九里亭规划汇总0309ppt课件

,九里亭街道控规调整,上海市城市规划设计研究院2016.03,.,1.项目概况,2.公共服务设施调整,3.商办用地调整建议,区位规划范围,规范要求街道需求,调整前后对比配套设施系统分析实施可行性分析,1.,项目概况,九里亭街道行政区域范围为：东至小涞港，南至沪松公路，西至G15高速公路，北至G50高速公路；面积约6.99平方公里。,松江区九亭镇约699.19公顷,青浦区徐泾镇约22.84公顷,原控规方案,规划人口：8.98万，人均绿地3.4平米,1.,项目概况,九里亭街道现存的主要问题：前期住宅过量建设,1.本地区现状的问题缺设施、缺绿地、交通拥堵2.规划商办用地过量人均对比自身的量与周边地区对比七宝与其紧邻的量市场表现（旭辉的商住混合）3.多少量合适，建议借鉴TOD的发展模式，周边500米设置办公4.方案：减商办、减绿地、加居住从经济效益上，地价、管理成本从社会效益上，人均绿地高，城市形象。,A单元：除现存的各居住小区的沿街商业，没有其他公共服务设施。B单元：人均公共服务设施用地指标：2.8平米/人,A单元：人均绿地1.26平米B单元：人均绿地1.70平米,1.,项目概况,2.,公共服务设施调整,九里亭街道常住人口：10.72万人；原控规人口合计：8.98万人。本次规划配置：10万人,社区级公共服务设施设置标准表,规划需求统计,2.,重要公共服务设施的建设需求。,街道需求,公共服务设施调整,1,3,4,5,6,12,9,10,11,7,8,调整后方案,2,2.,公共服务设施调整,文化,街道办事处,2.,城管,广场,上海美好佳裕办公家具有限公司,上海佳裕涂料有限公司,九里亭社区活动中心,祝山木业有限公司,祝山建材市场,九里亭居委会九里亭社区活动中心工厂,九里亭居委会,地块现状：,公共服务设施调整,幼儿园,体育,盟达塑胶制品(上海)有限公司,上海虹全模具有限公司,工厂九里亭村宅基地,地块现状：,2.,公共服务设施调整,医院,酒店(保留),上海华夏电器仪表有限责任公司,上海兴韬汽车配件有限公司,上海茂晟电站器械有限公司,伯爵酒店,伯爵酒店工厂,地块现状：,2.,公共服务设施调整,虹桥电子,福利院,浙江虹桥电子(上海)分公司,上海亿盟电气自动化有限公司,越明汽车饰件设计制作（上海）有限公司,上海金派克实业有限公司,上海维多利办公文教用品有限公司,浙江虹桥电子工厂,地块现状：,2.,公共服务设施调整,小学,绿地,上海剑剑电线电器有限公司,上海巧林钢构制造有限公司,三联合成树脂制品有限公司,上海茂晟电站机械有限公司,工厂九里亭村宅基地,地块现状：,2.,公共服务设施调整,初中,停车场,上海纱联工贸发展有限公司,上海荣耀塑料制品有限公司,上海古乐包装有限公司,上海森伟纪念品有限公司,工厂九里亭村宅基地,地块现状：,2.,公共服务设施调整,派出所,翠亭别墅,九久花园,空地,地块现状：,2.,公共服务设施调整,菜场,行政,九里亭小区,亭汇花苑,空地,地块现状：,2.,公共服务设施调整,菜场,配套商业,地块现状：,2.,公共服务设施调整,社区服务中心社区事务受理中心,配套商业,地块现状：,2.,公共服务设施调整,地块现状：,卫生服务中心,松江区九亭第三小学,农副产品交易中心宅基地,农副产品交易中心,2.,公共服务设施调整,体育,预留用地,城管所,文化,上海陇盛仓储发展有限公司,仓储建筑,地块现状：,2.,公共服务设施调整,福利院,上海亦馨仓储,仓储建筑,地块现状：,2.,公共服务设施调整,行政管理设施-Rc1,街道办事处(15亩),派出所(3.2亩),市场管理所(4亩),城管所(4亩),社区服务中心社区事务受理中心(10.6亩),市场管理所(4亩-备选),行政+文化(10亩),共7处，用地面积总计30098.4。,2.,公共服务设施调整,商业设施-Rc2,规划范围外东北处，有七宝蔬菜农副产品综合交易市场，规模大，服务能力强，可较有效为九里亭居民提供服务。,净菜超市,净菜超市,菜场3处，净菜超市2处。,2.6亩,4亩,5亩,2.,公共服务设施调整,文化设施-Rc3,共4处（1处保留，3处新增）。,15.4亩,5亩,9.4亩,4.3亩,2.,公共服务设施调整,体育设施-Rc4,另外，规划范围内有多处学校，其体育运动场地可对外开放，作为补充，集约用地。,共3处。,16亩,10.7亩,2.5亩,2.,公共服务设施调整,医疗设施-Rc5,14.6亩,2.,公共服务设施调整,福利设施-Rc6,14.5亩,11.5亩,2.,公共服务设施调整,教育设施-Rs,高中,2.,公共服务设施调整,发展预留用地,11亩,12.8亩,6.6亩,共4处。公共服务设施预留用地1处，城市发展备用地3处。,发展备用地,公服预留用地,29亩,2.,公共服务设施调整,3.,商办用地调整建议,商办总面积：245万平米（未计久富、高科技园区）,1.