白云大道板块区域房地产市场分析

白云大道板块区域房地产市场分析一、白云大道板块概况按照广州市白云区发展战略规划白云区远景规划，将分为都会服务、临空产业、生态文化3个主体功能区，白云新城要成为广州城市副中心。白云新城是指白云区黄石路以南、白云大道以西、机场高速路以东和北环高速路以北的围合区域，规划总用地面积约9.22平方公里，其核心是原白云国际机场的东、西跑道区域。按照白云区的远景规划，白云新城将成为广州城的副中心。尽管现在商圈仍以庞大的专业市场为主，低端格局在短时间内难以产生质的飞跃，但随着区域内购物中心投入数量的增加、品牌效应的增强，商圈档次也将得以提升。商圈讲究聚集效应，在此带动下，可能会迎来更多有较大规模、更有档次和现代化管理水平的商业项目。白云大道北板块是白云区一个较有代表性的房地产板块，是近几年来的新货供应区域之一，所以拥有的次新房也比较多。其中，尤其以黄石路以东、白云大道北最为集中，由于交通改善，尤其是地铁2、3号线延长线的开通，此板块地铁上盖的优质小区较多，有白云尚城、云山诗意、时代玫瑰园、岭南新世界等品牌大盘。吸引了大批在市区上班的白领租住。该板块优质的小区物业较多，租金水平最高的是地铁上盖的优质小区，白云大道北近年来是首次置业人士外移置业的首选区域之一。 近几年有一批素质较高的新盘入市，比如时代玫瑰园、云山诗意、白云尚城、岭南新世界等；这些楼盘大多社区环境非常好，户型设计也十分不错，因此吸引了大批白领前往置业。此外，由于该路段有很多专业市场，在专业市场旁边也有各种各样规模及素质的楼宇，租金水平遥遥领先。这些楼盘的两房单位最高可租到3500元/月，有不少韩国人在这一带租房，也有一些广外的大学老师、职业学校的老师在这一带租房，可承受的租金水平相对较高。目前该板块电梯洋房的二手价格在14000-16000元/平方米左右，楼梯楼的二手价格在9000-11000元/平方米左右。由于临近白云新城，白云大道北形成了几大盘盘踞的局面。板块中的项目都走大楼盘开发的路线，项目占地面积都在13万平方米以上，岭南新世界占地面积甚至达到120万平方米。板块中的项目开发时间往往长达几年，走的是功能齐全，配套设施尽求完善的开发路线。这与其他板块的项目相比起来有明显的区别。几乎每个项目中都配备自身的商业配套和教育配套。这是由于白云大道板块具有占有生态资源优势而大型生活配套欠缺的特点。 从货量方面看，白云大道北板块的货量向来不会太缺，因为这些大盘每隔一段时间就会推出新的产品，而且特色各异。产品的开发方面，由于国家“70/90”的政策逐渐起效力，在售楼盘的产品一应政策，新品均以中小户型为主打。而价格方面，也逐渐回归到理性区间。白云新城规划为广州副城市中心，白云新城可能是未来重点打造的地带，而白云大道区域，是一个非常定型的居住区域，这里虽有山景优势，但因地处城郊地带，在交通和大型配套方面尚不够完善，周边涉及众多村庄，缺乏整体的规划和布局，楼盘房屋整体素质参差不齐，外部形象较差，白云区城市化的进程转变还需要一定的年限才能成型，。“绿色居住”越发改变着普通消费者的消费心理。而作为白云区楼市三大板块之一的白云大道板块毫无疑问有着“绿色居住”得天独厚的条件。按广州市政规划要求，12公里长的白云大道将打造成生态型大道。随着白云国际会议中心的正式落成，坐拥“白云山”的白云大道板块将更加的受到广州市场的青睐，未来极具发展空间。二、白云大道丛云路区域现状丛云路位于白云大道北外语学院附近，道路沿白云山脚下连通到同泰路。此区域空气清新，环境优美，绿树成荫。距白云山仅5分钟步程，地段区域三面环山，拥有自然的地形地貌，丛云路段有白云苗圃育种场，植被绿化率高达50.00。目前是白云大道板块丛云路段拥有全市独一无二的优良生态环境，白云山连绵28平方公里的天然山林，堪称“市肺”。 丛云路区域路段卫星图区域内及周边有帽峰山、南湖、凤凰山、云溪生态公园等著名风景区。此区域所建楼盘受白云山景区及航线限制容积率通常在1.5以下，建筑高度控制在60米以下，现阶段楼盘都是低层低密度住宅，小区绿化率高。此外，该路段区域的住宅小区由于容积率及建筑高度不高，小区整体社区面积不大，居住舒适度最佳，是比较适宜人居的地方之一。