论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义

1/19论不动产善意取得之构成要件中华人民共和国物权法第106条释义关键词不动产善意取得登记簿错误善意交易行为登记内容提要妥当地解释中华人民共和国物权法第106条规定的不动产善意取得的构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。不动产善意取得制度的适用前提是登记簿上的权利事项存在错误。取得人依交易行为而取得不动产物权时，方发生善意取得之问题。就善意取得采取“原始取得说”时，交易行为的有效性不属于善意取得的构成要件。所谓“善意”应以登记簿上是否有异议登记和取得人是否明知登记簿错误为依据。至于不动产善意取得人有偿取得不动产的价格是否合理的判断应采客观标准。对于以登记为生效要件的不动产物权变动，取得人只有完成登记后方能善意取得；而以登记为对抗要件的不动产物权变动，交付才是不动产善意取得的构成要件。中华人民共和国物权法以下简称物权法第106条对动产和不动产的善意取得作出了统一规定。物权法第106条第1款列举了不动产和动产所有权善意取2/19得的各项构成要件，第2款规定了因善意取得丧失原权利的真实物权人针对无权处分人的赔偿请求权，第3款规定了动产或不动产上其他物权的善意取得参照第1、2款的规定。由于不动产物权的公示方法登记与动产物权的公示方法占有存在很大的区别，因此如何以物权法第106条为依据妥当地阐释不动产善意取得的各项构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。LOCALHOST一、问题的提出从案例出发一案例构成研究不动产善意取得的构成要件时，以下案例可供思考之用案例1甲为A房的所有人。XX年1月10日，甲向乙借款100万元，为期2年，甲以A房为乙设定了抵押权担保。2016年9月1日，甲伪造乙的身份证、房产证、授权委托书及同意注销抵押权的书面文件，前往登记机构办理了抵押权注销登记。2016年11月1日，甲以150万元将A房出售给丙并办理了所有权转移登记。2016年2月1日，因甲未偿还借款，乙请求法院实现抵押权时方发现A房的所有人已成了丙。案例2甲、乙为夫妻，因甲的单位即将分房，为3/19免麻烦，两人决定将新购的A房登记为乙单独所有。不久，乙的妹妹丙因炒股急需资金向丁银行借款50万元，乙以A房向丁银行设定抵押权担保。甲请求法院确认丁银行的抵押权无效。案例3甲合法建造了实际面积为1000平方米的A房。甲办理房屋所有权初始登记时，因测绘文件误将A房面积写为1100平方米，登记簿上亦如此记载了A房的面积。甲将房屋出售给乙并办理了所有权转移登记。案例4甲为A房所有人，登记簿与房产证均记载甲为所有权人。2016年1月8日，甲的儿媳乙以甲的代理人的身份与丙签订了房屋买卖合同，约定以60万元的价格转让A房。乙向丙出示了甲的身份证、房产证及经公证的授权委托书等文件。乙、丙双方向房屋登记机构申请办理了房屋所有权转移登记。事后发现，乙提交的授权委托书公证文书系伪造的，甲对于乙出售房屋的行为完全不知情。案例5甲的房屋被错误地登记在乙的名下，乙将该房以20万元卖给丙并办理了房屋所有权转移登记。登记前丙付给了乙房屋价款10万元，但至甲发现房屋被乙盗卖而请求丙返还时，丙仍未付给乙剩余的10万元房款。二问题的提出上述案例涉及不动产善意取得各项构成要件的判断4/19问题。在案例1中，甲本是A房的真实所有人，但甲伪造材料注销了乙的抵押权。