房地产经营与管理期末复习资料

房地产经营与管理第一章 房地产经营管理概述1.1 房地产业一、房地产业的概念1、房地产的概念 房地产（real estate）是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 土地：是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，包括土壤、植被、岩石、矿藏、湖泊等。土地的开发受三大因素的制约： 建筑技术 土地使用管制 土地权利设置及相邻关系 建筑物：是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。 房屋：是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。 构筑物：是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道等。房地产权益：包括土地使用权与房屋所有权。 一般地：所有权包括四种权能： 占有 使用 收益 处分综上所述，我国房地产的整体概念可为： 土地 建筑物：房屋、构筑物 房地产 房 地 土地使用权 房屋所有权2、房地产业的概念 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括 土地的开发 房屋的建设、维修、管理 土地使用权的有偿划拨、转让 房屋所有权的买卖、租赁、抵押 房地产市场二、房地产业在国民经济中的地位 1、房地产业是国民经济的基础性、先导性产业 基础性 先导性 2、房地产是国家的一笔宝贵财富 目前我国每年开工面积约4亿平方米， 竣工面积约1亿平方米， 深圳： 开工面积约3千万平方米 竣工面积约1.2千万平方米 美国：不动产价值占总财富的比例：73.2% 土地：占23.2% 建筑物:占50%3、房地产业是我国国民经济的支柱产业 房地产经营收入占财政收入比重发达国家和地区：10-40%香港 40-50%深圳: 约25%提问：什么是支柱性产业？三、房地产是我国国民经济的支柱产业 1、承载经济与社会生活； 2、提供财政积累； 3、充分利用土地资源； 4、促进相关产业的发展； 5、优化产业结构与消费结构； 6、提供大量就业； 7、改善居住与生活条件。 1.2 土地所有权及其实现一、土地所有权的概念 法律意义上的所有权：是一种财产，可以 占有、垄断，拥有支配的权力。 经济意义上的所有权：凭借对土地的垄断可获得一定的经济收入。二、土地所有权的经济实现地租 绝对地租 地租 级差地租 绝对地租是指租用任何一块土地都必须缴纳的地租。是企业剩余价值超过平均利润的那部分余额，是企业超额利润的转化形态。上限：郊区企业的留利水平下限：郊区土地支付的农业地租量级差地租是由于土地位置差别和不同投资差别所引起的超额利润，其产生是由于对土地经营的垄断。 级差地租：土地位置不同而在同等投资条件下产生的超额利润不同 级差地租 : 对城市中同一块土地连续追加投资，各次投资的劳动生产率不同，从而超额利润不同而产生的级差地租。垄断地租矿山地租1.3 房 产一、房产的概念 房产：指房屋产权（house property），指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。 全民所有制房产所有制 集体所有制 个人所有制 涉外房产二、房地产的特性 1、不可移动性 自然地理位置：不可变 社会经济地理位置：可变 变动原因：q 城市规划的制定或修改；q 交通建设的发展或改变；q 其他建设的发展 2、长期使用性 土地使用权一次出让最高年限： 居住用地： 工业用地： 教育、科技、文卫、体育用地： 商业、旅游、娱乐： 综合用地、或其他用地：注意：建筑物耐用年限3、附加收益性 增加房地产的适应性4、异质性5、资本和消费品的二重性6、易受政策影响性7、相互影响性和易受周围社区环境影响性三、房地产市场的特征 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产交易的领域。 