临沂市商业项目市场调研报告修模板

临沂市商业项目市场调研报告第一部分：临沂市概况1. 城市概况：临沂市位于山东省的东南部，东部连接日照，地近黄海，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。临沂地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置，区位优势十分明显。 东靠青岛港、日照港、日照岚山港 和连云港，属于亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，人口1142万人，是山东省面积最大和人口最多的地级市。临沂市是一个多民族聚居区。全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。市辖区人口达195.9万人。 中文名称：临沂面积：1万7184平方公里外文名称：Linyi人口：1142万人行政区类别：地级市方言：临沂话所属地区：中国山东省著名景点：蒙山森林公园，银雀山汉墓竹简博物馆，王羲之故居下辖地区：兰山区机场：临沂飞机场政府驻地：兰山区火车站：临沂站，临沂北站电话区号：539车牌代码：鲁Q邮政区码：特色小吃：八宝豆豉，糁，煎饼地理位置：山东鲁南地区城市别称： 临沂市古称琅琊、沂州，又称水城、书法城、兵法城、凤凰城；近年来随着经济的腾飞，又被称为商贸城、物流之都、小商品城。 城市定位 ：具有国际知名度的现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、红色旅游城、鲁南制造业基地和区域性金融中心 市花市树 ：沂州海棠；银杏2010年1月14日临沂市第十七届人大常委会第十四次会议第二次全体会议通过。 城市荣誉：全国双拥模范城、国家环保模范城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国市场名城、中国书法名城、中国地热城、全国社会治安综合治理优秀城市、全国文明先进城市、全国平安家庭创建活动先进市、中国书圣文化之乡、中国诸葛亮文化之乡全国卫生城市等。2. 行政区划及人口临沂市现辖3区兰山、罗庄、河东；9县郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭，3个功能性区划临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区、临沂临港经济开发区。共计180个乡镇办事处，7151个行政村，人口1142万人。县区面积(平方公里)乡、镇、办事处(个)行政村(个)总人口（人）户数(万户)兰山650.371140925.51罗庄370.37814114.25河东727.631241018.04郯城1306.581767426.23苍山1799.8621105631.60莒48沂水2334.819104636.09蒙阴1601.61146517.69平邑1824.791672829.32费县1903.751856328.61沂南1774.081760030.24临沭1038.011230019.33. 交通状况临沂地理位置优越，交通便利。是鲁、苏的交通要道。铁路方面：新亚欧大陆桥新菏兖日铁路（中国能源大通道）、晋中南大能力铁路（中国能源大通道）、胶新铁路（中国沿海大通道）、枣临铁路、东平铁路、坪岚铁路在临沂交汇。公路方面：京沪高速、日东高速、长深高速、枣临岚高速、临沂城区4环绕城高速等多条高速遍布临沂各地。国道205、206、327等国道以及多条省道连接临沂各地。机场方面：临沂机场始建于1958年，是当时山东省最早也是唯一的民用机场。现在为山东5大民用机场之一。1980年12月停航。1994年临沂市委、市政府自筹资金2.2亿元扩建临沂机场，并于1998年12月通过国家验收，恢复通航。 2010年机场新航站楼启用。4. 临沂经济临沂市工业已建立起门类较为齐全的综合体系，形成了以轻工、纺织、机械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黄金、医药等为主工业体系（临沂目前是中国最大的胶合板生产基地），是山东省的建材和黄金生产基地，是连接南北重要的物流城、商贸城。全市商业发达，有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，2007年成交额510.75亿元，临沂批发城共有各类批发市场96处，拥有摊位2.5万个，连续三年跻身全国十大批发市场前三名。 现在仅次于浙江义乌，居全国第二，有“南义乌，北临沂”之称。 2010年，临沂市实现生产总值2400亿元，增长12.9%。