产权式酒店市场调查报告

关于所有权式酒店市场调查认识所有权式酒店产权式酒店作为一种新的房地产投资和消费模式，吸引了越来越多的投资者。 为了满足这一需求，产权式酒店项目越来越多，目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地开始出现各种形式的产权酒店。 通过引进国际和国内成熟的产权式酒店公寓的开发和运营模式，酒店式公寓开始改变房地产投资在住宅、店铺、办公楼统一的传统投资结构。 通过以下调查分析，我们对产权式酒店有了进一步的认识。一、产权式酒店的基本类型目前，市场主要存在三种所有权式酒店：一、时权酒店瑞士亚力山最先推出的“Timeshare Hotel”，是所有权式酒店的起源。 酒店向游客、中产家庭或企业集团销售一定期间内利用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。2、退休住宅型投资者在退休前购买大楼，每年和家人一起花时间，其馀的时间都由酒店管理公司经营得到回报。 到了退休年龄，安静地养活天年的住处。 这种类型的酒店在美国很常见。3、有限的个人投资型酒店公寓开发人员将酒店分成多个独立客房出售给投资者，投资者通常不住在酒店，客房委托酒店管理公司批量租赁经营获得年度客房利润分红，从酒店管理公司获得一定期间的免费入住权。二、产权式酒店的特点产权式酒店主要体现了以下三个特点1、业主拥有酒店的独立产权以投资者一次支付、分割还是贷款的方式取得客房的独立产权。 其中很多是所有权式酒店，投资者在一段时间内只有客房所有权，没有经营权。2、酒店式管理所有权式酒店是酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务。 例如，在家庭清洁、送餐、洗衣服、叫醒服务等各种时间服务中，所有权式酒店与酒店不一致，管理费也很高。3 .兼具居住假期和投资两个功能产权式酒店可用于住宿假和投资两方面。 不同购买者的想法不同，即使是同一购买者，根据时间段的不同用途也不同。 有些购买者只为了自己的生活而使用，有些则为了保持价值而使用。三、产权式酒店的本质通过了解所有权式酒店的类型和特点，所有权式酒店的本质是开发人员将酒店客房分成独立的所有权出售给投资者，投资者通常不住在酒店里，客房委托酒店管理公司进行租赁经营，在取得年度客房利润分配的同时，还可以获得酒店管理公司提供的一定期间的所有权式酒店总体上具有一定的共性，可以归纳为“三异”。 一个是“异域”，也就是地域的不同，人感受到不同地域的第二个是“异样”，环境非常有特色，赋予新鲜美丽的第三个是“异种”，给人以全新的感觉。 当然，“三异”可以在不同的文化背景下提取不同的主题，但总是突出产品的特色。论所有权式酒店的运营一、产权式酒店应具备的竞争要素一、地理位置和天然资源地理位置是产权式对你来说很重要，因为产权式酒店是商业的一种。 海洋、沙滩、雪山等美丽景观是必要的，是繁华的商务气氛。 能够吸引足够多的人。2 .良好的计划布局规划与环境协调的建筑设计，增加更多开放娱乐设施。 所有权式酒店裙子设施不仅为酒店顾客提供服务，还应向公众开放，吸引人气，吸引人气。3、雇用专业酒店管理公司进行经营和管理；专业管理公司具有良好的经营方式、丰富的管理经验，对投资的盈利能力和盈利能力有很大影响，同时也能给顾客稳固的投资信心。4、与各种国内、国际会议如学术、旅游年会等合作，扩大了房地产知名度和影响力，提高了酒店收益水平。五、加入国际化旅游组织这样既能吸引更多旅客，提高收益水平，又能为投资者提供更多投资回报。6、合理的等级定位等级过低，影响房地产形象，不能吸引有效客户的等级过高，降低客户水平，酒店管理成本过高。 一般来说最好是三四星级的旅馆。7、将客户细分化，装修成有人情味的内部装修，使宾馆成为客户的“家外之家”。排除“全国客房都标准、三星五星一样”的僵化病症，大胆创新，充分营造出家气氛，实现差异化。