核心功能：形成房地产市场交易价格市场：是推进这一进程的原动力完善的房地产市场须具备：v 稳定、长远的房地产政策v 完善的法制基础v 统一的房地产现代化管理制度v 发达的房地产市场运作体系房地产市场的特征：1、房地产市场是权益交易市场2、房地产市场是区域性市场3、房地产市场是不完全竞争市场 完全竞争市场的三个条件： 商品同质，可以相互替代 某一商品的卖主和买主人数众多，且可随时进出市场 信息充分，传播畅通1.4 房地产经营管理的特点、原则与运行机制一、房地产经营的概念狭义：指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。广义：包括房地产生产过程的经营和流通过程的经营，是指房地产企业根据根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。二、房地产经营的特点（一）经营风险大，获高收益机会多 风险因素主要有：1、房地产经营投资成本高；2、房地产变现难，周期长，灵活性差；3、受经济环境和国家宏观调控政策影响大高收益因素主要有：1、经常处于卖方市场环境2、级差地租的存在3、垄断地租的收益（二）房地产经营的对象具有消费和投资的二重性（三）房地产经营中的垄断和竞争同时存在 一级市场 二级市场 三级市场三、房地产经营原则 （一）掌握信息，分析预测，争取主动 （二）适应需求，调整结构，站稳脚跟 （三）齐全功能，配套服务，创社会、环境效益四、房地产经营管理运行机制 基本要求 （一）遵循价值规律，取得经济效益； （二）土地要有偿使用； （三）遵循供求规律； （四）住房市场与住房保障体系的有机结合。实现条件：1、 开发商要建立现代企业制度 特征：产权明晰、权责明确、政企分开、管理 2、完善土地有偿使用制度 完善招挂拍制度3、进一步发展和完善房地产一、二、三级市场 国外二、三级市场比例：1：24、加强和完善房地产市场宏观 调控和监管 国家：国六条、国八条 深圳：自查1.5 房地产经营管理基本概念和主要经济技术指标一、房地产经营管理的概念 本书包括房地产经营和对房地产经营进行管理两部分。后者又包括对开发企业进行管理和国家宏观管理两部分。二、土地产权的含义1、地上权指支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，实质是土地使用权。2、地役权 指利用他人土地供自己使用的便利。3、抵押权 指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。4、典权 指通过支付典价而在占有他人的不动产，从而获得使用收益的权利。5、租赁权 指土地使用权获得者在其有效期内有权将土地出租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。三、房地产经营管理主要技术经济指标（一）居住小区技术经济指标1、居住小区总用地2、住宅总用地3、公建总用地4、道路广场用地5、庭院、绿化面积6、人均总占地面积7、人均住宅用地面积8、总建筑面积9、住宅建筑面积10、人口毛密度11、建筑密度 小区内全部建筑的基地面积之和与小区内总占地面积之比12、建筑容积率 小区内总建筑面积之和与小区内总占地面积之比13、居住建筑密度14、居住建筑面积毛密度 小区总居住建筑面积与小区总用地面积之比15、居住建筑面积净密度 小区总居住建筑面积与小区居住总用地面积之比16、住宅间距 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值（二）单体住宅建筑设计技术经济指标1、建筑面积：指建筑物各层展开面积之和。2、层高：指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之 间的距离。3、使用面积系数K1（%）（通常称为实用率） 总使用面积与总建筑面积之比4、居住面积系数K2（%） 总使用面积与 总建筑面积之比5、结构面积系数K3（%） 总结构面积与 总建筑面积之比6、单位造价:指住宅建筑总造价除以总建筑面积。7、楼面地价：总地价与总建筑面积之比，即单位建筑面积的地价。8、使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面 积的总和。 9、辅助面积：指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。