写字楼市场调查要点

办公室市场调查要点阈值1:位置选址的“4M”标准第一层是整个目标区域的区域开发，第二层更多的是在特定的位置，即办公物业的选址，第三层是特定的物业和业务设施及管理。在区域层面，应关注产业链、产业集群和产业带，这是企业在选择大区域时首先要考虑的因素。在工业环境的许多组成部分中，除了考虑该地区受过教育的劳动力的数量和资源外，还将考虑当地政府的支持。交通拥堵阻碍了商业大道吗？目前，交通拥堵已经给企业造成了很大的困扰。许多企业对交通拥堵导致的通勤成本增加、效率下降甚至失去一些商机深表不满。一些人认为大量商业建筑的兴起将会给核心商业区的交通带来沉重的负担。这种观点认为，例如，央视新楼的落户会加剧交通拥堵，这就是一些企业搬出中央商务区的原因。但中原地产分析师认为，CBD国茂大桥已成为CBD东三环、长安街、通州乃至亦庄的主要节点。目前，交通拥堵已经成为不争的事实。中央电视台的存在将推动3000至4000名商业人员从上游和下游往返于中央商务区。交通压力不可避免地会增加。然而，北京几个主要商业圈的交通问题非常严重。中央商务区的企业不会仅仅因为交通问题而搬到交通不方便的中关村这样的热点地区。位置选择中的看不见的手一些写字楼的流行还与一些无形因素有关，如国际商圈效应。能够与各行业的龙头企业平起平坐，能够给企业带来意想不到的拉动和推动作用。许多写字楼租户还表示，优美的环境是每个人，尤其是商务人士缓解工作压力和保持良好心情的重要因素，这使得一些企业容易出现郊区化。即使是在核心商业区，许多办公楼都采用了水景设计，这不仅可以调节人们的身心健康，而且很多企业家认为这是财力的象征。水资源潜力的繁荣意味着金融资源正在滚滚而来。此外，许多财富500强公司和各行各业的龙头企业，许多商人都愿意选择一个“风水宝地”，在这里财富、智慧和机遇相互流动。企业非常重视配套设施的完善。事实上，选址也意味着对配套设施的调查。优越的地理位置还意味着周边设施齐全，包括商场、公寓、酒店、商务中心、培训中心，甚至票务、旅行社、邮局，甚至干洗店、诊所等商务和生活设施。对于北京的高档写字楼，要更好地满足企业在设施方面的实际需求，通过上一层楼梯提供综合设施和服务。随着跨国公司在北京投资规模的扩大，跨国公司越来越重视办公环境的国际化。大公司的国际商务往来频繁，外籍员工数量逐渐增加。办公楼是否能提供完整的国际配套设施，如五星级酒店、高档公寓、大型商场、国际学校等。也将成为此类企业选址的重点。此外，硬件设施和服务必须与时俱进，才能长期留住租户。周边商业设施是否齐全影响公司的经营效率；便利代表利益和财富。办公楼的功能不仅是提供办公空间，也是企业发展的重要平台。交通已经成为热点地区的一个普遍问题1.道路平整度办公楼附近道路的平滑度是交通状况中最容易判断的因素。企业可以在高峰时间体验是否有拥堵。一般来说，如果办公楼位于红绿灯路口或人口密集的地方临城主要交通干道的办公楼交通水平相对较好，对办公用户的抽样调查发现，该类办公楼的交通满意度相对较高。这是因为城市交通干线连接不同的城市区域，使得用户从不同的居住地更容易到达办公室。2.公共交通系统的选择企业必须考虑员工的通勤。在调查中，地铁附近的办公楼比远离地铁的办公楼得到了更多的好评。我们发现，依靠公共交通系统通勤的员工比那些去地铁站的员工更能忍受步行距离。在调查问卷中，离地铁站500米的员工通常比离公交站300米的员工(总共27人)对办公楼的评价更高。换句话说，如果员工可以选择坐300米的公共汽车或500米的地铁，他宁愿选择后者，后者的心理体验可能比前者容易。研究表明，车站1220米以内是步行区，距离车站每增加30.48米，公共交通的份额就减少约0.65%。这是公共交通系统对企业员工的重要性，地铁站附近的办公楼有很大的优势。特别是在北京交通拥堵状况短期内无法缓解的情况下，北京将大力发展公共交通系统和轨道交通。