房地产开发项目设计阶段成本优化

优化设计阶段成本成本管理在设计阶段占很大比重，包括材料选择，在设计阶段，必须选择客户认可价值、最大限度支付价格的方案和部件，不能单纯追求效果，也不能片面追求低成本。一、前期计划1.投资组合实施原则：根据不同的产品组合，最大限度地发挥土地的价值，追求项目的利益最大化。优化原则：以项目为基础，获取前7对眼睛的工作结果，以综合确定计划设计中的最佳组合。2.选择成熟的产品实施原则：使用成熟产品不仅可以节省时间、提高效率，还可以大幅减少后期变更签证成本，从而降低产品建设成本。成熟产品的大量使用是未来的发展方向。优化原则：在满足客户要求的同时，尽可能选择成熟的产品。3.建筑几何图形实施原则：建筑外部体型的长宽比、对称性和复杂性直接影响建筑结构成本的高低，建筑体型对节能有很大影响。优化原则：高层建筑单体应选择对称形式。地层建筑尽可能具有简单的形状。考虑地震和成本要求。4.土方工程实施原则：外部运输和购买数量在项目实施过程中不仅要消耗大量的成本和大量的能源，而且要以隐藏的成本对客户没有直接价值，尽量减少付费运输和购买量。优化原则：尽可能在斜坡上建造斜坡，在凹陷处建造地下室等，按照原始地形制作产品，可以有效地减少移动的土壤量。5.山地建筑实施原则：山地建筑的处理比较复杂，根据当地条件优化。优化原则：(1)根据山高差异确定产品类型。(2)山地建筑赠送的地下室面积不完全符合营销要求，应按照地形设计。合理确定组大小实施原则：组大小对成本的影响要点是：(1)每个组通常需要1-2个入口。(2)每个组都有墙。(3)各组必须考虑消防要求。(4)各集团出入口要有专用的安全管理和设施。实际经验是，集团布局太小，这样的费用会大大增加。如果集团布局太大，可能的房地产服务能力无法跟上。优化原则：合理确定组规模，确保组规模不太小。相对集中地布置出入口。路网要合理简洁。实施原则：道路(包括基层和完工)成本远高于相同面积的软视图成本，为了满足规范和运输组织，减少不必要的道路面积以取代软视图，可以节省很多道路成本。优化原则：减少道路网不合理的曲线和弯曲处，道路的设计要充分考虑客户的要求。8.优化门口放置实施原则：每次设置道路出入口时，管理人员及其设备成本都会增加，这些成本会长期发生，可能会带来安全风险。优化原则：以消防、交通流整理等为前提，将出入口最小化。可以节省出入口的建设费用，减少出入口的长期人力管理费用。9.放置防火区域实施原则：消防设计规范对防火分区有明确的要求，对各个防火分区之间的消防设备有明确的要求。通常，应尽可能多地放置防火分区，并以整数倍放置防火分区。优化原则：(1)遵守消防规范，最大限度地布置消防区；(2)布置防火区域时，要注意住宅、商业、地下车库(单体、复式)的差异。10.地下室面积控制实施原则：地下室成本高，对地下室建设的要求满足人防要求，就少建、少建。优化原则：严格控制地下室区域。二、单一设计1.建筑物楼层实施原则：建筑楼层高度直接影响建筑柱、墙和垂直管道的工程数量，通常每增加0.1米，单层建筑成本就会增加约2%。高层建筑中夹层的高堆积会对建筑的基础产生很大影响。钢筋和混凝土内容是表示结构设计经济性的最终检验指标，采用定额设计可以有效地约束设计站的设计工作。优化原则：无特殊情况，高度为2.8米。2.结构设计实施原理：在结构设计中，结构载荷和支承力具有一定的系数和值范围，如果设计设计不要求这样做，则通常保守，经济性考虑较少。常用钢筋主要由一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等组成，相同的构件使用不同的钢，经济特性不同，需要根据使用的钢种类匹配不同的构件。优化原则：向设计所发送设计限制，跟进设计参数。