10、结构面积：指建筑物中各层外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、 通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。11、套外使用面积：指套外全体住户的公共使用面积，一般包括 楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。 12、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、 厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面 积的总和。第二章 房地产开发2.1 房地产开发的作用和任务一、房地产开发的概念 开发(development)：指以荒地、矿山、森林、水力等为劳动对象，通过人力加以改造，达到为人类利用的目的的一种活动。房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。2.1 房地产开发的作用和任务一、房地产开发的概念 开发(development)：指以荒地、矿山、森林、水力等为劳动对象，通过人力加以改造，达到为人类利用的目的的一种活动。房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。新开发：对新市区、卫星城镇等未作开发的区域进行的房地产开发再开发：对已往作过开发的某些区域进行改造和扩建土地开发：生地开发成熟地房屋开发：先三通一平，再建造各类房屋以及公共设施房地产开发的特殊性：1、多部门参与；2、投资大，周期长，影响广，政策法律性强，政府管理严格；3、限制“炒地”和投机；4、土地政策对房地产开发影响大；5、风险大，收益高，增值快。风险：指发生损失的可能性房地产投资的风险主要有：1、市场风险2、购买力风险3、拖欠风险4、经营风险5、不可预见风险预计风险损失款=风险损失率投资总额二、房地产开发的分类根据开发后的使用方式，可分为：住宅开发商业物业开发写字楼物业开发工业物业开发等根据房地产开发考虑问题的综合程度，可分为单纯开发综合开发单纯开发：在现有土地或建筑物上，改变其实质结构与使用内容，以取得较大效用和价值而进行的活动。综合开发：根据经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合发展、配套建设的开发观念，在城市一个区域或一个新城区内开发建设全部内容的全过程。根据房地产开发的不同阶段是否连续进行，可分为：一次开发：有利于兼顾经济、社会、环境效益二次开发：有利于增加政府财政收入一次开发：指一次性连土地、房屋都开发完成三、影响房地产开发的主要因素二次开发：指先将生地开发成熟地，然后再进行拍卖或出租，由买地者去进行房屋开发。1、经济形势2、人口及家庭数量3、产业政策与经济结构4、通货膨胀的趋势5、利率趋势6、外资的投入情况四、房地产开发的作用1、改善工作、生活和居住环境与条件；2、有利于城市综合功能的发挥；3、有利于加速经济的发展；4、为国家提供巨大的财政收入。五、房地产开发的任务1、正确决策2、科学组织3、合理施工4、保证质量5、做好售后2.2 房地产开发程序一、开发定位二、获得土地使用权三、土地开发四、资金筹集五、规划、设计、施工、监理六、竣工验收七、出售与出租八、物业管理2.3 房地产综合开发一、房地产综合开发的原则1、综合效益2、全面规划、合理布局3、依法开发4、质量第一二、房地产综合开发的内容1、土地开发城市新区土地开发旧城区的土地开发城市新区土地开发：q 能源系统：包括供电、供热、供气等q 给水、排水系统：包括取水、输水、净水、配水、排水、污水处理、排放工程q 道路及交通系统：q 邮电、通讯系统：q 环境系统：园林绿化、环境卫生、垃圾处理、环境保护等q 土地平整工程等2、房屋开发第三章 地产经营管理3.1 土地与我国土地使用制度一、土地与城市土地广义：含气候、水分、地貌、岩石、土壤、植被狭义：陆地与陆地上的水面土地的自然特性位置固定性面积有限性质量差异性功能永久性土地的经济特性q 供给的稀缺性q 土地利用方式的相对分散性q 土地利用方向变更的困难性q 土地报酬递减的可能性q 土地利用后果的社会性城市土地及其分类、商品属性广义的城市土地：指城市规划区域内的土地，包括市区土地和郊区土地狭义的城市土地：指城市市区范围内的土地，不包括郊区土地。 