宁波北仑区房地产场调查报告

宁波市北仑区房地产市场调查报告第一部分是了解北仑北仑位于中国大陆海岸线中部，宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑有593平方公里的土地面积。它拥有被称为中国港口之冠的北方港口。它拥有国家级开发区，如由中信公司独家开发的宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区和大榭开发区。北仑区有259个行政村，5个街道，2个镇，1个乡。经过19年的努力，北仑的发展和建设取得了巨大的成就。现在它已经初步建成了一个新的港口区，基础设施良好，经济繁荣，社会进步。它已成为宁波最具实力的经济区和浙江对外开放最重要的工业基地和形象窗口。第二部分是北仑人口经济的快速发展极大地改变了北仑的人口结构。2003年底，登记在册的暂住人口超过17万，而北仑的总人口只有33万多，外来人口已经超过当地常住人口。人口的快速增长为北仑房地产市场的需求奠定了基础。请看北仑2000-2004年人口变化图：2000年2001年20022003年2004总人口年增长率0.67%0.21%0.46%0.91%1.67%表1在人口增长的同时，人口增长率也在上升，这表明北仑的人口增长率仍在加快。旺盛的人口必然会产生旺盛的住房需求。可以得出结论，北仑的房地产市场是有需求的，只需要发展。图1第三部分是北仑经济(一)该地区国内生产总值的发展北仑的国民经济正在快速健康发展。2004年初，全区国内生产总值达到200亿元，比上年增长17.6%。图2是北仑市2000-2004年国内生产总值增长率变化图。我们可以看到，北仑的经济增长率一直在持续上升，从2000年的12.7%上升到2004年的17.6%。图2在经济总量持续增长的同时，北仑的人均国内生产总值也持续增长。1998年，北仑人均国内生产总值为20783元，2003年增至52715元，五年翻了一番多。(2)北仑人的收入城乡居民收入稳步快速增长。2004年，北仑城镇居民人均可支配收入15882元，比上年增长11.2%。单位：袁20002001200220032004个人平均所得1189811991129701427715882增长率9.1%9.8%8.4%10.1%11.2%表2随着收入水平的不断提高，人们越来越重视生活质量的提高，北仑人有着强大的购买力。从2002年到2004年，北仑的人均消费支出增长了10%以上。恩格尔系数的持续下降反映了北仑人民生活水平的快速提高。图3(三)三大产业贡献的比较北仑产业结构稳步改善，工业强区地位确立。第三产业比重保持稳定。房地产业作为第三产业的重要组成部分，在这里发挥着重要作用。这也反映了北仑房地产业相对稳定的发展和良好的市场条件。第一产业比重的下降表明农业人口在不断减少，并逐渐向第二产业和第三产业转移，为第二产业和第三产业的快速发展提供了强大的人力资源。图4第四部分是北仑房地产市场(一)近几年完成投资北仑的房地产投资稳步快速增长。2003年完成开发投资21.6亿元，增长速度为2000年以来最快，比2002年增长77.9%。尽管2004年受宏观调控的影响，北仑房地产开发投资增速稳步下降，但年均增速仍达到30.2%，完成投资28.09亿元。一亿元20002001200220032004完全投资1.758.8912.121.628.09增长率45.2%408%36.1%77.9%30.2%表3(二)北仑房地产供求格局北仑区的房地产市场近年来一直很繁荣，买卖都很兴旺。2003年是北仑房地产市场的分水岭：2003年北仑房地产建筑面积达到255万平方米，比上年增长75.8%。该房屋竣工面积为85.09万平方米，同比增长143。%。住房销售面积达到107.8万平方米，比上年增长212.2%。2004年，北仑的房地产开发在建筑面积、竣工面积和销售面积上都有所增加，但增速明显下降。