中原-东莞滨江公馆地产项目营销执行报告

滨江大厦营销执行报告，2，定位部分，3，跨越产品，站在滨江，美丽独特，4，南(优势)交通发达，景观优势，配套优势，高附加值产品，西(劣势)社会治安差，市场形象差，周边工厂和农户信誉和分布低，O(机会)“冠神城”加快南方商城运营，加快轻轨建设万江站的机会万江规划加快，区域地位上升，未来T(威胁)区市场供应量很大。产品同质化严重。程楠区与东城区北部及本区的竞争，跨越产品，5，跨越产品。项目周边条件为107国道以北约100米，沿河临街300米，沿河宽40-110米。南部的万江是东江的一条支流，大型船只无法到达。东与万盛花园分开。目前，市政道路由万盛花园占用。西边是东莞四环路上的万江高架桥。交通便利，景观资源优越，六环路D10分众生活圈四环路距华南商城和公交总站仅3分钟车程，距新城市中心仅10分钟车程，距东莞市中心和东城商业区仅10分钟车程。东莞-深圳的1小时生活圈通过10，000厚的道路到广州和深圳需要1个多小时。港口大道(在建)是大珠江三角洲的门户，可直接到达厚街、虎门港、松山湖等四环路和五环路，并与西北几个城镇的西侧中堂和西侧广州相连。西部的马荣、中堂、王牛墩、藁城等城镇居民进入万江，关城主干道四环路与北部的238(万江至石碣)相连，直接到达藁城、石碣等城镇。它跨越产品，属于城市的中心。7.配套分析银行：中国银行、中国工商银行、建设银行、中国农业银行、农村信贷与合作教育：明星幼儿园、万江小学、皖江中学医疗：万江医院、市人民医院休闲：金鳌洲公园、滨江公园、万江公园、科苑购物：华南商城、新城、贾蓉购物广场、大都会广场政府办公室：地方税务局、公安局、属地分行、跨越产品、配套设施齐全、8、总体规划、跨产品、 大型园林(英式庄园)的滨水区是高品质的产品(礼品，创新)，9，顶视图，跨产品，大型园林，大型100米超宽建筑间距，10，项目立面，跨产品，现代醇化建筑是高标准，高品质，现代高层住宅滨水区生活，11，宽视野，跨产品，优越的景观，独家获得万江的一线水景，宽视野，12，跨产品，交通景观，观水大道和滨江大道的四环路13.它们跨越产品、景观、英国皇家园林和现代元素的结合。中心主题花园水景和河景“动起来，安静下来”。景观层次丰富。14.别墅级产品、商业街、跨度产品、多层露台花园住宅、一线江景小高层和高层江景豪华住宅颠覆了万江老区的传统商业形式。15.夜景，跨度产品，16。span产品。户型评估，高附加值南北面对两梯四户，17层，交叉竞争，价格：价格压抑交通：交通便利产品：高附加值，大社区，大花园品牌：城市投资品牌，七里香榭潜力：政府，轻轨，珠江三角洲城市核心资源：河景资源，稀缺景观，绝版价值生命周期：产业转型，城市发展，中原关-沈城市：客户资源，强大组合，深圳客户需求，差异化，18层，交叉竞争， 第三梯队争夺东城北部和莞城北部的大型中高档住宅，第一梯队争夺万江市区的大型中高档住宅阳光海岸的理想位置是：0769，700，000 , 120，000 ,清水云轩，60，000 ,金澳湾公寓，100，000 ,郑达豪庭，100，000 ,香堤滨水区，620，000 , 150，000 ,林峰梅里湾，350，000 ,江南第一城，该项目，260，000 ,跨越竞争，规模比较大跨越竞争，主要卖点，稀缺性优势不强，23。跃过客户，依托东莞，发展深圳，24，客户构成，跃过客户，25，跃过品牌，稳步落地，强势扩张，26，跃过品牌，产品质量，核心优势，区位价值，品牌形象，豪宅保证，高转移到东莞，持续保证，27，价值分析，28，形象亮点，形象是旗帜，把产品优势提升到形象高度，成为能激发客户的焦点；东江的价值需要进一步发掘和表达。营销差异化的差异是关键，与直接竞争对手在细节上的差异决定了销售结果。