珠海市城中旧村更新实施细则(试行

珠海市旧镇更新实施规则(试行)(修正意见)第一章一般第一条立法标准促进城乡建设的协调发展，优化城市生态环境，规范城市旧镇更新活动，保护农村集体经济组织和村民的长期利益，根据相关法规和国家、省、市相关政策，结合城市实际制定本实施规则。第二条适用范围本实施规则适用于本市行政区域内城市旧镇更新项目的规划、建设和管理。本实施细则所提到的城市旧镇是指我市城市建设区范围内农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设区范围内的建设区。第三条基本原则:更新城市旧镇要坚持生态优先、计划先行的原则，以宜居行业为指南进行科学规划，先规划，执行后严格遵守计划管理。第四条基本原则:更新城市旧镇要坚持村民自治的原则，充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意向。第五条基本原则更新城镇旧城镇要坚持保障集体经济和村民长期利益的原则，独立保存城镇集体经济发展的财产，保障长期收益的基础。第六条遗产保护规定，更新城市旧城镇，应保护珠海城市特色资源，形成珠海特色城市风貌，加强文物古迹、历史建筑的保护，并将历史建筑及其周边环境的保护纳入相应的更新单位计划。第七条加强管理的规定村民委员会、村民团体经济组织要自主加强对本镇居民的住房管理，依法控制村民建设总量，制止非法建设行为，保护村民团体的共同利益。第八条主管单位市更新主管部门负责指导、调整、监督城市旧镇更新工作。各区(横琴新区、各行政区、经济功能区、以下)城市更新负责部门具体组织、协调、监督和管理城市旧镇更新工作。市、区其他相关职能部门依法在各自的职能范围内履行职责。第二章一般规定第九条有关规定城市旧镇更新城市，应当遵守珠海市城市更新管理办法第二条的规定。第十条实施方法城市旧镇更新实施方法如下：(a)村集体经济组织自行实施；(二)村集体经济团体通过公开交易选择单一市场主体，合作实施更新合作协议的签订。第十一条组织实施市旧镇村民委员会、村集体经济组织应当按照有关规定履行各自的任务，组织本镇城市更新工作。自行推进市旧村更新项目村集体经济组织是项目的申报主体和实施主体。合作实施的城市旧镇更新项目在通过公开交易选择实施主体之前，村集体经济组织是项目的申报主体。第十二条实施范围，市老镇更新实施范围原则上不占用生产保留土地。根据规定，旧村用地及居住地不能消化项目更新所需的建筑规模的情况下，将适当规模的本村生产保留地纳入更新范围。第十三条土地关联城市区村庄更新项目可以更新、整合规划、综合开发和建设相邻、周边或其他土地整合关联。第十四条拟决市区村更新项目的更新意向、实施方法及其他事项，可以提交村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会，按照有关规定进行公开投票，得到全体会员(股东)数的三分之二以上(包括本数，以下简称)的同意后通过。更新单位计划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案等主要事项，必须得到全体会员(股东)90%以上(包括此数，如下)的同意才能通过。如果更新的地区是其他所有者的资产，则必须得到所有人的同意，即已更新地区的总合法建筑面积的90%以上，占全体所有者(成员、股东、其他产权人等)的90%以上。公开投票应在公证机关的公证下进行。第十五条公示结果村集体经济组织应当公布表决结果。对公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式向村集体经济组织或上当的人民政府(街道办事处)提出，如果没有异议或异议不成立，那么上当的人民政府(街道办事处)必须验证公示结果，确认。第十六条补偿方法城镇旧城镇更新安置补偿可以采取产权交换和货币补偿。第十七条合法法人政市旧镇更新区内的合法财产权面积，应按照我市合法面积确认的有关规定，由有关部门确定。第十八条组织编制村集体经济组织要组织更新单位计划，统一规划住宅地、商品房开发地、村集体经济开发地、公共服务支持设施地。商品房开发地单独分配，商品房开发地容积率不能高于商品房开发地容积率。