08第八章-土地财产制度概论.ppt

知识回顾,土地的特性要求贯彻落实科学发展观要求市场经济体制要求国家相关法律法规明确规定,一、土地规划利用的必要性,知识回顾,二、中国土地利用规划体系的基本构成,土地利用规划体系基本构成,时间跨度,行政区域,规划任务,土地利用总体规划,土地利用年度计划,全国,省级,市级,县级,乡级,土地利用总体规划,土地利用专项规划,土地利用详细规划,知识回顾,三、中国土地利用规划体系的基本特点,由长期总体规划与年度计划构成完整体系；按地域实行分级管理；约束性指标与预期性指标相结合规划体系；是国民经济与社会发展的有机组成部分。,知识回顾,四、土地利用规划管理的内容,土地利用规划的编制与审批土地利用总体规划土地利用年度计划土地利用规划的实施管理土地利用规划实施的监督检查,第二编土地财产制度,第八章土地财产制度概论,主要内容,土地财产制度简述,第一节,土地所有制,第二节,土地使用制,第三节,土地国家管理制度,第四节,土地产权制度,第五节,第八章土地财产制度概论,学习要点,土地财产制度构成及相互关系土地财产制度特点土地国家管理制度的内容,第一节,土地财产制度简述,第一节土地财产制度简述,一、土地财产制度的概念和构成,土地制度土地大辞典：人们在一定的社会条件下，因利用土地而产生对土地的所有、使用、处分等诸方面的关系总称。房地产大辞典：土地关系的总称，包括土地的所有制度和使用制度，两者不可分割，其中所有制占主导地位。,（一）土地财产制度的概念,第一节土地财产制度简述,土地制度广义：指与土地所有、使用、管理及利用技术等有关的一切制度。狭义：指由土地所有、使用、管理的土地经济制度及相应的法权制度构成的土地财产制度。,一、土地财产制度的概念和构成,标题,第一节土地财产制度简述,（二）土地财产制度,土地经济制度,土地财产制度,土地法权制度,土地所有制,土地使用制,土地国家管理制度,第一节土地财产制度简述,土地经济制度人们在一定的社会制度下，在土地利用中形成的土地经济关系的总和，是社会生产关系的重要组成部分。土地法权制度人们在土地利用中形成的土地经济关系的法律体现，是社会上层建筑的组成部分。,第一节土地财产制度简述,土地经济制度,土地法权制度,决定基础,反映、确认保护、规范,地位的基础性土地是基本资源、财产、资产。农业阶段，土地最基本生产要素、主要财富形式。阶级划分：地主、中农、贫农人口膨胀、城市化城市土地稀缺与昂贵。,二、土地财产制度的特点,第一节土地财产制度简述,国度的差异性土地占有形式各国存在差异：资本主义社会主义,第一节土地财产制度简述,构成的复杂性土地作为一种不动产，其所有、占有、使用、收益、处分及管理等构成一系列复杂的财产关系和产权体系。,第一节土地财产制度简述,三、土地财产制度的演进与改革,土地财产制度是以土地为载体结成的人与人之间的经济关系，其好坏、先进与否生产力标准。土地财产制度的推进和演变：自下而上自发地渐进式；国家政权力量自上而下统一推进。,第一节土地财产制度简述,第二节,土地所有制,一、土地所有制的产生和发展,第二节土地所有制,指人们在一定的社会制度下土地所有权归属的制度规定。,土地的分配问题,土地所有制,是,土地财产制度的核心；土地关系的基础。,基础,产生,法律体现,土地所有权,是土地所有者所拥有的、受国家法律保护的排他性专有权。,表明,土地所有制是社会生产关系的组成部分，由社会生产方式决定。一个国家土地所有制的具体形式制约因素：社会经济条件历史发展影响土地资源禀赋社会制度相同国家，土地所有制具体形式不一定相同。,第二节土地所有制,土地所有制如何产生与发展？人类社会初期地广人稀、采集和渔猎无真正意义土地利用人口增加原始农业产生发展固定生产用地土地稀有土地所有制,第二节土地所有制,原始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主土地所有制；封建土地所有制；资本主义土地所有制；社会主义土地所有制。社会性质：公有制私有制,第二节土地所有制,二、土地所有制的法律形式,土地资源、财产、资本特点，稀缺、不可移动.土地所有制需要在法律上得到承认和保护。国家确认并保护土地所有制的法律文件是土地所有权证书。,第二节土地所有制,第二节土地所有制,咸宁学院土地经济学,“拍卖月球土地”,北京一家自称“月球大使馆”的公司出售月球土地，顾客花298元就能获得6亩多月球土地。,丹尼斯霍普于1980年11月在美国旧金山土地管理部门登记对月亮所有权，并交纳相关费用，然后向当地法院、美国、前苏联和联合国递交一份所有权声明，宣布丹尼斯霍普为月球、太阳系除地球外的8大行星及其卫星土地拥有者。,三、土地所有权的流转制度,随着经济发展和社会关系的变化，产生土地所有权流转。一般情况下是有偿（土地买卖），有时也可以是无偿的（赠与、遗赠等）。土地私有制：土地买卖我国土地所有权流转：单向、补偿,第二节土地所有制,第三节,土地使用制,第三节土地使用制,土地使用制对土地使用条件、形式和程序的制度规定，是土地财产制度的另一个重要组成部分。