房地产投资测算操作手册及成本概算说明G

房地产投资计算操作手册和费用估算说明投资成本的第一部分一.土地收购补偿费用(a)土地转让金1.计算方法：土地转让金基准*容积率修正系数*使用年限修正系数*土地面积部门：财务局提交根据： (1)经文选讲199334号。(2)北京正发199443号。说明：(1)各地区土地价格价值详见附件。(2)郊区土地转让金的60%返还地区财政。(3)城郊地区的土地转让金全部由区县维持。(4)时局、总公司所有企业和计划清单企业集团必须在已取得的土地或低价征用的土地上偿还开发、利用、运营、土地转让金，其中60%是返还企业，有用企业用于特殊开发项目的基础设施建设。(5)使用基准地价表时，地区分类按区组划分，按区组划分，相似地区多，周边环境重要，因此将同类用地类的地价区间划分为10级。实际运行中，首先判断土地的地域种类，评价地价等级，然后选择基准地价，以便更合理地制定土地价格。如说明(2)、(3)、(4)，在计算地价时添加“运营系数”概念，准确计算必须缴纳的土地转让金比率。附件： (1)第1-10类土地转让标准价格；(2)土地汇款修正系数表。(b)土地购置和拆迁补偿费用：详情见附件资料：土地征用及拆迁补偿费支出范围。描述：(1)土地开发和其他费用”的数据也可以根据基准地价表进行计算。二.前期项目成本： (40-120元/平方米)1.临时水、电、路、场所平整成本根据：31992年建安项目定额；标准：根据实际工程数量计算。:工地千差万别，一般建筑面积5-15韩元/平方米或建安工程费的1%。规划、测量、调查、设计成本：:元国家建设委员会(79)建发文件315号，国家计划委员会计划书(1984)596号，建设部(1991)文豪150，316，425号；国家物价局，建设部1992价格表375号。标准：(1)调查费：预算价格*0.30-0.80%(2)土木建筑设计费用土木工程设计费率费单一：% ： ：；工作路径图工作路径摘要投资(万元)相等水平300以下的幂301-10001001-3000幂3001以上特级幂2.2幂2.12.01.9幂等级12.01.91.81.7。等级21.81.71.61.51.51.53级1.6幂1.51.4幂1.3幂1.34级幂1.4幂1.3幂1.2连45级1.2幂1.1475；附注：特快： 1。国家重点项目或国际活动为主特殊高级大型公共建筑；国家历史或技术要求特别复杂。中小型公共建筑；3.30层以上的建筑物；4.高空间音、光等特殊要求建筑。级别： 1。高级大型公共建筑；2.具有复杂的本地历史或技术要求的中小型企业公共建筑3.16层以上29层以下或50米以上的公共建筑。第二次： 1。大中型公共建筑；技术要求高的中小型建筑；3.16层以上29层以下的住宅。步骤3 : 1。中级、中型公共建筑；2.7层以上(包括7层)15层以下有电梯屋或箱子框架结构的建筑；步骤4 : 1。普通中小型公共建筑；2.7层以下没有电梯的住宅、宿舍和砖混凝土建筑物。楼层5 : 1、2单一功能、一般小跨距结构建筑。说明： (1)民用建筑大型10000平方米中型3000-10000平方米小型3000平方米(2)仅进行民用建筑初步设计或施工图纸的分步设计时，工作量的比例为40%和60%。(3)文件交付件为初步设计图纸6份，建筑图纸8份。计划条件，可行性研究费基于：建设部(1991)的425号标准： (1)根据当前计划的收费配额计算：天的每日配额*85元/天土地规模(公顷)日定额=3 9010 30020 50030 78040 92050 1000第50页会议(2)工程许可证费概括为轻井发198821号：件计算*(1-3)三.基础设施成本1.红线内的基础设施成本基于：北京正发199334号标准： 1)。根据项目的实际情况。管道延长线*管道单边费用。2)经验表明，基础设施费用一般是建安工程科斯比的2%-10%。说明： (1)通常，此成本是各种基础结构管道工人过程*单方面成本；(2)各种管道的单边费用：水管600元/米雨水管道700元/米污水管道800元/米燃气管道1000元/米热力管道2000元/米电力管道700元/米通信管道1500元/门路80元/平美绿化20元/平美(3)经验数据：卫生费5元/平美照明费5元/平美(4)该费用的一般范围为150-400元/平方米普通住宅150元/平美高档住宅(公寓，写字楼)400元/平美2.