佛山写字楼市场报告.ppt

市场现况,一、佛山写字楼发展状况立足佛山,1、禅桂写字楼总体情况市场概述,目前，禅桂中心区写字楼主要集中在祖庙商圈、季华路、汾江路、南海大道等几条主要的街道上，对外围的辐射有限。在城市不断发展中，佛山写字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启动、季华路17个项目的规划、东华里改造、亚艺版块的完善等，为佛山中心城区写字楼的发展提供了广阔的空间。2008年，中心区的写字楼市场还是比较狭窄，主要在售的只有天安南海数码新城、环球国际广场、国际商业中心等几个项目，供应量非常有限。而在年末，岭南大厦的推出，丰富了写字楼的供应量，在一定程度上也为一方的地标建筑；季华路卓远国际的建设、桂城AIA项目、中国人保南方信息大厦项目的奠基，为未来的写字楼市场提供更大的供应量。,1、禅桂写字楼总体情况2008年供求分析,08年佛山中心区域写字楼在售供应量近9.8万，而08年新供应4.4万多，销售了4.1万多，供销比为1：0.42。从而说明，佛山写字楼供应量大于销售量。但是，岭南大厦的2.1万多在08年12月份中旬才推出市场，在市场上销售的时间比较短，所以导致了供应量略大于销售量。如果忽略08年12月中开盘的岭南大厦，供销比则为1：1.67，销售量远大于供应量。,点评：佛山经济的快速发展给予了大量的写字楼市场空间，但近年来写字楼的发展远跟不上市场的需求，特别是高档次的写字楼缺乏，一直影响着佛山写字楼的整体档次。随着环球国际广场、国际商业中心、岭南大厦的建成并投入使用，一定程度满足了部分客户对高档写字楼的需求，也在一定程度上提升了佛山写字楼的档次。,一、佛山发展状况,数据来源：佛山建设局整理,1、禅桂写字楼总体情况租售价格分析（现时市场部分租赁项目）,一、佛山发展状况,1、禅桂写字楼总体情况租售价格分析（主要在售项目）,禅城商业中心区域，在交通、商业氛围和配套上占据了很大优势，写字楼的价格要比其他区域高了一大截。所以环球国际广场、国际商业中心等占据商业中心的项目，价格上的优势明显比其他几个项目大。,一、佛山发展状况,位置图,点评：佛山写字楼市场属于起步阶段，售价和租金都不高，这跟目前写字楼总体市场档次有关。而随着佛山对写字楼投资的加大，特别是注重高档次写字楼的建设，未来佛山的写字楼市场必将再上一台阶。,1、禅桂写字楼总体情况租售价格分析,一、佛山发展状况,在写字楼租赁市场上，由于项目总体档次不高，禅城旧城区，租金在22元/月-35元/月不等，不包括管理费；汾江路、季华路一带则要20元/月-50多元/月，不包括管理费。桂城的集中在南海大道，一般是40元/月左右，也有一些旧一点的只需20元/月-30元/月。,根据从环球国际广场、岭南大厦、国际商业中心和天安南海数码新城成交统计，成交面积区间分布如图：,一、佛山发展状况,1、禅桂写字楼总体情况成交面积区间分析,数据来源：佛山建设局,从图上看得出，100平方米以下单位和101-200平方米的单位，成交套数分别占总成交套数的28%和25%；201-300平方米之间的单位是最为市场所接受的，成交量最多的，占了总成交套数的36%；而301平方米以上的大单位，只占总成交套数的11%。佛山经济的发展，加上“建设总部基地”的规划，一定程度上促进了大中小企业的汇集。特别是“天安南海数码新城”打造企业总部基地，吸引了众多广告、科技等创意企业前来办公，201-300平方米的单位销售最多。,点评：佛山的企业是以中小企业为主，在需求办公场所时，企业更多会考虑办公的实用性。所以，建造适合本地企业的办公需要，客户的办公需求，才能在市场占据主动地位。,一、佛山发展状况,1、禅桂写字楼总体情况成交面积区间分析,环球国际广场是集酒店、公寓、商场于一体的商务楼，也是佛山目前最高档的写字楼。自07年7月份推出以来，销售了90%以上。,一、佛山发展状况,2、主要在售写字楼项目分析环球国际广场,环球国际广场,作为翻新改造项目，由于位置的优势以及项目重新定位，面积区间也适合大中小企业的办公，在市场上也受到广泛的关注。