此时，能否认为甲转让A房给丙的行为属于无权处分呢丙是否构成善意取得呢在案例2中，A房为甲、乙共同共有，乙未经甲之同意为丙的债务抵押A房，构成无权处分，丁银行能否被认为是善意的呢在案例3中，登记簿上虽然存在错误，但该错误是房屋面积记载上的错误，买受人乙可否据此主张善意取得呢在案例4中，登记簿已经明确记载甲为房屋的所有权人，第三人丙也知道乙并非所有人，但他基于对乙出具的申请登记材料的信赖而签订了房屋买卖合同并办理了房屋所有权转移登记，其能否主张善意取得A房的所有权呢在案例5中，丙尚有10万元价款未支付完毕，其能否主张善意取得呢二、不动产善意取得的适用前提无权处分抑或登记簿错误一作为适用不动产善意取得前提的“登记簿错误”从物权法第106条第1款第1句的规定来看，无论是动产还是不动产的善意取得均以“无处分权人处分”财产为前提。这样一来，处分人“无处分权”就成为动产和不动产善意取得的共同构成要件。就如何理解不动产善意取得中“无处分权”的含义，目前有两种不同的观点。5/19持第一种观点的学者认为，物权法第106条将善意取得制度统一适用于动产和不动产，掩盖了两者在认定无权处分方面的差异。1不动产善意取得与动产善意取得的重要区别就在于“无权处分”的内涵不同。就动产而言，无权处分的认定比较容易；而就不动产而言，无权处分的认定不仅涉及没有处分权而处分财产，而且涉及明知登记错误而处分财产。因为实践中不动产的无权处分主要是指登记簿错误时登记权利人将不动产转让给他人，取得人因信赖登记而进行了交易且办理了登记的情形。持第二种观点的学者认为，登记簿错误与无权处分并非种属关系而是并列关系，两者共同的上位阶概念应是从无权利人处取得。2因为在某些登记簿错误的情形如抵押权被错误涂销的情形下，所有权人还是有处分权的。故此，我国不动产善意取得的构成要件应当舍弃“无权处分”的要件而改采“从无权利人处取得”的要件。笔者认为，上述两种观点都值得商榷，具体理由如下1第一种观点正确地认识到不动产善意取得与动产善意取得的差异，强调不动产善意取得主要适用的是登记簿错误的情形。在不动产善意取得时，无权处分与登记簿错误往往是一致的。例如，在案例2中，A房本为甲、乙共有，登记簿上却仅记载为乙单独所有，因此存在登记簿错误，乙未经甲的同意抵押A房也构成无权6/19处分。在案例1中，处分人甲虽然是A房的真实所有人，但A房上原本有乙的抵押权却因甲使用欺诈手段注销了抵押权登记，因此登记簿上存在错误。那么，在案例1中，真实所有人甲将A房转让给丙的行为是否属于无权处分呢对此，第二种观点认为，无权处分与登记簿错误乃是并列而非种属之关系。然而，在笔者看来，尽管甲是A房的所有人，但由于A房上有乙的抵押权，依据物权法第191条第2款的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人的同意不得转让抵押财产。因此，即便乙的抵押权登记被错误地注销了，甲处分A房的行为仍属于无权处分。不过，在有些时候，也存在登记簿错误并不等同于无权处分的情形。就案例1而言，在乙的抵押权登记被错误地注销后，甲将A房屋抵押给丙，此时尽管登记簿存在错误，甲的抵押行为显然也不构成无权处分。由于存在登记簿的错误，因而丙会因信赖登记簿而取得A房上的第一顺位抵押权。由此可知，无权处分并不能涵盖登记簿错误的全部情形。2第二种观点虽然认识到无权处分无法涵盖登记簿错误的全部情形，但其改采“从无权利人处取得”的要件也不妥当。因为以“从无权利人处取得”作为不动产善意取得的适用前提亦不符合“权利外观原则RECHTSSCHEINPRINZIP”。3不动产善意取得制度保护的不是取得人对登记簿的信赖而是对处分人有无权利的事实的信赖。当登记簿上并未将某7/19人记载为不动产的权利人时，与该人从事不动产交易之人即便出于种种理由信赖其为不动产的真实权利人，也无法善意取得该不动产上的物权。3尽管物权法第106条第1款使用了“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人”的表述，但由于善意取得的对象既可以是不动产上的所有权，也可以他物权，甚至连预告登记在一定情形下也可以善意取得，4故无论是“无权处分”还是“从无权利人处取得”都能作为不动产善意取得制度的适用前提。