四川国际旅游城商业计划书（项目运营财务分析）

xx国际旅游城商业计划书泸州xx集团2011.5.26,目 录,一、xx的优势二、xx旅游产业的不足三、新的旅游产业业态四、xx旅游养生城项目概况五、项目建设计划六、项目运营模式七、项目财务分析八、项目运作团队九、项目综合评述,一蜀南xx的优势,1、极高知名度的AAAA级风景区： 蜀南xx景观独特，1988年被批准为“中国国家风景名胜区”，1991年被评为“中国旅游目的地四十佳”，1999年被评为“中国生物圈保护区”，2001年初被评为国家首批AAAA级旅游区。目前正申报国家“AAAAA”级旅游区。,2、极高的社会认可度 江泽民、李鹏、杨汝岱、乔石、姜春云等党和国家领导人都曾视察xx，并给予极高的赞誉。世界“绿色环球21”认证景区，2007年底荣获国家建设部评出的“最受群众欢迎的中国十大风景名胜区”和“最具特色的中国十大风景名胜区”。 2009年，蜀南xx荣膺中国世界纪录协会中国最大的竹林景区。 蜀南xx是中国国家射击队文化休闲基地。,3、独特的旅游和生态资源 蜀南xx风景区内有景点124个，分布广。整个景区东西长约13公里，南北宽约6公里，其中一级景点15个，二级景点19个，蜀南xx素以雄、险、幽、峻、秀著名，其中天皇寺，天宝寨、仙寓洞、青龙湖、七彩飞瀑、古战场、观云亭、翡翠长廊、茶化山、花溪十三桥等景观被称为“xx十佳”。蜀南xx空气清新，纯净。负氧离子含量较高，是我国一级环保旅游区。,二、xx的不足,1、旅游产业单一： xx旅游除了观赏其独特风景外，没有更多的旅游产业业态支撑，使xx旅游“留不住人”，不能形成持续消费。,2、旅游内容简单： 旅游不只是简单的“看风景”，旅游更是一种文化体验、养生体验、娱东体验。但xx旅游“一路走来”，只有较简单的匆忙走动，除此之外，别无其他。使xx旅游不能带给人更多快乐体验。,3、旅游收入较少与国内的海南、江南等地文化旅游相比，形成象样的旅游产业，xx年收入在5000万左右。而湖北钟祥一个名不见经传的“显陵 ”的开发，就带来收入上亿。与此相比，xx旅游只是简单化的方式在运营，完全没有发挥出其应有的价值。,三、xx新的旅游产业业态,1、旅游、会议中心业态 以五星级宾馆和会议中心相配套的旅游、商务、会议中心业态，吸引有雄厚财力的企业、单位于此开展会议及商务活动，从而带来大量的旅游消费。2、竹林高尔夫球场俱乐部业态 建设高尔夫球场俱乐部，吸引高端商务人士来此渡假、修闲及进行高端商务活动。,3、渡假别墅业态 高档（生态）渡假别墅，目标针对国内中高端人士，来此投资物业和不定期来此居住、养生、渡假。真正“留住人”，使这些精英人士长期投资、渡假、消费于此，带动xx真正的人气和商气。,4、养老地产业态 由于xx具有得天独厚的生态资源，是不可多得的养生之地。但介于没有相应的配套业态支撑，一直没有发挥其作用。 养老地产业态就是建设高档的养老公寓及别墅，并提供养老相关的保健、医疗、养生、健康等相关管理和服务的业态。使xx成为“西部养生圣地”。 同时这些具有消费能力老年人的到来，会带来大量家人、朋友来此消费，带动xx相关产业的发展。,5、商业、娱乐业态 与以上业态相配套，建设相应的向种配套生活、商业、服务、娱乐、文化、医疗、教育等消费业态，服务于整个xx旅游产业发展。,四、xx国际旅游城项目概况,xx国际旅游城项目，总占地1000亩。包括中式园林式酒店及会议中心（100亩）、旅游渡假别墅（300亩）、生态养老公寓（400亩）、公共娱乐及配套（200亩）组成。建设投资30亿元。,1、中式园林式酒店及会议中心,以悦榕庄系列酒店为标杆，建设独具特色的中式高档酒店和会议中心。（包括与悦榕集团合作建设和管理，建设继杭州悦榕庄、丽江悦榕庄之后的xx悦榕庄系列顶级旅游渡假酒店）,2、高尔夫球场,建设首个竹林高尔夫球场，以大连金石滩高尔夫球场、亚龙湾高尔夫球场为标杆，按国际标准建设。承接国内外高尔夫赛事和务种高端人更好的商级商务活动。会员制经营。,3、旅游渡假别墅,建设生态旅游渡假别墅，以大连银滩、海南三亚旅游渡假别墅（公寓）为样板，建立西部首个旅游渡假别墅（公寓）项目，通过吸引高端人士，来此过候鸟式生活。使xx成为“候鸟天堂”。使拥有一套旅游渡假别墅成为成功人士财富的象征。