房地产项目调查

房地产项目调查课程设计房屋管理专业08级01班姓朱的是学校编号2011年12月重庆北城天街商业地产项目分析一.项目概述投资方：重庆龙湖房地产有限公司总建筑面积：平方米。它由北岸星座公寓、北城天街、华联商务区、北城天街龙湖商务区和凤翔亭住宅区组成。区域：重庆市江北区项目的地理位置和位置：地块从东北向西南延伸，基本上是一个狭长的矩形。地势东北高，西南低。最大高差约为40米。基地占地54050平方米。基地北侧紧邻洋河大道，从西南向东北穿过街道为：江天国际酒店-江北民政局-海逸高级商住区、海洋公园-金融区等。北城天街购物广场位于重庆北部。购物中心有五层楼高，由商店、百货商店、娱乐设施、餐饮区和一楼的停车场组成。二、项目市场宏观调查与分析(2)项目投资环境分析1.1房地产相关政策20世纪70年代中后期和80年代，中国房地产市场开始发展。此后相当长一段时间，相关政策逐渐向房地产行业倾斜，房地产市场迅速发展并进入繁荣阶段。自1998年以来，随着国家把培育住宅产业作为新的经济增长点的体制改革和各项政策措施的出台和实施，我国房地产市场和房地产业进入了一个新的发展时期。我们可以用相关数据来解释：2000-2003年房地产开发投资与增长；从以上数据可以看出，中国房地产业的快速发展离不开国家相关政策的支持。该项目在我国房地产快速发展阶段刚刚起步。该项目的投资邀请始于非典时期，始于2003年10月。因此，这个项目的时间非常有利。1.1.1金融和财政政策自1998年以来，国家的相关政策都倾向于房地产业，因此一系列的财政政策都有利于房地产业的发展。自1998年以来，四大国有商业银行个人住房贷款余额经历了快速增长的过程。截至2001年底，商业银行住房贷款和住房公积金余额达到6388亿元，是1997年的33倍，首次超过房地产贷款余额，占消费贷款余额的86%。房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减税和免税政策。土地政策总体而言，现阶段国家的土地相关政策与相关财税政策相结合，有利于房地产业的发展。根据对本案所在地区的具体分析：江北区是重庆的主要城区之一，也是重庆的中央商务区所在地。它位于嘉陵江和长江的北岸。它地形狭窄，占地221.28平方公里。辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北镇、村滩、铁山坪、郭家沱九条街和余醉、傅生、吴堡三个镇。2004年底，其登记人口为487，700人，常住人口为635，100人。该地区的经济以第二和第三产业为主。2004年，第三产业的比例为1.6: 66.6: 31.8。区中心距重庆港7公里，距火车站3公里。到达重庆江北国际机场需要20分钟。区内有渝怀铁路和三条高速公路319国道、渝长高速公路和210国道穿过。七座桥，嘉陵江，渔澳，黄骅花园，石门，朝天门码头，嘉华和大佛寺，连接江北区和其他主要城市地区。区域航空、铁路、轻轨、港口、长途客运和城市公共交通“六路融合”，人流、物流、物流、资金流和信息流“五路融合”工业经济的规模和效率一直是重庆最高的。“长安汽车”等工业品牌在全国享有良好的声誉。香港城市工业园已初具规模，发展空间广阔。江北区也是重庆重要的区域商业中心。新世纪，崇柏、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型企业在江北发展良好。寸滩港、重庆新客运站和货运编组站等重点市政建设项目即将竣工，物流中心的轮廓将开始显现。三、项目竞争分析(一)从整体分析由于重庆特殊的地形，“三山两河”的结合将整个城市分成九大块，每个区域至少有一个区域中心。同时，各区域中心的发展水平也不一致。每个区域中心都有一定的距离。江北区商业中心的经济在全市区域中心中排名较高。