资产评估教学(人大版)PPT课件

.,1,资产评估,.,2,注册资产评估师是指经全国统一考试合格，取得注册资产评估师执业资格证书并经注册登记的资产评估人员。英文简称CPV（CertifiedPublicValuer）考试设有5个科目，具体是：资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础每年举行一次。考试时间一般安排在9月。原则上只在省会城市设立考点。一般在当年的4月至5月报名。,.,3,凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可参加注册资产评估师执业资格考试：（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。（四）取得经济类、工程类博士学位。（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年。,.,4,第一章导论,第一节资产概述一、资产的涵义（1）资产是由企业、机构或个人拥有的，具有商业或交换价值的物品（2）资产是由个人、公司或主权实体拥有的，能够用来产生附加价值或提供流动资金的具有价值的金融合约及物质实体，包括现金、投资、应收账款、库存、房地产、厂房及设备、无形资产。（3）资产是因以往的交易或事项而形成的，由特定实体获得或控制的未来经济利益。（4)资产是具有市场价值或交换价值的一种实体，是其所有者的财富或财产的构成部分之一二、资产类型（一）有形资产和无形资产（二）可辨认资产和不可辨认资产（三）单项资产和整体资产,.,5,.,6,一、资产评估的概念资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行分析评定、估算。1资产评估工作的八个构成要素评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序、评估方法资产评估从评估工作的业务性质来说，包括评估、评估咨询、评估复核。,第二节资产评估的概念及其特点,.,7,二、资产评估的特点（一）时点性：所评估价值的适用日期（二）市场性（三）预测性对未来产生的净收益的现实反应（四）公正性（五）咨询性是一种专业化、市场化的咨询服务，三、资产评估与会计计价的区别,.,8,一、资产评估的目的（评估结果的期望用途）对资产的价值进行评估，一般是为了给资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、确定拍卖底价、分割或合并、损害赔偿以及企业价值管理等行为提供可资参考的价值基础。二、资产评估的假设（资产的价值评估工作的假定前提）（一）继续使用假设：指待评估资产能够在完全竞争的市场进行交易，从而实现其市场价值,第三节资产评估的目的及假设,.,9,（二）公开市场假设待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。在资产评估时，对于具备在公开市场上交易的资产，宜做公开市场假设（三）清算假设资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。分为：强制清算和有序清算,.,10,第四节资产评估的原则,一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观性原则（三）科学性原则二、资产评估的经济原则（一）贡献原则某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于该资产对于其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献,.,11,（二）替代原则依据是同一市场的相同物品具有相同的价值。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相似资产的市场交易资料来进行比较。（三）预期收益原则资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是取决于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的活力能力（四）供求原则资产的交易价格是买卖双方个别讨价还价的结果，资产的市场价值体现该类资产交易市场供给和需求相互作用即供求均衡状况（五）最佳（也称最高最佳）使用原则是指按照估价对象的最佳使用方式评估资产的价格。,.,12,第五节资产的价值及价值类型,一、价值思想概观及现代评估理论的形成二、价值及价值类型（一）价值定义资产的经济或交换价值，或者说货币价值，可表述为同其他商品的交换率（二）价值类型1.评估价值,.,13,2.课税价值3.保险价值4.账面价值5.资本价值6.已折旧价值7.经济价值8.交换价值9.外在价值10.内在价值11.面值12.公允价值,.,14,三、资产评估的价值类型,（一）市场价值指自愿交易的买卖双方在各自理性行事，且未受任何强迫的情况下，在评估基准日就评估对象正常公平交易的价值估计数额。包括：资产按照最佳用途使用条件下的市场价值和按照当前用途使用条件下的市场价值最佳用途下的市场价值主要适用于可以进行公开市场假设或转化为最佳用途后持续使用假设的资产业务。如：企业的多余资产、债券和股票、短期投资、现金当前用途使用条件下的市场价值主要适用于可以按原用途持续使用假设的资产业务。如：编制财务报表、企业兼并或联营、股份化经营,.,15,（二）市场以外的价值包括：投资价值、在用价值、清算价值、残余价值。