市区土地指城市建成区的土地，属国家所有；郊区土地是指城市规划内目前仍为农副业生产和村镇占有的土地，属集体所有重点掌握 对集体所有的土地，必须首先由国家征收为国家所有，然后由国家土地管理部门出让土地使用权，获得土地使用权的房地产开发商才能进行房地产开发经营城市土地可分为如下几类：商业用地工业用地公用事业及市政用地居住用地道路广场用地绿化用地用地3.2 地产市场一、地产与地产经营 地产是指土地或经过改良过的土地所表现的财产权，是土地产权和资产的总称。城市地产经营：出让、转让土地使用权，或从事土地开发开发商地产经营:有偿取得城镇国有土地或征用农村土地进行房屋、建筑物等的补偿、安置和拆迁投资开发将改良过的土地有偿让渡地产经营与房产经营的区别 对比对象经营对象经营内容经营收益宏观管理地产经营土地自然资源土地使用的变更土地使用权让渡的经营补偿自然资源管理房产经营人类劳动产品房屋所有权的变更投资利润最大化产业管理二、地产市场及其类型地产市场是指地产交易的场所和土地经济关系的总和。我国地产市场是以土地使用权让渡为主的经营市场。按土地使用权的让渡形式可分为：地产一级市场 指国家向各房地产开发商或其他土地使用者出让土地使用权的批租市场 。 地产二级市场 指土地经营者之间、土地经营者与房地产产品最终使用者之间的交易市场。 地产三级市场 指单位和个人将剩余使用年限的土地使用权或连同地上建筑物转让与转让的市场。地产市场的主体地产市场的三要素：交易的主体交易的客体交易的行为地产市场的主体包括：1、地产供给主体；2、地产需求主体；3、地产经营主体；4、地产交易中介。三、地产市场的需求与供给（一） 城市土地需求 工业区位需求商业区位需求办公区位需求住宅区位需求文体娱乐需求影响因素：q 工业化进程q 商业化进程q 都会化进程q 城市经济发展周期都会化： 随着交通工具的发达，住宅与工作地点的时间差距大为缩短。中心城市与近郊市镇，因通勤圈的扩大，而在经济、文化、交通、社会等方面密切结合在一起，在一定区域范围内，形成一个休戚相关的地域，称之为都会区，这种变化过程称为都会化。二、城市土地供给1、土地的自然供给 土地的自然供给是指在一定的技术经济条件下，地球所能提供给人类利用的各种土地资源数量。2、土地的经济供给指在自然供给的基础上，某种用途的土地供给量随着该种用途利益的变化而变化，即具有房地产开发价值的土地供给。三、影响土地供给的因素1、人类生存与发展空间的拓展；2、人类对土地利用知识和技能的增长；3、交通运输的发展；4、社会需求的改变；5、农业国向工业国的转变等3.3 土地批租形式与地产经营方式一、土地批租形式（一）熟地批租（二）生地批租（三）毛地批租（四）带项定地批租3.3 土地批租形式与地产经营方式二、地产经营模式（4种）出让 出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1、协议出让协议市场价：征地费、拆迁安置费、土地初步开发费由政府先期垫付协议低地价：仅需支付征地拆迁安置补偿费和初步开发费协议免地价：由政府支付征地拆迁安置补偿费。2、招标出让招标出让是指在规定的期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标方式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组在投标者中择优选择受让方的出让方式。3、拍卖出让拍卖出让是土地管理部门代表国家就土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权的出让方式。转让土地使用权转让有三种基本形式：1、出售2、交换 均需办理变更登记手续3、赠与土地使用权转让须具备的条件1、取得土地使用权证；2、已缴清地价款；3、投入资金已达到合同投资额的25%以上或成片开发土地已具备使用条件；4、应到县级以上土地管理部门登记备案。