物业部综合服务管理制度(提升房产价值管理)

第三节 提升房产价值管理第一条 提升房产价值的理念通过社区文化建设规范物业各类服务管理制度的建立和执行，通过各类保障措施，充分提升房产价值，实现业主利益最大化。第二条 提升房产价值的措施（一）社区业主文化建设管理通过有目的的组织社区业主文化活动，增加业主对社区认同度，进而提高社区房产价值。（二）基础设施保障及产品设计管理依据经营服务管理制度评估社区产品，基础设施问题，并依次整改，提高基础设施功能，不断完善和保障基础设施运行完好，使社区保值、增值。（三）配套服务保障管理依据经营服务管理制度和部门业务制度认真做好公司七大配套服务建设保障工作，通过服务保障提升房产价值。（四）杜绝网络、颐和城社区内各类颐和城负面信息及房产交易广告1、 责任人：区域客服专员2、 责任部门：物业部3、 管理要求：1、客服专员如通过微信、网络搜索、查找、发现关于京都颐和城各方面负面信息及房产交易广告；微信中房产交易信息客服专员发现等负面信息时后立即上报部门经理，部门经理逐级上报消除信息；网络上查找到的京都颐和城负面信息客服专员、会员专员每日17:00前上报部门经理，部门经理上报至执行总经理、社区服务部总监。2、法律处理发现某平台出现公司负面信息时,可利用法律知识,网络取证(如:内容抓取,IP拦截)与律师事务所合作要求清除页面信息页面，通过发律师函，利用法律方式去执行。3、暴力处理：利用攻击型软件或黑客技术去处理负面信息，该办法是针对微信群、中小型的个人网站。4、发布软文覆盖、压制负面信息：可以选择发布一些正面报道的软文，来覆盖在聊天群内或网站论坛上面的负面信息。5、报警处理：对于重大的恶意、诽谤等网络负面信息，要立刻上班部门逐级上报，可以联系网警部门协助消除网络信息，并追究其刑事责任。（五）做好颐和城与物业部的营销宣传培训管理。责任人：经理助理、客服专员、维修专业、巡逻队、保洁员责任部门：物业部1、立足于物业部现有条件，通过社区活动、微信公众号、节假日业主拜访等形式，充分加大对颐和城经营理念、配套设施及服务、高尔夫练习场活动的宣传。 2、在充分了解业主需求和自身资源的基础上，结合公司社区文化目标（中小型社区文化活动应至少提前10天，大型社区文化活动至少提前1个月）制定活动方案。3、设计宣传计划与想达到的预期效果，确定宣传对象和宣传内容，设计样稿，培训统一宣传口径。4、宣传要至少提前一周到位，对所有面向业主的岗位工作人员，进行活动信息培训或传达，鼓励业主参与，扩大宣传面。建议：关注业主需求，多做调研，根据社区业主的兴趣爱好、年龄有针对性的组织活动，注重活动创意，增强吸引力，扩大参与面。第三条 二手房买卖 1、责任人：物业客服专员、销售部销售顾问 2、责任部门：物业客服部、销售部 3、管理要求：销售部负责宣传京都颐和城社区二手房的房产价值，并保证二手房转卖价格不低于现房价格；物业客服部负责统计二手房信息，掌控京都二手房买卖信息详情。4、二手房买卖流程：（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。（4）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（5）买卖双方共同携带以下资料到该房产物业公司办理更名登记手续，签订物业服务合同及管理规约。携带资料包括：受让方身份证复印件、房产买卖合同复印件、新房屋产权证复印件、契税票据复印件、公共维修基金票据复印件、地籍调查表、宗地图。（6）在物业公司办理更名手续时需结清该房产全部费用：物业费、滞纳金、水电燃气费等。5、二手房交易注意事项：（1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）物业费是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及天然气、暖气费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。6、二手房管控：责任人：物业客服专员、巡逻队员、销售部销售顾问责任部门：物业部、销售部（1）受业主委托查看房屋的房产中介人员，应当向物业部出示以下资料，物业客服专员应当做好以下工作：1、身份证；2、业主委托书；3、所属中介公司的营业执照复印件或相片；4、对中介人员及随行人员的身份、事项等信息进行询问及登记，记录其随行人员人数；5、告中介人员及其随行人员关于物业管理区域内物业管理的注意事项和禁止事项；6、客服专员应及时劝告业主，并说明二手房买卖的损失及房产增值空间，尽力说服业主阻止二手房交易。7、业主带领中介人员进入物业管理区域内的，可不出示任何证件。（2）中介人员受托查看房屋有下列行为的：1、未经物业公司同意，在物业管理区域内散发传单、卡片、张贴广告等，罚款500-10000元；2、未经物业公司同意，擅自上门寻求房源，影响业主生活的，罚款500-10000元；3、违反物业管理区域内物业使用、管理、维修养护和公共秩序、环境卫生维护等方面的规定，罚款500-10000元；（3）禁止本公司人员存在下列行为：1、与中介公司及其中介人员进行排他性合作的，开除或扣除当月全部绩效工资；2、泄露或出售业主信息等，开除或扣除当月全部绩效工