项目卖点战略，价值分析，29，总体战略，项目属性定位，城市中心，东河银行，大厦大厦，30，总体战略，营销理念，空中楼阁，河银行大厦，31，总体战略，营销主线，国王规模，大厦轴承，32，总体战略，营销阶段主线1，国王规模，现代醇板建筑具有100米的上品规模，35米的超宽建筑间距，90米的滨河景观带， 一栋超高建筑规模的低密度多层排屋，一线滨河景观，多种多样的空间，最高利用率200%和一个大型中央主题花园，33，整体战略，营销二期主线，豪华和宽容，一线滨河，稀缺景观贵族社区大型英国皇家花园“居住生活三重奏”(蒋敬，花园，户型)“空间王”板屋系列珠江三角洲国际滨水豪宅领地，34，执行部分，35，他山之石，可攻玉快速模仿与创新，专利产品宽景舒眉；2、通过现场包装和现场实景园林展示，体现工程质量；3.待售房屋将通过现场形象来提高产品的质量和说服力。4.延长蓄水期，利用悬念传播口碑，吸引市场关注；5、集中媒体投放和长期形象占领相结合，早期主要是户外，锁定主干道，在产品价值的基础上提升心理价值。6.采取高价位进入市场的策略，利用泛中心居住区的优势，优先考虑第一印象，确定该区域的价值。7.他连续获得四项大奖，引起了社会的极大关注。南方日报“2006东莞十佳明星楼盘”奖，南方都市报“2006东莞黄金公寓”奖，广州日报“2006东莞奥斯卡最佳公寓”奖，东莞日报“2006东莞城市标志性建筑金奖”。首先，我们将升级别墅，建造大花园，并计划四个俱乐部。2.采取先建花园的策略，在现有建筑中出售，以真实的场景感染顾客，展示开发商的实力。3.苏州花艺的表演赢得了当地顾客的高度关注和积极参与。一是山石东君豪苑，38号，一是山石红树林西岸，1号，环境与高科技相结合的豪宅，以艺术、人文为辅，打造湾区豪宅；2.现场场景和高科技现场展示；3.为高端客户举办针系列营销活动；39，1。通过创造高端产品来定义该地区的未来价值；2.通过现场包装、花园等获得良好声誉。树立项目的高端品牌形象；3.阐述项目产品和社区园林景观的特点，树立项目的高端产品形象；4.通过高端产品的营销活动提升项目的高端质量和形象；5、物业管理服务，奠定自己高端物业的高形象和高价值；6.环境与科技的结合将把高端产品转化为高端价值。一、其他山石总结，40、其他山石启示，项目未动，品牌先行；昂扬斗志，树立形象；现场场景，质量显示；大众传播，活动整合。七月44岁。东莞客户户外广告投放类型：户外丁字招牌、建筑物外墙或屋顶广告投放位置：金碧大道(四环路)与观水大道交叉口、东莞大道东泰花园附近、万江大道与观水大道交叉口、八达路与奇峰路交叉口、程楠观泰路近鸿福路或体育路交叉口、城市投资品牌引入期广告投放，45。户外广告点：针对深圳客户，在关沈高速公路出入口或深圳梅林关出入口或广深高速公路道角高速公路出入口前后、城市投资品牌引进期广告点，46个城市投资品牌引进期咨询中心，设在一处，建设一个500平方米的咨询中心。售楼处的正面需要对项目进行高品位的展示，这非常有启发性。室内装潢豪华，功能合理，展示区域模型和项目模型。其他要求是尽可能避开项目周围的农民住宅。1，47，位置：位置1: 3m高，不规则。位置2:如果滨河道路和绿化可以在10月份修建，不推荐使用围栏。位置3:3米高，不规则。位置4: 4.5m高，无异常。包装要求：围板设计应沿着施工现场外的围壁和部分展示的围壁进行。设计应力求新颖、冲击、大气，体现城市投资的品牌。一、市投资品牌引进期墙体包装48个，市投资品牌引进期项目周边包装，项目周边包装采用莞穗路、金澳大道附近的项目标志，增加项目周边氛围。培育周边绿地，清理现场，维护周边秩序，营造安全整洁的环境。在热身阶段，这部分内容是在城市投资房地产，建设一个舒适的家庭生活。跳出地域环境，树立高端形象；应对东莞房地产市场的缓慢升温，辐射整个城市。城市投资品牌推介期、颁奖活动时间：2007年12月媒体：东莞搜房网内容：2008年最值得期待2。网络：建设滨江大厦网站，发布东莞搜房网和放勋网项目形象时间：2007年12月1日内容：城市房地产投资，建设舒适家居生活(品牌形象)空中贵宾阁，江岸科技大厦(项目形象)，50，城市投资品牌引进期，3，网络炒作(半求，一个深夜士兵)时间：2008年2月18日内容：城市投资，房地产业黑马病猫到小虎队，城市投资转型，改变.滨江住宅，东莞的“红树林西岸”滨江住宅，高科技空前，自然滨江景观无尽！51、城市投资品牌引进期材料准备，材料珠江三角洲区域模型；项目沙盘模型；城市投资品牌信息传单要求销售网站上出现的所有中国人都是繁体中文。