因此，以上条件决定了该项目具有很强的竞争优势。同时，可以用“罗利定律”来说明，在正常情况下，两个城市商业中心的吸引零售贸易量与大城市人口比例的第一平方成正比，与两个城市之间的住宅集聚区到城市的距离的第二平方成正比。公式如下：在公式中，客户的比例从巴到A市；从Bb到b市的客户比例；Paa城市人口；城市人口PbaDa城市之间的居住区到a市的距离；Db城市的居住区与b城市的距离；(2)从区域角度分析项目该地区人口稠密，消费需求旺盛，市场潜力巨大。该地区没有其他竞争优势强的竞争对手接近该项目，该项目集商业、住宅、写字楼等多方面于一体的大型购物中心能够汇聚众多国际国内知名品牌，体现了该项目的高端定位。该项目还可以满足其他不同消费水平的客户，满足消费者的不同需求，最大限度地提高知名度，客观地展示项目的巨大潜力和可行性。四、消费需求调查与分析该项目位于江北区观音桥商圈，人口密集，交通便利，经济繁荣，该区域不仅拥有大量国际国内知名企业，而且居民人口众多，消费需求旺盛，市场潜力巨大。人口密集可以为项目带来相对稳定的消费需求；便捷的交通可以产生巨大的辐射效应，吸引大量消费者。此外，该项目集高端和高端消费于一体，能够满足不同消费者的不同消费需求。经济繁荣可以提高消费者的消费水平和消费能力。五、商业房地产产权研究与分析a)调查范围和领域：本次调查的范围主要集中在重庆市区和江北区。调查了重庆区域中心的商业地产相关情况，如沙坪坝区三峡广场、渝中区解放碑商业区、南岸区万达广场、杨家坪步行街等。此外，在本案所在地江北区进行了调查。围绕此案的综合环境进行了专门调查和分析。最后，结合该案例进行了相关对比分析，找出了项目的优缺点。(b)调查的目的本次调查的主要目的是了解城市地区可比商业地产的数量、区位、规模、竞争等客观环境的优劣，以及经营等主观条件的优劣，具体分析本案的利弊，进而制定相关对策。c)商业房地产的一般分析通过这次调查，我们基本了解了城市和地区商业地产的相关情况。就整个城市而言，商业地产正以更快的速度发展，规模不断扩大，并逐渐演变成一个城市综合体。区位选择更加合理，更加注重提升项目档次，同时注重高端消费和拓展中端消费。目标定位更加开放，项目更加特色化、个性化、更有针对性，能够满足不同年龄段、不同消费群体的需求。同时，更加注重运营模式的创新，在减少前期投资的同时，保证项目资金流动的顺畅，减轻运营负担。注重提高服务质量，使服务更加人性化，提高客户满意度。然而，商业地产也有很大的改善空间。具体来说，在扩大规模的同时，交通、基础设施等配套设施没有得到相应的改善。还有改进的余地。操作模式需要进一步改进。我们要进一步突出特色，增强竞争力。d)零售形式的构成和分析目前，项目的主要零售行业包括餐饮、娱乐休闲、百货、服务等。应该说，该项目的零售业基本涵盖了商业地产应有的业务，基本上可以满足消费者的不同需求。从项目的初步运作来看，基本上是成功的，零售业基本上是盈利的，有很大的改善空间。e)商业房地产分析商业地产具有投资规模大、投资回收期长、筹建期长、利润率高等特点，这决定了商业地产项目的可行性分析非常重要，决策周期长且审慎。因此，在决定一个项目时，有必要分析一系列具体问题，如金融、市场、经济形势和政策。f)商业地产的地域特征分析该项目位于商业中心，地价高，竞争激烈。因此，决定该项目只能说是一个以商业地产为主体的高中购物中心。许多经济实力雄厚的金融机构和商业企业聚集在项目周围。因此，该项目前景广阔。g)商业房地产开发经营模式分析。商业地产的开发和运营模式主要包括：(1)“纯销售模式”；(2)整体租赁，不出售产权的经营模式；(3)零租赁、不出售产权的模式；(4)零售产权的整体租赁和转售模式；(5)零售产权的零租金运营和回租模式；(6)零租零售和全租不出售的混合模式。本项目的运营模式主要是通过招标选择代理商，采用零租赁、无产权出