DTZ郑州上街都汇广场目产品设计建议.ppt

,郑州都汇广场项目产品设计建议,2011年08月02日,page0,page1,发展商：河南瑞昌置业有限公司商业顾问：DTZ戴德梁行,郑州都汇广场项目,产品设计建议,page2,目录,一、项目整体定位回顾,二、项目产品规划细节建议,page3,二、项目整体定位回顾商圈界定|主力店规模|目标消费者|商业发展方向建议商圈界定根据项目及其周边的道路以及区域开发情况，上街第一城项目商圈范围为：,核心商圈东至世纪广场，北至陇海线，西至登丰路，南至许昌路。核心商圈面积4.3平方公里。次级商圈东至世纪广场，北至安阳路，西至洛宁路，南至丹江路。次级商圈面积5.3平方公里。第三商圈除第一、二商圈以外的其它区域。截止到2010年，上街区户籍人口13万，常住人口7.5万，随着职教园区的扩大、城市向南扩张，上街区十二五规划人口将达到20万人。,第三商圈,次级商圈核心商圈,本项目及周边,60项目周边及上街区中,高端居民,荥阳部分居民,群,page4,主力店规模根据项目对各商圈人群的吸引力（60，30，10），可以计算区域内能够被项目吸引的人口；另外，按一家三口中二人有实际消费能力，可以计算区域内对本项目有实现消费力的人群为25,265人；然后根据消费者调查中每月实现消费支出，可以得出区域内实际年消费潜力为239,024,362元；最后根据消费者调查实际愿意去本项目消费意向64.7%，从而预测本项目年实际消费支出能力为190,024,368元。本项目可承载的主力店商业规模面积计算根据项目年实际消费支出能力为190,024,3681元，以及上街区规模以上商业项目平效5,077元/M2，可以预计出本项目主力店商业可承载的面积37,429平方米。根据DTZ商业顾问经验，上街第一城项目的配套商业能够承担1.5-2倍的配套面积。,二、项目整体定位回顾商圈界定|主力店规模|目标消费者|商业发展方向建议,目标消费者以项目周边人群的消费力、商业竞争状况、本项目地理位置之现状，我司建议应将目标顾客锁定于具有较高收入水平、相当消费活力、注重休闲生活方式的中青年家庭，以针对性的业态及适宜的商业环境，创造一个能够造应其需求发展，有别于现有项目的全新商业空间。目标人群比例(%)来源本项目里的住宅居民中高收入家庭上街区行政及事业单企业办公以及位人群政府事业单位30大型企业员工人员部分私营企业员工未来职教园师生其它目的性客10%周边乡镇居民,1、商业模式基于项目地块位置以及对项目发展的综合评估，我司建议上街第一城项目的商业发展模式采取为：,2、项目产品规划初步建议结合地形以及内外交通组织综合系统评估，我司对上街第一城项目商业产品规划总平图建议如下：,二、项目整体定位回顾商圈界定|主力店规模|目标消费者|商业发展方向建议,集中商业+商业街区根据后面沟通精神，我们将项目商业街南区侧商业进行了调整，加大了商业面积。page5,page6,3、项目功能定位基于本项目之目标人群需求，上街区商业市场发展基础条件，考虑到项目需要通过更具吸引力的业态形成自己特殊优势，确保项目长期保持活力，我司对项目的商业功能定位做出如下建议：紧抓上街区商业发展升级的机会，借助项目商业规模优势引入大型超市等主力店以更舒适的环境满足中青年家庭对购物、餐饮、休闲娱乐等复合化需求使项目成为目标人群的生活聚集地,4、项目档次定位由于上街区人口数量不多，针对目标消费者应在价位方面合理控制，避免档次过高导致消费门槛高，影响基础消费群的数量，因此建议项目以中等偏高或中高档次，未来随着项目整体发展，经营活动的深入，再逐渐向更高档次调整。,二、项目整体定位回顾商圈界定|主力店规模|目标消费者|商业发展方向建议,page7,5、项目主题定位,针对项目的市场定位，结合上街区城市发展的战略构想，我们对项目进行综合评估分析，建议项目的主题定位概念如下：,MetropolitanNeon(都市霓虹),二、项目整体定位回顾,商圈界定|主力店规模|目标消费者|商业发展方向建议,page8,目录,一、项目整体定位回顾,二、项目产品规划细节建议,page9,二、产品规划细节建议,项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议,项目基础数据-,济源路商业位置,134,934,其中,33,333101,600403,10028,000245,000,安置1.16万M2开发2.2万M2安置0.9万M2开发5.68万M2,33,60028,00069,0002,0002.953.00,SOHO建筑面积(M2)酒店面积(M2)商业建筑面积(M2)幼儿园面积(M2)安置区开发区,其中容积率,总用地面积(M2),安置区开发区规划建筑面积(