6300字

精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创1/15XX房地产项目投资计划书6300字XXXX项目实施计划书XX县位于豫西伏牛山区，洛阳市西南部，总面积2147平方公里，辖14个乡镇，全县总人口32余万人，一直有“洛阳后花园”美称。XX县矿产资源丰富，其中钼的储量206万吨，居世界第三、亚洲第一。钨储量68万吨，居全国第二。黄金储量603吨，是全国30个重点产金县之一。XX县旅游资源丰富，目前，已拥有老君山鸡冠洞“5A”景区和重渡沟、龙峪湾、养子沟、伏牛山滑雪场等4家“4A”级景区。近年来，XX县先后被授予中国旅游强县、全国卫生县城、全国文明县城、全国生态建设示范县、全国造林绿化百佳县、全国最佳人居环境范例奖、全国社会治安综合治理先进县等荣誉称号。XX县20XX年全县完成生产总值164亿元，同比增长21；社会消费品零售总额实现38亿元，同比增长19。旅游产业和矿业产业的飞速发展，促使XX经济迅速崛起，催生大批财富人群，奠定了此项目的可行性基础。第一项基本经济数据我们和XX营销筹划、设计院三家公司根据地形地貌、产品定位、以及XX乡政府的还建要求，经过实地考察，反复磋商，形成目前的开发方案，其主要经济数据如表（一）开发基本数据表（一）精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创2/1512此方案是严格按照洛阳市规划对日照间距要求，设计容积率只能达到32，同时，在方皮路上少退让红线3米（要求15米）。另外，在还建区设计上增加两个连排楼，人防和架空车库方面，后边详叙。第二项投资概算根据上述方案数据和本项目的特点，本项目总投资68个亿，其具体投资内容如表（二）所述投资概算表（二）2一、前期费用330万元说明（一）项目所在地办公、销售、生活用房租金、装修等，围墙、临时建筑等共150万元；1、公司租用办公和销售网点精装修和办公用具空调等公司租用350办公销售一体，县闹市地段130（先交两年租金30万元）和两套生活用房年租金25万元（40万元）；精装修、空调、办公用具和生活用品等约60万元；计100万元。3工地临时办公用房拟建设165平方米，为能满足工程精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创3/15部开展日常工作，本次考虑有办公家具、电器；测量用经纬仪、水准仪、尺子；标准图集、施工预算定额、规范标准等。以上费用约10万元。2、1300米围墙人工费、材料费约需300元/米，需要资金约为40万元。（二）现场场地三通一平、场地平整共35万元1、场地平整40000平方米（一期考虑40000平方米）约5万元。2、临时施工道路3000平方米，每平方米100元，需要资金约需30万元。（三）临时用电、用水等15万元1、临时电入小区一期考虑使用两台512变压器，约需12万元。2、给水本项目内有一处水井，前期可作为使用水源，只需要购置一些取水器械如水泵、无塔供水、管件、安装费用等，约3万元。（四）工程地质勘察设计费30万元工程地质勘查设计前期先按10栋楼计算费用，每栋楼需200米勘探孔，收费为150元/米，约为30万元。（五）购买商务车和小汽车各一辆共60万元。（六）支付赛搏公司前期筹划费用20万元。（七）前期人员工资、生活费、汽油、新公司开办费、往精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创4/15来人员接待和招待费用以及不可预见等20万元。二、报批缴纳地方政府各种规费16488万元，具体内容如下4工程前期报批报建相关规费（三）5备注经初步核算，本工程暂按1400元/平方米的预算价格，其定额直接费暂按其70计算，由此估算出该项目社保费，即35亩免收，85亩为8893万元。三、拆迁费用4000万元（会有节余）1、根据和乡政府签订的协议需要我们承担的拆迁费用七户需要13543万元；设计汽修厂1250万元（已付875万元）；合计26043万元（乡政府要求我们和拆迁户兑现）；2、刘毛旦汽修厂，面积还没有评估出来，预计不超过1400万元；3、除了以上拆迁费用以外，我们需要承担的费用是过渡费148户4人（每户）100（每人）18（月）10656万元；如果超过18个月我们要双倍承担过渡费用即每个月1184万元。四、建安成本的分析目前，据我调查和掌握建安单价，高低由大家再定。现主精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创5/15要对架空车库和人防工程的分析建车库总费用2839815004260万元，车库面积28398，每个车库按45平方，可得631个车库，每个车库8万元，计5048万元；赢利788万元；6人防工程的分析1535025003837万元；同样，每个车库按45平方，可得341个车库，每个车库8万元；可收回2728万元投资；对比结果人防多支付投资1109万元，架空车库赢利788万元，两项相抵321万元；（每个车库85万元，可基本持平）。