出租作价入股合作经营第四章 房地产市场营销4.1 房地产市场营销特点和销售方式选择一、房地产市场营销特点（一）市场供求特点1、长期的供给刚性q 土地资源的稀缺性q 一定区位上的房地产的不可增加性2、短期供求失衡度较大（1）市场需求不足（2）市场供给不足城市化进程加速居住和工作条件改善投资和投机需求（3）市场供给不足与需求不足同时存在(二) 产品特点1、产品在空间上的不可移动性。2、产品销售价格的划一性。（三）购买特点1、购买者对外延产品的要求高2、高度介入的购买决策二、销售方式选择（一）全价出售预售、炒楼花一次性付款销售按揭销售分期付款销售还本销售赠物销售等（二）租赁（三）优惠价出售（四）优惠折价销售4.2 房地产产品定位一、房地产市场研究（一）房地产市场研究的作用1、它是房地产投资区位选择的依据2、它是项目可行性研究的重要组成部分3、它是建筑设计方案的首要依据4、它是商业房地产抵押贷款的申请条件5、它是制定商品房营销策略的依据（二）房地产市场研究类型、内容 1、房地产市场研究类型 大地域的特定类型市场研究 特定地块的市场研究2、房地产市场研究内容q 国家、城市的经济发展形势和水平q 城市人口购买力状况q 目前的房地产市场状况q 特定区域的供需情况q 地块周边竞争对手情况q 国家政策和舆论导向等二、市场细分和产品定位 1、房地产市场细分 房地产市场细分，就是根据房地产消费者的需求差异，把房地产购买者划分为不同类型的消费者群。地理位置使用目的购买力水平客户来源2、房地产产品定位 房地产产品定位，就是指房地产开发商为满足消费者对某种房地产产品的需求和偏好而创造、设计出具有一定特色和吸引力的房地产产品，选定其恰当的市场位置，以便在竞争中取胜。可分为：迎头定位择势定位4.3 房地产销售渠道策略和价格策略一、房地产销售渠道策略1、销售渠道定义2、基本形式开发商直销房地产中介代理销售选择销售渠道应考虑的因素：v 产品因素v 市场因素v 企业自身因素v 代理中介因素二、房地产价格策略（一）供求关系定价策略1、需求曲线PQSD(2) 边际理论 边际理论是研究产量、价格等因素的变化对总成本、总收益、总利润等的影响的理论1、边际成本：产量的单位变化引起总成本的变化2、边际收益：产量的单位变化引起总收益的变化3、边际利润：产量的单位变化引起总利润的变化（二）促销定价策略1、低开渐高定价策略2、高开渐低定价策略3、稳定价格定价策略4、优惠价格定价策略4.4 房地产促销策略人员推销非人员推销 广告 营业推广 服务一、人员推销优点：1、目标客户明确，使用力量集中，成交率较高；2、有利于加强情感沟通和信息反馈。缺点：1、对人员素质要求较高；2、成本较高。二、广告推销1、定义：广告是企业通过付费取得可控制形式的非个体传播，以劝说的方式向目标市场上最有可能成为产品、服务或观念的接受者，以尽可能低的成本，提供最富诱惑力的销售信息。2、类型：q 视听广告q 印刷广告q 户外广告q 信函广告3、特点：广告期短，频率高，费用大三、营业推广1、定义：营业推广是为了在一个比较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。2、优点：刺激需求效果明显所花费用较低，局部收益却较大3、房地产营业推广的常见形式q 开新闻发布会q 开展览会q 组织考察团q 附送推广q 付款优惠推广等四、服务 房地产业的产品差异化是房地产业开发经营公司的主要竞争手段。房屋的式样营销者提供的附加服务 售前服务 售中服务 售后服务企业的形象与声誉第五章 房地产投资5.1 房地产投资经济效益分析一、房地产投资经济效益分析方法分类确定性分析法：在项目未来值给出确定估值基础上进行分析非确定性分析法：在项目未来值可变基础上进行分析确定性分析法（包括静态分析法和动态分析法倆种）静态分析法：不考虑资金的时间价值动态分析法：考虑资金的时间价值思考：什么是资金的时间价值呢？静态分析法 简单投资收益率法静态投资回收期法确定性分析方法动态分析法 动态投资回收期法净现值法内部收益率法二、房地产投资经济效益分析指标q 投资收益率q 静态投资回收期q 动态投资回收期q 净现值q 内部收益率三、房地产投资经济效益常用分析方法R：简单投资收益率I年：为年净收入I总：为年总投资（一）简单投资收益率法I总I年R=（二）投资回收期法1、静态投资回收期法T总：为总投资T静：为静态投资回收期Nt ：为第t年的净收入T总= NtT静t=0例5-1 某房地产项目全部投资现金流量表（简化）如下：年份0123456累计净现金流量-300-400-800-1000-600-200100试计算项目静态投资回收期。