M2)多层组团面积(M2)高层住宅面积(M2),项目规划指标项目地块面积为134,934平方米，总规划建筑面积为40万平方米，其中商业规划面积6.9万平方米（注：商业面积待项目定位完成后确定，同时商业地块位置待定中）技术经济指标,数据来源：和昌地产(集团)page10,二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议,二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议,商业规划布局整体思路各楼层平面规划及业态分布目标商户清单及示意项目商业各功能比例,-page11,page12,任何一个商业零售项目，其业态布局设置均是综合普遍性与特殊性多种相关因素分析的结果，普遍性是指业态设置需满足“物业投资回报最大化”的要求；特殊性是指使业态设置能够符合项目的硬件特性及竞争需求，以实现项目“最有价值的潜力”。针对都汇广场项目，我司在业态规划设计过程中，重点考虑因素如下：,业主的整体投资回报商业物业的第一属性是投资者的投资产品，作为以出售或出租获利的商业物业来讲，售价或租金水平直接关系到投资回报高低。目前市场上不同行业业态因利润率不同而造成商户承受租金的水平也不相同，所以对于一个商业物业来讲，良好的业态选择及配比应能够为投资者带来相对合理的回报。目标顾客的需求特征项目的定位应是基于目标市场细分选择之后的针对性设计，而定位的实现则有赖于对不同业态的选择与组合，即业态的选择与配比须符合目标顾客需求的特征，并尽可能为目标顾客提供最大化的消费选择机会。,业态功能与主题定位的匹配性面对区域市场的现状及未来可能面临的竞争，针对项目的位置与规模，我司认为定位于“MetropolitanNeon”是取得竞争优势的有效手段。而对于商场定位的实现，则需借助“最能够表达定位气质的业态”的合理组合，以能够有效凸显定位的独特性。,业态与物业楼层及硬件的适合性不同业态对物业硬件及楼层有不同的需求，主观上非基于市场的对不同业态客户的分布设计往往在实际操作中难以实现。因此良好的业态设置需根据物业硬件具体状况进行组合与配比。不同业态之间的协调性不同的业态之间的具有较为显著的相互作用，有效的业态设臵可促进顾客的关联性购买。由于消费者对不同业态的之间的衔接关系及配臵比例存在一定的固有认知习惯，良好的业态设臵应能够在区位上实现协调过渡，并能借助不同业态间的相互作用来提升整体项目的销售额。,二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议1、商业业态规划考虑因素,集中商业业态规划,商业街区业态规划,二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议2、各楼层平面规划及业态分布(1)、项目业态规划建议根据项目功能定位，我们对集中商业以及商业街区各商业楼层的业态规划如下：,楼层Level1Level2Level3Level4,建筑面积(M2)9,4009,4009,4009,400,主题都市生活生活欢乐,业态规划零售、个人护理、珠宝、眼镜大型超市大型超市国际影院、主题餐饮,楼层Level1Level2Level3Level4,建筑面积(M2)16,28016,43010,5405,960,主题发现享受童趣美味,业态规划服装、潮流服饰、旅游及户外、国际餐饮、水吧、餐饮、咖啡、银行、通讯及数码、生活服务、便利店、旅行社服装、国际餐饮、休闲服装、鞋类、餐饮、书吧、网吧、美容美发、SPA、美容美发儿童服装及玩具、儿童娱乐、教育、家居餐饮、电玩,page14,生活,Level2Level4,Level1Level3,都市,发现,享受,童趣生活,美味欢乐,各层平面业态规划主题如下所示：,二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议,享受,page15,(2)、项目各楼层平面业态规划,餐饮,餐饮,服装,服装,餐饮,生活服务,数码,服装,珠宝,个人护理,Level1生活服务,page16,美容美发,餐饮,餐饮,饰品,服装,餐饮,生活服务,生活服务,SPA,生活超市,Level2,page17,教育,儿童服务,儿童娱乐,儿童娱乐,家居,家居,儿童服装,生活超市,Level3,餐饮,page18,娱乐,电玩,餐饮,餐饮,餐饮,水吧,影院,影院,餐饮,餐饮,Level4,page19,二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议3、目标商户清单及示意(1)、集中商业目标商户示意,业态零售个人护理珠宝眼镜生活超市生活超市影院主题餐饮,单店面积范围60-100300-40070-150200-30015,000-20,00015,000-20,0004,000-5,000800-2,000,Total,37,600,楼层Level1Level2Level3Level4,单层面积(M2)9,4009,4009,4004,7004,700,品牌示意Nike、Kappa、Lining、Metersbonwe、热风、JackJones、Me主力户型店铺单层面积控制在在100-200平方米以内。