二、上市常用的投资回报率战略1、年5%固定收益30%客房利润60天/年免费住宿权业主支付首付30%，其馀70%的货款银行可以偿还20年贷款的业主每年有5%的固定报酬，除了享受60天的酒店客房免费入住权外，按酒店客房纯利润的30%，6年可以回收首付的业主每年就像深圳大梅沙海景酒店。寄2、1成首付20年免月费20日/年免费居住VIP消费卡先付二成房费，可以得到以下回报： 五星级酒店的免费居住权是五万元VIP消费卡(购买套餐数据，酒店消费卡) 20年后的完整所有权，一成的首付二十年的月薪二十年的年薪二十天。 就像深圳的东银座。寄3，5 %首付15年无月食4日/月免费居住投资方式提出了“决不提供大楼”的理念。 投资者只要出总楼价的25% (第一期不征收三成，其他5%的发展者不征收)就拥有酒店公寓，与酒店管理公司签订了15年租赁合同，酒店经营者帮助酒店经营，经营收入支付贷款。 租赁期间，业主每月4天可以免费享受自己的房地产，同时享受五星级酒店服务。 如深圳丹枫白露。4、永久委托、分阶段回报方式最初的支付是17.8% (其他的12.2%由开发者支付)，20年不提供给大楼，每年18天免费入住。 与经营管理公司签订了永久合同，从第21年开始的第43年(土地年限)，分成了5%的年固定收益率50%的经营利润。 好像深圳虹楼。三、经营产权式酒店应注意的问题首先，确定报告的问题。 许多所有权酒店的开发者都有固定的收益承诺，收益率一般在5%12%之间。 严格地说固定报酬违反国家的规定，但是没有固定报酬的话，会失去消费者的魅力。 产权酒店的成本负担本身比普通酒店重，现在全国酒店业本身的利润率低的话，是否有红利还不知道。 红利后的钱应该交所得税。 因此，得不到回报，就会发生法律纠纷。又是委托人虚位问题。 作为一般酒店，投资对象是唯一的业主，可以委托酒店管理公司进行管理。 但是，作为所有权酒店，由于各个房间分散销售给不同的投资者，产生了委托者的虚位。 那么，到底是谁在管理这家酒店呢？真的发生了问题，谁能决定这家经营的一系列问题呢？所有权酒店是不同利益主体结合而成的，因此各利益主体的平衡机制的设计很重要。 发展者可以提高销售价格和投资回报率，管理者从未来酒店经营的角度来考虑。 能否实现这样的高收益率，双方只有在最终达到利益均衡后才能合作。 在市场经济链中，合理的运营模式是各方面利益最终趋向均衡的模式。 同样，在所有权酒店的开发、销售、收益、运营等模式设计中，必须考虑开发者、酒店管理者、购买者三者的利益，其均衡点是酒店的长期稳定经营。 产权酒店是众多利益综合的中间产品，把握利益平衡是项目成功的关键。在回报模型的设计中，应设计灵活的方案，不得违法违反。 一是尽量以消费券的形式给予业主回报，避免财务上的不规范做法，牵引业主和业主相关人员的消费，二是将产权酒店和时分假期产品结合起来，确定一些固定消费者，解决产权酒店买家的固定报酬问题。 这种设计不违反国家规定，有利于酒店今后的经营。 当然，一定消费者比率的推算会根据酒店的状况来具体考虑。典型案例研究列举深圳和异地产权式酒店的基本情况、营销战略和运营模式等，供参考。一、东银座项目状况介绍：区位：位于竹子林深南通北侧，竹子林地铁出口，南侧位于深圳湾畔，期待红树林和海景，北侧有塘朗山、安托山景观，建设的深圳世博会在项目西北面。项目概况：楼高25层，7层以下为俱乐部住宅和辅助设施，8-25层有612个房间。配置：高13.6米大厅、空中庭园、深圳最高级日式餐厅、西餐厅、恒温泳池11000平方米商务套件、4个多功能豪华会议室、咖啡馆、雪茄店、红酒店、清茶坊、面条、海景健身俱乐部等信息馆、远程会议室、秘书租赁、专业培训投资者：深圳市广森投资发展有限公司(开展此项目前品牌知名度不高，实力普通房地产投资公司，曾经历过苏豪名厦、稻岗大厦。 中所述情节，对概念设计中的量体体积进行分析酒店经营管理：瑞雅国际酒店业管理有限公司(在深圳经营管理全国首家绿色五星级酒店圣延苑，拥有丰富经验的酒店经营管理人才)。