其中，第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产业增加值929.7亿元，增长15.1%。全市经济和社会事业实现平稳较快发展。随着城市建设的不断深入，临沂市综合经济实力显著增强，消费市场平稳增长。2009年全市实现社会消费品零售总额974.2亿元，增长19.3%。市区实现零售额445亿元，增长19.1%；县城实现零售额282.2亿元，增长20%；县以下市场实现零售额247亿元，增长18.7%。新的消费热点向更多的消费群体扩散，消费增长动力增强。与住房相关的建筑及装潢材料类、家俱类、家用电器及音像器材类、体育娱乐用品类和书报杂志类零售额保持较快增长。房屋建筑施工面积2473.2万平方米，房屋建筑竣工面积1045.9万平方米。商品房销售面积374.1万平方米，增长10.7%；商品房销售额90.4亿元，增长19.3%。 第二部分：临沂市商业状况及布局1. 商业状况近年来，临沂市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的总体思路，正逐步发展成现代区域经济中心城市。通过市场带动，全市发展各类专业村1500多个，专业镇80多个，农业产业化龙头企业近800家，直接受益的农民达300多万。目前全市共有民营企业1.27万家，以临沂批发城为龙头形成各类市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，个体工商户24.12万户，从业人员62.56万人。规模以上工业企业中民营企业599家，年完成工业总产值450亿元，全市民营经济增加值占国内生产总值的比重达52% 2008年临沂位居中国城市投资吸引力排行榜第67位。2008年3月28日在新发布的城市竞争力蓝皮书中，临沂位居2008年中国城市增长竞争力第五位。2008年11月24日，在中国商业联合会主办的中国市场大会暨中国商品市场30年成就展览会上，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。临沂成为山东惟一获此殊荣的城市。临沂商城进入第五代市场。 据统计，临沂市现有3 万多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、美容美发、粮油机械、物资建材、汽车销售、化肥农药、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。 临沂已建成以临沂批发城为龙头的各类市场1000 余处，其中各类专业市场200 余处，年成交金额725.4 亿元，其中批发城内拥有专业市场68 个，其中亿元以上的商品交易市场25 个，2006 年成交金额450 亿元。政府将重点培育及发展小商品、灯具、数码、图书、日用品、建材、摩托车、塑料、家电、汽车配件等10 个年成交额10 亿元以上，辐射范围达全省，在苏鲁豫皖乃至全国都有一定知名度和影响的区域性商品批发市场。2. 临沂市区总体布局及规划规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高新区、经济开发区。规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右。一河五片规划3. 城市性质与发展规划3.1 城市性质鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。3.2 人口规划近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人。3.3 用地规划近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里。3.4 一河五片规划临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系。 “一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要发展的五片区域为：（1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片；（2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片；（3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片；（4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。 南坊新区分区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。