,一、佛山发展状况,2、主要在售写字楼项目分析国际商业中心,国际商业中心,地处岭南大道与绿景路交汇处，交通的便利是岭南大厦最大的优势。而随着附近“三旧改造”工程的推进以及各种设施的完善，岭南大厦的地位将更显优势。,一、佛山发展状况,2、主要在售写字楼项目分析岭南大厦,岭南大厦,天安南海数码新城定位为民营科技企业的研发总部基地，开售以来都受到社会上的关注。随着一期产品销售接近尾声，二期产品也即将推出。,一、佛山发展状况,2、主要在售写字楼项目分析天安南海数码新城,天安南海数码新城(一期),小结交通上，几个项目都临近交通大动脉，有很大的交通优势，为入驻企业营造一个便捷的交通环境。配套上，环球国际广场和商业国际中心都处在成熟的祖庙商圈，再加上自身的商业，可谓配套完善；岭南大厦和天安南海数码新城都处在发展中的新区，各种配套都在完善中，发展潜力较大。产品上，几个项目都不断的加入现代元素，节能、环保、智能化管理和全天候办公，硬件和软件设施的完善，适应着顾客不断变化的需求。,一、佛山发展状况,3、未来5年内市场供应量预测在建写字楼项目分析,位置图,禅桂中心区在售在建的写字楼项目并不多，环球国际广场和天安南海数码新城一期剩余货量不多，而新推出的岭南大厦和国际商业中心为销售主力。天安南海数码新城二期估计在09年4月份推出，也是一大货源供应。而随着卓远国际、美国友邦保险亚太区后援中心项目、中国人保集团南方信息中心项目以及南海大沥中盈广场、乐从国际家居总部大厦的建设，未来短期内写字楼市场将极大的扩充并丰富。同时也对区域写字楼整体形象和档次将有了质的提升。,点评：佛山中心区域在售的写字楼不多，对于经济高速发展的佛山来说写字楼的发展显然带有一定的滞后性。同时，佛山的写字楼也不断向高档次发展，以满足客源对不同档次写字楼的需求。,一、佛山发展状况,3、未来5年内市场供应量预测规划中的写字楼项目分析,一、佛山发展状况,3、未来5年内市场供应量预测07、08年出让的办公性质地块,地块分布图,一、佛山发展状况,3、未来5年内市场供应量预测千灯湖版块的发展,自从千灯湖金融服务区确立以来，一直受到政府的重视，并将千灯湖金融服务区列为金融强省七大基础平台之首。自07年底美国友邦保险有限公司后援中心项目落户金融高新区，广东三泰电子技术有限公司、中国人保集团南方信息中心、招商银行后台中心、光大银行佛山分行等知名企业先后落户金融高新区，为金融、保险、证券等企业的集聚营造氛围。在政策方面，除了政府的积极推介外，政府也积极支持广东金融高薪技术服务区的建设，要把千灯湖区建设成为辐射亚太地区的现代金融产业后援服务基地。,点评：广东要建设金融强省，必须要加大对金融服务设施的建设。而千灯湖区作为广东重要的金融高新技术服务区，在规划上受到各级政府的重视，在政策上也受到政府的支持。利好的氛围，为千灯湖区内的建设提供了保障，特别是对服务于区域的写字楼，是最重要的硬件设施。,一、佛山发展状况,3、未来5年内市场供应量预测千灯湖版块的发展,在未来几年内，禅桂中心区以及乐从、大沥写字楼供应量非常丰富，就在建以及规划中的写字楼项目供应总建筑面积有145多万平方米（包括商业金融、写字楼），主要分布在季华路及千灯湖金融服务区；而07、08年禅桂区域推出的土地中，有办公性质的土地也不少，总建筑面积近270万平方米（包括商业金融、写字楼）。总的来说，未来几年内禅桂中心区域写字楼项目多，面积供应量丰富，也预示着未来写字楼市场较目前更为激烈。金融高新技术服务区的建设以及佛山第三产业的兴旺，将会进一步激发对写字楼的需求。未来几年内写字楼的推量加大，尤其是高档写字楼以及纯写字楼的增多，对佛山写字楼的发展提出了更高的要求，也预示着竞争力度的加大。,一、佛山发展状况,3、未来5年内市场供应量预测,总体上，佛山写字楼还处于一个发展上升的时期，推出量和需求量都不太大，而随着千灯湖金融服务区和季华路CBD的建设，写字楼的发展有蕴藏着很大的空间。