投资性房地产

石家庄铁路职业技术学院经济管理系毕业设计目录摘要1关键字1正文2一、投资性房地产会计人员的工作职责2二、投资性房地产会计形象3三、石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产的主要会计处理4四、石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产内部控制6五、石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产的完善建议7谢谢8参考文献9第八页石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产会计组织设计摘要随着市场经济的发展和完善，房地产市场越来越活跃，企业拥有的房地产除了自己的管理、生产经营活动的场所和对外销售之外，还出现了将房地产用于获得租金和附加价值收益的活动。 本文讨论了石家庄福源财务咨询服务有限公司的投资性房地产问题，结合实例对这些问题进行了深入探讨。关键词：投资性房地产新会计准则计量石家庄福源财务咨询服务有限公司是一家代理记账公司，服务项目包括专业代理记账、税务申请、税务咨询、税收筹划、财务培训、专业代理工商营业执照、组织代码证、银行账户开户执照、劳动统一代理检验、审计、评估开业办理国税税务登记、变更税务、解除税务登记、纠正一般纳税人认定、减税等相关事项的民营高新技术企业认证咨询会计部门设立了总会计、成本会计、预算会计、出纳、税务会计等。一、投资性房地产会计师的工作责任1、负责核算内部、外部会计成本，根据集团要求构建内部会计系统，编制内部管理报表，使用ORACLE系统进行日常核算2、根据批准的区域预算，审查区域费用申请和清算，建立并改进区域各部门费用执行情况的每月调查分析特别费用预算比较，准备会计3、负责外部会计，审核原始证书，检查记账证书和各种账簿，组织会计报告的编制报告4 .负责日常财务管理，保管会计部存档的各种经济合同、会计证明书、账簿、报告书、印鉴，配置和调整会计、出纳的日常会计业务5 .协助完成每年惯例的外部财务审计工作，完成各项特别审计和评价工作6、定期收集地区公司法人资料，为公司法人资料管理提供专业建议。 二、投资性房地产会计模式图租：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷款：固定资产投资性房地产的累计折旧投资性房地产减薪准备借方：固定资产投资性房地产的累计折旧投资性房地产减薪准备贷款：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备在到期日之前计入折旧借款：银行存款信用：其他业务收入同时：借方：其他业务成本贷款：投资性房地产的累计折旧成本测量个人投资性房地产个人转换日期(租赁日期)转换日期(租赁回收日期)不允许计入折旧，在期末以其公允价值重新计量，差额计入“公允价值变动损益”借：投资性房地产公允价值变动贷款：公允价值波动损益以回收当日的公允价值计量固定资产，差额计入“公允价值变动损益”。借方：固定资产贷款：投资性房地产-成本-公允价值变化公允价值变动损益公允价值计量按当日价值计量投资性房地产，差额：借方计入“公允价值变动损益”，贷方计入“资本公积”。租：投资性房地产成本累计折旧公允价值变动损益贷款：固定资产资本公积金三、石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产主要会计处理(一)投资性房地产的确认和计量原则；1确认条件：企业可以获得与该投资性房地产相关的租金收入和附加价值收益，且成本可靠计量。2 .总体原则：确认历史成本原则。 也就是说，企业在取得投资性房地产时，根据取得时的实际成本进行初期计量，与固定资产、无形资产的计量方法相同。(二)投资性房地产的后续计量；1 .采用成本模型：与固定资产计量方法相同，帐户不同(其他业务成本或其他业务收入)。2 .采用公允价值模型：公允价值计量模型简单，不折旧，不折旧，不减价，按公允价值调整账面价值，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。(三)投资性房地产后续计量模型的变更(转换)企业投资性房地产计量模型确定后，不得随意变更。 在成本模型中转变为公允价值模型的情况下，必须作为会计政策的变更来处理。1 .将以公允价值评估的投资性房地产转换为私人房地产或库存，将私人房地产或库存的公允价值与投资性房地产账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”。2 .私人房地产或库存转换为以公允价值评估的投资性房地产，转换日的公允价值小于原来的账面价值时，其差额记入“公允价值变动损益”，相反，其差额记入“资本公积”。例：石家庄福源财务咨询服务有限公司将2007年12月完成的办公楼作为投资性房地产对外租赁，截至2009年1月1日，该办公楼成本为3 300万元，已计入120万元折旧，准备180万元折旧。 2009年1月1日，该公司决定利用公允价值进行租赁办公楼的后续计量。 该办公楼2009年1月1日公允价值2 800万元，公司纯利润10%增收，适用所得税税率33%。 2009年12月31日，该办公楼公允价值2 900万元。 假设在2009年1月1日之前无法取得该办公楼的公允价值。 要求： (1)建立公司2009年1月1日会计政策变更的会计分录。 (创建2009年12月31日投资性房地产允许价值变动和递延所得税会计分录(1)租：投资性房地产成本2 800投资性不动产折旧准备金120投资性房地产减持准备180递延所得税资产66利润分配未分配利润120.6盈馀公积13.4贷款：投资性房地产3 300(2)借款：投资性房地产公允价值变动100贷款：公允价值波动损益100借方：所得税费用33贷方：递延所得税资产33(四)处置投资性房地产；投资性房地产被处置或者永久停止使用，预计从处置中无法获得经济利益的，必须中止对该投资性房地产的确认。