房地产项目报建注意事项

一、关于建设用地类的证据1，建设用地批准书公开征集土地，处理建设用地批准书的，市里的土地开发中心或国土局必须提供征地拆除后的信。 需要特别注意的是，国土部门转让的土地在与国土局签订国有土地使用权出让合同后，在支付土地转让款之前，必须明确土地部门是否已完成征地拆迁，以避免国土部门转让的土地部分征地还没有完成拆迁注意建设用地批准书有效期和批准的建设工期，建设项目逾期施工，提前申请签证发放机会延期2、国有土地使用证(一)股权转让或土地转让项目：应及时处理建设用地批准书的转让或户籍。(二)招聘取得项目： 国有土地使用证签订时，在支付条件明确规定的期间支付。 分割处理国有土地使用权出让合同。(3)取得的国有土地使用证为事先登录的临时证明书时，根据规定进行变更。 否则，到期后办理延期手续。(四) 4) 国有土地使用证发行的使用权面积不包括净用地面积、市道用地面积和公共绿地面积。(五)为方便项目融资，占地面积大的项目在处理国土证明书时，如能按照资金计划要求获得身份证明，应尽量办理身份证明书。 如果不能分期办理国土证，作为土地抵押贷款的一部分，国土证图纸应分几块办理各自的权利证，可以在不同的银行借贷。3，国有土地使用证(一)证据处理的前提条件之一是建设用地规划许可证和有关土地转让金的支付证明。 由于土地转让金巨大，必须提前制定资金计划，注意能否分期支付土地转让金。(2)发行的用地面积为总用地面积(包括净用地面积、道路面积、绿化面积)。 所包含的市道用地和公共绿化用地不属于该区域的国土证明书发行的权利用地范围，因为属于该项目的建设用地范围，在公共交通建设等中需要占有一部分绿化用地的情况下，可以向对方要求补偿。(3)本证明书附件建设用地规划红线图规划设计条件附上说明事项，防止有效期内未申请用地造成该证明书自行失效。4 .规划设计条件(一)规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，规划设计条件中标明的经济技术指标是设计的重要依据，直接影响项目开发建设的效益。 各地区公司应深入研究当地规划技术管理措施，在申请规划设计条件时获得最佳指标。(2)容积率、建筑高度等指标受城市控制性详细规划的限制，在接受和调整规划设计条件时应赢得各级政府部门的支持，取得最大突破。(三)共建有关项目的要求，应尽量减少共建相关设置和建筑面积规模要求。(4)拍卖区域国有土地使用权出让合同一般将国有土地使用权出让合同和土地使用条件作为合同的附件。(五)非拍卖区申请调整规划设计条件和规划设计条件的工作要点：尽量提高容积率，减少共建面积。 获胜的理由取决于各项具体情况和当地政策规定。二、关于规划建设类的证据1 .批准总平面规划设计方案/批准建设性详细规划(一)取得规划设计条件后，按当地开发报告流程与关于确认规划设计条件的复函同步处理。(2)在详细批准之前，开发部门应尽量了解当地计划部门详细批准的依据和批准要求，充分了解总工作室和集团设计院有关设计师和计划部门详细批准的重要经营者应当事先联系，哪些重要指标应当按规定批准，哪些指标是灵活的。 减少审查方案为了不符合要求而重新修改计划的时间，以确保项目的计划设计顺利通过批准。(三)详细申报单中建设用地规划许可证应重点注意的事项：报告的规划方案的建筑和空间的基本布局是否与规划部门的要求基本一致综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审查文件的强制要求(主要指标包括规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公共建设辅助面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数)。建筑高度、建筑间隔和建筑红线是否跨越道路边界符合最低审查要求公共建设辅助设施的设置当地的计划部门是否有特别的要求，必须配备尽量少的公共建设辅助设施和将来不需要交接的公共设施。(4)在详细计划批准阶段进行综合考虑，在下一阶段为便于管线的设计和批准，在详细计划批准阶段调查和理解小区排水、煤气、垃圾处理等问题。 例如，小区雨水、污水如何排放，小区建设污水处理站，周边市道是否有管道煤气，是否需要建设气瓶站，小区生活垃圾如何集中处理，配置垃圾压缩站。