解：由表可知：累计净现金流量由负转正的年限为第5年到6年之间。由线性插入法，可得： 现金流量图0 1 2 3 4 5 6t(年)500300200300200200200单位：万元2、动态投资回收期法 考虑资金的时间价值用列表法“全部投资现金流量表”计算例5-2 某项目净现金流量如下表，贴现率为15%，求项目的动态回收期。年份01234567净现金流量（万元）-240-300-5080200300300300解：1、先画出项目的现金流量图。2、根据项目的现金流量图，列表计算累计净现值。年份01234567净现金流量（万元）-240-300-5080200300300300贴现因子1.870.756.658.572.497.432.376净现值-240-261-3853114149130113累计净现值-240-501-539-486-372-223-9320由上表可知，累计净现值由负转正的年份是第6年到第7年之间。用直线插入法可得：（三）净现值法 项目净现值是指项目建设经营过程中的资金流入现值与资金流出现值的差额。NPV为项目净现值，NtPVt为第t 年现金流入与流出之差额的现值，（P/F,i,t）为第t 年的贴现因子，It为第t 年的现金流入值，Pt为第t年的现金流出值，t为年份。例5-3 某房地产项目，第一年的现金流入为800万元，现金流出为500万元；第二年的现金流入为1200万元，现金流出为250万元；第三年的现金流入为900万元，现金流出为300万元。试求项目的净现值。解：1、先画出项目的现金流量图。2、根据净现值公式，有： 假设该项目的投资现值总和为576万元，试求项目的净现值比率。解：（四）内部收益率法(IIR) 内部收益率是指项目净现值NPV等于零时的贴现率。公式为： 如果实际贴现率高于内部收益率，由净现值计算式算出的项目净现值就会小于零，表明项目亏损；反之，项目净现值大于零，表明项目盈利。 一般讲，内部收益率是项目所能承受的最高贷款利率。当贷款利率高于内部收益率时，项目亏损；只有当贷款利率低于内部收益率时，项目才可盈利。 内部收益率反映了项目所能承受的风险程度。计算内部收益率一般采用试算法。1、先假设一贴现率i1,计算出项目净现值NPV0；2、再假设一贴现率i2,计算出项目净现值NPV 0；3、当i2 - i1 =2%时，可采用直线插入法求出i的近似值： 例5-4 某购物中心期初投资1800万元，以后5年每年净收入为560万元，试计算项目内部收益率。解：1、先画出项目的现金流量图。2、根据净现值公式先假设i1=16%，则有：再设i2=18%,则有：因为：i2-i1=2%，故内部收益率为：（五）盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是考察市场需求变动时，项目经济效益变化情况，以便确定一个合理的开发规模，降低风险E（x）=Px-（F+Vx）式中：E（x）为销售利润，P为项目平均单位售价，F为固定费用，V为单位可变费用，x为项目的建筑面积。令E（x）=0，可得盈亏平衡点P：priceF: fixed costV: variable costl 某房地产项目固定成本为：3000万元；可变成本为2000元/平方米；假定该项目建筑面积为平方米，销售单价为7000元/平方米，求该项目的盈亏平衡点。解：根据公式 ，有： X0= 3000/ 0.7-0.2 =6000（平方米） （六）敏感性分析 敏感性分析是考察项目利润或内部收益率、净现值等指标在影响它们的诸因素单个发生变化时的敏感程度。 通过敏感性分析，可以知道哪些因素变动对项目的经济效益影响较大，从而确定房地产投资时的控制重点。（七）风险概率分析 风险概率分析就是利用概率论知识研究经济效益分析指标在诸影响因素不确定的情形下的概率分布。例5-5 某房地产公司开发工业厂房，由确定性分析计算出净现值为400万元，内部收益率为18%。