东丽湖地区市场分析

一 项目所在地区市场分析1 开发现状 东丽湖以津歧路为轴，分为东区和西区。形成了东区发展相对成熟有待进一步繁荣，西区起步已成新开发热点的局面。随着城市规划的推出、区域内基础设施逐步完善，并通过一些大型国际赛事的成功举办，东丽湖区域已受到国内外投资者的广泛关注。a. 东区发展现状：旅游配套旅游配套现东区已聚集东丽湖度假村、温泉会馆、酒店等各类休闲娱乐设施。开发商以万科、朗钜、亿兆为主。产品线供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。以别墅和洋房为主。在售项目目前东区在售楼盘3个，供给量不大约在15万左右，全部为毛坯房交付。价格区间高层毛坯价格在7000元/平米，洋房毛坯价格在9500元/平米，别墅毛坯价格在12000元/平米。面积区间主力面积存在市场空白点。市场供应产品面积区间在63120平米和180400平米两个区间。就目前来看洋房面积在140180这个区间的产品相对稀缺。附：在售项目一览项目名称面积（万平米）容积率产品均价（元/平米）去化率主力面积装修开盘时间入住时间朗钜天域3期-意风观湖7.42.7高层700063平一室86-95平两室134平三室毛坯2010.52011.1东丽湖浅岸2.280.76洋房950080-120毛坯2010.42010.12东丽湖北岸别墅0.45别墅 12000 184-397毛坯2011.4津东米兰东湖湾8.480.7公寓,别墅,洋房,小高层6500090-92平两室毛坯2010.82011.5800083平米两室-140平米三室毛坯未定253-370平米毛坯居住氛围居住氛围不浓郁。目前已入住住宅面积为30万平方米，主要以别墅和洋房产品为主，入住总户数不足2000户，50%空置，现实际居住户数不足1000户。随着今年10月份的临近，万科会有20多万平米的精装洋房产品入住，届时居住氛围将有所提升。附：已入住项目一览表已入住项目一览序号项目名称建筑面积（万平米）入住时间1东丽湖万科城一期别墅6.42005年2夏阳溪韵风景湾5.52008年3朗钜天域10.92008年4华纳景湖花园5朗钜天域二期维尔蓝堤8.172009年合计30.97待入住项目一览序号项目名称建筑面积（万平米）入住时间1东丽湖万科城精装瞰景洋房102010年10月2东丽湖万科城三期8.082010年10月 b. 西区发展现状：旅游配套会议中心已建成，水主题公园正在兴建中。开发商以华侨城和恒大为主。产品线供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。以洋房和小高层为主。在售项目目前区域内在售楼盘仅有1个，供应量不大为10万平米，高层精装交付，洋房毛坯交付。价格区间高层精装价格8500元/平米，洋房毛坯价格为9000元/平米。面积区间户型以大户型为主，在125平米200平米之间。居住氛围目前西区没有入住项目。附：在售项目一览项目名称面积（万平米）容积率产品均价（元/平米）去化率主力面积装修情况开盘时间恒大绿洲一期101.5洋房,别墅,小高层,高层 850030%125-169户型精装2010.69000200毛坯房2 市场存量及远期供给 潜在供给量大，但年供给量相对可控，不会造成太严重的供大于求的比例失衡问题。东丽湖市场存量与远期供给东丽湖西区和东区不相上下，且供给量较大。但开发商比较集中，推盘节奏和推盘量相对可控，大概每个开发商的分期开发量在10万平米/期。位置项目低密存量（万平米）非低密存量（万平米）合计东区东丽湖万科城约30约50260朗钜天域约10约140亿兆约10-12约8-10米兰东湖湾约2-3约5-6西区恒大约10-12约68-70255华侨城约25约120自来水地块约8-10约4-5兆泰约20-合计954013 土地价格东丽湖目前住宅用地土地成交楼面地价在17002700元/平米之间，商业用地土地成交楼面地价在1000元/平米以下。东丽湖2010年以来共有11宗住宅用地成交，占地面积144.65万平米，建筑面积163.73万平米。其中10宗由天津华侨城实业有限公司拍得。 附：2010年东丽湖土地出让记录容积率小于1地块编号地点用途出让面积（）建筑面积（）容积率楼面地价（元/平米）竞得方津丽（挂）2010-19东丽区东丽湖西北城镇住宅190483.11133800.60 1907华侨城津丽（挂）2010-18东丽区东丽湖西北城镇住宅142253.6856200.60 1907华侨城津丽（挂）2010-15东丽区东丽湖西北城镇住宅44987.3406000.90 2709 华侨城合计377724239600容积率大于1，小于1.5地块编号地点用途出让面积（）建筑面积（）容积率楼面地价（元/平米）竞得方津丽（挂）2010-08东丽区东丽湖西北城镇住宅114869.71148701.00 2403华侨城津丽（挂）2010-07东丽区东丽湖西北城镇住宅163259.21926401.18 2300华侨城津丽（挂）2010-12东丽区东丽湖西北城镇住宅7268.987001.20 2069华侨城津丽（挂）2010-11东丽区东丽湖西北城镇住宅190920.12335001.22 2300华侨城津丽（挂）2010-10东丽区东丽湖西北城镇住宅195414.32687001.38 1690华侨城津丽（挂）2010-06东丽区东丽湖西北城镇住宅131207.31876201.43 2079华侨城合计802939.51006030容积率大于2地块编号地点用途出让面积（）建筑面积（）容积率楼面地价（元/平米）竞得方津丽（挂）2010-17东丽区东丽湖西北城镇住宅117378.22370002.02 1899华侨城商业用地地块编号地点用途出让面积（）建筑面积（）容积率楼面地价（元/平米）竞得方津丽（挂）2010-14东丽区东丽湖西北商服265860.32267000.85 858华侨城津丽（挂）2010-13