地下楼层控制实施原则：地下室的层数确定时，地下室层是决定地下层深度的主要因素，控制层层可以减少埋深，从而降低地下室结构成本。地下室层的决定要考虑地下停车和设备布置的要求，还要考虑设置机器停车空间的可能性。优化原则：严格控制地下室高度。4.减少地下室层数实施原则：地下室层数、楼层高度和室外楼层共同确定地下室深度，影响地下室建设成本。如果能优化地下停车布局，解决二楼地下室三楼地下室的停车要求，当然要减少地下楼层的数量。优化原则：严格控制地下室的层数。5.优化过渡层实施原则：转换层是柱网的转换，在高层建筑中，地下室柱网和上部住宅柱网的布置差别很大，因此一般设置转换层。过渡层由于上部的全部载荷，界面上经常出现大的过渡梁，过渡层铁量和混凝土使用量一般都很大，因此要注意设计。优化原则：优化过渡层6.铝门窗实施原则：相同面积的门窗成本远远高于建筑外墙成本，直接影响建筑能耗。门窗面积控制不仅是建筑成本，也是建筑节能的需要。优化原则：通过节能计算指标控制窗壁比。避免使用大面积的西日光玻璃，直到太阳下山，可以更好地获得日光条件，但空调费用很高。如果满足通风要求，尽量减少开放风扇的数量，注意防止漏风和紧急出口设置，平开窗比滑动窗具有更高的通风力，但是开放设计必须考虑风压效果。根据门窗系统(木、铝、塑料)、项目产品定位、建设期限和生命周期成本，综合选择门窗五金系统。避免功能不足或过剩。慎重选择非标准门窗系统，降低模具开启成本。7.扶手栅栏实施原则：扶手建筑是建筑的重要组成部分，但往往容易忽略，300元/米的扶手使用成本和200元/米的扶手总成本可能有数十万元的差异。因此，在根据客户需求确定扶手等级的同时，要充分利用标准化扶手，以提高采购效率，降低成本。优化原则：(1)尽量使用标准化扶手。(2)栏杆、栅栏等级标准化；(3)考虑后期维护费用。8.外墙装饰实施原则：外墙装饰主要是石材、面砖、涂料的使用和插件(木材、钢构件、陶器产品)等建筑外围材料。一般来说，外观重视干练，起到大大提高建筑物外观的作用。另外，万科曾经禁止堆外墙装饰材料，分支建筑外观方案被地方规划部门要求简化；建筑装饰的另一个不可缺少的部分是要考虑装饰材料的耐久性和后期维护费用。木制品容易开裂，油漆容易剥落，强制产品容易生锈，这些都是后期顾客不满的隐患。优化原则：多方面比较，价值最大化。9.金属零件尽可能标准化实施原则：金属部件主要包括房屋阳台栏杆、墙栏杆、空调百叶、素媛门等，金属部件的标准化不仅反映了设计、投标次数，而且有利于性价比高的金属部件的定型。优化原则：金属零件尽可能标准化。四、景观工程10.景观程序实施原则：景观工程是项目中最能吸引顾客的内容之一。景观工程的一些重要规则如下：(1)硬视图成本远高于软视图。(2)在风景上花很多钱不一定是好事。(3)大多数顾客对录像的感觉比硬包装好；(4)景观的软硬件比例是重要指标。(5)水景让人觉得亲切，因此也有晚上噪音大、夏天蚊蝇多、后期维护费用高的缺点。优化原则：景观设计的优化不应简化。-怎么节省钱；应该在与设计销售的沟通和掌握效果方面形成更多的共识。注意细节也会产生意想不到的效果，例如残疾人通道、门槛坡度等。11.景观标准实践实施原则：积累了多年的经验，Vanke有能力形成经济和功能要求都具备的标准景观方法，以防止以后项目设计中出现不同的设计替代方案，增加优化工作量。优化原则：提供草坪、篱笆、道路、石头、街区等硬件和软件景观标准惯例表和相应的价目表。12.控制景观结构的数量和外观实施原则：景观结构主要包括景观桥、墙、亭子、台湾、走廊、雕塑等。这种结构往往成本高，使用过多会对景观效果产生不利影响。优化原则：控制景观结构的数量和外观。13.停车方法实施原