由敏感性分析得知，当售价增减20%时，项目净现值分别为450万元与350万元，内部收益率分别为20%与16%。据估测，项目售价增加20%、不变和减少20%三种情况出现的概率分别为20%、50%、30%。试进行风险概率分析。解：设净现值为x，内部收益率为y。由题意，有：净现值x1=450 概率P1=20%净现值x2=400 概率P2=50%净现值x3=380 概率P3=30%即项目最有可能净现值为395万元。同理，内部收益率的期望值为：E（y）=17.8%内部收益率分布范围为：16.4%19.2%5.2 房地产投资决策 投资决策是对房地产投资的目标及其实施方案进行分析、比较、选择，最终作出判断的过程。一、房地产投资的常见物业类型（一）生地投资 一般而言，生地投资在物业类型中是最具风险的一种投资。生地投资应考虑的因素：q 该土地离市中心的远近q 交通位置q 土地的地形和地质条件q 土地的规划等级和提高规划等级的可能性q 周围公共设施和公共服务的情况q 提高集聚效益的可能性等（二）住宅投资应着重考虑的问题：1、选择适宜的地段； 自然环境2、良好的环境质量； 人文环境3、重视住宅管理等。 治安环境配套环境等多层：24米以下；高层：24100米;超高层：100米以上。（三）写字楼投资写字楼 办公用房公共用房服务用房应着重考虑的问题：1、交通方便，位置显赫（是否坐落于商业区？）；2、景气高峰期是否已过；3、是否适合长期经营等；4、是否资金充裕；5、商业活动是否频繁；6、物业管理是否优质？（四）商业楼宇投资 商业楼宇是所有物业类型中最为复杂、最具风险同时盈利最高的不动产形式。专业商店百货商场门市部批发商店超级市场购物中心等投资商业楼宇，应特别注意分析经济形势。除此之外，应注意： 地点要商业气息浓厚； 足够的商业人口； 临街不宜过宽，车速流量不宜过快过多； 人口成长地区； 经营管理能力强； 综合楼宇可搭配商业楼宇设计等(五)工业厂房投资包括厂房和货仓两大类。1、厂房的投资特点q 不易转型q 要求适应经济结构q 较高的地质、地形条件q 投资资金量大，回收时间长q 要求专门的管理知识和经验2、货仓的投资特点q 交通畅通q 经营灵活q 易发挥集聚效益二、房地产投资的一般原则（一）安全性与收益性（二）资本的增值性1、真实的增值；2、通货膨胀造成的增值。（三）资本损失风险最小化，即风险性。1、投资“高品味”；2、投资分散化。（四）流动性（五）管理难易程度三、房地产投资策略的选择1、房地产投资类别的选择2、筹资方式的选择3、投资的风险选择4、选择投资阶段5、独资与合资的选择6、投资时间长短的选择四、房地产投资项目可行性研究 房地产投资项目可行性研究是对拟投资开发的房地产项目进行全面的、综合的、技术经济调查研究，论证该项目技术上是可行、经济上是否可取、财务上是否盈利的研究过程。（一）房地产项目可行性研究的作用1、是房地产投资决策的依据2、是项目设计任务书的编制依据3、项目筹资的依据4、办理建设许可证的依据（二）房地产投资项目可行性研究的阶段机会研究：鉴别投资机会大小，确定投资方向初步可行性研究：进一步确认投资前景，调研关键问题详细可行性研究：进行技术经济分析，拟出多方案供选择（三）房地产投资项目可行性研究的内容1、项目的背景与概况2、项目基础数据q 占地总面积q 规划要点q 项目所占土地的原状q 建筑物的主要技术参数q 投资总额等3、成本估算土地征用费拆迁安置费前期工程费基础设施建设费管理费其它必要的成本支出4、项目开竣工日期和进度安排5、资源供给q 资金筹集和使用计划q 建筑材料的需要量、采购方式和供应计划q 项目施工力量的组织计划q 项目施工期间的动力、水的供应q 项目建成后供水、电、热力、煤气及交通、通讯等情况6、市场分析7、财务评价8、风险分析9、国民经济评价10、结论与建议（五）房地产投资决策程序与方法市场调研程序提出决策目标制定多种行动方案分析比较，筛选出最佳方案实施最佳方案方法：1、确定型决策方法。如净现值法、内部收益率法等2、风险型决策方法。如期望值法、决策树法等3、不确定型决策方法。