本地区现状的问题缺设施、缺绿地、交通拥堵2.规划商办用地过量人均对比自身的量与周边地区对比七宝与其紧邻的量市场表现（旭辉的商住混合）3.多少量合适，建议借鉴TOD的发展模式，周边500米设置办公4.方案：减商办、减绿地、加居住从经济效益上，地价、管理成本从社会效益上，人均绿地高，城市形象。,九亭与虹桥商务区对比：九亭A单元规划了51万方、B单元约46万方，SJT0-0105单元（九亭镇功能区）规划了74万方，三者共245万方，而虹桥商务区商办的量仅为427万方。,虹桥商务区商业商务办公类建筑面积427万平方米,3.,商办用地调整建议,根据各商务区历史基础、商业带动、门户枢纽、滨江开发、产业带动和地区中心等发展动力，综合考虑区位、交通、配套设施等各方面因素，形成“1+4+4+4X”的特大都市型的结构体系。,本市商务空间：,3.,商办用地调整建议,闵行区已批控制性详细规划中的商业和商务办公建筑量已达到2700万，若再加上吴泾地区、九星地区转型等控制性详细规划没有覆盖地区的建筑量，估算未来全区商业和商务办公建筑总量将达到3300万。从商务办公发展的情况来看，中心城仍有发展空间，集中在世博园区、虹桥商务区。特别是高端办公仍将向中心城集聚，而中心城周边地区更多的将承载中小企业、中低端办公的供给。考虑到闵行对九亭等周边地区的辐射作用，以及特色商业的发展空间需求，在一般的标准之上，可以适当提高商业和商务办公的供给规模。建议未来闵行区商业和商务办公规模控制在2700-3300万，其中商业规模控制在1100-1400万，商务办公规模控制在1600-1900万。建议通过进一步分析研究，适度降低各片区商业和商务办公规模。,闵行区商务空间：,3.,商办用地调整建议,规划人均商办用地过量人均商业建筑面积和人均商务建筑面积都高于上海和其他国际大都市平均水平。,1.本地区现状的问题缺设施、缺绿地、交通拥堵2.规划商办用地过量人均对比自身的量与周边地区对比七宝与其紧邻的量市场表现（旭辉的商住混合）3.多少量合适，建议借鉴TOD的发展模式，周边500米设置办公4.方案：减商办、减绿地、加居住从经济效益上，地价、管理成本从社会效益上，人均绿地高，城市形象。,3.,商办用地调整建议,九亭新出让商办用地的市场表现,2015年10月28日，旭辉以12.36亿元拍得松江区九亭镇A单元11A-01A/15A-01A号地块，溢价率仅0.49%，楼板价5441元/平方米。,1、设计方案显示，商办建筑改为商住混合，说明本区域商办的市场需求较少，住宅的市场需求更大。,3.,商办用地调整建议,街道需求：定性TOD开发模式以公共交通为导向的发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以600米（510分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。,600米,3.,商办用地调整建议,600米,3.,商办用地调整建议,街道需求：定量,规划人口：10万参照上海平均标准商办需求量：55.5万平米,11.56万,11.15万,16.9万,15.56万,55.17万,公共绿地-G1,共3处。由商业商务混合用地功能(C2C8)置换为公共绿地功能(Rr3)。,1,2,3,调整建议：减商办、加绿地、加居住！,3.,商办用地调整建议,三类住宅用地-Rr3,24亩,30亩,共4处。由商业商务混合用地功能(C2C8)置换为三类住宅用地功能(Rr3)。,37亩,44亩,1,2,3,4,3.,商办用地调整建议,调整方案：减商办、加绿地、加居住！,调整方案：减商办、加绿地、加居住！,从经济效益来看，九亭住宅楼板价为商办的4倍，因此，减少商办，增加居住和绿地，从经济上来说是可行的。,A单元,商办：（19520+22984+29099）*2.5*5441=973979807.5居住：29099*2.0*20000=1163960000,B单元,商办：（16105+19635+24764+41399+39870）*2.5*5441=1928467232.5居住：（16105+19635+24764）*1.6*20000=2420160000,绿地,居住,居住,绿地,多4.9亿,多1.8亿,2015年10月上海土地市场成交报告,3.,商办用地调整建议,调整方案：减商办、加绿地、加居住！,增加人均绿地指标会改善生活环境品质，塑造更有魅力的城市形象。,从社会效益来看，商办改为居住和绿地，人口减少了，可以相应减少管理的行政成本。,A单元,调整前人口：（19520+22984+29099）*2.5/30=5966调整后人口：29099*2.0/35=1662,B单元,调整前人口：（16105+19635+24764+41399+39870）*2.5/30=11814调