房地产抵押业务操作手册

第一章房地产抵押一、业务定义和基本要求(a)产品定义房地产抵押业务(见名词解释1)是指借款人(自然人、个体工商户、企业主包括大股东、法定代表人或实际控制人等)发放的个人贷款或信贷。)以该房屋的产权(包括自有或第三方房屋的产权)作为抵押，并满足房地产抵押的法律基础条件(见相关法律法规和指导性文件2)，为其企业的正常经营活动提供担保。房地产登记机关按照法定程序办理法定房地产抵押登记后，房屋产权仍由产权人管理。债权人只能按期收取约定的利息，无权使用和管理房屋。贷款偿还后，借款人(或业主)收回房屋产权抵押。债务人不能履行债务的，债权人有权依法处分抵押房屋，并从处分抵押房屋的价款中优先受偿。提供抵押房屋的一方称为房屋抵押人，收到抵押房屋的原债权人称为房屋抵押人。该房屋抵押人必须具有完全民事行为能力，无民事行为能力或限制民事行为能力的人不得抵押该房屋。(二)积极支持目标市场1、具有全国或地区高知名度的各类商品交易市场、批发市场、批发商业街等交易市场；2、城市繁华商业区或成熟购物中心的品牌代理商、品牌经销商；3.向具有垄断性质的大型企业提供补充商品或服务的大型零售商或企业集群；4.高质量的房地产开发项目；5.与我公司有长期业务往来、结算量大、信誉好的其他类型客户。(3)严禁支撑物体1.管理机制不健全的企业；2.同行中信誉差的企业；3.市场经营者(或经理)有不良记录；4.还有其他纠纷和诉讼。二。业务受理的基本条件和所需信息(一)业务受理的基本条件1.借款人具有完全民事行为能力，是贷款使用企业的实际所有人和控制人。借款人、其配偶及其管理的企业信誉良好，无不良记录。2.借款人原则上应在授信银行所在地拥有城镇常住户口或有效居留身份，原则上应在授信银行所在地拥有自有产权的固定住所；3.借款人企业在授信银行所在地有固定的营业场所，并连续经营2年以上(含2年)，经营状况良好，无违法违规记录；经营时间不满2年的，借款人应具有至少3年的相关行业经营经验；4.借款人的抵押物良好，无抵押物限制(见相关法律法规和指导性文件4)。(2)业务验收所需材料(详细版本)(一)借款人的个人要求(一)借款人及其配偶、抵押人及其配偶、保证人的身份证明文件1.借款人是中国国籍的自然人，年龄在18周岁以上，贷款到期时年龄不超过60周岁；提供身份证和账簿。账簿应复制到首页、个人页面和变更页面；2、港澳居民应提供港澳居民身份证和来往内地通行证；3.所有证书应在有效期内；4.要注意账簿上的姓名和身份证号码是否与身份证一致，是否有不一致的以前姓名或身份证号码，是否有变化，或者公安机关是否出具了相关证明。(2)个人信用记录(见名词解释11)1.借款人及其配偶和担保人的信用记录应以中国人民银行的信用报告为依据。2.如果户口证明存在原姓名或其他身份证号码，应提供原姓名或其他身份证号码的信用报告6.如果信用报告中存在以下不良信用情况，应提供还款证明，否则不予受理。(一)信用卡和准信用卡的现状为支付能力、呆滞、坏账或当期逾期；(2)借款人及其配偶的贷款记录不佳。如能出具相关资料证明逾期责任不在借款人或信用报告有误，可酌情受理，但浮动利率或抵押利率应根据具体情况适当提高。(3)借款人和抵押人婚姻状况证明1、已婚人士需提供结婚证复印件时，应检查结婚证上记载的姓名、身份证号码与身份证、户口簿的一致性；2、未婚、离婚、丧偶需提供无配偶声明的，离婚时应提供离婚判决书或离婚证、离婚协议书；3、丧偶人员需提供医院出具的死亡证明。(4)个人银行账户对账单1.提供过去6个月的个人银行对账单；2.