投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额在用价值：指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用方式和程度及其对所属企业贡献的价值估算数额清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额残余价值：指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额,.,16,（三）资产评估的价值类型选择,价值类型的选择要充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件，以及价值类型与评估假设的相关性。1、以市场价值为基础的评估市场价值反应了资产在公开市场上进行交易的市场行情，因而该标准要求评估目的即资产业务的性质可以使得将该待评估资产视为公开市场上出售的资产2、以市场价值以外的价值为基础的评估凡是不能够视为公开市场上出售资产的资产业务，其资产价值的评估就以非市场价值为标准,.,17,3.以财务报告及会计事项为目的的评估可以将资产视为按照当前用途在公开市场上出售4.贷款担保、抵押和债券的评估一般是以市场价值标准四、公允价值指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债券清偿的金额,.,18,第六节本书的框架体系,.,19,第二章资产评估的程序与基本方法第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、待评估资产的清查核实和实地查勘五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档,.,20,第二节成本法一、成本法的概念从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法复原重置成本、更新重置成本实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或：评估价值=重置成本成新率二、成本法的评估程序（1）确定待评估资产的范围，并估算重置成本或重建成本（2）确定待评估资产的使用年限（3）估算待评估资产的损耗或贬值额（4）从重置成本或重建成本中扣减贬值，得出资产的评估价值,.,21,三、重置成本的估算方法（一）重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法（二）物价指数法通过对资产的原始成本进行物价指数调整而得到的其重置成本的方法。资产重置成本=资产原始成本（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数,.,22,资产重置成本=资产原始成本（1+物价变动指数）=资产原始成本环比价格指数a1a2a3an（三）功能价值法这种方法假定待评估资产的生产能力与价值呈线性关系。首先找一个与待评估资产相同或类似的资产作为可比参照物，计算可比参照物的单位生产能力的价格，然后据以估算待评估资产的重置成本待评估资产的重置成本=参照物的重置成本（待评估资产的生产能力参照物的生产能力）,.,23,（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本（待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。在运用上述四种方法进行资产的重置成本评估时，应当根据评估对象的具体性质和可以搜集到的资料来确定可以选用的方法,.,24,采用统计分析法确定某类资产的重置成本（1）在核实资产数量的基础，将全部资产按照适当的标准划分为若干类别（2）在各类资产中，抽样选择适量具有代表性的资产，应用前述四种估算方法估算其重置成本（3）依据分类抽样资产的重置成本与账面历史成本计算该类资产的调整系数（4）根据调整系数估算待评估资产的重置成本,.,25,四、实体性贬值的估算（一）观察法实体性贬值=重置成本*实体性贬值率（二）使用年限法指资产实际已经使用过的年限与总的可使用年限的比率，来确定资产的有形损耗程度。实体性贬值=（重置成本-预计残值）（实际已使用年限总使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间,.,26,五、功能性贬值的估算（一）功能性贬值的估算步骤（1）比较年运营成本之间的差异（2）确定净超额运营成本（3）估计待评估资产的剩余使用寿命（4）以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值（二）应用举例,.,27,六、经济性贬值的估算七、成新率的估算（一）观察法由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师，对资产实体的各主要部位和功能进行技术性和经济性鉴定，并对该资产所提供的产品或服务的市场前景进行分析，在综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上，判断、确定资产的成新率。