注意各地报纸的详细要求。2、环评、人防、消防、卫生学、园林绿化等专业意见的认可(一)详细批准后，调整总工作室应尽快发行批准各专业意见所需的图纸，以便事先充分理解各专业管理部门的批准要求，尽量减少批准后修改图纸的时间。(二)小区环评认可工作应尽快启动，实力雄厚，信誉可靠，相关(与环境保护局)让环评公司做好环评报告。 在申报小区环评时，特别要注意敏感公共项目，如垃圾压缩站、消防站、卫生院、污水处理站及小区雨水、污水排放方向和场地，其定位选择点应予以彻底考虑，在撰写环境意见时尽量面向风险小的方面进行评价，在未来环境检查时不需要项目分期建设的，为便于项目竣工验收手续，应当分期提交项目环境影响登记表。(3)人防专业意见申报：了解当地新开发的小区人防面积核定和人防异地建设费支付的规定，申报小区人防总体规划时，人防面积不应太少，降低开发成本。(4)消防专业意见申报：开发部门应在总平面设计阶段与当地消防支队取得联系，了解当地消防审查的规定，对住宅区消防通道、登高面等要求，减少设计工作量和时间。 在申报消防专业审查的意见时，设计者和消防局审查员的事前联系、开发部门和消防局审查员的关系是否密切，对于顺利通过审查是很重要的。 关于消防报纸建设，从消防避难楼梯和通道的增减，可以考虑充分扩大建筑物的销售面积，利用这些建筑物使公司获利。(五)其他专业意见的答复。 根据地区不同，根据项目情况，可能需要提高意见、文物考古意见、防洪、电力、交通、地震灾害等各项专业规划要求相结合的意见。3、小区综合管线计划批准经详细批准后，占地面积超过20000平方米主要涉及供水、供电、燃气、电信、排水等管线布置的综合平衡。 经住宅小区综合管线规划审核后，可为下一步批准水、电、气、电信、排水等管线工程提供依据。4 .建筑物的接线经详细批准后，以详细批准文件和图纸直接申请开放建筑物，准备快速处理建设工程计划许可证。 在放射线计量事务方案中，确保建筑物和路肩线和大楼之间的退避距离，注意不要影响下一期相邻建设项目的楼高。按照公司开发建设的要求，各地公司在获得详细认可前必须调整先行渠道。五、建设工程计划许可证(一)详细批准后，各地区公司在处理专业意见时应同时处理总平面规划方案图。 专业意见环节应尽量缩短时间。 特别是小区对审查环节进行评价，并规划尽快获得专业意见的批准。(建设工程规划许可证年开始取证前必须缴纳市政补助费，与各期开发建设20万平方米的规模相比，市政补助费金额较大，要做减免工作，节约开发成本。 如有必要，请考虑分层处理计划许可证。(3)注意确保现场开放的大楼与计划许可证的授权固定点一致。(4)报纸建设的图纸要求满足缩回间隔，天花板、采光、通风符合建筑规范的要求，满足各专业的意见要求。6、建筑工程施工许可证(一)办理工程执照的前提条件很多，要精心策划，同步建设，尽量节约时间。(2)为了顺利开展处理中标通知书的工作，开发部与招标部或集团招标投标中心联系，注意招标部门资格审查时的注意事项，减少工程执照的处理工作和时间。 办理招标手续，尽量协调缩短公示期，及时获得中标通知书，加快工程许可证的处理。 应与招标部门取得联系，降低工程成本标明，减少开发申报的费用。(三)预先进行施工图审查，缩短开发报告时间。(四)对提前动工要求的建设工程，应及时协调质量监督部门和安监部门提前干预。 加快与城管部门的协调，必须进行先行工程处罚的，必须以完成的投资额作为处罚的依据。 质量监视所现场调查时协调形象的进展状况的记述，与城市管理处罚决定书一致。(5)为了顺利办理工程许可证，现场协助工作也很重要。 开发部门加强与工地联系，工地三通一平，围墙、洗车槽、工地安全维护设施是否已经执行，工程材料、机械是否按要求配置，安全文明生产管理制度是否执行，工程用电是否按规范铺设，现场调查和证明(六)对分层办理计划许可证的项目，可以持续办理施工许可证，避免施工图审查、质量监督所现场调查、劳动保险金支付手续等，缩短办公时间。七、预售许可证(1)该证书是公司的重要节点，处理该证书需要的资料很多，应当根据当地的要求，准备事先通报的资料。 例如，事先开设预售款监视帐户，签订预售款监视协议，完成物业管理投标，取得中标报价等，资料核对不错。(2)销售面积预测工作量大，应尽早干预。 