《沈阳房地产市场风险测评报告(2012年12月)》

2012年7月房地产市场风险测评月报中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话： 010-；查看往期全文：http：/2012年12月沈阳房地产市场分析与预测 沈阳：商品住宅市场平稳收官，土地市场供求继续放量【本月导读】u 12月商品住宅成交面积环比下降13.13%：12月沈阳商品住宅共计成交14535套/129.70万平方米，环比分别下降9.05%、13.13%，但较去年同期分别上涨63.37%、68.73%。u 12月商品住宅成交均价为6083元/平方米，环比下降6.62%：12月沈阳商品住宅成交均价为6083元/平方米，较上月下降431元/平方米，降幅为6.62%。u 5000(含)-6000元价格段销量升至首位，面积占比为19.99%：12月沈阳商品住宅市场5000(含)-6000元价格段成交面积为25.92万平方米，居各价格段首位，面积占比为19.99%。u 12月推出住宅用地27宗，供应面积环比上涨6.88%：12月沈阳新推出住宅用地27宗，较上月减少5宗；供应面积共计220.27万平方米，环比上涨6.88%，但较去年同期下降22.27%。u 12月成交27宗住宅用地，成交面积环比涨幅高达64.34%：12月沈阳住宅用地成交27宗，较上月增加7宗；成交面积为213.47万平方米，环比上涨64.34%。u 12月土地溢价率为5.28%，楼面均价环比下降3.80%：12月沈阳住宅用地溢价率为5.28%，较上月增加0.72个百分点；楼面均价为1418元/平方米，较上月减少56元/平方米，环比下降3.80%。2本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-2012年12月房地产市场风险测评月报1、2012年12月沈阳房地产市场运行现状1.1当前市场的成交及价格情况12月商品住宅成交面积环比下降13.13%：12月沈阳商品住宅共计成交14535套/129.70万平方米，环比分别下降9.05%、13.13%，但较去年同期分别上涨63.37%、68.73%。市场已稳步回暖，购房者对未来房价下行预期减弱，刚性需求进一步释放，部分开发商借势以价换量，带动市场平稳发展。图1：2011年1月-2012年12月商品住宅成交面积对比数据来源：CREIS中指数据 12月商品住宅成交均价为6083元/平方米，环比下降6.62%：12月沈阳商品住宅成交均价为6083元/平方米，较上月下降431元/平方米，降幅为6.62%。在主要成交区域中，苏家屯区、东陵区和于洪区环比上涨，涨幅相对较小；其余各区均有不同程度下降，其中和平区环比降幅达14.45%。图2：2011年1月-2012年12月商品住宅成交均价走势数据来源：CREIS中指数据 1.2当前市场的供销比走势12月商品住宅销供比为1.10，市场供求关系略有改善：12月沈阳商品住宅销供比为1.10，较上月增加0.15。12月沈阳商品住宅市场供求均较大幅度下降，供应降幅超过销售的12.05个百分点，销供比再次回升至1以上。图3：2011年1月-2012年12月沈阳商品住宅销供比走势 数据来源：CREIS中指数据 1.3当前住宅细分市场的供需特点5000(含)-6000元价格段销量升至首位，面积占比为19.99%：12月沈阳商品住宅市场5000(含)-6000元价格段成交面积为25.92万平方米，居各价格段首位，面积占比为19.99%。4000(含)-5000元、6000(含)-7000元及8000元(含)以上价格段销量分别为24.10万平方米、19.19万平方米、20.38万平方米，占比为18.58%、14.80%、15.71%，较上月均有所下降；7000(含)-8000元价格段成交14.55万平方米，占比11.22%，较上月增加3.37个百分点。图4：2012年12月沈阳商品住宅分价格段成交面积占比分布数据来源：CREIS中指数据 60（含）-100平方米面积段住宅成交占比升至54.70%：12月沈阳商品住宅市场各面积段中，60（含）-100平方米面积段共计成交70.95万平方米，面积占比为54.70%，较上月增加8.07个百分点；100（含）平方米以上各面积段占比均有下降，其中100(含)-120平方米面积段成交19.38万平方米，占比为14.94%，较上月减少3.68个百分点。