其优势一是得到972个车库，再加上小区车位，满足70客户对车库的需求，对我们小区销售是一大优势；二是弥补了小区地理位置的落差，需要大量的回填土，可减少了大量的支出；三是不再缴纳人防费用000万元；当然，每个车库8万元是有点贵，但是，根据我们小区的定位和时间的推移，8万元一个车库还是可行的。五、销售费用的分析销售费用的指定根据，一是来自和赛搏的合同，7712924万元；现场新建设销售部500平方米，建设费和精装修及办公用精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创6/15具等按3000元，共需要150万元；另外726万元的营销费用；合计1800万元，占销售总额的246，低于我们公司的总体水平。六、税金的指定是按照销售额的10，当然，有大量的工作要去做，肯定达不到7679万元。七、财务费用71500万元主要是指融资费用，争取在当地银行贷款30005000万元，3000万元应该有希望。八、管理费用800万元和不可预计费用600万元，包括公关费用应该够用了。综上所述除了建安费用外应该说是宽打窄用。第三项土地成本的分析一、拆迁费用4000万元；二、还建房建安成本1、住宅57520M21500元8628万元2、商业用4458M21200元534万元3、共用建房1200M2800元96万元4、储藏室4400M21200元528万元5、绿化、道路、上下水、电缆等共500万元精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创7/15小计978650010286万元三、政府补贴2500万元700万元（农民应付）2491万元（还建部分可盈利）700万元减少各种规费6391万元四、结论10286（建筑费用）4000（拆迁费用）63917895万元85（亩）9288万元亩实际拿到的土地是90亩，7895万元90（亩）8772万元另外，减少土地出让金近5000万元；综上所述，通过对地价的全面测算、分析认为一是我们不用集中一次性拿出上亿的资金去购买土地；二是我们按目前设计32的容8积率计算，土地成本每平方米是360元；如果加上土地出让金的减免，我们的开发项目是很有竞争力的。第四项投资回报根据XX县开发市场的房产价格和我们具体开发的品种，做出销售预算，详见表（四）投资销售表（四）一、还建部分收益2491万元由于还建部分是在35亩农民土地上，除了返还农民一部分，多出部分是我们的。但是，这部分属于集体用地，属于小产权房，因此，无论住宅还是商业都相对便宜；精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创8/151、住宅部分（剩余平方售价剩余平方建安成本利润）2480250024801500620372248万元2、商业部分9654240006542120026177851832万元3、架空储藏室600180060012001087236万元4、地下室375018003750800675300375万元收益四项合计2481832363752491万元；二、全部收益1、直接收益7318925007002491788806792710953万元（其中还建部分2491万元）；2、收益潜力我们的住宅是按3000元，根据我们开发小区的品味和市场的逐渐升温，再加上高速公路的开通我认为，3200元是有可能的；前期按3000元，逐渐推给，平均每平方米增加100元是完全有可能的，我们开发住宅是150904平方米，收益增加1500万元是有可能的。3、商业房屋潜力先不考虑。另外，还有两大项需要我们关注一是人防工程方面，另外是税收方面，如果我们加大攻关力度，少支出13000万元，也是有可能的。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创9/15第五项资金筹措与资金运用一、前期资金需要3000万元1、拆迁费用2000万元；我们已经和乡政府达成共识，拆迁费用4000万元，七户农民加上一个汽修厂拆迁费用是2600万元，我们拿2000万元，剩余600万元，用高于银行利息半年或者一年由乡政府10去做工作；另外，一个汽修厂由于对我们实施暂没有影响，拆迁时间可以拖延；但是，前期2000万元是必须交付的，拖延了对政府形象和我们的工作，都会带来不利影响。2、前期费用330万元，上缴各项规费16488万元，合计19788万元。