请参见下表：单位：1万平方米2001年20022003年2004建筑中的地面空间142.8255338.06增长率39.3%75.8%32.59%竣工面积25.085.09191.88增长率-35.7%143.1%18.75%销售区域34.5107.8117.99增长率-19.6%212.2%9.42%表42003年出现如此高的涨幅，然后迅速下跌，有很多原因。首先，2002年竣工面积和销售面积的负增长使得当年的绝对值相对较小，而2003年的快速增长在较小的基数上尤为明显。其次，2004年央行宏观调控政策的出台直接影响了开发商的发展能力。房地产行业是一个以资本为基础的行业。央行的财政紧缩政策导致许多开发商没有足够的资金来开发新建筑。第三，央行加息给了消费者一个暗示，即市场的观望心态正在逐渐增强，2004年住房销售领域的缓慢增长是有据可查的。(3)北仑房地产的结构和构成1.以2003年为例，北仑在住房结构上具有绝对优势。2003年，住宅竣工面积85.09万平方米，其中住宅68.2万平方米，商业12.4万平方米，别墅和高档公寓1.54万平方米。2004年，这类住宅的绝对优势略有改善，竣工住宅面积的比例从2003年的80.2%下降到59.7%。图52.就实际销售而言，2003年住宅建筑仍占绝对优势，总销售面积107.8万平方米，其中住宅建筑95万平方米，商业建筑1.4万平方米。图6从上图可以看出，北仑的房地产市场以住宅为主，缺乏商业和商业场所。按照每1000人800平方米的购物空间计算，北仑的市区还没有达到这个标准，所以北仑的店铺销售不会太困难。另一方面，我们发现北仑别墅和高档公寓的比例较低。目前，只有黄山别墅是比较大型的别墅，在建的大型别墅很少。高档公寓在北仑只有丽人花园，今年将分三期推出，仍不能满足北仑市场。因此，在北仑建设高档公寓应该有比较广阔的市场前景。(4)空置面积2002年，全区商品房空置面积为6万平方米，比上年下降69.1%。2003年，空置房屋面积为11.1万平方米，比上年增加6万平方米。2004年，商品房空置面积为10500平方米，比上年下降90.51%。从以上数据可以看出，北仑的房地产形势相对较好，空置面积逐年减少，且幅度很大，说明需求尚未饱和，供应仍有增长空间。图7从空置面积的结构来看，2003年空置三年以上的房屋比例不高，办公楼占总数的近75%。商品房占空置时间不到3年的房屋的很大比例，商店的投资价值必须在未来几年得到反映。因此，商铺占短期空置面积的比例很高。总体而言，北仑房地产市场状况良好。空置房屋的总面积并不大，甚至比三年前还要小，2003年为8142平方米。(5)北仑房价走势目前，北仑的房价在市场上普遍可以接受，在每平方米4000元左右。一些高档精装修房的价格在6000元/平方米以上，立人花园三期精装修房的起价为7000元/平方米。这表明从北仑二级市场获得的信息显示，北仑房地产在2004年5月1日之前一路攀升至最高点，之后略有下降，现在已经稳定下来。北仑的房屋租赁市场相对繁荣，主要是由于大量移民。一般100平方米的房子，一般配置，一般地段的月租金价格在1500元以上。李仁园(二期精装版)以最低45000元、最高60000元/年的价格出租130平方米的房屋。(6)分析竞争对手1.立人花园三期立人花园技术参数：总建筑面积平方米，总建筑面积平方米，绿化率52%。一期和二期总建筑面积为平方米，三期和四期总建筑面积为12万平方米。公寓面积从110平方米到220平方米不等，主要公寓面积约为140平方米。全部装修，起价7000元/平方米。丽人花园有以下优势：品牌效应。经过一期和二期的运营，丽人花园已经成为北仑人心目中高档建筑的代名词。B.区位优势，丽人花园位于北仑区新开发区。它离新区政府和体育中心很近。硬件设施很好。社区周围有三所学校。第三阶段提供地板供暖、24小时供暖和室内游泳池。在立人花园总体规划中，绿化率达到52%，房屋间距大。