（5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片。 一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城市功能区形成一河五片的城市区域，一个大都市模样的临沂城将呈现在世人眼前。4 临沂市商业规划4.1 规划范围临沂市城市商业网点发展规划的包括兰山区、罗庄区、河东区、南坊片区、高新区、经济开发区6个区域。4.2 规划内容商业功能体系规划(城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街)、大型商业网点(零售商业网点和商品交易市场)布局规划及商业物流基地规划3部分。4.3 规划期限与城市总体规划一致。近期20072010年，2010年，远期20112020年。4.4 规划目标涑河沿线商业规划4.4.1 到2010年，将构建城市商业中心等五级城市商业体系市区将初步形成1个城市商业中心、5个区域商业中心、两处大型商贸物流园区、1条以涑河为主线的城市商业带和社区商业组成的五级城市商业体系的架构。未来3年，大型商业网点数量控制在35至40处，新建社区人均商业用地面积不少于1平方米，培育打造13条商业街；改造和新建农贸市场19处。4.4.2 到2020年左右，全面形成1个市级商业中心、5个次级商业中心、2处大型商贸物流园区的商业功能区、1条涑河商业带的布局，商业街的特色与活力进一步增强，社区商业服务功能进一步完善，商品交易市场体系和物流配送体系的综合竞争力进一步提高。其中近期发展目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东区、罗庄区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心；市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积0.3平方米。近期内大型零售商业网点数量控制在35-40处左右，新建社区人均商业用地面积不少于1平方米，培育打造13条商业街。大力推进临沂商城和经济开发区建设，全力打造国家级物流基地和全国区域性物流中心。 1个市级商业中心以人民广场上的“银座商场”和“久隆国际城市广场”作为临沂市市级商业中心，并以解放路为商业主干道辐射周边，形成3 个中心商圈组合而成的市级商业中心。五个区域性商业中心区域性商业中心将改变旧商业格局,形成以现代多功能购物中心、大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，适应新的消费需求。（1） 涑河片区商业中心（2） 河东片区商业中心（3） 罗庄片区商业中心（4） 城西商贸圈商业中心（5） 南坊片区区域性商业中心社区商业配置社区商业配置必须以便民利民为目标，是现代商业的重要组成部分。按不同人口规模和功能、形成居住区商业中心、居住小区商业、社区商业中心。以多功能社区购物中心为主体形成块状商业群。部分商业中心可与区域性商业中心和城区商业中心合并建设，以发挥双重功能。两处大型商贸物流园区现在中心城区的大市场将逐步撤出，并向城郊结合部发展。大市场管理应由粗放、综合、低层次市场走向规范、专业、高层次的大市场。临沂市大市场建设的重点在西部商城，外环路周边，可利用其交通优势进行集散。按临沂市的交通布局规划及物流去向，从商业角度建设以上物流集散中心，分别是向南和向东的天元物流集散中心；向东和北的鲁信物流集散中心。涑河商业带作为政府规划的城市未来商贸中心，涑河商业带更侧重休闲旅游的功能定位，从建筑形态到路网规划上，该区域在未来5 年内将逐步替代广场的部分功能，成为临沂的休闲娱乐集中地点。第三部门 部门市调概况招商一部市调内容：1、临沂市商圈调查桃园商圈：传统商圈，是以兰田步行街为中心的，逐步向西发展，大润发、银座进驻，慢慢的形成了以人民广场为中心的商圈。这个商圈西至通达路，东至沂蒙路。在商圈中，拥有银座、大润发、桃源大世界、九州商厦、茂业百货、金鹰家电城（3个店）、九州家电城、桃源超市、九州超市、兰田步行街、华丰国际商贸城等。在建的商业综合体有久隆奥斯卡、万阅城、金鼎国际、万兴都等。广场消费商圈由以下商业业态构成：大百货、专业店、商业步行街、沿街商业网点、宾馆、酒店、各色餐饮、休闲购物。西郊批发商圈：批发商圈。由通达路以西到临西10 路，以蒙山大道，工业大道为主干，位于市中心区的西部。作为临沂商品批发城的发源地,华北批发核心.建起了包罗服装鞋帽,日用百货,五金电子,蔬菜食品,物资建材等各类专业批发市场1000余处,临沂批发市场在经历了几代的发展更新、购销活动辐射国内30个省市自治区的大型批发市场,销售量居全国第三位,山东省第一位,是全国重要的商贸中心；罗庄商圈：游乐式假日经济商圈。以游乐为主题的购物中心，体现假日经济。