空间设计：香港PAL设计事务所梁景华(李嘉诚的私立设计师)园林景观：英国雅而菲(U.K.AREARFEI )设计有限公司(擅长英国皇家园林风格)施工部门：中国华西企业有限公司(曾为建筑工程鲁班奖获得者)项目定位：第一期“海景国际商务公馆”，第二期“公务、会议专业品牌酒店”项目类型：投资型产权式酒店售价：一期平均价格为16000元/綬，二期平均价格为18000元/綬。户型和面积：最小42.16，最大72.53，两套贯通可得到84.7-116.88大小不同的组合空间。 朝南均为57 cm以上户型单位，5F以上可以看到海景，朝北除东北角视线较宽的单位外为70 cm，其馀均为42-48，朝北8F以上的单位可以看到山景，8F以下有多层住宅的屏蔽。按户配比：面积42-48。是57-65。70-73。标准层数17套十五套两套总集数306套270套36套集数的比例50%44%6%投资回报率的计算(以7层的42.35南北单位为例):面积是42.35。总价格五十.三万元付款方式银行贷款从七成到二十年实际上支付首付的20%十万元发展者赠送百分之十的首付五万美元贷款的70%三十五万元发展者每月按贷款支付楼房款项231820年每年免费住宿20天赠送赠送五万元的VIP消费金卡赠送也就是说，投资10万元，10%首付的5万元20年贷款将提供大楼每年20天400天的5星级酒店免费居住权5万元VIP消费卡20年后的完全所有权。市场营销和销售：市场推广情况：项目在2003年5月的春交会上分发传单，在车流量密集的深通竖立巨大广告，以“不得不承认，有人真正优秀”的煽动性广告词和“第三空间”理念受到业界和大众的关注，不论产品的定位和价格、户型面积等在“第三空间”的解释中，东方银座被定位为“体验经济时代的独特产物”，“是介于商业和休闲之间的空间形态，与充分发展人性的空间特征是互换性的”，这样的定位并不是表现项目本身，而是仅仅说明了项目的使用价值。 时隔5个月，东方银座于2003年9月20日在交往中正式登场，揭开了神秘面纱。 项目中有“深圳首次为CEO定制的商务套件”的正确概念表现，CEO层次成为项目的首要目标客户群，产品定位于海景国际商务公馆。 出道的同时开始发售VIP金卡，每张8000元，一期到7-12层发售204套，到11月14日前一天发售300多张金卡，到11月15日当天签约135套，当时酒店投资激增。 到第二期开始时，第一期全部停止销售。 12月27日，东方银座第二期开始了。 二期产品定位于“国际公务会议中心”，2003年11月24日正式批准为“第五届中国国际园艺博览会指定接待酒店”，11月30日成功举办中国省部长论坛。 现在积极申请住宿交会、购买大会等会议的指定受理部门。 从效果来看，促销作用相当有力，根据其第二期收盘前后几天，每天有10套左右的销售业绩。在广告宣传中，东方银座的广告宣传比较大，从前期的招牌、宣传单到各主要报纸、电视台、广播台的选择，形式多样，投入量多。 主要媒体有深圳特区报、深圳商报、晶报、深圳晚报等，还在深圳的电视台和深圳的广播台做广告，报纸广告不仅刊登频率高，而且采用的篇幅也大，全色版采用的更多。 项目卖场设置在大厅，华丽实用大气，样板房十分高贵豪华，门前广场庭园采用英国王室风格，用浓墨渲染，处处体现国际公务会议酒店应有的尊贵与美丽。2003年9月至12月新闻广告发布：月亮时间报纸的种类纸面尺寸市场主题9月亮09.27商报全彩色不得不承认海景国际商务公寓，有人真的很优秀三大师共同建造东银座9月20日优先预约09.26商报全彩色09.26特区报全彩色09.18商报全彩色09.19特区报全彩色09.18特区报2全彩色10月亮10.28商报1/2彩海景国际商务公寓轻松享受奢侈的人生私家五星酒店商务套房10.24商报1/2彩10.23特区报1/2彩10.22结晶报纸1/3彩10.29特区报1/2彩10.16商报全彩色10.17特区报全彩色10.31结晶报纸1/2彩11月亮11.28特区报4全彩色五星级纯公务会务专业接待的国际品牌深圳进出机场的第一入口园博会景观、红树湾景观、CBD中心区景观景观景观重叠地铁，深南景观大道直接到达城市各方十一月十五日的盛大开盘11.14特区报2全彩色11.12结晶报纸全彩色11.13商