土地使用权依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利，是土地使用制的法律体现。,一、土地使用制的概念,指人们在一定的土地所有制下，对土地使用条件、形式和程序的制度规定。,怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。,核心内容,确定独立于土地所有权的土地使用权,解决,土地资源的合理、有效利用问题,土地使用制,第三节土地使用制,表明,第三节土地使用制,第三节土地使用制,在英国买房子并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定期限使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地，此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”，土地所有权也许在某个人手里，也许在政府手里。,第三节土地使用制,二、土地所有制与土地使用制的关系,土地使用制是在土地利用中产生的人与人之间的经济关系的另一个重要方面。在土地财产制度中，土地所有制决定土地使用制。每一社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。,第三节土地使用制,前提,提供服务,相对独立性,反映、体现、实现巩固形式与手段,土地所有制,土地使用制,第三节土地使用制,三、土地使用制的分类,由于土地使用制的相对独立性任何社会形态下都有不同的土地使用制。按土地所有权与使用权关系，土地使用制分为：“两权”合一“两权”分离有偿使用制无偿使用制,第三节土地使用制,第三节土地使用制,根据土地租期将土地使用制分为：长租制若干年无限期-永佃制短租制年租制临时出租,四、土地租赁关系的性质,土地“两权”分离土地有偿使用制，无论其具体形式如何，实质土地的租赁关系。土地租赁关系性质：因社会制度性质、土地所有制性质不同而不同，反映不同阶级关系和产品分配关系。封建社会、资本主义社会、社会主义社会,第三节土地使用制,土地租赁关系：封建社会：地主阶级无偿占有佃农全部剩余劳动。资本主义社会：土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值。社会主义社会：国家、集体和个人如何分配土地收益。,第三节土地使用制,五、土地使用制的法律形式,土地使用制由国家以一定法律形式加以确认和保护才能得以实施。实行土地租赁制，双方要签订土地租赁契约（佃契、租约、租契、租贴、协议、合同）。契约必须在行政主管机关登记才具法律效力。国有土地有偿、有期限出让转让合同土地承包合同,第三节土地使用制,第四节,土地国家管理制度,第四节土地国家管理制度,土地国家管理制度指国家政权以社会代表的身份，对全国（区域）土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段等形成的完整体系。土地国家管理由中央政府和各级地方政府来实施。,一、建立土地国家管理制度的客观必要性,第四节土地国家管理制度,一、建立土地国家管理制度的客观必要性,土地具特殊重要性土地供给的稀缺性土地利用的社会性,二、土地国家管理的内容、目标和手段,（一）土地国家管理的基本内容土地权属管理指国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理，其中包括国家对土地所有权和使用权的必要限制。,第四节土地国家管理制度,第四节土地国家管理制度,土地权属管理的任务,社会主义土地公有制,土地关系,土地所有者和使用者合法权益,土地征收、征购,国有土地有偿使用,国有土地使用权转让,维护,调整,保护,权属管理的内容：,确认土地所有权和使用权,管理土地权属的变更,调处土地权属纠纷,查处土地权属方面的违法行为,集体土地的征收国有土地的划拨国有土地出让与转让土地使用权收回农村土地的承包与转包,依法,第四节土地国家管理制度,第四节土地国家管理制度,千里修书只为墙，让他三尺又何妨。万里长城今犹在，不见当年秦始皇。,土地利用管理指国家通过一系列法律、经济的、技术的及必要的行政等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，保证土地资源的优化配置、合理利用与保护。,（一）土地国家管理的基本内容,第四节土地国家管理制度,土地开发利用、整治、保护,取得最佳效益,符合客观规律,管理措施，对土地规划、组织、调控,土地利用规划,土地开发、整治与保护,土地利用监督和调控,土地利用管理,第四节土地国家管理制度,土地国家管理的基本目标保证土地权属清晰，最大限度地满足全社会对土地的需求，促进土地资源得到合理有效利用，维护良好生态环境。