对于一些需求面积较大的商家，可以采取合并店铺形式销售销售型商铺应尽可能创造足够多的临街展示面。基于投资者的实力背景差异，从统一形象角度，建议店铺都统一门楣。三层以上一些大面积主力客户店铺如餐饮、娱乐等，店铺装修时自行设计独立形象安装；建议大部分店铺预留上下水；对于餐饮类店铺，建议将其厨房设施设臵在使用价值不高的背侧区域，注意将电力、上下水、排烟、排风、天然气、煤气等设施提前预留。为了节约成本和统一规划，大量餐饮尽量在同一区域。店铺临主通道，均采取通透玻璃形式一层与二层是连通的，设计时二层楼板要注意规划预留上下通道。,二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议6、营业区设计建议,餐厅以独立的形象设计营业区的店铺建议统一门楣，以保证项目的统一形象,page49,(3)、营业区公共走道公共走道建议使用户外感较强的大理石或防滑磁砖，颜色建议使用浅咖啡色或淡灰色；公共走道建议设计为弧形的图案，引导顾客游逛。公共通道建议以通透玻璃为护栏，护栏扶手建议以仿木质材料设计，增加项目的通透性以及安全性。在营业区规划局部公共休息区小品，方便顾客游逛时休息。,二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议(2)、店招广告店铺的店招广告以灯箱广告以及LED广告为主，建议在建筑设计提前预留；,户外感强的地面砖示意,通道护栏设计示意,营业区的公共休息区小品,page50,7、辅助及后勤区硬件设计建议,(1)、消防楼梯与设备房,本项目物业中的消防楼梯与设备房尽可能设,在店铺的后侧，以将展示面较好、商业价值较高的临街店铺位臵留作商铺用途，以获得更多的租金收益。,设备房的位臵紧临消防楼梯，以提高商业使,用率,建议在保证消防梯总宽度的同时，可考虑降,低消防梯数量，增加单个消防梯宽度,二、产品规划细节建议,项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议,page51,(2)、停车及停车位项目集中商业建筑面积为37,600平方米，停车位按商业面积1个/100平方米标准执行，预计商业需要376个停车位，建议以地下停车为主。停车场要预留直接到达各商业楼层的电梯；商业街区建筑面积为49,210平方米，停车位按商业面积0.6个/100平方米标准执行295个。商业街区的停车场要预留直达B1/L1的垂直电梯，停车场的垂真交通应缩短经营区行走距离停车位以平均40平方米单位计算，本项目商业部分共需要26,850平方米地下停车场。停车场的层高建议为3.8米地下停车场以颜色分区，方便顾客停车寻找车位由于上街区本地骑自行车或电动自行车人较多，未来应规划一定面积的自行车停车区域，以方便顾客停靠。建议参照1辆/200平方米的标准计算，项目共需要372个，若按1.5平方米一个停车位，自行车停车场面积共需要558平方米。,二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议,地下停车场以颜色分区有利顾客识别停车区位地面建议规划部分自行车停车场,page52,下车场的出入口高度与宽度应注意能够确保中型货车的顺利通过。如果货车两个车道建议宽度安排9米左右,停车坡道为双车道,停车场应预留一定面积方便货车卸货需求,二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议,page53,(3)、洗手间,集中商业每层均预留卫生间；,商业街区东侧临集中商业一侧，每层预留2处洗手间，,西侧在一层与二层设立2处公共洗手间；,洗手间应便于顾客寻找、使用方便为原则，设臵时应结合楼梯间；大型餐饮建议内部均预留卫生间。大型餐饮、电影院，建议卫生间由内部解决,二、产品规划细节建议,项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议,为公共洗手间位臵示意,艺术化的洗手间设计，提升项目的品质,page54,(4)、卸货区,建议将卸货处安排在集中商业西侧,超市所需卸货区面积预留应相对较大，建议