信用总额必须计算，分期计划和还款计划根据还款期限确定。(5)资产证书的评估要求房地产抵押业务需要提供房地产证和土地使用权证；为了提高贷款的通过率，借款人需要提供股票、基金报表、个人储蓄存单、财务管理协议、政府债券、信托产品等的复印件。(如果有)(6)遗嘱执行人询问国家法院。1.您必须逐一登录全国法院信息系统进行网上查询，打印借款人及其配偶、抵押人及其配偶、担保人、用款企业执行人(包括公司控股股东)的查询结果，并作为信用信息使用。如果有以前的名字(包括自然人和使用资金的企业)，还应打印被执行人的查询结果；2.如有需要执行的信息，单笔金额超过10万元，应要求当事人提供法律文件(调解书、判决书等)。)了解争议的原因是否涉及借款人和企业的诚信。3.如果执行状态为“正在执行”，原则上不被接受。如果当事人说明情况合理，不涉及借款人和企业的信用问题，贷款申请可以正常受理，但需要根据具体情况适当提高浮动利率或降低抵押利率。4.为避免公司执行的信息查询方式的错误：不需要输入身份证号码，只需输入公司名称。5.咨询网站：/search/(7)工商查询1.登录当地工商行政管理局网站，查询企业信用信息和年检情况。重点是企业状况、营业执照有效期、最近一次年检记录、有无行政处罚等信息。打印查询结果，连同其他企业信息一起提交审批部门。2.营业执照可以通过省工商行政管理局的网站获得(2)现金使用企业的信息需求(1)六个证书营业执照(正本和副本)1.正常年检和营业执照必须在有效期内(如有效期短于授信申请期，应立即收回贷款或经工商部门同意不得展期)；2、注意企业的成立时间，原则上连续经营两年以上；3.注意贷款申请是否与营业执照规定的公司经营范围一致。组织机构代码证(正本和副本)税务登记证(国税和地税)(二)章程1、原则上应备案的工商章程，必须提供完整的复印件；2.注意股东人数和公司的持股情况，特别是借款人的持股情况、公司的决策机制、公司章程中的股东和持股比例中国人民银行的企业信用记录有效。所提供的信息必须是最近一周内的信用报告。(6)企业贷款卡查询表(必须提供抵押或质押担保以外的贷款)1.原则上，公司不会接受任何已结清或未结清的不良贷款。2.关注企业的流动负债和对外担保总额。3.信用卡(见名词解释8)(7)公司银行对账单1.提供企业最近6个月的银行对账单；2.信用总额必须计算，分期计划和还款计划根据还款期限确定。3.财务报表及上游和下游合同的分析和对应要求消除当前付款。(8)企业财务报表(如有)1.应包括上年度和本年度的当期资产负债表和利润表；2.如果该声明表明企业破产，原则上不予接受；3.重点关注营业收入、利润总额、应收账款、应付账款、银行贷款等主要科目的变化和明细。(9)企业销售确认1.一般情况下，企业的销售额应由企业和个人银行账户在最近6个月内的信贷总额的两倍来确认(不包括非经营性收入，如融资和关联公司交易)。如果企业所在行业受季节影响较大，应协助其他材料合理确定企业的销售额。2.企业的销售额应根据上一年度经审计的财务报表和本年度的即期财务报表中显示的销售额进行确认。3.通过纳税金额等其他方式确认销售额。(10)项目简介根据项目概况，公司对贷款项目有大致的了解。(11)抵押物预评估报告借款人必须提供正式评估公司的正式或预评估报告。(12)贷款用途的确认1.借款人应提供贷款用途证明或贷款使用计划。2、可用于业务周转和其他合法的业务用途。3.项目可行性报告。(13)对外负债表1.银行负债包括借款银行、借款金额、期限、利息和抵押品到期日。2.私人债务：债权人，贷款额，利息，到期时间，抵押品三。