临沂虽然说是一个红色旅游城市，但是旅游的中心却不在临沂市，而在蒙山、沂水等县市，在临沂市缺少一个能为临沂产生旅游经济的地方。南坊商圈：政治文化商圈。以市政府为中心的区域必定要发展成为城市的政治经济文化中心，拥有大量的高档商业及高档消费群体。大学城商圈：以大学城、汽车站、商贸批发城为消费点的酒店文化及中端商务商圈。河东商圈：将为桃园商圈的延伸，发展为局部零售业商圈，辐射面相对较窄。 2、主力店名录及经营状况；桃源大世界-临沂最早的百货商场，在临沂发展多年并积累大部分顾客，商品线较为丰富，但是档次相对较低。属于大众消费低端群体。典型县城级业态规划桃源大世界地址 桃园商圈沂蒙路与银雀山路交汇处 开业 1993年 营业面积 18000 品类规划1F:超市、珠宝、化妆品 、玉器、电器 2F：女装、箱包、羊绒装、内衣 3F：男装、童装、儿童用品、衬衫、箱包 4F:鞋类、运动装、运动器材、鞋帽； 合作模式联营扣点（8%-23%） 部分品类，促销品做租赁。超市经销和账期。商场定位临沂最早的百货商场，积累大部分老顾客，商品较为丰富，档次较低。大众消费群体。属于县城级业态规划 综述 中底档品牌定位，价格较底，促销活动少，整体经营模落后，以联营为主。服务方面不是很强。银座商场-临沂银座商城位于临沂桃园商圈内红旗路东段，人民广场北侧，共五层，地上4 层，地下1 层，共约30000 平米，主要经营范围为超市，化妆品、钟表、男女鞋类、男女装、童装，电子产品，餐饮等多种产品业态形势。银座是目前临沂现在最高档的购物场所临沂银座商城地址 桃园商圈内 开业时间 2005年1月营业面积 40000 品类规划 地下：超市 1F：珠宝、手表、鞋类、化妆品 2F:少淑装、休闲装、淑女装 3F:男士正装、商务休闲、衬衫 4F：电器、运动器材、童装、童鞋、家访、餐饮 合作模式 联营扣点（5%-28%） 常规品牌扣点，多家饰品做租赁，有8个品牌属于自营范畴商场定位济南连锁企业，以经营中档偏高商品为主，主力二线品牌较多综述 经营品种典型的传统百货，临沂市主流品牌相对较全、档次按照临沂水平居高。 茂业百货-位于人民广场商圈内，东临银座商城，西靠奥斯卡商业广场，优越的地理位置，集休闲、娱乐、购物高档商场，茂业打造的第三代新型百货店。全店共六个经营楼层，引进国内外知名品牌400余家临沂茂业百货地址 桃园商圈内 开业时间 2011年10月营业面积 60000 品类规划1F：珠宝、手表、鞋类、化妆品 2F:少淑装、休闲装、淑女装 3F:男士正装、商务休闲、衬衫 4F：电器、运动器材、童装、童鞋、家访、餐饮 合作模式 联营扣点（5%-28%） ，部分是租赁，因开业前期，没有保底，扣率较低。商场定位 深圳知名连锁企业，以经营中档偏高商品为主，二/三线品牌较多综述 经营品种丰富，主流品牌较全、但属于开业初期，调整过程中。 九州商业大厦-九州位于解放路，六层，经营面积约为15000 平米，经营范围为常规百货。分别有珠宝、家电、男女装、男女鞋、运动、餐饮等，是临沂早期的购物场所，发展较广泛。九州商业大厦地址 解放路与義之路交汇处 开业时间 始建于1992年，二期工程96年元月开业 营业面积 50000 品类规划 F1家电广场1F：黄金珠宝，数码器材 2F:男女休闲装系列 3F:男装 4F男女鞋类 5F：运动服饰、儿童用品 6F:餐饮、休闲，娱乐等配套品类合作模式联营扣点（5%-30%）九州目前合作品牌持有保底任务。 商场定位以中档消费为主，九州属于本地商业行业的龙头企业， 综述 各店整体销售良好，尤其总店销售仅次于临沂银座商城。 大润发-临沂大润发超市位于临沂桃园商圈，约5000 平米，主要经营范围为生活日常用品、食品、化妆品、服装多种类型。在临沂有较高知名度，而且又在临沂市桃园商圈内，上方是人民广场。所以客流量大，经营状况较好。临沂大润发基本状况地址 人民广场地下商场 开业时间 2001年12月营业面积 5000 品类规划休闲服装，超市（生鲜、食品、洗涤等）合作模式 连锁经营，主要以经销，代销，联营，租赁为主 商场定位 整体经营以日常消费品为主，以大众货消费层为客层。 综述 大润发进驻临沂，突破传统超市消费习惯，带来的不仅仅是低廉的商品，更在临沂消费群体中赢得良好口碑。 金鹰家电-金鹰家电商场是本地最好的家电连锁企业，已经成为临沂当地居民家电数码类产品购买的首选去处，在临沂共有5家到6家 而传统的国内家电巨头，国美，苏宁，五星电器，在本地不被本地消费者认可相对客流量和业绩大大低于金鹰家电。临沂金鹰家电地址 A.临沂金鹰家电商场-山东临沂通达路75号B.金鹰家电商场东方红店-沂蒙路153号C.金鹰五金家电经营部-兰田家电市场水田路110号D.金鹰家电商场罗庄店龙潭路101号E.