（二）经济使用年限法成新率=剩余经济使用年限（实际已使用年限+剩余经济使用年限）,.,28,（三）修复费用法首先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用占资产重置成本的比率来确定贬值率，再据此求出成新率成新率=1-贬值率=1-（修复费用重置成本）,.,29,第三节比较法一、比较法的概念通过比较待评估资产与近期售出的类似资产的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法评估价值=市场参照交易价格+评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额评估价值=市场参照交易价格修正系数二、运用比较法评估资产的程序（1）明确评估的对象及其范围（2）进行市场调查，收集相同或相似资产的市场信息资料，寻找参照交易,.,30,（3）分析整理所收集的资料并验证其准确性，判断分析其交易条件和背景（4）将待评估资产与可比较参照交易进行比较分析，判断他们之间在影响交易价格的各因素方面的差异程度（5）分析各类差异对交易价格的影响程度三、进行比较分析和调整的因素时间因素、地域因素、功能因素、交易因素,.,31,非正常交易一般包括：交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。买方急于想买，或卖方急于想卖。交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。,.,32,第四节收益法一、收益法的概念通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用恰当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。二、收益法的评估程序(1)收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料（2）计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势（3）预测资产的预期资产净现金流，确定适当的折现率（4）估算待评估资产的收益价值三、收益法计算常用公式（一）在年资产净现金流不变时v=a（1+r）n-1/r（1+r）nv=a/r,.,33,（二）在年资产净现金流等额递增时v=a1（1+r）n-1/r（1+r）n+b（1+r）n-1/r2（1+r）n-bn/r（1+r）nv=a1/r+b/r2（三）在年资产净现金流等比率递增时v=a1（1+r）n-（1+g）n/（r-g）（1+r）nv=a1/（r-g）（四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时,.,34,v=ai/（1+r）i+vj/（1+r）ji=1，2，jvj=ax/（1+r）x-jx=j+1,j+2,n四、预期资产净现金流的估算一般考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现现金流水平五、折现率的估算（一）市场比较法（二）资本资产定价模型法资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿（三）加权平均资本成本法加权资本成本=权益成本权益比+税前负债成本（1-所得税边际税率）负债比六、收益期限的确定,.,35,第三章机器设备评估第一节机器设备评估概述一、机器设备的含义人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或者控制的有形资产。二、机器设备的分类（一）按在再生产中的作用分类1.生产工艺类设备2、辅助生产设备3、服务设备（二）按适用范围分类1.通用设备2.专用设备3.非标准设备（三）按国家固定资产分类标准分类1.通用设备2.专用设备3交通运输设备4.电气设备5.电子产品及通信设备6.仪器仪表、计量标准器具及量具,.,36,（四）按现行会计制度分类1.生产用机械设备3.租出机械设备2.非生产用机械设备4.未使用机械设备5.不需用机械设备6.融资租入机械设备三、机器设备的评估特点1.评估应根据评估目的和要求，分门别类逐项逐件逐台进行核实和评估2.评估应以技术检测为基础，正确确定机器设备的使用寿命、技术寿命、经济寿命及其损耗程度3.必须把握机械设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解,.,37,四、机器设备评估程序1.明确评估基本事项阶段2.评估准备3.现场调查阶段4.确定设备评估经济技术参数阶段5.评定估算6.撰写评估报告及评估说明7.评估报告的审核和报出阶段,.,38,第二节机器设备的成本法评估,机械设备的成本法评估：评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值一、机器设备重置成本的测算在机械设备评估中，其重置成本的构成及其数额，需要根据评估目的所要求状态下，机器设备的全部取得费用来确定。（一）重置核算法1、按复原重置成本评估2、按更新重置成本评估,.,39,3综合估价法这种方法以主要材料费为基础，根据其与成本费用的关系指标估算出相应的成本，再考虑一定的利润、税金和设计费，从而求得设备的重置成本RCN=（C1KmC2）(1+Kp)(1+KdN)(1-Kt)（二）指数调整法以机械设备原始购买价格为基础，考虑同类机械设备的价格上涨指数，予以确定机器设备重置成本的一种方法（三）功能价值法前提是机械设备的生产能力与其成本之间呈线性关系（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本（待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x,.,40,二、机器设备的实体性贬值的测算使用有形损耗率来表示，可以理解为：机械设备实体损耗状况与全新状态的比率（一）使用年限法实体性贬值率=设备的已使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）100%总使用年限、已使用年限、尚可使用年限对于经过大修理、技术更新改造或追加投资的机器设备，应考虑计算器加权投资年限来确定其实体性贬值加权投资年限=已投资年限（原始投资的更新成本更新成本）,.,41,（二）观察法是评估人员到评估现场对被评估机器设备进行现场观察和现场技术检测，并结合设备的实际使用情况，如使用时间、使用强度、技术状况、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的实体性贬值率的一种方法。