2014年武汉市房地产市场运行情况分析(武汉市统计局)

2014年武汉市房地产市场运行情况分析来源：武汉统计局 作者：武汉统计局 时间：2015年02月07日 浏览数：685 点击率：6852014年，武汉市房地产市场整体保持平稳运行态势，共完成房地产开发投资2353.63亿元，同比增长23.5%，高于全市固定资产投资增幅7个百分点。一、市场运行情况及特点（一）房地产开发投资保持平稳较快增长，对固定资产投资拉动作用较强2014年，全市完成房地产开发投资2353.63亿元，增长23.5%，对全市固定资产投资的增长贡献率达45.3%，拉动固定资产投资增长7.5个百分点。从走势看，月度累计增幅保持在24%左右。房地产开发投资的稳定增长，有效拉动了全市固定资产投资增长。分用途看，2014年，全市商品住宅投资1560.55亿元，增长24.8%，占房地产开发投资的66.3%；非住宅投资793.08亿元，增长21.1%，占房地产开发投资的33.7%。全市房地产开发投资仍呈商品住宅为主的格局。分区域看，2014年，全市七个中心城区完成投资1768.35亿元，增长26.1%，占全市房地产开发投资的75.1%，较前三季度比重提高1.6个百分点。七个中心城区中，青山区房地产投资增长61.2%，为中心城区最高，洪山区房地产投资增长5.8%，为中心城区最低。施工面积增速回落，新开工面积仍下降。2014年，全市房屋施工面积10238.43万平米，增长19.8%，比前三季度增速回落5.5个百分点。其中，住宅施工面积7305.43万平方米，增长17.3%。房屋新开工面积2318.66万平方米，下降16.9%，同前三季度相比降幅扩大9.8个百分点。其中住宅新开工面积1678.98万平米，下降18.4%。投资增长仍依赖建安工程拉动。2014年，全市建安工程投资1765.30亿元，增长31.7%；设备工具购置和其他费用投资588.33亿元，增长4.1%。建安工程投资占全市房地产开发投资的75.0%，拉动房地产开发投资增长18个百分点，仍是拉动投资增长的主要因素。（二）新建商品房销售平稳增长，存量房成交下降新建商品房销售保持平稳增长。2014年，商品房销售面积2273.16万平方米，增长13.9%。从走势看，新建商品房销售市场整体呈稳步上升的态势，其中110月份增长18.2%，为增幅最高点，这是由于9月份我市全面取消限购带动商品房成交增加。分用途看，住宅销售占比最大，商业营业用房销售增长最快。2014年，住宅销售面积1978.96万平米，增长13.1%，占全部销售87.1%。商业营业用房销售面积162.26万平米，增长30.9%，增长最快且高于商品房销售增幅17个百分点。存量房成交持续下降。2014年，全市存量房交易面积为464.38万平方米，同比减少22.0%；交易套数为48230套，同比减少13.1%。其中，存量住房交易面积为426.95万平方米，同比减少13.3%；交易套数为45750套，同比减少12.5%。（三）房地产开发用地成交下降，楼面地价上涨2014年，全市土地市场（含中心城区、新城区及开发区）累计成交房地产开发用地136宗，土地面积807.5公顷（合12112亩），同比减少20.2%；规划建筑面积2493.94万平方米，同比减少16%；成交金额599.03亿元，同比减少11.6%。2014年以来，我市公开出让的多个房地产开发类项目出现竞价企业多、竞价轮数多、溢价率高等特点，全市房地产开发用地平均溢价率约15.6%，平均楼面地价2402元/平方米，同比上涨5.2%。（四）房地产信贷支持力度加大2014年，我市房地产信贷支持力度有所加大，并积极调整房地产信贷结构，特别是对保障性住房建设的信贷支持增长明显。全年我市房地产各项贷款余额同比增长28.3%，其中，住房开发贷款余额同比增长49.7%；个人住房商业贷款余额同比增长21.7%。二、当前我市房地产市场需关注的几个问题2014年，我市房地产市场整体发展较为平稳，但市场中仍存在一些值得关注的问题。（一）新开工面积持续下降房屋新开工面积2318.66万平方米，下降16.9%，同前三季度相比降幅扩大9.8个百分点。其中，住宅新开工面积1678.98万平米，下降18.4%。说明销售好转并未能带动企业开工增加，表明房地产企业对当前市场的信心仍显不足。（二）房地产市场保投资、稳增长的难度增加2014年我市房地产市场在调整的背景下仍保持较快发展，各项指标均排名同类城市前列，基数较大。房地产市场与宏观经济密切相关，在宏观经济下行压力增大，特别是市场部分先行指标如土地供应、新开工面积均出现负增长，市场供大于求的现象已经显现的情况下，市场运行的复杂性和不稳定性因素仍然存在，房地产市场继续保持快速增长的难度加大。（三）可售房源消化压力依然较大2014年我市住房供应量增幅明显（同比增长31.9%），市场供求关系变化较快，截止12月底，我市新建商品住房可售面积达1446.34万平方米，供销比达1.271，特别是部分城郊结合部和新城区供大于求的局面已经显现。加之，各金融机构对开发贷款依然收紧，企业融资成本明显增加，以及近期股市利好，吸引大量资金，对房地产业资金流产生一定影响，开发企业资金压力依然较大。三、促进我市房地产市场健康发展的措施建议2015年，我市将在总体符合国家房地产调控政策前提下，进一步发挥房地产业对全市经济发展的拉动作用，积极应对市场变化，妥善解决经济发展和市场调控的关系，促进房地产市场平稳健康发展。从政策层面来说，所做的工作主要有以下几个方面：一是建立健全房地产市场健康发展长效机制。一方面，合理设定房地产市场调控目标，增加有效供给，引导合理消费；另一方面，合理设计供应体系，按照收入人群实现差别化供应政策，强化需求调节，做到“低端保障、中端支持、高端市场”。根据市场变化，采取有效措施，加强对全市不同区域、不同类型房地产市场的差异化调控，进一步提高政策的针对性、有效性，支持合理住房消费，确保市场平稳健康发展。二是创造宽松的投融资环境。积极协调金融机构尽快贯彻落实央行政策，改善融资环境，确保贷款额度，进一步争取对首套自住型住房和改善性住房的金融信贷支持力度，对已经开工建设的项目继续给予政策上的扶持。三是激活住房二、三级市场。通过增加保有环节税负，结构性降低交易环节税负，简并租赁环节税种，使住房一、二、三级市场良性互动。研究对个人出售住房所得的收益调节机制，促进存量房交易，形成梯度消费，采取税费抵扣的方式，支持居民“卖旧买新”、“卖小买大”，改善居住条件。从2014年我市房地产市场运行情况看，今年房地产开发投资保持较快增长难度较大，但考虑去年下半年新增项目较多，这对今年房地产开发