但同时，未来写字楼项目的增多，市场推出量的丰富，对写字楼的营销推广也提出更高的要求。另外，由于广佛同城化的加速，佛山写字楼市场受到着广州市场的影响，在分流部分客源的同时，也能为佛山的市场拓展带来了一定的外部客源。,一、佛山发展状况,二、广州发展状况,2008年广州新写字楼销售排名,1、市场概述,二、广州发展状况,1、市场概述,广州写字楼主要分布区域情况,荔湾,越秀,从以上数据可知，广州写字楼市场的发展仍以荔湾、越秀、海珠、天河等地理条件优越、与周边城市接近、交通便利的地区为主，而且随着广州道路的交通系统的不断完善，城市中心将逐渐向东转移，并与向周边城市延伸。而且，在写字楼市场的不断发展过程中，除了地段条件外，对物业的规模、配套、物管等也有了新的要求，各种甲级、超甲级、顶级商务物业不久将成为整个商务区的主要组成部分，现时主要集中在天河区（尤其是珠江新城一带），其售价租金相对其它地区要高出20%以上。作为新一代写字楼集结区，珠江新城必定成为未来的城市商务核心。,天河(珠江新城),海珠,天河(天河北),二、广州发展状况,作为相邻城市，广州的市场变化同样会影响到佛山的市场发展！2008年上半年，广州优质写字楼市场延续07年的良好态势，随着累积的市场需求逐步得到释放，优质写字楼租金虽保持了上涨走势，升幅却略有放缓；三季度受国际经济形势的影响，部分跨国企业调整开支预算及租赁计划，使得优质写字楼租赁情况有所变动。租户承租能力暂时下降，优质写字楼租金自2008年四季度以来首季度下跌。全年45.9万平方米的新增供应量比起07年有所减少，优质写字楼租金下降3.0%，吸纳略有放缓，年末空置率为15.0%。广州写字楼市场的发展减缓，表明由于受到金融风暴的影响，各个企业机构都在节省开支、降低成本，写字楼的市场需求愈趋理性，对写字楼的性价比、品质有了更高的要求。,1、市场概述,二、广州发展状况,2、产品参考分析,二、广州发展状况,2、产品参考分析,地理位置优越集中在交通便利、城市商务核心珠江新城区域外观形象突出现代、简洁的建筑外观智能化高，档次高5A标准配套设施户型适中可自由组合、拆分使用生态、人性化商务模式24小时办公、独立空调系统,点评：以上几点均与本项目的前期规划概念接近，具较高的参考分析价值。,二、广州发展状况,3、20092010年推售部分项目,保利世界贸易中心,万菱汇,广州国际金融中心“西塔”,广州珠江城,高德置地广场,佛山写字楼档次将有进一步提升随着环球国际广场、国际商业中心、岭南大厦等高档次的写字楼面市，改变了07年以前佛山写字楼一直以中低档为主、且大部分和商业或住宅混合开发的落后面貌，缓解了部分客户对高档写字楼的需求，对佛山整体写字楼档次水平的提高有了相当大的推动；另外，在广佛同城化的必然趋势下，佛山市场对写字楼的要求也必定受广州写字楼发展的影响，档次逐渐向高品质、高效能、高品牌的层次提升。未来写字楼需求得到释放随着金融服务区以及季华路CBD的建设，禅桂中心区对写字楼的需求也有较大的增长。除了季华路改造有多个写字楼项目外，禅桂中心区还有多个写字楼项目，如：岭南天地、星星华园国际、九鼎国际城，还有桂城的美国友邦保险亚太区后援中心项目、阳光国际广场、新鸿基项目等，这些项目不但档次高，供应量大，对禅桂写字楼发展有很大的推进作用。,三、写字楼市场预测展望未来,写字楼竞争将逐渐白热化未来几年广佛两地的推出市场的商务办公产品的推量不断增多，在丰富市场的同时，加大了两地市场的竞争力度，同时除了在产品设计、配套设施等硬件的对比之外，对写字楼运营管理、营销推广也提出了更高的要求。特别是在佛山市场，如何能吸引外部客商的注意，尤显重要。空置率变高，租金上升压力大由于受金融海啸的波及加上写字楼推出量的增多，无论佛山还是广州的写字楼空置率都有一定的上升，而且，在企业紧缩成本开支的状况下，写字楼的租金也在徘徊不前难以前行，上升的压力很大，这都表明金融危机带来的影响确实十分大。,三、写字楼市场预测展望未来,“危机”二字可