图5：2011年12月-2012年12月沈阳商品住宅分面积区间成交面积占比分布数据来源：CREIS中指数据 12月商品住宅供应量环比下降25.18%：12月沈阳商品住宅供应量为118.01万平方米，环比下降25.18%。从分布区域来看，东陵区、铁西区和皇姑区分别新批上市22.91万平方米、22.68万平方米和20.68万平方米，占比分别为19.42%、19.22%、17.53%；于洪区、和平区、沈北新区分别新批上市18.75万平方米、15.24万平方米和11.91万平方米，占比分别为15.89%、12.91%、10.09%；沈河区、浑南新区、大东区新批上市量相对较少，面积占比分别为2.30%、1.85%和0.79%。图6：2012年12月沈阳商品住宅上市面积分区域分布数据来源：CREIS中指数据 12月商品住宅成交铁西区、于洪区和东陵区仍居前三位：12月沈阳商品住宅成交分布格局较上月变化不大，铁西区、于洪区和东陵区连续三月居各区前列，本月分别成交18.40万平方米、18.23万平方米、18.18万平方米，占比分别为14.18%、14.06%、14.02%；沈北新区成交13.73万平方米，占比10.59%；其余各区成交面积相对较少，占比均不足10%。图7： 2012年12月沈阳商品住宅成交面积分区域分布数据来源：CREIS中指数据 1.4当前热销项目1.4.1住宅销售套数排行榜TOP10项目成交总套数为3042套，环比上涨5.77%：12月沈阳商品住宅销售套数TOP10项目共计成交3042套，环比上涨5.77%。在排行榜中，中海寰宇天下、保利溪湖林语分别成交489套、453套，高居排行榜前两位；阳光尚城、恒大雅苑、华邑世纪城、馨韵雅居本月销售均超300套。从各项目的区域分布来看，于洪区有4个项目，皇姑区有3个项目，铁西区有2个项目，苏家屯区有1个项目。表1：2012年12月商品住宅销售套数排行榜排名项目名称区县销售套数(套)销售面积(万)成交金额(万元)项目报价(元/)1中海寰宇天下皇姑区4893.6230119.0083242保利溪湖林语皇姑区4533.8519583.4550853阳光尚城于洪区3223.2024511.2776554恒大雅苑皇姑区3102.8716880.3058905华邑世纪城于洪区3092.3214490.4562566馨韵雅居铁西区3011.957975.1841007荣盛锦绣天地铁西区2561.898547.7945118奥园国际城苏家屯区2091.829727.7053409中海城于洪区1972.0413719.31674110西湖俪景于洪区1961.306998.275391数据来源：CREIS中指数据 1.4.2住宅销售金额排行榜TOP10项目成交总金额为19.59亿元，环比下降8.72%：12月沈阳商品住宅销售金额TOP10项目共计成交19.59亿元，环比下降8.72%。在排行榜中，汇景新世界花园本月成交金额为4.22亿元，蝉联榜首；中海寰宇天下成交3.01亿元，阳光尚城成交2.45亿元，分列二、三位；其余项目销售金额均超1亿元。从各项目的区域分布来看，皇姑区、于洪区各有3个项目，和平区有2个项目，沈河区、大东区各有1个项目。表2：2012年12月商品住宅销售金额排行榜排名项目名称区县销售金额(万元)销售套数(套)销售面积(万)项目报价(元/)1汇景新世界花园和平区42187.96821.85228542中海寰宇天下皇姑区30119.004893.6283243阳光尚城于洪区24511.273223.2076554保利溪湖林语皇姑区19583.454533.8550855恒大雅苑皇姑区16880.303102.8758906华邑世纪城于洪区14490.453092.3262567中海国际社区和平区13748.521311.7976918中海城于洪区13719.311972.0467419保利海上五月花沈河区10570.611041.07985910金地铂悦大东区10061.43951.119059数据来源：CREIS中指数据 11本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-2、未来市场走势分析2.1当前土地市场运行现状2.1.1土地市场供应情况12月推出住宅用地27宗，供应面积环比上涨6.88%：12月沈阳住宅用地供应面积共计220.27万平方米，环比上涨6.88%，但较去年同期下降22.27%。