一些有车的员工把车停在地铁里，然后乘地铁去上班，这是未来的趋势。对公共交通系统的检查还包括各种交通方式之间的联运和换乘是否顺畅，公共汽车是否频繁，是否不太可能造成拥堵。3.商业中心和商业住宅混合使用的选择当我们说混合使用商业和住宅建筑时，我们指的不是一个建筑的使用，而是一个地区的土地是否混合并用于多种目的。许多人认为纯粹的商业区可以避免混乱，并有一个强大的办公氛围，但实际上单一目的区人为地和僵硬地分开有机的人类活动。例如，将住宅区、商业区和办公区分开将导致区与区之间的大量交通、大量车辆行驶里程以及随之而来的严重交通拥堵。因此，写字楼密集、万平方米商业市场所在区域的交通状况不容乐观。4.易接近办公楼的可达性更多的是指建筑物的可达性。就距离而言，转身是近在咫尺还是遥远？或者你只是有一个需要长时间绕道才能到达的禁止通行标志？就安全而言，路标是否非常醒目和清晰，当人们坐在驾驶座上时，是否有可能因为树篱挡住视线而发生危险？车辆是否有必要停车，或者用户是否有必要走过一些不在公众视野中的昏暗角落？就心理体验而言，垃圾不能被放在栅栏的遮蔽处，当经过时会变得不愉快吗？建筑物附近的道路是否有良好的排水系统，以防止汽车在雨中和雪中溅出污水？如果你每天都要通过建筑工地、街头小贩或给人高犯罪率心理暗示的地方去上班，这是最有可能导致不快乐的原因。也许，许多企业没有考虑这些因素或把它们作为一个平衡条件。然而，在国际舞台上，这已成为一个需要考虑的共同问题。 写字楼荟第6、北京优质写字楼竞争力报告号调查显示，目前导致顾客对办公交通评价较低的因素。1 .机动车与非机动车不分割2.这条路需要掉头需要掉头或有平面立体交叉的办公楼损失的点数相对较大。这种情况反映在对办公室用户的随机抽样中，而对需要做出掉头的不满占问卷总数的13.4%。3.这条路很窄，停车不方便。在这次数据调查中，我们获得了唯一的100%数据。虽然没有多少道路狭窄的办公楼能进入读者的视线，但100%的主要交通道路狭窄的办公楼使用者表示，它们会造成停车困难。4.拥挤路从有很多原因几乎所有用户满意度最高的建筑都靠近地铁，所有被调查者都表示，离开地铁站后到达该建筑很方便。然而，超过70%的人表示，如果公交车站需要步行500米以上，他们会非常不愿意选择这种通勤模式(地铁除外)。6.办公楼密集，入住率高。对比数据显示，在相同数据下，写字楼密集、入住率高的写字楼峰值交通量较小。这提醒企业，一个繁荣的商业区当然是好的，但在选址时，也要考虑到未来写字楼的大量集聚带来的交通压力，尤其是在道路无法扩建或轨道交通疏散受限的情况下。阈值2:成本“目前的情况正好相反。当企业选择建筑时，首先要考虑的是运营成本或办公成本。没有成本，不要谈论你的建筑有多好。这也是因为企业对其股东、财务报表和现金流负责。”这是一家跨国公司的部门主管所说的话。作为办公地点的关键点，办公成本包括很多方面。租金只是其中之一，包括折旧成本、运营成本、人力资本等。据数据显示，北京几个热点国际贸易区的平均入住成本最高，中关村地区略低于国际贸易区，其次是金融街和望京。与上述几个主要区域相比，亦庄、丰台、上地等开发区的入住成本最低，比国贸中心中心区低20%-30%。门槛3:管理办公楼很冷，但必须提供给人们使用，所以只有人们才能使它充满活力和温暖。这个角色就是物业管理。办公楼的硬件设施都是可见和直观的，但想象一下，如果快速电梯关闭，空调机组不能完全打开，楼梯井的摄像头从未打开，这些设施将失去高配置的意义。更重要的是，未经培训的人员和不负责任的团队使用和维护建筑物可能会造成非常严重的安全隐患。这就是为什么高档写字楼不仅要聘请知名的物业公司作为顾问，还要聘请他们进行现场管理。坚持这样做的高档写字楼的长期房地产价值已经得到提高。许多企业搬进办公楼后，一个很大的感觉是：为什么一开始就忘了检查物业管理？硬件一目了然，但软服务只能通过个人体验才能感受到。当一些大公司选择办公楼时，一个重要的部分是评估大楼的物业管理水平。