(三）修复费用法是指按修复磨损部件所需的开支，来确定机器设备有形损耗的一种方法。这种方法只适用于可修复的有形损耗的确定。实体性贬值率=修复费用/重置成本三、机器设备的功能性贬值（一）超额投资性功能性贬值设备超额投资成本=设备复原重置成本-设备的更新重置成本（二）超额运营性功能性贬值,.,42,四、机器设备的经济性贬值（一）设备利用率下降造成的经济性贬值经济性贬值率=1-（设备预计可被利用的生产能力/设备原设计生产能力）x100%经济性贬值额=（重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率（二）外界变化造成收益减少所致经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额（1所得税率）（P/A，r，n）五、机器设备的成新率估算,.,43,第三节机器设备市场比较法评估,一、市场法评估机器设备的步骤1.鉴定被评估对象2.选择参照物3.对可比因素进行比较分析4.计算确定评估,.,44,二、案例被评估对象为生产一种化工原料的设备，经市场调查，参照物选定为生产相同产品的另一设备。该类设备的规模效益指数0.65。参照物为全新设备，购置时间为2个月前，经分析，评估时价格上升了5%，其它比较如下表：,.,45,第四章房地产价格评估,第一节房地产价格评估概述一、房地产的概念1、土地2.地产：土地及其相关的财产权利3.房地产：房屋及其附属物和承载房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利4.不动产：不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，包括土地、土地改良物与土地及其改良物有关的财产权利。,.,46,.,47,二、房地产特点1.不可移动性2.耐用性3.异质性4.高价值性5.供给有限性6.投资与消费双重性7.房地产实体构成的二元性三、房地产类型1.居住类房地产2.商业类房地产3.休闲类房地产4.公共事业类房地产5.工业类房地产,.,48,四、如何描述房地产1.位置、四至、形状2.面积大小3.建筑物层数和高度4.建筑结构5.建筑装修、附属设备6.建筑物的建成年月、建筑质量、维护保养状况、采光通风、隔音、隔热7.建筑外观及平面格局8.利用现状及规划设计要求9.房地产产权状况10.土地的地质基础状况、地上基础设施改良状况,.,49,五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论,.,50,（二）土地价格理论1.土地价格的内涵从卖方来讲，土地价格是所出租和出售土地的地租资本化从买房来讲，土地价格是资本化的因而是提前支付的地租V=ai/(1+r)i2.土地价格的形成土地的价格是由需求决定的。纯自然土地的无成本和供给固定，使得土地的价格完全取决于需求,.,51,六、房地产价格的构成（一）土地价格的构成1.土地价格是由土地原始价值、公共投资与环境改良价格、私人投资改良价值、未来价值思想因素在地理空间上通过组合而表现出来的土地交易货币额,.,52,2.土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值、不确定性的风险补偿费、可达性价值构成。（二）建筑物价格的构成主要是指房屋建筑及其附属物的价格。附属物的具体范围视具体的建筑情况而定。（三）房地产价格的构成建筑物连同其所占用土地的价格房地产价格=土地价格+建筑物价格,.,53,.,54,七、房地产价格种类,（一）土地价格的种类1.市场价格、市场价值2.土地所有权价格、土地使用权价格3.基准地价、标定地价4.课税价格、征用价格、抵押价格5、总价格、单位价格、楼面价格6、评估价格（二）房地产价格的种类1、商品房价格、经济适用住房价格2、标准价、成本价格3.廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金,.,55,八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素1.一般因素（1）社会因素（2）经济因素（3）制度及政策因素2.区域因素（1）商业区（2）住宅区（3）工业区（4）个别因素宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势临近道路的宽窄、铺设；土地利用控制状况；建筑物与土地的组合是否恰当；土地使用权年限的长短,.,56,（二）影响建筑物价格的因素（1）建筑构造、装修、设备（2）规模及高度（3）用途（4）地区（5）物价水平九、房地产价格评估原则（1）在估计时必须确认估价对象具有合法的产权。（2）要求估价是所涉及的估价对象的利用方式必须是合法的（3）如果涉及估价对象的交易或处分方式，也必须是合法的,.,57,十、房地产估价的程序（一）明确估价基本事项（二）拟定估价项目的工作方案（三）搜集估价所需资料（四）实地查勘估价对象（五）进行最佳利用分析（六）选定估价方法并进行估算（七）确定估价结果,.,58,第二节房地产价格的成本法评估一、成本法理论MV=LV+（RCN-D）成本法要求对土地价格、折旧以及建筑改良物在估价时点上的现实成本进行评估。