业务操作流程图(1)房地产抵押业务总体规划(2)信息收集流程图(三)审批流程图(4)办理和签署相关文件和合同的流程图(5)贷后管理流程图(6)延期处理流程图四.过程点的描述步骤搬运人员工作简介操作要点重要产出1(业务验收)客户经理、风险经理和其他人员通过各种渠道，全方位开展与公司业务相关的各种有效信息收集和整理。湖南界定了信息的范围。清楚了解客户名称、项目名称和法定代表人；其他信息元素包括主要业务、公司地址和有效联系人。2(收集信息)营业单位业务信息收集流程(参见业务信息收集流程图)2.1(收集信息)客户经理将收集到的信息提交给负责注册的业务部门。这些信息将在第一时间上报给相应的部门进行处理。要注意业务交易结构、业务风险点和退出机制。信息收集情况登记表(见商业表格附件1)2.2(收集信息)营业单位业务部牵头组织业务部、投资部、风控部定期或不定期选择潜在的业务客户。准企业客户是指符合公司经营条件或具有经营潜力的企业、项目或个人。过滤器信息收集情况登记表(见商业表格附录1)2.3(收集信息)营业单位业务部对选定的潜在业务客户进行客户调查，并填写客户初选调查表。客户初选调查表(见商业表格附件2)3(一审)营业单位投资部风险控制部业务部门和风险控制部门对项目进行初步审查。如果基金是l业务调查实行员工薪资福利角制度。其中，客户经理是业务的参照，不承担业务的a角和c角的角色，c角的角色由风控人员承担。A角是项目的第一负责人，负责业务的前、中、后流程。B角参与业务的全过程，C角监督业务运作。1.抵押品(见名词解释7)需要由我们公司评估和报告。2.如果股东自愿提供担保，并在担保评价报告“可担保能力”栏中承诺借款人免于检查，客户经理和风险经理不得做调查评价报告。3.注重初步调查的现场分析和数据分析。调查评价报告(见商业表格附件3)5(会议批准)董事长系主任检查人员客户经理会议审批：在完成调查评价报告-审批、担保评价报告及其他相关资料和审批意见单后，业务部客户经理填写业务资料目录，发起会议，约定会议时间，并通知与会人员。相关纸质数据和电子数据(调查报告将采用PPT模式)，数据将由审批人审核，并安排联合听证时间。参与审查的人员将提出问题并批准业务项目。1、审批意见分为同意和不同意。审批人可根据情况决定是否填写约定业务的建议内容，审批人必须列出未约定业务的具体原因。2.评委由总经理、副总经理、首席执行官、财务部经理及其他指定人员组成。必要时，总经理应通知董事长出席。批准包括本金和利率。公司将在一定时间内实行基准利率，总经理批准下调0.5个基点，董事长批准下调1个基点。3.所有评审通过的项目应予以批准，未经一人批准的项目应以多票通过，未经两人或两人以上批准的项目应予以否决。通过项目进入一票否决环节，向公司董事长汇报否决项目。4.控风经理应将批准的业务项目提交董事长行使一票否决权。超出权限的应报股东会批准。调查评价报告-审批、担保评价报告、审批意见单 业务资料目录(见商业表格附件3.1、4、5和6)6(股东大会)股东代表重大项目或3000万元以上的项目须经公司股东会批准。7(审批流程)公司各部门负责人会议通过后，进入公司审批流程，将审批材料提交给风险控制部、业务部、财务部、总经理和董事会主席征求意见和批准。(见批准流程图)信息收集情况登记表调查评价报告-审批、担保评价报告、审批意见单 付款申请表(见商业表格附件1、3.1、4、5和7)8(相关合同签订流程)客户经理、风险经理、财务人员处理和签署商务合同和文件的程序(见业务相关合同和文件的处理和签署流程图)8.1(相关合同签订流程)客户经理融资条件落实后，客户经