房产项目立项程序.doc

房地产项目立项程序一、概述 开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。） 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：书面申请；提供资金落实证明；土地使用权证明；由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；房地产开发公司的资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 2.建设项目年度投资计划审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：书面申请；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （三）项目立项审批程序图（见程序图一） 立项、规划: 一、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证。二、总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。三、在审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、城管、市政、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。具体手续办理如下： 1、将报批的范围内的所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。 2、到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 3、到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 4、到当地卫生防疫站进行建设工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 5、与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 6、按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图送园林管理局审批。 7、按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。 8、到城管、市政等相关部门办理相关手续。 9、到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 10、到当地城建档案馆签定建设工程档案移交协议书。 11、到当地建设局质监站签定建设工程质监协议，缴纳工程质监费。四、上述手续办理完毕后到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。五、领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。六、凭建筑工程施工图审核批准书（及施工单位中标通知书）到建设局建管处申领建设工程施工许可证。七、凭建设工程施工许可证，和商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。八、凭建设工程施工许可证和预售批准文件到当地建设局开发办（或者是房管局房地产市场处）领取商品房预销售许可证。九、在项目签定土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。十、专业管线包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网，在项目的总体规划设计审查通过以后，有规划设计单位对整个项目的所有专业管线进行管线规划设计，设计成果送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。推广：一、 前言 二、营销推广目标 1、企业发展目标。 2、项目营销推广目标 三、营销推广策略（一）总策略 1、总策略 2、确定依据 1.1市场定位 1.1.1定位目标 1.1.2定位原则 1.1.3市场定位 1.2 产品定位 1.2.1 产品核心价值 1.2.2 产品定位 1.3 目标群体定位 1.3.1消费者定位 1.3.2 经营者定位 （二）品牌策略 1、项目品牌策略 2、项目VI的导入 3、项目的包装 (三) 媒体策略 1、媒体目标 2、媒体整合策略 3、媒体投放策略 4、广告创意及诉求 （四）SP活动推广 1、事件营销 2、公关营销 四、营销推广执行 (一) 时间节点划分 1、市场导入期 2、全面招商、强销期 3、推广期 4、二次强销、开业期 5、维护期 (二) 阶段性广告计划 1、阶段目标 2、阶段主题 2、具体推广实施 2.1 广告计划 2.1.1 广告总体安排 2.1.2 广告具体安排 2.1.2.1 报纸广告 2.1.2.2 电台广告 2.1.2.3 网络广告 2.1.2.4 户外广告 2.1.2.4 车身广告 2.1.2.4 大牌、高炮、围墙 2.1.2.5 非常规