从现时成本中减去折旧得到改良物的评估价格，然后将土地价格加到改良物价格中就得到房地产价格成本法最适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估，它适用于折旧额能够准确估计的旧建筑物评估，以及市场交易数据资料缺乏的房地产类型评估。成本法还要求收集有关拟评估改良物的描述性资料，这些资料应从房地产的物资调查中收集,.,59,二、重置成本估算（一）重置成本的构成包括：直接成本和间接成本（二）重置成本估算方法1、工料测量法又称承包商法，是四种方法中最费时间和最详细的方法。这种方法要求按建筑成本组成部分和次级组成部分，分项列记出所有的劳动力、原材料等直接成本以及所有间接成本项目。2、分部分项法首先将估价对象建筑物分成数个分部或分项工程，然后利用建筑工程概算定额查出各分部或分项工程的单位成本，分别乘以各分部分项工程的工程量，得到各分部分项工程的成本，累加求得建筑总成本，再加上间接费、利润等求得重建成本,.,60,3、单位比较法它将所有直接成本和间接成本相加，然后用一恰当的单位数量去除，即得到单位成本4、指数调整法是用一恰当的建筑物成本指数作为趋势因子，对估价对象建筑物的历史成本加以调整，以得到建筑物的重置成本。,.,61,（三）土地（重置）价格估算土地价格的估算可以用市场比较法、类似房地产价格的建筑成本扣除法、基准地价修正法、土地重置成本估算法等求的。1.土地使用权价格的成本构成土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益,.,62,三、建筑物贬值（折旧）的估算（一）贬值原因1.实体性贬值2.功能性贬值：建筑物所具有的功能，在估价时点上却已丧失，从而产生经济损失3.经济性贬值：由于房地产的外在因素导致效用和价值降低，造成经济损失（二）贬值的估算我国房地产估价规范中只规定了经济耐用年限法1.按照直线贬值2.按照双倍余额递减贬值3.用成新折扣法,.,63,双倍余额递减贬值是在固定资产使用年限的最后两年前的各年，用年限平均法折旧率的两倍作为固定的折旧率乘以逐年递减的固定资产期初净值，得出各年应提折旧额的方法年折旧率=2预计的折旧年限100%，年折旧额=固定资产期初账面净值年折旧率,.,64,第三节房地产价格的市场法评估一、比较法基本原理它是将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格进行适当修正，以此估算出估价对象的试产价值的方法二、市场比较法估价步骤1.搜集交易实例收集的交易实例包括：（1）交易双方的情况及交易目的（2）交易实例房地产状况（3）成交价格（4）付款方式2.选取可比交易实例可比交易实例即可用作比较参照的交易实例。所选取的可比交易实例，应符合（1）是与估价对象类似的房地产。（2）成交日期与估价对象房地产的估价时点相近（3）成交价格为正常价格，或可修正为正常价格,.,65,3.建立价格可比基础选取可比交易实例，应对可比实例成交价格的表达方式和内涵进行统一，以便于进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。具体内容包括：统一付款方式、统一采用单价、统一货币种类和货币单位、统一面积内涵和面积单位4.进行交易情况修正是为了排除可比实例交易行为中的某些特殊因素所造成的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格5.进行交易日期修正方法：（1）采用房地产价格变动率进行修正（2）利用房地产价格指数进行修正（3）利用自己的经验积累进行判断，加以修正,.,66,6.进行区域因素修正方法：直接比较法和间接比较法区域因素修正的方面包括：（1）繁华程度（2）交通便捷程度（3）环境（4）景观（5）公共设施配套完整程度（6）城市规划限制7.进行个别因素修正修正的内容：（1）土地个别因素修正（2）建筑物个别因素修正年限修正系数为:1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n8.确定比准价格将选取的多个可比交易实例，进行上述各项修正之后，综合考虑确定评估结果。常用方法：（1）简单算术平均法（2）加权算术平均法（3）中位数法（4）众数法,.,67,市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，可采用百分率法、差额法或者回归分析法。三、回归分析法遵循一般的多元回归分析原理，其基本公式是四、基准地价修正法是将基准地价作为市场比较法中的可比实例，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法。五、比较法应用举例,.,68,.,69,.,70,第四节房地产价格的收益法评估一、收益法的基本理论将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率折算到估价时点后的所有正常纯收益二、净收益估算1.潜在毛收入估算按照市场平均经营状况或市场租金水平，估算估价对象所能够产生的总收入。潜在毛收入估算们可以用类似房地产的毛收入进行市场比较，以及对估价对象经营历史上的毛收入资料分析确定。2.有效毛收入估算从潜在毛收入中，扣除估价对象预期可能存在的部分闲置及坏账等损失后的收入，即估计对象在正常经营情况下预期产生的实际收入3.经营费用估算包括经营管理费用