在成本模型中，企业出售、转让、销毁或损坏投资性房地产的，必须将处置收入减去账面价格和相关税金后的金额记入当期损益(其他业务收入和其他业务成本)。在公允价值模型中1 .按照实际收到的数额借款：银行存款信用：其他业务收入2 .根据当时投资性房地产的账面馀额借方：其他业务成本贷款：投资性房地产成本公允价值变动(可能也存在于借方)3 .将累计公允价值变动转入其他业务成本借方：公允价值变动损益信用：其他业务成本或者相反。4 .将转换时计入资本公积金的部分转入其他业务成本借：资本公积其他资本公积信用：其他业务成本或者相反。四、石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产内部控制为保证石家庄福源财务咨询服务有限公司经济活动的正常运行，保护企业资产安全、完整、有效运行，提高经济核算准确性和可靠性，推进企业各方针政策贯彻落实，提高企业经营管理水平，根据自身特点制定了切实可行的内部控制制度。(一)提高认识石家庄福源财务咨询服务有限公司负责人深入认识到实施内部控制不仅是会计管理部门的要求，也是规范经营、降低企业风险、提高管理效益保证企业目标顺利实现的重要措施，自行组织内部会计控制建设。 建立了内部会计管理领导责任制，将企业内部管理的好坏与主要领导人绩效评估相结合，承担起责任，把内部管理工作落到了现场。(二)完善内部控制环境；石家庄福源财务咨询服务有限公司内部控制基于共同道德规范，强调沟通与情感交流，消除管理者与被管理者之间的鸿沟，强调每个人的积极性，形成真正意义上的团队精神。 只有结合企业文化氛围、企业价值观、企业精神、经营意境和众多员工认可的道德规范和行为方式，才能为执行内部控制过程创造良好的人文环境，企业员工目标明确，观念相同，内部控制更加有效。(三)建立和实施企业内部风险评估；房地产行业本身是典型的高风险行业，但在实践中投资者对投资性房地产财务风险的认识不足，房地产有增值或至少有价值但不能贬值的观念给投资性房地产带来了巨大潜在风险。 因此，在规范投资性房地产会计处理的基础上，恒大地产集团有限公司要建立健全有效的内部控制，必须从根本和过程两个角度全面降低投资性房地产的财务风险。(四)提高会计人员素质；会计人员素质是加强内部控制的关键，石家庄福源财务咨询服务有限公司以科学合理的招聘、培训、轮流、审查、奖励、晋升、淘汰等方式，提高会计人员整体素质。 在录用会计人员的基础上，制定严格的录用流程，不仅要注意业务能力强的人，也要注意选择道德观、价值观好的人。 在会计人员的安排下，实施岗位轮班制，轮班发现问题，控制部分人员的不良动机。 建立审核、奖励、晋升、淘汰机制，定期对会计人员进行绩效、道德质量、思想训练等综合审核，奖赏优惠差，充分发挥会计人员的积极性和责任感。 在培养人才方面，不仅要定期进行业务培训，还要注意提高业务水平，培养职业道德和法制观念。(五)加强内部监督石家庄福源财务咨询服务有限公司的内部控制是一个过程，该过程是通过结合管理制度和活动实现的。 因此，要确保内部控制制度落实，执行效果良好，必须受到监督。(六)确保内外监督的相互结合；在加强企业内部监督的同时，要强调内外监督的相互结合，发挥外部监督作用。 依靠政府权威，可以依照法律法规规范石家庄福源财务咨询服务有限公司的内部会计控制制度，确保其有效实施。 通过中介组织结合独立审计标准，公正评价企业财务报告，发现“公允”和其他不当行为的，应及时控制。五、石家庄福源财务咨询服务有限公司投资性房地产组织设计完善建议(一)公允价值的选择；公平贸易中，熟悉情况的当事人按自己的意愿进行资产交换的金额。 在存在活跃的市场、可靠获得公正价值的非现金资产，以及具有商业实质的交易采用公正价值计量，在投资性房地产领域，特别是公正价值计量问题上，我国企业会计准则和国际财务报告准则的相关规定依然不同。 根据企业会计准则的有关规定，投资性房地产采用公允价值模型计量的适用条件非常严格。 准则要求石家庄福源财务咨询服务有限公司在活跃的房地产交易市场获取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，合理估算投资性房地产的公允价值。(二)关注用途尚未确定的土地使用权；用途不确定的土地使用权是新标准实施中的另一个难点。 国际规范将未来用途不确定的土地确认为投资性房地产，但新规范对房地产的确认严格，只有两种情况，“出租”和“准备附加价值转让”对房地产行业的报告书进行了分析，发现大多数上市公司的报告笔记中没有明确说明土地使用权的用途从规范实施的角度来看，如果不规范和控制这一内容，石家庄福源财务咨询服务有限公司很可能成为操纵利润的手段。(三)企业选择评价模型的标准；外部条件的适应度是企业内部需求的新标准的公布，其目的是使会计报告能够更客观地反映这部分资产的真正价值，保证信息的客观性，为信息利用者提供有助于决策的信息。 但在实施过程中，具体地说，其中之一就是用公允价值进行评价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，表现出纯资产的价值大幅度提高。 但是石家庄福源财务咨询服务有限公司同样不能增加纯利润的话，会导致ROE大幅度下降，其二，采用公允价值模型，石家庄福源财务咨询服务有限公司对市场的依赖更大。 在新的标准中，如果转换当天的公允价值大于原始账面价值，那个差额会被计入所有者的权利。(四)提高会计人员综合素质，尽快适应新标准无论企业会计准则如何制定，如何完善，最终都要有很多会计人员执行。 会计准则能否实际发挥其作用，与会计人员的综合素质有很大关系。 法律法规和会计准则不能解决所有与会计相关的问题。 因此，石家庄福源财务咨询服务有限公司提高了众多会计人员的专业理论水平和职业判断能力，强化了法制观念，强化了职业道德意识，提高了他们的综合素质，加强了后续教育和培训，帮助他们正确理解和把握新规范的意图，使他们成为新会计规范的正确执行者