红线基础设施成本(包括筹集资金和自行建设)根据：设计和筹款合同；标准：取决于项目的实际情况。说明： (1)如果将资金集中在热能、煤气、自来水、污水处理上，则该4韩元费用的项目不包括在计算中。(2)如果直接建设，测量将以同一红线内的基础设施费用为基础。四。住宅建设费用1.建安工程费:根据目前的建安非定额计算单方面费用。标准：(1)普通住宅多层900-1000元/平美高层1600-1800元/平美(2)公共建筑物A.公寓，办公楼3000-4500元/平美其中：结构为1000-1500元/平方米装饰800-1000元/平美设备1200-2000元/平方米B.别墅3000元/平美说明：(1)公共建筑物包括公寓、办公楼、别墅、教育、医疗保健、文化体育、商务服务、金融邮电、社区服务、行政管理，市政公用。(2)根据：北京正发1985149号；标准：建筑面积9678-10630平方米/千户工程费按实际工程数量收费。请参阅公共建筑物支持日程。A.北京新改造住宅区公共服务支持建设定额指标的设施；B.北京新改建住宅区的公共服务设施支持建设定额指数；一般为公共建筑支持面积比的7-15%2.投标费用根据：轻井发(1987)第152号标准：中标金额* 13.预算复查成本根据：(84)，经第439号；标准：预算成本* 0.5(轻量级标准(1997)号0711，住宅事业费率为0%4.项目监督费:(1)国家财产局。根据建设部1992价格文字479号；(2)93第029号虔诚法标准：专案成本*适用税率适用税率：项目费用500万元以下2.5%500 - 1000 2.0-2.5%1000 - 5000 1.4-2.0%5000 - 10000 1.2-1.4%10000-50000.8-1.2%50000- 0.6-0.8%0.6%说明：(1)执行监督的工程从监督单位到项目质量不等监督部门缴纳质量监督费，其比例为工程监督费的7%，工程质量监督部门不收取建设单位质量管理监督费。(2)设计监理费金额相对较小，计算时间1好像不考虑。5.竣工图费用按照：(86)市建设规章编号097；标准：设计成本*7%建筑材料开发基金:(89)按照北京建材字292；标准：建安项目成本*2%(轻量级标准(1997)号0711，住宅事业费率为0%V.公共设施费用1.锅炉房标准：总建筑面积/每锅炉吨加热面积*每锅炉吨成本说明：(1)锅炉每吨加热面积约为5000平方米。(2)每吨锅炉约25万元。2.配电中心标准：每栋楼平方米30元。3.筹款维护费用标准：每栋楼平方米80元。4.电贴(建设部以明文取消，北京还在实施):元(84)根据华北电力供应单词25号290元/KVA4环路内调整为1100元/KVA4环路外550元/KVA；现在调整到单电源270元/KVA双插槽电源540元/KVA；说明：住宅电力30-60 VA/平方米；其他用电量50-80 VA/平方米。六。管理费:(92)北京价格收据124号；标准： 1至5项的总和*2.5%。Vii .4元话费1.商业街据：北京米基本单词(1988) 866号标准：水厂建设费用12元/平方米；煤气厂建设费用29元/平方米；供热厂建设成本30元/平方米；污水处理厂建设成本10元/平方米；说明：(1)。请用一个提交一个。(2)其中一个基础设施有资金筹集的情况不重新计算；2.非住宅建设项目4元收费根据： (1)，经定发(1986)131号；(2)北京正发(1986)155号；标准：自来水建筑费：设计日用水量*830元/吨；煤气厂建设费：设计日煤气*600元/吨；供热厂建设费：设计小时供热*35万元/百万卡；污水处理厂建设费：设计日污水*830元/吨；:支付金额超过20万韩元的解释是，在使用“职员”之前，可以分期支付。8.市政费1.城市成本的综合开发根据：(1)。警戒器基本词语(1988)第648号；(2)诗创业(1988)经第二号；标准： (1)。(商品房收入-4元费-电费)* 15%；(2)建