首先，他们通过市场调查、听觉和视觉获得最初的印象。第二，他们委托专业的房地产机构来检查建筑的功能设施。这些是一些有效而直接的评估方法。了解这栋办公楼和物业管理的水平非常重要。只要你问你已经入住的公司，你就会知道这是一个非常简单但有效的理解方法。第二是感知。当你第一次进入办公室时，无论你是建筑专家还是房地产行业的同事，你都可以根据自己的喜好和公司的需求获得一些基本的感受。例如，一些公司想把所有东西都放在办公楼里，但是一些顾客喜欢大楼安静简单。进入大楼后，不可避免地需要体验物业服务的质量。(1)交通和停车管理检查办公楼的每个出口是否方便、人性化。我们都知道所有有车的人都会注意停车位。如果你去一个没有停车位的地方，那一定很痛苦。当然，市中心的办公楼必须面对停车位不足的问题，但物业应该尽可能给顾客留下方便，比如是否应该设置贵宾停车场和紧急卸货停车场。一些顾客建议必须增加停车位，但停车位是确定的。我该怎么办？然后，物业公司应该尽最大努力找到一种方法，例如，它与它的邻居有着良好的关系，所以它利用自己的关系来帮助客户解决一些问题，尽管这对于物业公司来说是一件额外的事情。(2)注重细节检查办公楼内的物业最直接的方法是看其外部和内部装修是否符合您的理想水平，大楼内公共区域的照明和室内温度如何，乘客和货物电梯的数量是否合理，通信和电力设施是否能满足您的要求。当然，一般办公楼所提供的场地的装修内容是不同的，所以在选择场地的后期，要注意装修投资的成本，并仔细评估。对于服务评估的其他方面，您可以通过与物业销售人员和经理的沟通过程获得个人体验。这些不需要太多的专业经验，但你可以充分了解物业管理公司的实力。通常一个好的物业管理公司能够有序地处理每一个客户提出的每一件事情和每一个要求。即使它不能满足你的要求，它也会给你一个合理的解释和建议。就硬件管理而言，他们将毫无差别地管理每个角落。例如，设备的维修或维护不应影响客户的正常办公。任何损坏的设施和设备都将在尽可能短的时间内得到处理。两根灯管不允许损坏，不能及时更换。还有一个吗？我们不能接受这种理由。这不是什么大事，但它反映了管理公司的质量。如果你租的办公楼总共有5部电梯，有些经常开着，有些不开着，或者其中一部总是停在那里备用，这绝对不是一个好的管理。在人性化管理方面。一方面，严格的管理，另一方面，必须找到解决办法。例如，如果建筑物内的公共区域禁止吸烟，那么在广场等地方应该提供足够的座位和烟灰缸。(3)物业公司的责任我们经常通过电子邮件、电话和讨论与客户进行有效沟通。有时我们也在积极收集一些反馈信息。我们每天都接到很多顾客打来的电话。这些电话非常广泛，但我们需要做的第一件事是希望他们联系我们，因为理解沟通是非常重要的。例如，我的姓名、职位和手机号码会向所有客户公布，任何人都可以随时联系我，只要他需要。(4)设备是否齐全安全保护的最大特点是必须进行投资。利用人山人海是不可能解决这个问题的。人们需要昏昏欲睡、舒适、情绪化和管理有序。必须使用一些机器和设施来帮助解决这个问题。电脑室必须到位，需要大量投资。没有足够的机房手段。解决突发事件和后续调查都不太方便。计算机房的一个突出特点是严格的管理。(5)人员安全素质物业管理人员的安全素质非常重要。无论保安人员或其他工作人员必须有安全意识，物业管理公司的员工知道不了解安全，保安人员有多少责任，他们能投入多少日常工作，他们对安全隐患知道多少，他们是否有意识在和平时期准备危险，这些都是非常重要的。例如，停车场必须保持100%明亮。这必须形成一个系统。不能说停车场没有停车场，所以不可能少开一盏灯。光的功能不仅是照明，也是一种安全。例如，我们曾经发现许多电器第一次燃烧时有一种奇怪的气味。有些闻起来像烧焦的头发和指甲，很长时间后就会着火。因此，当我训练所有的保安时，我要求他们用嗅觉去感受。如果他们不知道电器的气味，那是非常危险的。至于物业公司的管