由决策者的主观态度可分为四种准则：悲观主义准则乐观主义准则等可能性准则最小机会准则六、房地产投资的基本程序1、取得土地使用权；2、办理土地部分的房地产登记；3、凭土地使用合同和营业执照在计划部门立项；4、设计文件送审（建设局）；5、办理建筑许可证；6、施工招标申报；7、施工招标；8、办理开工许可证；9、建筑施工；10、由建设局进行竣工验收；11、办理预售许可证或销售许可证12、物业管理1、已知某投资项目计算期内逐年净现金流量如下表所示，试求该项目的静态投资回收期和动态投资回收期？（设i=12%）项目现金流量表 单位：万元t年末 建设期 投产期稳产期01234567净现金流量-20-1068111111112、某建设项目各年的现金流量如下图如示，试用净现金指标判断项目的经济合理性？（设i=10%）200万元140万元3、某物流项目，初建投资5000万元，预计寿命期10年，年中每年净收益800万元，第10年取残值2000万元，试求该项目的内部收益率？设基准内部收益率为10%，判断项目的可行性？ 4、已知建一个临时仓库有以下三种方案可供选择，其数据资料如下表所示，i=15%，试分别用净现值法、净现值指数法和内部收益率对这三个方案选优？（小数点后保留2位有效数字）方案现金流量表 单位：万元方案初始投资年收入年支出经济寿命A-300018008005年B-3650220010005年C-4500260012005年A方案：NPVA=352.16（万元） NPVRA=0.062 IIRA=19.86%B方案：NPVB=372.58（万元） NPVRB=0.053 IIRB=19.28%C方案：NPVC=190.01（万元） NPVRC=0.023 IIRC=16.72%第六章 房地产筹资6.1 多渠道筹资搞活房地产业一、房地产资金的概念和分类（一）概念 房地产资金是房地产企业用于房地产开发经营的财产、物资的货币表现。（二）分类1、按照资金来源分类，可分为：q 国家财政资金q 企业资金q 个人和单位投入资金q 借入资金q 引进国外的资金2、按照资金的权属，可分为：q 负债q 所有者权益 实收资本资本公积盈余公积未分配利润3、按照资金的作用，可分为q 生产性资金q 经营性资金4、按照资金的地域，可分为：q 国内资金q 国外资金二、房地产资金运用的特点1、资金运用量大2、资金的运动量大3、非自有资金比重大4、房地产资金运用效果具有增长趋势6.2 发展房地产金融一、发展房地产金融的客观必然性1、房地产商品化需要金融化的支持与参与2、房地产金融业具有能广泛地筹集社会资金，进行资金融通，促进资金要素优化配置，为房地产业提供必要资金条件的功能。3、发展房地产金融业是活跃金融市场，搞活房地产业的必要条件和客观要求。二、房地产金融的概念与特点 房地产金融是伴随房地产业的发展而形成的，专门为房地产业及相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融行为。其特点如下：q 具有较强的针对性；q 中长期性；q 服务性强三、房地产金融的主要形式1、信贷业务2、信托代理业务3、发行股票、债券业务4、保险业务5、结算服务业务房地产保险一、概念二、原则 1、最大诚信原则 2、可保权益原则 以实际损失为限3、赔偿原则 以保险金额为限；4、近因原则 以可保利益为限。6.3 以销售为基础的房地产筹资一、预售商品房（一）预售商品房的特点1、标的是正在建设的房屋；2、是一种期货买卖形式，具有一定的风险性；3、受到较严格的管制；4、可以炒“楼花”；5、预售款项要专款专用。（二）预售商品房的功能1、为开发商筹集资金；2、为商品房买卖双方带来风险报酬；3、为商品房交易的实现奠定基础；4、为投资投机提供一定活动空间。（三）预售商品房的条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、投入开发建设的资金达到合同投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；或多层住宅，达到结构封顶；或高层住宅，完成主体结构2/3以上。4、取得商品房预售许可证。二、楼宇按揭1、楼宇按揭的原理和作用原理：开发商为及早取得售楼价款，向房地产市场推出期楼或现楼，购房者向开发商订购期楼或现楼，交付一定的首期购楼款，其余款项以所订购物业权益作抵押向银行申请贷款，交付尚欠的购楼款。一旦贷款还清，购楼者即可取得所购物业的全部产权。作用：三方获益2、影响楼