综上所述，笔者认为，应当以“登记簿错误”作为适用不动产善意取得制度的前提条件。详言之，首先，如前所述，登记簿错误可以涵盖无权处分的情形，而无权处分却无法包括登记簿错误的全部情形。其次，以登记簿错误作为不动产善意取得制度的适用前提既符合作为不动产善意取得理论基础的“权利外观原则”，也与物权法第16条第1句确立的登记簿推定效力更加契合。最后，以登记簿错误作为不动产善意取得制度的适用前提有利于未来我国不动产登记制度的完善。由于存在信赖不正确的登记簿而发生善意取得之可能性，因此所有的不动产登记的参与人真实权利人、登记机构都必须更加谨慎，以使登记簿尽可能少地出现错误或尽可能合理地排除登记簿的错误。5唯有如此，更正登记与异议登记才会在实践中被充分运用，发挥其确保登记簿正确的功能。不动产登记簿记载得8/19越准确，当事人就越信赖登记簿。这样，不仅不动产交易的效率和安全更有保障，而且善意取得的情形也势必更少发生。二“登记簿错误”限于登记簿的权利事项错误从一般意义上说，凡是登记簿的记载与真实情况不相符的现象都可称为登记簿错误，但并非所有的登记簿错误都会导致不动产的善意取得。在案例3中，虽然登记簿存在错误将1000平方米记载为1100平方米，但该错误并不会导致善意取得的后果。因为作为不动产善意取得制度适用前提的登记簿错误仅限于权利事项错误，而不包括非权利事项错误。登记簿上的权利事项错误是指登记簿上记载的关于不动产物权归属或内容的事项与真实的物权归属或内容不一致的情形。具体包括以下几种情形1将并不存在的物权在登记簿上加以记载，如将并非A房所有人的甲登记为A房所有人；2对已存在的物权进行了错误的记载，如将A房本为甲、乙共有登记为甲单独所有；3将已经登记的物权注销，如将甲针对A房享有的抵押权错误地注销；4错误地注销已经存在的不动产处分上的限制或记载了本不存在的不动产处分上的限制，如甲已经办理的针对A房屋的预告登记被注销了。而登记簿上的非权利事项错误是指登记簿上记载的与不动产物权归属或内容无关的事项的错误，包括以下两种情形1不动产登记簿上9/19记载的不动产企业的合伙人，当乙将房屋转让给丙企业时，即便丙企业为善意，也不适用善意取得制度。三不动产物权交易行为必须合法有效就出让人与取得人之间的交易行为是否必须合法有效的问题，我国学界存在很大的争议。王利明教授认为，即便是不动产善意取得，交易行为的合法有效也应当是一个重要的构成要件。15因为善意取得制度作为维护交易安全的制度，只可能维护合法交易的安全而不能保护非法之交易。故此，倘若取得人与出让人之间的合同本身因违反法律的强制性规定等原因而归于无效或因构成欺诈等而被撤销，即便取得人为善意，亦不能主张善意取得。崔建远教授则认为，善意取得制度解决的是物权归属之问题，合同效力乃是债法领域的问题，两者不应混淆，因此无论出让人与取得人之间的合同是否有效，只要取得人是善意的且符合善意取得的构成要件，即发生善意取得的后果。16至于因合同无效或被撤销后发生的善意取得人的返还义务，可由不当得利制度解决，其属于合同无效或被撤销的后果的表现，并不是否定善意取得本身的根据。笔者认为，要解决上述争论，必须先厘清两个问题1我国法上不动产善意取得的性质究竟是原始取得还是继受取得；2我国法是否承认物权行为的独立性与无因性。17如果认为不动产善意取得是原始取得，即直接依据法10/19律的规定而取得物权，那么由于物权法第106条第1款并未要求交易行为的合法有效，因此无论交易行为是否合法有效都可以构成善意取得。如果认为善意取得是继受取得，则应继续考虑是否承认物权行为的独立性与无因性。若承认物权行为的独立性与无因性，则在确定是否构成善意取得时就无需考虑交易行为有效与否的问题；反之，就必须以交易行为的有效性作为善意取得的构成要件。在德国，学界就善意取得究竟是原始取得还是继受取得还存在争论。