第四章-案例分析-收益法PPT课件

.,1,第四章收益还原法,案例分析,.,2,例题(1)(1998年试题),某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5，年维修费为重置价的3，年保险费为重置价的03。目前该建筑物重置价为1500元平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5和6。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。,.,3,(一)审题,(1)将题目浏览一遍，构思解题方法。(2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。(3)在具体细节上要留意：题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好将其标注在时间轴上；注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。,.,4,(二)解题思路与方法选择,从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。基本思路：1.先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；2.再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；3.将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；4.用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。,.,5,(三)公式与计算步骤1适用公式计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式：a=vr计算土地价格时，需采用有限年期公式：P=a/r11/（1+r）n2计算步骤(1)选择计算方法：适用于收益还原法(2)总收益计算采用客观收益：以30元月计年总收益：3045012=162000(元),.,6,(3)计算出租总费用年税金：20450=9000(元)年管理费：30450125=8100(元)年维修费：15004503=20250(元)年保险金：15004500.3=2025(元)年折旧费：150045049=13775.5(元)年总费用：9000十8100+20250十2025+13775.5=53150.5(元)(4)计算房屋年纯收益房屋年纯收益：房屋现值房屋还原率=(房屋重置价年折旧费已使用年限)房屋还原率=(150045013775.53)6=38020.4(元),.,7,(5)计算土地纯收益土地纯收益=总收益总费用房屋纯收益=16200053150.538020.4=70829.1(元)(6)计算1998年11月土地价格土地总价：n=50-4=46；r=5P=a/r1-1/（1+r）n=70829.1/5%1-1/（1+5%）46=1266429(元)单位地价：单位地价=1266429500=2532.86(元平方米),.,8,(四)难点与常见错误分析,本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧。题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成开始计算，计提折旧年限应为49年。土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年；或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成丢分。,.,9,例题(2),某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6，商品销售税金及附加为销售收入的8.5，经营利润为年经营收入的10，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元平方米，房屋还原利率为8，土地还原利率为6，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。,.,10,注意：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30止，共39年。,.,11,解：1年经营收人6000万元2年须扣除总费用：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费用=60006=360万元(3)商品销售税金及附加=600085510万元(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价1500150002250万元年折旧额2250395769万元已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年(5)经营利润600010600万元年须扣除总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)552769万元,.,12,3房地产年纯收益600055276947231万元4房屋年纯收益房屋现值房屋还原利率(225057694)816154万元5土地年纯收益472311615431077万元6求该地块于2005年7月1日价值土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35年土地使用权价格a/r111/（1+r1）n31077/6%11/（1+6%）35450562万元土地单价9011元平方米,.,13,例题(3),（）估价对象简介：某酒店拥有的房地产占地面积为10000，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r16，该饭店的建筑还原率取r28。(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。(3)估价期日：2005年8月(4)估价方法：采用收益还原测算房价。,.,14,(5)估价过程：,计算房地产年总纯收益：房地年纯收益15万元月12月180万元年计算土地价格：土地总地价10000l000元(1+260)(容积率修正)2200万元计算土地年纯收益：土地年纯收益22006/（11/1+6%）5013958万元年计算房屋年纯收益：房屋年纯收益房地产年总纯收益土地年纯收益180139584042万元年计算房屋价格：房价=房屋年纯收益/r11/（1+r）50=4042/8%11/（1+8%）5049448(万元),.,15,例题(4),6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元。出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。,.,16,解：（1）计算办公楼现值,办公楼整体年净收益=80300085%（135%）12=159.12万元,收益年限=406=34年,办公楼现值为：V=a/r11/(1+r)n=159.12/10%11/(1+10%)34=1528.92万元,（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益=80200085%（135%）12=106.08万元,乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年,乙方使用权剩余收益年限价格为：V=a/r11/(1+r)n=106.08/10%11/(1+10%)11=689万元,（3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格=1528.92689=839.92万元,.,17,例题(5),(1)估价对象不动产简介不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积及各层建筑面积如下：土地面积：8400。建筑物部份：1楼：3800；25楼：2800；合计：15000,.,18,其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65，设备所占比例为35，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0；不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7；不动产租税为5465万元；保险费为048万元；管理费为建筑物造价的2。（2)估价目的：作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8。(3)估价期日：2005年9月30日。(4)估价日期：2005年9月1日至10月30日。(5)估价方法：采用收益还原法等方法估价。,.,19,(6)估价过程：计算总收益：租金总额：8281299360(万元)押金运用收益：218007(利率)=1.53(万元)空房等损失额：以1个月的租金计，计为828(万元)则年总收益合计为：91233(万元)。,.,20,计算总费用：折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0。主体：48000651506240(万元)设备：4800035110168(万元)小计：23040(万元)维持管理费：按建筑物造价的2计：48000029600(万元)租税：5465(万元)保险费：048(万元)总费用合计为38153(万元),.,21,计算纯收益：纯收益总收益一总费用91233381535308(万元)计算收益价格：不动产收益价格不动产纯收益综合还原率1一1/(1+综合还原率)50=5308/8%11/（1+8%）50649353(万元)(7)估价结果：确定不动产总收益价格为649353(万元)。,.,22,作业,1估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米120