在交通配套方面，路段区域地理位置优越，离白云万达广场、白云绿地中心广场等商业广场不远、附近就是3号线永泰站地铁口，交通相对便捷，此路段现有住宅小区不多，如云山居、春晖花园、松元雅苑、保利白云山庄等，但周边存在元田夏村、陈田村的城中村“脏乱差”现象，区域内治安问题历来是广州治安的老大难问题。相对影响了整体的区域形象及楼盘价值。在现白云大道北现陈田苗圃地块，已经有规划在2015年建成约17.96万平方米的岭南园林艺术展览馆和岭南特色植物园，建造一个既具有岭南传统特色又兼具外来新文化优点的岭南精品园。而丛云路刚好是在公园的西入口处，一旦周边规划商业成熟，众多住宅小区形成浓厚的居住氛围。从未来规划及发展房地产方面分析，坐拥白云山景，享有白云新城便利商业圈，丛云路区域的住宅保值升值潜力无限巨大，前景不可估量。随着“地铁利好、特色楼盘、配套优越、文化魅力、投资回报高”等利好的逐渐落实，白云大道板块乃至白云区板块的楼市将进一步被看好，楼价和产品档次也将逐渐升级。 三、白云大道北区域在售楼盘情况 白云大道北板块项目都有一个最大的特点，就是每个项目都会开发完善全面的配套设施。小学，幼儿园，商业配套，银行，体育活动广场等等都是这些项目逐渐开发完备的，这在一定程度上弥补了白云区交通便捷，但大型生活配套欠缺的缺陷。买家也不必担心入住之后生活不便和孩子教育的问题。白云区向来在买家心目中的心理距离较远，虽然白云大道现已拓宽。地铁二号线延长线的开通，对于在广州中心上班的买家会提供较大的便利。生态资源方面有白云山作为生态腹地，生活环境会较市中心舒适。而且白云区在“限购限贷”政策之下后均价逐渐回归理性，有部分楼盘已是“9字头”起价。对于一次置业的年轻人，在市中心仍是万字头起价的房子压力会相对大些。如果年轻的置业者能接受半个小时左右上下班时间，选择大社区的生活，共享配套资源，白云大道北的项目值得考虑。 四、白云大道北周边区域在售住宅价格楼盘名称楼盘位置主力户型售价元/装修备注新世界白云大道北1689号80-112三房15000-18000 精装修大型住宅小区依云小镇白云大道白云堡立交桥西侧80m2两房、91 -102m2三房1600020000精装修洋房及叠拼臻品云山白云区白云大道元下田牌坊入口128 m2四房15000精装修五层电梯洋房利海托斯卡纳 岭南新世界对面4488小户型房13000190003000元/精装修洋房以及联排别墅白云尚城黄石北路137-157号84-217、2-4房19000 精装修洋房大一山庄别墅新广从路东侧白云种鸡场地段850-14008千万9千万/套毛坯独立别墅五、白云大道北周边区域住宅近期二手成交价楼盘名称楼盘位置成交户型成交单价（元/平米）备注云山居丛云路三室两厅12000元教师房改楼松元雅苑陈田村丛云路72号三室两厅16500小区春庭花园白云新广从公路两室一厅9000多层保利白云山庄白云大道北与同泰路交界三室二厅13000多层时代玫瑰园黄边北路两室二厅15000元小高层云山诗意黄边北路二室二厅14000小高层建研大厦白云大道黄边北路二室二厅16000高层晋福阁白云大道北1298号三室二厅11000单体金碧雅苑白云大道华南北路二室二厅14500小区洋房万科云山白云大道北二室二厅14000小区洋房六、区域市场趋势分析小结根据最新规划调整方案分析，白云新城及周边地区定位为广州市城市副中心，白云区级中心，现代化生态型商贸文化中心。从白云区级层面来说，白云新城及周边地区的区级职能，主要体现为商贸、零售、文化、办公综合发展区。白云新城及周边地区作为现代化生态型商贸文化中心，体现特殊的城市区位要求。通过发展现代化的商贸业，提升和改造该地区已形成的市场结构，并通过城市文化设施的拉动，与白云山形成“城市靓丽的客厅”。白云新城及周边地区将是适宜居住创业的典范。综观整个广州市区中心的楼盘该开发的都差不多了，中心市区新盘资源渐少、白云大道板块越来越多知名品牌开发商进驻开发新的楼盘，白云大道北板块的居住环境优势、开发优势正在慢慢凸显。在政府规划中，仅白云新城就能提供646万平方米住宅，其市