建筑面积必须尽量减少实际施工与后期实测的面积误差，避免在处理后期确定权、房地产证书时造成公司利益损失，减少业主投诉。 因此，提供预测的施工图应注意是否为三楼会检后的最新施工图，包括建筑图、剪力墙和能够显示柱子变化的结构图。 平立断面、阳台窗台风道等样图与现场施工的图纸是否一致，现场施工是否没有变动。 取得预测面积的结果开发部必须向事前决算部提交审查。(三)国土证明书抵押的，发行预售证明书前应与资金计划部联系，掌握抵押的时机。(四)工程形象进度未达到或差别不大的，可按当地法规要求以灵活的方式合格。(五)申报预售面积超过土地转让合同可销售面积的，应提前调整土地转让合同面积，办理预售证明前完成建设工程规划许可证的签订和土地转让款的支付。(六)预计总面积超过建设面积的，销售部必须确定不可销售房屋8、商品房屋面积的实测和初期登记(大确认权)(一)公司制度规定开发部在计划检验结束后60天内取得权利证书。(2)工程完成后，现场实测，积极引导经营者，提高测绘效率，经营者计算实测结果，寻求有利于公司的计算方法，如果销售套件内面积与实测面积有偏差，公司可能退款的，应与经营者协调适度调整实测结果。(3)为了确认所有者的房地产证明书的处理和超级报纸的面积家的销售资金是否可以回收，大确认权必须提前计划，提前完成。(四)申请确认权面积超过土地转让合同上的总建筑面积的，应事先调整土地转让合同面积，在申报确认权之前完成国有土地使用权出让合同变更协议的签订和土地转让款的缴纳。三、合作报告建设的处理1、规划阶段(前提条件：获得建设性详细规划批准)(一)团地地名批准：由规划部门提供团地命名方案；(2)小区道路命名申报表：企划部门提供小区道路名称的方案意见计划道路的命名应征求道路两侧有关机构的意见。(三)工程临水临电申报单：此项工作应确保项目在预定开工节点时间前完成。 临水临电方案接入点越近越好，能满足工地需求。 当地要求的有关规定费应协调减免。2、建设阶段(1)防雷申报建设：防雷审查图料和检查费应通过谈判降低费用。(二)各期邮购报表：签订建立邮箱的安装协议，确定安装时间，保证大楼交货。 同时，注意降低成本，不要支付不应支付的费用。(三)小区永久供水工程申报表；为了降低成本，在总工作室计算出住宅总水量后，申报永久性供水协议时，在满足住宅总使用水量的前提下，供水方案的原则是供水管径最小，供水路径最短。对于远离市区、没有周边市政设施的项目，小区永久供水方案申报应尽早规划、申报，充分考虑供水渠道优化和实施中可能存在的问题。 提前采取对策。(四)住宅小区永久性电气工程申报单；为了降低成本，开发部应加强总工作室与当地电力供应局的沟通，事先充分理解其政策规定。 例如，电室设置原则、变压器配置原则、按电气基准计算的电池总电量是否计算同步率等。 最终核准的供电方案最有利于降低成本。要知道项目周边的电力供应计划，要在周边是否有建设的变电站，是否有建设的变电站，最近的接点在哪里，在不同的线路方案中选择最短可以执行的电力供应线路方案。充分考虑到永久性电力使用方案的批准和施工复杂性，越早进行规划，早点取得供电协议，就越能确保工程施工的充分时间。(五)小区通信工程申报单：签订小区通信综合业务协议，小区通信室有偿用于通信部门，营业部和通信局签订国有土地出让合同变更协议。(六)小区永久性燃气供应工程申报：在详细申报阶段，了解项目周围是否有市政燃气管道，小区是否建设燃气罐。 通过与供气公司的谈判降低成本。三、竣工阶段(一)移交公共建设的辅助设施；了解当地政策和土地使用权转让合同的约定，区分属于哪个地区服务无偿转让的公共分配项目，属于哪个地区服务有偿转让的公共分配项目，哪个政策属于没有明确转让的部门，不转让不能转让的原则，由商业部和房地产公司自行出租处理。关于有偿项目，应了解有偿交付文件的依据和计算标准，没有依据的应与接收部门协商确定交付价格。小区规划的辅助教育和医疗卫生服务设施，如小学、幼儿园、卫生院等是属于无偿移管还是有偿移管，主要根据该项目的公共设施是否相应地减少土地的有偿使用来判断。四、检查工作的处理1 .计划检查公司制度规定“开发部应在工程完成后30天内取得售房协议”，为顺利完成计划检验，开发部应跟踪协调工程部按照公司要求的工程竣工标准完成竣工检验，即“竣工标准以满足计划检验条件为标准， 主体工程应全面完工(包括外墙装修)，建设工地红线(或