印刷英文楼书和折页；简体中文和繁体中文的中文和英文网站；2007年8月27日，施工现场围墙打包，2007年11月9日，户外广告投放，2007年11月18日，折叠，2007年11月19日，施工现场打包计划完成，2007年11月20日，临时咨询办公室2007年12月20日采用项目模型，2008年1月20日采用区域模型，共53个阶段。城市投资品牌引进期，项目形象引进期，项目质量示范期，项目活动高潮期，2007年11月，2008年3月，2008年4月，2008年5月，2008年7月，54日，项目形象引进期，萧何刚刚展现了他的犀利，蜻蜓已经在上面了！55，项目形象介绍期，1，时间：2008年3月，4 2008年4月，2，旨在结合以往的城市投资品牌介绍项目形象，3，主题：空中尊贵阁、滨江科技大厦，4，方式：通过户外广告、互联网、赞助活动和适量的报纸广告(软文)介绍项目形象。56岁，国际形象工程媒体项目周围的包装：利用关水路和金澳大道附近的路旗来增加项目周围的气氛。在热身阶段，这部分内容包括空中贵宾亭和河岸科技大厦。项目形象介绍期项目包装，58，保安人员：入口：2个停车场：2个销售中心：2个保洁人员：场地：4个要求：形象有一定要求；正式服装；经过正式培训；项目形象推介期项目包装，59，展会：深圳展会地点时间：2008年2月18日-2008年4月30日展会地点：万向城材料：一个高品质的涂装区域(尺寸待定)，项目模型，两个易拉宝，前台等人员：2名销售人员，项目形象推介期深圳展会地点，60，项目形象推介期颁奖活动，时间：4月8日。 2008年(给建安高科技大厦的形象和销售准备增加更多的砖和瓦)地点：东莞会展酒店内容：名优奖一(住宅科技奖)时间：2008年4月12日媒体：东莞日报、南方都市报、羊城晚报、东莞搜房网内容：2008年最佳房地产、最佳家庭类型奖61、项目形象引进期物业管理1。 物业管理咨询公司聘请对项目有较高认识和实际帮助的专业物业管理公司担任顾问。建议采用开元国际或志平地产来引导高端物业管理。2.物业服务人员及销售、保安、清洁等人员的培训。62.项目形象介绍活动。1.政府在未来高科技区域的互动，引领东莞的高科技形象。政府在跨河和新城规划中的互动。2.网络炒作。雇佣网络剑客来炒作半求：你对万江有多少误解？世界万江欢迎科技与河流风景结合的新高峰。河畔住宅在万江进行了改造。63、项目形象推介期活动，3、与世界知名住宅智能供应商采购新闻发布会、世界知名企业CLIPSAL、LG、霍尼韦尔、日迅及整个国内厨房、综合家具等机构开展互动(签订战略合作协议等形式)，炒作住宅智能技术，掀起东莞住宅智能技术风暴。为了展示项目质量，提高客户的心理价位，我市投资品牌引进期、项目形象引进期、项目质量示范期、项目活动高潮期、2007年11月、2008年3月、2008年4月、2008年5月、2008年7月、65年桃李不说出来，走一条新路，项目质量示范期、66年项目质量示范期、1年时间：4月1日， 2008年4月30日2008 2，目的是通过项目示范单位的包装来展示项目的质量。 3.中央主题城市，国际级蒋敬大厦4号。通过2008年4月在东莞的一次高强度媒体攻势，概念和产品被大肆宣传，对概念的支持被当场展示出来，以通过活动聚集人气。67，项目质量展示期主节点，主节点正式销售中心，2008年4月6日单个模型的开业，2008年4月6日模型房的正式开业，2008年4月20日模型房的正式开业，2008年4月19日大楼的进场，2008年4月20日花园示范区，68，项目质量展示期销售展示区， 入口广场、内部花园、东江堤、销售中心、内部通道、景观轴、样板房、69、项目质量展示期销售展示区、70、项目质量展示期销售中心。 根据双方的沟通结果，选址在一个地方建一个500-800平方米的销售办公室。售楼处的正面需要对项目进行高品位的展示，这非常有启发性。室内装潢豪华，功能合理，展示区域模型和项目模型。其他要求是尽可能避开项目周围的农民住宅。1、71、谈判区、酒吧柜台区和销售中心营造出温馨舒适的谈判氛围。项目质量显示期间的销售中心，72，和，73，工程质量展示期样板房，样板房展示1，样板房位置：图，3楼，同层数