金鹰家电商场步行街店山东省临沂市兰山区营业面积 合计面积达 60000平左右品类规划基本上每店都是按照临沂认可度来规划，一楼手机数码，IT；二楼黑电；三楼白店合作模式 一楼手机数码大部分按照租赁保底模式，部分小家电经销模式。三楼家电经销+代理商加盟商场定位 临沂本地连锁企业，以经营中高家电为主综述 经营品种丰富，主流品牌较全、临沂当地知名度较高，拥有临沂酒店市场的调研与分析临沂的酒店市场的需求一般来自全国及区域性的商务居住，由于临沂是批发市场的活跃性带动了临沂市酒店业的发展，但是出于临沂是山东市场三线城市，本地也没有根本性的旅游业，4星级以上酒店数量不是很多。而只能根据临沂本地实际情况满足于本地消费和 商务、会议等等。泰安市星级酒店情况一览表酒店名称地址星级客房（间）餐位（个）备注陶然居大酒店临沂市海 关路 16 号200800涉外荣华大酒店临沂市新华路 121 号171700涉外临沂江泉大酒店临沂市罗庄区双月门南100米120600涉外汇东商务酒店临沂市新华一路 9 号80300涉外时蒙大酒店临沂市沂蒙路 318 号60200临沂宾馆临沂市沂蒙路 322 号不详1000恒基海天酒店临沂市金雀山一路39118300三盟商务酒店罗庄区罗四路中段80350锦薇商务酒店临沂市蒙山大道8号50500广宏大酒店临沂市河东区政府西邻44380涉外沂州宾馆（连锁）临沂市沂蒙路 182 号移到北区新建临沂锦江商务宾馆临沂市兰山区育才路与临西五路交叉东300米6250麟华商务酒店沂州路132号86260鲁华商务酒店临沂兰山区通达路325号119300陶然居大酒店：地 址临沂市海 关路 16 号星 级电话号码0538-客房数量200间会议室大小会议室 多功能厅餐厅个数大小餐厅24个，中西餐兼备，可容纳800人同时就餐餐厅座位数800运营时间年营业额客房年营收餐饮年营收管理团队价 格类 别标准价（元）折扣价（元）房间数豪华套房A668豪华标单588套房434360行政标房434384标准房260180荣华大酒店地 址临沂市新华路121号星 级电话号码客房数量171间会议室会议设施 大会议室可容纳300人、小会议室可容纳20-60人餐厅个数700餐厅座位数交通状况距离市中心（公里）：0 火车站（公里）：1 机场（公里）运营时间1996年开业 2005年重新装修年营业额客房年营收餐饮年营收管理团队价 格类 别标准价（元）折扣价（元）房间数豪华套房A888起豪华标单套房266起行政标房266起标准房临沂江泉大酒店：地 址临沂市罗庄区双月门南100米星 级电话号码客房数量102间会议室大小共8个，600人会议室一个餐厅个数13餐厅座位数600交通状况泰安 迎暄大街96号，离泰安火车站距离2公里运营时间1999年11月开业年营业额客房年营收餐饮年营收管理团队价 格类 别标准价（元）折扣价（元）房间数豪华套房8800豪华标单6600套房1280行政标房880标准房660 汇东商务酒店：地 址临沂市新华路9号(人民广场西北角)星 级电话号码0539-客房数量80间会议室3-6楼为客房区和会议室餐厅个数二楼餐饮区设有九个宴会包间和一个大型零点餐厅餐厅座位数300交通状况长途汽车站|广场|运营时间年营业额客房年营收餐饮年营收管理团队北京天鸿集团价 格类 别标准价（元）折扣价（元）房间数豪华套房A豪华标单套房398318行政标房258218标准房188麟华商务酒店：地 址沂州路132号星 级电话号码0539-客房数量86间会议室2个小型会议室餐厅个数宴会厅、麟华咖啡吧及各式宴会包房23间餐厅座位数260交通状况靠近齐鲁大市场运营时间年营业额客房年营收餐饮年营收管理团队价 格类 别标准价（元）折扣价（元）房间数豪华套房A豪华标单套房268258行政标房188168标准房158128临沂抽查项目租金水平：分别对临沂商圈内租金水平以及抽查多个批发市场租金水平取得租金水品商圈内购物中心临沂市城市商业中心以桃园商圈范围内为准，临街地铺最低租金约为约75元/月；最高租金达约240元/月；平均租金约为150元/月二、2011年新建项目招商租金水平1、银座家居广场，位于临沂市商业中心通达路南，精品家居百货定位，租金水平为45元/月，根据家居家居特点公摊率约为35%2、北区颐高上海街CBD项目，业态规划商业步行街和百货、超市、酒店、影院、IT、电器、餐饮娱乐等多业态组合。租金水平为一楼75元/月，二楼54元/月，三楼30元/月。3、久隆奥斯卡桃园商圈内商业中心，地下低价引进英国TESCO乐购超市，一至四层开发商自营女人街，以联营为主，扣点在10%-20%期间。部分租赁3元/4、城邦地下商业中心，区域分割店铺出租，引进九州超市主力店。租金为54元/月，公摊率在20%以上。5、南大街服装城，位于批发市场中心区域，以辐射批发为主，租金为145元/月，公摊率在30%以上一、 商品批发市场类临沂市商品批发市场多达近千家，因时间关系整理部分市区内租金水平，租金临街地铺最低租金约为54元/月；最高租金达210元/月。