2.太平洋花园广场高层，没有装饰。起价为3560元/平方米(三层)，最高价为4400元/平方米。价格越高，复合价格越贵，为4700元/平方米。公寓面积从70平方米到150多平方米不等，主要是120平方米左右。3.黄金海岸规模：24万平方米。户型主要在100平方米到120平方米之间，一层价格为4048元/平方米，二层价格为4457元/平方米。一层为4947元/平方米，二层为5357元/平方米。4.蓝天公寓高层、小高层住宅建筑。面积集中在80-120平方米之间，少量约140平方米。三楼的价格大约是4000英镑。5.宁波东部新区宁波东部的新区是宁波最新规划的开发区。它离北仑只有30公里，20分钟就可以到达。这是吸引北仑的主要原因之一。与北仑区相比，该区的优势在于配套设施成熟，商业、学校、展览设施齐全。用北仑的话说，宁波的东部更适合居住。然而，宁波东部的房价比北仑高一点。大多数建筑的平均价格在8000元/平方米以上，而少数建筑的平均价格在5500元左右。在宁波东部的买家中，当地人仍然是主要买家，他们占据的房子更多，投资更少。示例1:彩虹国际均价为8500元/平方米，共165套。135平方米是主要单元，最大190平方米。一次性付款优惠300元/平方米；按揭折扣100元/平方米。例2:星河晨光面积在55到147平方米之间。中心价格是5600元/平方米。一次性付款优惠100元/平方米。第五部分是北仑的土地市场2004年，北仑区有46个土地招标，其中38个中标，成交率为17.3%。2004年，出售土地1700多亩，基本满足北仑建设需要。在售出的38块土地中，有22块是以原价收购的，集中在北仑区的村镇和相对偏远的城区。2004年，土地出让最低价为每平方米350元，最高价为每平方米4500元(原北仑中学地块)。北仑长江路沿线地块以高价出售，最高价为3670元/平方米，比原价1000元高出2600多元/平方米。市区长江路沿线地块的容积率在2.0-3.5之间，说明2005年市区高层、小高层住宅供应相对充足，多层住宅地块不多。北仑土地供应的另一个特点调查发现，38.9%的消费者无意在北仑买房。主要原因是这些人没有计划在不久的将来换房子。第二个原因是他们对北仑的环境污染不满意。85%不打算在北仑买房的消费者对宁波东区的发展持乐观态度，希望在东区买房。这部分客户认为可接受的房价为5000-5500元/平方米，占总数的42%。21%的人接受每平方米5500-6000元，这表明北仑人仍然可以接受每平方米5000-6000元。调查还发现，不打算在北仑买房的消费者真正希望在北仑拥有一个高品质、优美的环境和完善的物业管理社区，57%的人愿意在北仑购买这样的房子。在北仑对有意购房的顾客进行的调查中，我们发现45%的人最看重价格，27%的人最看重环境，只有4.5%的人最看重房产。北仑的购房者主要是出于投资目的，占54%；自谋职业的比例为45%。消费者对他们能承受的价格有相当均匀的分配，31%在4000元以下，27%在4000元至4500元/平方米之间，31%在45000元至5000元/平方米之间，高端市场的消费者很少。北仑买家对空间的需求也相对集中，44%的客户需要100至120平方米的面积，31%的客户需要120至140平方米的面积，22%的客户需要大面积(140平方米或以上)的房子。第七部分应注意的几个问题污染在我们的调查和走访中，我们多次感到，相当多的顾客不在北仑买房的原因是北仑不适合居住。我们认为北仑的污染非常严重。这些客户主要是政府机构的雇员。他们对北仑作为重化工基地的定位极为不满。但是，根据北仑有关部门提供的信息，台塑的污染影响不是很大，剑龙钢厂的污染设备(焦炉)将来也会转移到镇海。在本案的促销计划中，必须告知消费者北仑的污染状况正在改善，以改变他们的偏见。(2)媒体问题北仑作为宁波的一个区，媒体相对薄弱。没有本地报纸。宁波晚报是当地人最重