12月沈阳新推出住宅用地27宗，较上月减少5宗，其中东陵区推出9宗，沈北新区推出6宗，苏家屯区、于洪区各推出3宗，沈河区、大东区各推出2宗，和平区、皇姑区各推出1宗。本月商业、办公用地共推出18宗，较上月增加3宗；工业用地推出25宗，较上月减少2宗。图8：沈阳2011年12月-2012年12月住宅土地推出面积情况数据来源：CREIS中指数据 2.1.2当前土地成交情况12月成交27宗住宅用地，成交面积环比涨幅高达64.34%：12月沈阳住宅用地成交27宗，较上月增加7宗；成交面积为213.47万平方米，环比上涨64.34%。其中，东陵区成交9宗，居各区之首，建设用地面积共计61.75万平方米，在全市中占比为28.93%；沈北新区成交7宗，面积共计81.69万平方米，占比为38.27%；于洪区成交3宗，苏家屯区、沈河区、皇姑区各成交2宗，和平区、大东区各成交1宗，建设用地面积相对较小，占比均不足10%。表3： 2012年12月沈阳居住类用地成交区域分布数据表土地区位成交宗数建设用地面积(万m2)规划建筑面积(万m2)东陵区961.75142.98沈北新区781.69179.93于洪区320.9267.57苏家屯区219.4959.24沈河区27.0421.50皇姑区23.2816.41和平区118.1045.25大东区11.204.20合计27213.47537.08数据来源：CREIS中指数据 12月土地溢价率为5.28%，楼面均价环比下降3.80%：12月沈阳住宅用地溢价率为5.28%，较上月增加0.72个百分点，其中于洪区训练中心南地块溢价率为30.95%，沈北开发大道北侧-135溢价率为22.92%，相对较高。12月沈阳楼面均价为1418元/平方米，较上月减少56元/平方米，环比下降3.80%，其中万寿寺街东-3地块成交楼面均价较高，为3597元/平方米。图9：2010年12月-2012年12月沈阳土地溢价率及楼面单价走势图数据来源：CREIS中指数据 2.1.3地块总价排行榜本月有3个项目进入TOP5总价排行榜：在近3月住宅用地成交总价TOP5排行榜里，本月有3个项目上榜，其中，由沈阳丽晶房地产开发有限公司竞得的于洪区模具厂地块，成交总价为10.16亿元，排在第二位；由沈阳华强新城市发展有限公司竞得的沈北新区101国道西侧-59地块，成交总价为6.60亿元，排在第四位；由辽宁宝郡房地产开发有限公司竞得的于洪区训练中心南地块，成交总价为5.58亿元，排在第五位。从分布区域来看，于洪区有3个项目，沈河区、沈北新区各有1个项目。表4：沈阳近3个月住宅用地成交总价TOP5排名区域地块名建设用地面积（万）成交总价(万元)楼面单价（元/）竞得方成交日期1沈河区彩塔街东5.84.202917沈阳市宝能泰盛地产有限公司2012/10/252于洪区模具厂11.41.902699沈阳丽晶房地产开发有限公司2012/12/283于洪区沙平路17.0387409.072053沈阳泰华林房地产开发有限公司2012/11/284沈北新区101国道西侧-5917.0965967.061103沈阳华强新城市发展有限公司2012/12/185于洪区训练中心南6.8955801.452530辽宁宝郡房地产开发有限公司2012/12/7数据来源：CREIS中指数据 2.1.4土地溢价排行榜本月有3个项目进入TOP5溢价排行榜：在近3月住宅用地溢价TOP5排行榜中，本月有3个项目上榜，其中，由辽宁宝郡房地产开发有限公司竞得的于洪区训练中心南地块，溢价率为30.95%，排在首位；由中铁十九局集团（沈阳）房地产开发有限公司竞得的沈北新区沈北开发大道北侧-135地块，溢价率为22.92%，排在第三位；由沈阳丽晶房地产开发有限公司竞得的于洪区模具厂地块，溢价率为16.27%，排在第四位。从分布区域来看，于洪区有3个项目，沈北新区、沈河