招商一部总结通过对临沂市商业的市调，目前名嘉项目所处位置相对目前还是处在全市商业发展的第二梯队，因所处位置对招商工作带来相对较大的难度，另外，初期规划又是按照商圈内全业态规划，所以通过对临沂市业态调查和租金调查，建议临沂名嘉项目，按照临沂市第二梯队项目的租金水平进行分割出租，主力店和次主力店按照初期免租政策进行招商。招商二部市调内容：此次调研主要针对家居卖场以及建材市场家居卖场：桃源家居、澳尔诺家居卖场、汇海隆家居、怡景丽家家居 建材市场：豪德陶瓷建材市场、怡景丽家建材广场、怡景丽家对面综合建材市场 一、家具家居市调数据：桃源家居地址 蒙山大道北段通达路111号开业 1999年 营业面积 40000-50000 品项分布 1F:家居饰品、沙发 2F：整体厨房 3F：整体卧房、 4F:办公家居 经营方式 租金性质，每平米每月50-83元，无物业费用。3楼部分新增区域公摊比例为1.1%，推广费用按商户面积收取。商品定位及客层 临沂早期的家居商场，由于起步较早，积累大部分老顾客，商品一般满足中低端消费群体。经营优势 由于起步较早，信誉较好，又是电业系统附属企业，团购是其重要的支撑点。 企业性质 供电公司以及桃源集团共同承建的股份卖场软硬件设施 直梯八部、消防喷淋、烟感、售后服务、中央空调、休息座椅 综述 经营中低档品牌，价格适中，促销活动较少，整体经营模式相对陈旧，以租赁为主，统一推广活动较少。 澳尔诺家居卖场地址 临沂市通达路113号 开业时间 2003年 营业面积 50000 品项 1F:睡眠、实木馆 2F：现代家居馆 3F：儿童及时尚家居馆 4F:欧式中式家居馆5F：古典红木馆6F：睡眠家居馆经营方式 租赁经营， 统一收款、无公摊面积，推广活动收取业户千分之一到二的费用。商品定位及客层 整体经营档次偏高，以中高消费层为主。 经营优势 以中高消费层为主，商品涵盖国内外一、二、三线品牌，满足临沂市中高消费层。企业性质 私营企业 软硬件实施 消防喷淋、烟感、售后服务、中央空调、休息座椅商铺租赁 租赁期年租，租金在50-80元/平方/月，结款方式月结综述 作为临沂新建商场，主营中高端商品。在近年积累了部分中高端客户群体。商场环境舒适。 怡景丽家家居广场地址 临沂解放西路109号开业 2010年 营业面积 40000-50000 品项分布 1F: 整体客厅、沙发 2F：睡眠、现代家居 3F：现代板式4F: 红木、实木家居5F:欧美家居经营方式 租金在60-85元/平方/月，租金季付，管理费用0.5元/平方，无公摊面积，无推广费用。商品定位及客层 整体经营档次中高。满足中高消费群体经营优势 新建商场，品牌数量较多，选择性强，形象统一企业性质 新西兰英皇公司与山东惠美商贸有限公司投资兴建软硬件设施 手扶电梯、观光电梯、中央空调、楼宇自动系统、消防自动系统、中央除法、新风结算系统、全天候红外监控综述 经营中高档品牌，价格偏高，促销推广活动由业户自行组织，由商场进行统一宣传。汇海隆家居MALL地址 临沂经济开发区（河东区）芝麻墩办事处开业时间 2007年 营业面积 85000 品项 双层式卖场综合经营 经营方式 租赁经营， 商品定位及客层 整体经营档次偏低，以中低消费层为主。 经营优势 以中低消费层为主，商品价格偏低 企业性质 临沂市越建房地产开发有限公司开发，广东汇海隆集团投资成立软硬件实施 消防喷淋、烟感、售后服务、中央空调、休息座椅商铺租赁 租赁期年租，租金在8-15元/平方/月，正式开业后3年内无管理费用，水电费用自费综述 作为临沂市单体面积较大的综合mall，其经营品类以中低端为主，开业至今商场业户签约率不及30%，客流及商品品牌均不理想二、建材市场：豪德陶瓷建材市场地址 罗庄区蒙山大道与化武路交汇处开业 2007年 营业面积 品项分布 Mall式综合陶瓷建材市场经营方式 业户租赁自主经营租金6-15元/平方/月，无物业管理费用，水电费用自理商品定位及客层 涵盖中高低端各类商品，消费层次全面经营优势 商品种类多，零售批发为主企业性质 豪德集团与罗庄区政府携手开发软硬件设施 无相关独立设施。综述 经营品牌涵盖较多、杂。以零售批发为主。项目周边环境较差。怡景丽家建材广场地址 临沂解放西路109号 开业时间 2005年 营业面积 50000 品项 1F:卫浴系列 2F：瓷砖、壁纸 3F：地板、木门 4F:衣柜 整体厨房经营方式 租赁经营， 统一收款、商品定位及客层 整体经营以中高档次为主，消费群以中高消费层为中心。经营优势 以中高消费层为主，商品涵盖国内外一、二、三线品牌，满足临沂市中高消费层。