前期费用330万元是必须的；各项规费用16488万元，其中社保费用8893万元（做工作缓缴），这样的话1648888937595万元；两项合计前期费用和各项规费1090万元；公司对XX项目前期投入3000万元，就基本具备开工条件。二、今年十月份，第一期开工6万平方（争取明年五一开盘），其中还建房和开发房各建3万平方。建安成本按1200元，我们采取施工单位垫资到8层我们支付工程款50，需要2000万元；封顶时我们需要支付4000万元（争取乡政府2500万元；争取销售150套，精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创10/15回笼资金4000万元）；到第一次支付工程款，工期需要10个月，这样操作对我们组织前期销售和融资，无论是在时间和空间上都能赢得有利条件。对于第二期开工时间和开工量，主要看销售情况和融资结果。当然，这样做对我们有利，还建房18个月我们没法兑现，我们延迟12个月，向农民多支付120万元左右的过渡房费，另外，会对政府的工作带来一些被动和意见，这些需要我们多去争取、多和政府沟通。三、融资方面11（一）融资方向1、向当地银行融资30005000万元；2、向社会融资部门融资30005000万元；3、我们担保公司向项目的建筑部门融资2000万元。（二）抵押物品1、在第一次付工程款项前，办理好两份土地证，用在建工程和土地证，分别向两家银行做抵押贷款。2、用我们还建区营业房置换110亩或者180亩坡地，并且做好立项办好土地证，做融资抵押物。我们只有抓住以下三点一是属于国家支持的项目；二是我们有充足的抵押物品；三是我们要有勇气敢于和善于攻精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创11/15关；融资应该没有问题。总之，如果我们控制好开发节奏，不出现重大意外，公司总投入6000万元，今年投资3000万元，其中2000万元用于拆迁，1000万元用于前期费用。明年（上半年）投入3000万元；其中2000万元拆迁费用，1000万元归还政府社保基金900万元。剩余资金要靠项目本身融资解决。另外，利用“凯旋城”项目的资金空闲，完成坡地上的“旅游度假村（或养老地产）”项目，应该是可行的。同时，从项目开始销售两年后、三年内用实现利润，抽回全部投资是完全有可能的。第六项公司的管理12XX的项目能把营销和筹划总体承包出去，也是我们公司从自建，到把建筑承包出去的基础上，又一次进步。同时，也给XX项目减轻了一大工作压力。特别是在外地，一是人难找，二是费用高。但是，需要我们通过实践后，再下结论。我认为XX的项目，在项目方案确定以后，主要抓好四件事一是融洽和政府的关系，得到两级政府的信任和支持；二是善于攻关，引进和利用好当地的资金为我所用；三是把握好开发节奏和工程质量；四是做好内部管理也是重中之重；精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创12/15为此，在公司的内部管理方面，主要需要做好以下几个方面一、搭建好公司管理框架131、工程部定员五名设经理一名（工程师）、助理工程师三名、土建二名、水电一名、内勤一名；2、销售部定员三名设经理一名、经理助理一名（负责按揭）、副经理三名（营销公司担任）、内勤一名；3、财务部定员三名设经理一名（主管会计）、现金会计两名（当地），一名负责现金收支，一名负责配合按揭；4、综合办公室定员六名主任一名、副主任两名（市场开拓）、统计一名（当地）、秘书一名、司机一名（当地）；5、另外，设副总经理和助理各一名。二、建立公司规章制度为进一步深化企业管理，充分调动发挥公司员工的积极性和创造性，切实维护公司利益和保障员工的合法权益，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据总公司制度，结合XX项目的实际情况，制定出一套切实可行的制度，保障公司的正常有序运行。三、建立岗位责任制和考核机制为使全体员工充分发挥个人能力，积极推进岗位工作，不精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创13/15断提高工作效率和业绩贡献，建立岗位责任制和考核机制，公开、公正、公平地对每一个员工的工作业绩进行评定，奖勤罚懒，鼓励先进、激励后进，从而带动和提高公司整体的工作效率和效益。关于此方面，另外我会专门推出考核办法这里先不赘述了。第七项两点建议14一、担保公司按投资总额6000万元，直接投入1800万元，占总投入的30；担保公司经营三年了，这三年给总公司发展起到的作用是有目共睹。但是，自身发展比较缓慢，其中一个原因，是只做担保业务，没有再投资业务，原本想做一两个投资项目，未能如愿，本人想通过此项目的投入比投到其他公司更有利。同时