,（二）土地国家管理的基本目标与任务,第四节土地国家管理制度,土地国家管理的具体任务保护土地所有权与使用权；合理调整土地关系；对土地所有权和使用权进行必要的限制；保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用依法正确征收土地税收实施土地有偿使用制度，开放并管理土地市场。,第四节土地国家管理制度,（三）土地国家管理的手段,立法手段经济手段行政手段政策手段规划计划手段司法手段技术手段教育手段,第四节土地国家管理制度,三、土地管理机构的设置及职能分工,世界各国土地管理机构模式：分类分级管理模式USA、Australia垂直统一管理模式Japan,第四节土地国家管理制度,第五节,土地产权制度,第五节土地产权及其权能构成,土地产权制度指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。土地产权指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等权利。,第五节土地产权及其权能构成,土地所有权,土地产权,地上权,永佃权,地役权,土地发展权,土地典权,土地使用权G,土地抵押权,土地使用权X,土地租赁权,用益物权,担保物权,自物权,他物权,物权,债权,一、土地所有权,（一）什么是土地所有权指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。法律意义：土地所有者把土地当做自己的财产，土地所有者有对土地实行垄断及支配的权利。经济意义：土地所有者凭借其对土地的垄断从而收取一定的地租，地租是土地所有权在经济上的实现形式。,第五节土地产权及其权能构成,（二）土地所有权的基本属性,土地所有权的完全性土地所有权的排他性土地所有权的恒久性土地所有权的归一性土地所有权的社会性,第五节土地产权及其权能构成,二、土地使用权,土地使用权：依法对一定土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。狭义:依法对土地的实际利用权，包括在土地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权并列关系；广义:独立于土地所有权权能之外，含有土地占有权、狭义土地使用权、部分收益权和不完全处分权集合。,第五节土地产权及其权能构成,取得方式：无偿有偿土地使用权的设定期限：依据用途不同年限不同。,二、土地使用权,第五节土地产权及其权能构成,第五节土地产权及其权能构成,三、地上权,指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植树木等项权利一种用益物权。权利：对其建筑物及树木有占有、使用、收益和部分处分权能，可设定地役权义务：善良管理、支付租金、负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税灭失,四、永佃权,由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧需长期或永久使用土地，并获相应收益的权利。实质：土地用益权，他物权一种。,第五节土地产权及其权能构成,五、地役权,在土地所有权上设定的一种他项权利。土地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务允许他人在其土地上的某种行为。主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权目前中国尚未单独设置地役权，在民法通则中包括在相邻关系中。,第五节土地产权及其权能构成,【案例】谁动了我的采光权？,保定市高新区新光明小区采光权光阳星都小区由三栋33层100多米高的高层组成，而它和北侧的新光明小区之间楼间距仅有40多米，新光明小区的业主们担心阳光星都小区的楼房盖成后，将会影响小区的采光。即便按照大寒日小寒日，都是高层住宅，那么这个阳光从哪保证？一盖高楼，肯定阳光过不来。从规划人性化角度来讲，楼房应该有一个优先原则。,【案例】谁动了我的采光权？,【案例】谁动了我的采光权？,地役权与相邻权的区别,相邻权是法律对土地间利用关系一种最小限度的调节，它无需当事人约定和法律登记便可发挥作用；地役权是这种最小限度外更广泛、更有力调节，依当事人协商而产生，必须经过登记才有效。相邻权以某宗土地相邻为条件；地役权不完全以此为限。相邻权由法律直接规定权利，只要在行使法律规定的权利时不给他人造成损失，是无偿；地役权时通过协商而产生的，可以有偿，也可无偿。,土地相邻权：相互毗邻土地所有权人和使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利。,六、土地发展权,发展土地的权利，一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。符合条件，可变更土地使用性质、强度的权利。土地发展权处理方式认识：土地发展权同地上权、抵押权等一样，自动归属于原土地所有权人。土地发展权初始属于国家，若土