企业性质 新西兰英皇公司与山东惠美商贸有限公司投资兴建软硬件实施 手扶电梯、观光电梯、中央空调、楼宇自动系统、消防自动系统、中央除法、新风结算系统、全天候红外监控商铺租赁 租金在60-85元/平方/月，租金季付，无管理费用，公摊面积比例23.1%，卖场举办推广活动会根据情况收取商户千分之一到千分之二的推广费用。综述 作为临沂较早的建材类专业商场，其品牌和环境优势明显。 临沂鲁南家居市场地址 临沂解放西路229号开业 2000年营业面积 20000-30000 品项分布 龙骨、木门、油漆综合布局经营方式 租金在40-55元/平方/月，无其他物业费用商品定位及客层 涵盖国内中低端品牌，满足中低消费群体经营优势 商品品类较多。价格低。选择性强企业性质 私营企业软硬件设施 无相关硬件综述 开放式综合批发零售商场，满足终低端群体品牌:家具品牌依派、上域、斯蒂罗兰、弗莱蒂斯、爱依瑞斯、凯奇、喜临门、莱斯特施、柏森、双叶、优美家、欧瑞、奥玛、埃莉婼、莱德、健威、美迪、墨客、生活大师、时尚我家、茉莉花香、梦幻年华、快乐驿站、罗曼蒂克、新一派、酷漫居、我爱我家、四季缤纷、七彩人生、卡乐屋、名典、联邦、大自然、莱康尼克、沙博尔、中至信、千代、标致、伊和源、荷比先生、皇林苑、和兴红木、旺家木雕坊、盛泰办公家具、康奈登、非同、标卓、依诺维坤、小憨豆、橄榄树、京瓷、大普、大名堂、皮匠大师、玛斯特、米洛库玛、顾家工艺、月星、欧芙瑞、艾芙迪、皇朝、澳柏、国粹堂、友联红木、海黄居红木、吉品红红木、白兰、穗宝、so、cbd、慕思、爱梦、依丽百兰、乐其、赛诺、芝华士、海鸥、克劳斯蒂、包豪斯、意大利夏图、域之高、普瓦图、麦仕、梦甜甜、奥克威尔、曲美、江南一品、墨客、光明、年年红、久木堂、皇家木匠、建材品牌科勒卫浴、美标卫浴、心海枷蓝、惠达卫浴、toto卫浴、浪鲸卫浴、帝王洁具、鹰卫浴、东鹏卫浴、雅鼎卫浴、新中源卫浴、英皇卫浴、箭牌卫浴、恒洁卫浴、奥斯曼卫浴、德国高义、益高卫浴、中宇卫浴、安华卫浴、九牧龙头、加芙卫浴、科奥卫浴、金牌洁具、法师龙吊顶、宝兰吊顶、奥斯美吊顶、樱花五金、友邦吊顶、雅洁五金、顶固五金、桑乐金蒸汽房、东方邦太橱柜、欧林橱柜、利澳橱柜、樱花橱柜、百v橱柜、韩国大信橱柜、东鹏瓷砖、汇亚瓷砖、金意陶瓷砖、诺贝尔瓷砖、马可波罗瓷砖、大将军瓷砖、卡米亚瓷砖、金科瓷砖、金舵瓷砖、朗视墙纸、鲲鹏壁纸、新思路壁纸、约克壁纸、欧雅壁纸、海博壁纸、欧派壁纸、方圆地板、世友地板、安信地板、生活家地板、大自然地板、融汇地板、圣象地板、菲林格乐地板、得高地板、德瑞地板、汇泰地板、扬子地板、卢森地板、吉象地板、欧派木门、天天木门、固友木门、她他木门、万家园木门、盼盼木门。一木木门、楷模木门、廉洁木门、冠牛木门、大洋门业、索菲亚衣柜。欧派衣柜、好莱客衣柜、百得胜衣柜、利凯城衣柜、诗尼曼衣柜、凡蒂尼衣柜、菲曼尼衣柜、招商三部市调内容中福尚都项目名称：中福尚都项目地址：临沂市兰山区解放路191号业态分析：中福尚都共六层（地下一层以及地上五层）。负一层、一层为美容美甲及少量品牌服饰，涉及品牌有杰克琼斯、李宁、老人头等。二层至四层为男装女装，品牌有千百惠、七吻、赛博、战狼等各种小品牌，五层为电玩城。【由于商场经营不善，故大多数门店处于关闭状态，商场正酝酿整体调整，调整后的初步业态规划为整体以女士时尚为主。】租金水平：中福尚都租金水平调查如下（数据来源招商部招商总监王晓东）：中福尚都共5万平米。负一层至三层铺面租金均价为，3元左右/天（三层位置欠佳的铺面租金大约2.3-2.6元左右/天）。四层至五层铺面租金均价为，1.62元左右/天；物业费3-5元/天（如商家店面面积较大，会有优惠；如项目较多，会适当减少费用或减免一年等。水费、电费、公摊单独计算。）；免租期最多给予25-30天；单独铺面销售期已过，现在所有商铺均为返租；项目客流及经营分析：负一层至一层人流稀少，二层至四层有少量的中年女性光顾，五层电玩城有些许顾客。（中福尚都前身为临沂老国贸，因前期经营欠佳，近期对业态以及楼层进行整体的规划与装修，经营状况依然欠佳。导致客流稀少，80%以上的门店处于停滞、闭店、出租等状态。）九州商厦项目名称：九州商厦项目地址: 临沂市兰山区解放路78号.业态分析：此次九州市调主要为熟悉商场业态以及商品组合。重点关注为商场各业态品牌招商情况。九州商厦超市和休闲、餐饮、百货各为一个独体，休闲、餐饮、百货为一层至六层，地下一层至三层为地下停车场，（超市未进行单独市调，具体情况不详）。一层为黄金珠宝、手表、化妆品、女装、皮具等，涉及品牌有周大生，中国黄金，明牌，六福，周大福，欧柏莱，美宝莲，2A，悠莱，天梭，梅花，依恋，爱格，only，moda.，拉夏贝尔，sprit，snobby等，其中边厅品牌如爱格、依恋、only，moda.、拉夏贝尔、sprit占地面积均达到150平米以上。二层为精品女装区，较具代表性品牌有雅莹（180平），凯撒（200平），哥弟（220平），九姿（220平），应大（160平），卡利亚里（150平），卡迪戴尔（180平），温莎蒂，（150平）伊芙丽，宝丝露等，装修风格较前卫，档次较高。