,4、生态养老公寓,以xx独特的良好生态 环境，建设高端养老公寓，提供自助式、医护式等形式的养老服务。通过自然环境和服务理念的双重推动，把xx建设成为一个养老、养生的天堂。此类项目以上海亲和源、东方阳光城标杆建设、管理的运营。,5、商业、市政、公共配套建设,包括交通配套、餐饮配套、购物配套、娱乐配套、文体配套、医疗配套、生活服务配套等。建设各种文体场馆、医院、商业街、购物中心、社区服务等配套设施。形成一个业态丰富的生活圈。,五、项目建设计划,1、整个项目点地2000亩，分四期进行实施，计划8年完成。第一期包括酒店和会议中心，点地100亩，预计投资5亿元。建设期为2年。2、高尔夫球场建设：占地2000亩，预计投资2亿元。因xx为非农田用地，有条件建设高你夫球场。预计2年建设完成，与酒店同时进行。3、旅游渡假别墅（公寓），占地300亩，建设别墅及公寓2000个单元12万平方米。户型从30300不等，预计投资6亿元。建设期为2年。,4、第三期为老年养生渡假别墅（公寓） 占地400亩，建设养老公寓5000个单元。计20万平方米，户型3060平方米。建设投资6个亿。并且建立老年养老服务公司。提供全面的养老服务。建设期为2年。,5、商业及生活配套 包含购物中心、仿古商业街、影视城、图书馆、医院、体育馆、车站、银行、污水及垃圾处理厂等在内的生活配套设施。 此部分占地200亩，建筑面积20万平方米，投资约5亿。建设期为2年。,六、项目运营模式,1、以泸州xx地产作为牵头人和主要运营管理人，联合国内外实力企业，组建xx旅游产业开发集团，统一运营xx国际旅游城项目。2、其中酒店及高尔夫球场项目拟引入新加坡悦榕集团，建设xx悦榕酒店。3、在以酒店聚集人气的情况下，推出租售结合的旅游渡假别墅。并且以出售为主。回笼建设资金。,4、养老公寓项目：以出售产权和会员制结合的模式运营。其中产权出售的为A类会员，每年交纳3-5万元的会员费，即可全面享受到全方位专业的医疗、养生及生提到服务；不买产权的B类会员，每年需交纳68万元的会员费，享受与A类会员一样的养老服务。与在家养老相比，养老成本提高约一倍，但其养老质量提高数倍。除获得了最好的生态养生环境、还加入了更广的老年生活圈、得到了全方位专业化的医疗、养生、健康服务，这是在家养老无法实现的。,4、综合配套项目 50%物业采用出售形式回笼资金，50%物业用于持有和自营。,七、项目财务分析,1、项目总投资 项目总投资约30亿，分8年投入，投资强度约4亿元/年。2、项目总收入 （1）物业出售收入 1）出售别墅物业，可出售面积计20万平方米，按8000元/平方米计，销售收入16亿。 2）出售配套业物业15万平方米，按10000元/平方米计，收入15亿元。 （2）酒店收入 按年接待30万人计，年营业额6亿元，毛利1.8亿元。 （3）高尔夫球场收入 按年接待1000个会员计，年会员费20万元，年收入2亿元。毛利3000万元，,（4）养老公寓会员费收入 按年服务老年人10000人计算，年会员费收入为5亿元。毛利5000万元。 （5 ）出租物业收入 按出租面积10万平方米计算，年租金收入为5000万元。 3、项目带动景区收入 按带动景区游客接待500万人/年，年旅游及相关产业收入达50亿元。税收3亿元。,八、项目运作团队,（一）顶级规划设计团队1、清华大学设计院2、同济大学设计院3、深圳大地设计院4、美国蓝马克设计院,（二）一流开发企业团队1、xx集团： 泸州本地实力房地产开发、建筑施工集团企业，拥有多年建筑与房地产开发经验和雄厚的资本实力。公司一直以先进的开发理念，致力于城市建设开发业务。2、福建荧鸿投资集团 为福建闽商财团所属投资集团，在全国各地有多年的投资经验和骄人业绩，在泸已投资蓝田旧城改造、荧鸿广场等重点建设项目3、新加坡悦榕集团 悦榕酒店度假村集团 ，作为全球顶尖精品度假村、公寓住宅及SPA的营运商，悦榕集团管理或拥有超过25间休閒度假村及酒店, 68间SPA及65间悦榕阁艺品店和两座高尔夫球场。是全球旅游产业的顶尖运营商。,九、项目综合评述,从各项财务指标来看：本项目8年总投资约30亿元，创税4亿元，带动就业1万人，聚集常驻人口数量超过2万人。这巨大的经济和社会双重效