第十九条土地性质更新单位计划中，尽可能独立指定城镇集体经济开发土地，保持其土地来源分配，原用于城镇集体财产补偿安置和建设城镇集体经济开发房地产，不得用于运营房地产开发。财产权由村集体经济团体单独享有。第二十条回退面积计算回退补偿器容积率建筑面积计算为更新地区法律财产权面积的1.1倍。村集体经济开发房地产容积率建筑面积必须在返还补偿器容积率建筑面积的10%以下。第二十一条计算方法城市区村更新项目应根据总项目成本和容积率建筑面积、总更新成本合理收益和商品房开发计划容积率建筑面积市场总销售的平衡原则进行科学计算，将计算结果作为更新单位计划的制定标准之一。市区村庄更新项目的总成本和容积率建筑面积的具体估算方法由市城市更新负责部门另行制定。第二十二条“土地价格测算”为支持村集体经济发展，城市老村更新项目由村集体经济组织自行实施，或由政府城市更新实施机关直接实施。批准的容积率建筑面积不接受地价。通过公示交易选择项目实施主体，通过公示交易确定的容积率建筑面积不计算地价。决定为批准或公开交易的计划条件包括不计算地价的地下商业功能的地下商业建筑，应以市价评价为标准接受地价。第二十三条异地配置市旧镇更新项目应当参照本实施细则，按照有关法规，按照土地替代等执行。第二十四条优先市政范围城市旧镇更新区内有下列情况之一的，应实行应急治疗城市更新模式，综合整治工作：(a)作为文物保护单位公布或注册为可移动文物的建筑物、结构。(b)历史文化街和历史建筑列表中包含的街区、建筑物。(c)广东省古代村庄名单上的村庄。要改善基础设施和公共服务设施，必须拆除部分未受保护的建筑和结构，必须制定历史文化保护计划，然后按计划拆除。第二十五条综合改善范围存在以下情况之一的城市旧城镇，可以根据实际需要和城市规划要求进行综合改善(包括部分拆除):(一)合理的建筑布局、良好的建筑质量、符合计划要求的地形水平、安全、交通、消防等公共设施不足问题。(b)城市产业结构调整，公共和市政设施建设，需要局部冲突。第二十六条实施综合改善对实施综合改善的城市旧城更新，要综合城市景观、规划布局、住房质量等级和全体业主更新意志等因素，在更新地区内进行综合改善计划的制定工作。将危房集中或影响城市景观、交通、消防等公共设施建设的区域，按照本实施细则实施拆迁重建，其余区域参照幸福村屋目标和工程内容进行综合整治，改善市政配套设施和公共服务设施，消除安全隐患，改善居住生活环境。第二十七条计划准备费用市区村庄更新项目住宅测绘、计划和其他前期工作费用按有关标准收取，由各区政府(管理委员会)在城市更新专项资金中预付或由前期工作合作伙伴预付，项目实施主体确认后，项目实施主体返还。更新单位计划的内容和技术指南由市城市更新负责部门另行制定。第三章初步工作第二十八条表决公告市区村首先要根据本实施规则第十四条，举行村民会员会议或社区股份合作公司的股东大会，对更新意志和实施方式进行公开投票，并由受骗人民政府(街道办事处)验证表决公示结果。第二十九条全部工作全部工作除了由村集体经济团体自行完成外，还可以由区政府团体执行，或者引进电力合作企业的协助。区政府组织是属地人民政府(街道办事处)根据需要建立特别工作机构，组织村团体经济组织进行电力事业。电力合作企业的引进意味着根据本细则，村集体经济团体选定房地产开发企业，签署前期工作合作协议，该企业将共同做前期工作。第30条更新地区情况决定更新意志和实施方法后，村集体经济组织应调查、测绘和统计(见样品表，附录一)更新地区内的土地和建设情况。(一)土地使用条件包括土地使用单位名称、土地使用方法、土地使用面积、土地使用范围等。(二)包括建设情况、房地产(村民是否与土地接受农民居住)、现状、卫生、产权登记功能、基础面积、层数、建筑面积、卫生、建设、产权登记时间、附件类型、数量等。第三十一条结果公示村集体经济组织应当公告土地和建设情况调查统计结果。没有异议或者异议不成立的公文可以向有关地区人民政府(管理委员会)申请房屋的合法性面积确认工作。第三十二条部门分工区人民政府(管理委员会)负责主导住宅合法性面积确认工作，镇人民政府(街道办事处)、国土、规划、房地产登记、城关等按照各自的职能履行任务。其中：镇民政府(街道办事处)负责住宅所有权、房地产权信息、现状测量数据等各种基础资料的统计、收集、初步验证和统计。