三层为精品男装区，代表品牌有雅阁尔（180平），杰克琼斯（230平），卡落奇（180平），李维斯（180平），柒牌（160平），鄂尔多斯（130平），路卡迪龙（180平），卡奴迪路（160平），凯撒（200平）等。四层为鞋区、羊绒区，代表品牌有老人头，皮尔卡丹、百丽，沙弛，骆驼，天美意，TaTa，百思图，欢腾，达芙妮，面积在6080平米左右；羊绒品牌如珍贝，鄂尔多斯，jeep，鹿王，雪莲等，占地面积在50100平左右。五层为休闲运动，床品，办公用品区，代表品牌有阿迪、耐克、KAPPA、匡威、李宁、森马、美特斯邦威、班尼路、水星家纺等。六层为时尚餐饮、电玩、儿童服饰区。租金水平：因百货商场对于供应商合作条件较为保密，普通营业人员基本只懂基本商铺商品销售。对负责人及合作方式等问题不透露，故租金水平较难打听，只能获取店铺项目简介及名片。联络方式为店内座机。项目客流及经营分析：九州商厦整体业态在临沂本地居于中上等，认知度较高，客流量较好，经营状况良好，品牌较多同等于青岛百盛，但缺少化妆品及服装等一线品牌。兰田步行街项目名称：兰田步行街项目地址: 兰田步行街位于新华路与解放路交汇处。业态分析：其中有婚纱摄影、婚庆策划以及相关配备，KTV、部分品牌服装，金楼、美容美甲、美体、服装等，服装品牌以休闲运动品牌居多，具体品牌有阿迪、耐克、匡威、森马、希努尔、鸿星尔克、美特斯邦威等。租金水平：兰田步行街一层沿街商铺50平米左右，租金在1.6元/天。二楼商铺20平米左右，租金在1.4元/天物业、公摊、水电费另算。项目客流及经营分析：因此处为兰山区中心繁华地带，客流量较大，商业氛围较为浓厚，故一般品牌服饰专卖店生意较好。万博鸿项目名称:万博鸿服装城项目地址:临沂市兰山区通达路业态分析：楼层业态为一楼：精品男装。二楼：精品女装。三楼:休闲女装。四楼:牛仔及休闲男装。五楼：羽绒服。六楼：童装。七楼：鞋帽。八楼：餐饮。 租金水平：1F楼临街商户店面面积30平左右，年租40-50万左右（卖150万 左右）,1F普通商铺30平左右，14万/年左右。2F普通店30平左右，4-5万/年左右，较好的位置租14万/年左右。 3F内衣租金+人工费+物业费共计20万/年左右，工人工资2000元/月左右。电费1.5元/度，物业费1万/年左右（其中不包含水电费）水费按照立方米计算（具体费用不详）。位置较好的店铺30万/年左右。 4F女装30-40平米，靠电梯，全含（含水电、物业费）23万/年。6F扶梯口45。6.5万/年，不含水电。 （万博鸿商铺共分6个等级区域，分别为AA、A、B、C、D、E。E级为价位最低的商铺，较偏僻。以此类推AA级为价位最高，位置最佳。)项目客流及经营分析：兰山区商业中心，处于繁华地段，客流较为密集，基本都为私营业主，货源主要从为广州、浙江、北京及等地采集然后贴牌，再对外批发兼零售，主要针对本市三区九县中低档客户群体，生意较好。桃源大世界项目名称: 桃源大世界项目地址：临沂市沂蒙路198号业态分析：桃源大世界创建于1992年4月26日，营业面积约2万平方米，位于繁华的沂蒙路与银雀山路交汇处，毗临市人民广场，是临沂市年代最久的百货大楼之一。业态规划为一楼时尚名品馆，销售名表眼镜、照相器材、烟酒茶叶、男女皮鞋、黄金珠宝等，如骆驼、老人头、圣蒂奥、明牌珠宝、六福、周大生、美宝莲、欧莱雅、丸美、卡西欧等。二楼仕女名媛馆，销售职业女装、女士饰品、美 甲、精工织补、仕女装、女 裤；有玖姿（120平），哥弟（100平），柏诗姬（80平），红袖（100平）等，三楼少淑流行馆，销售羊绒羊毛、针织内衣、女子内衣、女士饰品、时尚女包、丝 巾；有only、moda、爱格、鹿王、鄂尔多斯、等品牌。四楼绅士童玩馆，销售休闲男装、衬衣西裤、精品男装、玩具淘吧、童装童鞋、箱包皮具；有老人头、鳄鱼、梦特娇、金利来、皮尔卡丹等品牌。五楼休闲生活馆，销售休闲服饰、健身器材等，有阿迪、耐克、乔丹、李宁、匹克、匡威、佐丹路、森马、美特斯邦威、班尼路等品牌。六楼为美容美发馆。租金水平：店内销售人员基本都不知道厂家与商场合作方式，且比较警惕，设计到合作条件等问题都回答不清楚等，故租金水平较难打听。项目客流及经营分析：通过了解，因此商场为临沂市较早的百货商场之一，在临沂市有一定影响并，以让顾客形成消费习惯，有忠实的顾客群体，故客流较多，生意较好招商四部市调内容：一：商圈分析1、中福尚都项目名称：中福尚都项目地址：临沂市兰山区解放路191号业态分析：中福尚都共六层（地下一层以及地上五层）。负一层、一层为美容美甲，二层至四层为男装女装，五层为电玩城。【中福尚都改造后的初步业态规划为整体以女士时尚为主，如希望在此做餐饮项目，只可以以档口的形式出现（初步规划）。】租金水平：中福尚都租金水平调