国土部负责确认土地接受农民名册、确认村民优惠登记指标数和具体使用情况、土地价格计算会计等。规划部门负责房屋建设验证等。房地产登记部门负责房地产令信息验证等工作。城关部门负责非法建设行为的调查和处理验证等。上述各部门应确认、封存、确认相关情况，并将结果提交村民政府(街道办事处)，汇总后公布(见样品表附录二，iii)。被公开表示没有异议或异议的市人民政府(街道办事处)应将确认结果书面通知该地区的城市更新负责部门。第三十三条房屋合法性地区认定工作完成后，该地区的城市更新负责部门应当向以下职能部门(或其派遣机关)申请对以下事项的意见：规划部门对区域内填充项目的具体类型、土地规模及位置更新提出了意见。企划部、文化遗产管理部对区域内的历史建筑和周边环境保护提出了意见。国土部和房地产登记簿对区域内土地所有权更新提出了验证意见。第三十四条测量结果由地区城市更新负责部门根据房屋的合法性面积确认结果及本实施规则第三十三条各有关部门的意见委托合格的专门机构计算总项目成本和容积率建筑面积，并向村集体经济组织提供估算结果。第三十五条组织准备村集体经济组织应根据该地区城市更新负责部门提供的项目总成本和容积率建筑面积测算结果、相关竣工项目计划意见、历史建筑及周边环境保护等委托计划设计b级以上合格的计划设计单位，按照珠海市城市更新管理办法编制更新单位计划，进行公共服务设施论证和交通影响评价。第三十六条准备拆迁补偿安置方案房屋合法性面积认定工作完成后，村集体经济组织应当组织拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应当公平、公平、合理，具体包括：(a)会员(股东)、其他所有者的合法建筑物的补偿方式和标准。(b)村庄集体财产的补偿方法和标准。对原村集体财产的补偿，当然也要根据本实施细则第20条，对村集体经济发展财产进行补偿。(c)历史建筑和周边环境保护。(d)转移费用和临时批补偿标准，合同补偿标准。(e)村民会议或当地股份合作公司股东大会认可的其他补偿。第三十七条产权意见在制定更新单位计划及拆迁补偿安置方案的过程中，村集体经济组织应广泛听取全体产权人的意见。第三十八条部门审查村集体经济组织应当将更新单位计划和拆除补偿安置方案报告给直属区域城市更新负责部门。经有关地区城市更新负责部门审查，经城市更新负责部门批准，认为可行后，村团体经济团体才能提交村会员会议或社区股份合作公司的股东大会，进行公开投票。第三十九条公开投票村集体经济组织应当根据本实施规则第十四条，召开村民东大会或社区股份合作公司的股东大会，将更新单位规划、拆除补偿材料部署方案提交公开表决(如果需要公开交易，还应当将公开交易方案提交公开表决)。表决通过，被骗的人民政府(街道办事处)的表决公示结果得到验证确定后，才能开始后续工作。第四章组织和实施第四十条程序上村集体经济组织应当按照珠海市城市更新项目申报审批程序规定（试行）的规定进行市区村更新项目申报审批工作。第四十一条申报审批村集体经济团体取得更新单位计划审批文件后，应当委托相应的合格设计单位制定向厅企划部(或派遣机关)申报的更新单位范围的设计方案。第四十二条“取得批准”村集体经济组织在进行项目实施主体的选择、确认工作之前，必须更新区域计划设计条件和设计方案批准文件。第四十三条资金筹措村集体经济组织是项目实施的主体，以自己的资金开发和建设，在没有商品房开发地的情况下，由领土人民政府(街道办事处)限制自己的资金，按照工程进度发放资金。需要商品房开发地筹集资金的，应当进行商品房开发地公开交易，交易款应存入政府部门指定的监管账户，由上当的人民政府(街道办事处)监管，按照工程进度支付。第四十四条选择实施主体通过公开交易选择单一市场主体作为项目实施主体，在属地人民政府(街道办事处)监督下，村集体经济组织作为委托交易主体制定交易条件，并按照相关规定委托实施。市场主体应具备资金、设计、开发、市政支持等综合能力，近5年我市不应有土地价格拖欠、烂尾项目等不良记录。交易条件应包括非竞争方式、批准的计划(计划设计条件和设计方案)、建设周期(3年内返还住房，完成城镇集体经济发展财产完成验收)、建设毛利、违约责任等。第四十五条确定实施主体通过公