18从德国民法典第892895条以及第932935条的规定来看，善意取得属于继受取得，是基于物权法上的合意而发生的物权变动。19此外，由于德国民法明确承认物权行为的独立性与无因性，因此，作为物权行为的善意取得也具有独立性与无因性。申言之，善意取得是一种特殊的物权行为，其与一般物权行为的相同之处在于二者都具备物权合意和公示要件；而差别在于一般物权行为中处分人具有处分权，而在善意取得中虽然出让人欠缺处分权，但由于取得人是善意的，法律以“善意”这一要件替代了处分权，弥补了出让人没有处分权的欠缺。20同样，由于作为物权行为的善意取得具有无因性，因此债权行为有效与否的问题完全可以交由债法解决，它并不影响善意取得的构成。11/19我国民法学界的通说认为，善意取得是原始取得。21同时，通说也否定了物权行为的独立性与无因性。22既然如此，那么在物权法第106条第1款没有将交易行为的合法有效性作为善意取得的构成要件的条件下，在判断是否构成善意取得时，就不应考虑交易行为的合法有效与否。四、不动产善意取得中的“善意”涵义与判断标准一“善意”的涵义在不动产交易中，取得人有时具有多种不同形式的善意，但并非所有的善意都是物权法第106条第1款规定的“善意”。因为不动产善意取得制度旨在维护交易安全，保护的是取得人对登记簿记载的信赖，因此所谓“善意”仅指取得人的善意而非出让人的善意。也就是说，即便登记簿上记载的不动产的非真实权利人真诚地相信自己就是该不动产的真实权利人，也只能受益于物权法第16条第1句规定的登记簿推定效力，23而不可能发生善意取得制度的适用。此外，就不动产善意取得中取得人善意的理解必须与登记簿相联系。也就是说，取得人善意是指取得人对登记簿权利事项的错误产生了信赖，而不是对其他事实产生了信赖。在案例4中，丙固然是善意的，但他的善意是体现在对乙具有代理权的善意。也就是说，丙12/19虽然知道乙并非A房屋的所有权人，但他客观上有理由相信乙是甲的有权代理人，故而与乙订立了房屋买卖合同。因此，在这个案件中对丙的善意提供保护的应当是合同法第49条规定的表见代理制度而非物权法第106条规定的不动产善意取得制度。就取得人善意的界定，德国法采取了一种“纯客观化”的方法，即只要登记簿的登记状态在客观上对取得人的权利取得提供了支持，就认为取得人是善意的，不以取得人事实上是否查阅了登记簿为前提。24这是因为德国民法典第892条第1款规定，为了取得人的利益，登记簿的内容被“视为正确GILTALSRICHTIG”。25德国民法学界通说认为，这是一个拟制性规定，即登记簿被德国民法典第892条“拟制FIKTION”为正确的和完满的。也有一些学者认为，这意味着在不动产善意取得制度中登记簿的正确性推定是一种“不能被推翻的推定EINEUNWIDERLEGLICHEVERMUTUNG”。26可是，无论何种观点都承认，德国民法典第892条规定的不动产善意取得制度中的“信赖保护的思想”已经被强烈地“形式化和客观化”了，27“不是主观上的信赖而是对官方簿册的客观信赖构成了公信力PUBLICAFIDES的基础”。28就我国不动产善意取得制度中取得人善意的界定，笔者认为，我们不能采取德国法那样“纯客观化”的模式。13/19申言之，单单要求登记簿的登记状态在客观上对取得人的权利提供了支持还不够，还应当要求取得人实际查阅了登记簿并从登记簿上知悉了出让人为登记权利人。之所以这样说，理由有二1由于长期以来我国的不动产登记制度非常不完善，不动产交易的当事人更信赖的是不动产权属证书，而并未形成对登记簿的信赖。2要求取得人查阅登记簿有助于使人们在今后的交易中逐步形成对登记簿的信赖，而且也不会给取得人增加负担。以往由于登记机构种种不合理的限制如限制查询主体、高额的查询收费等，交易当事人往往难以查阅登记簿，此时要求取得人必须查阅登记簿显然是不现实的。但是，物权法颁布之后，我国各地的不动产登记机构已经按照物权法和相关法律法规建立了登记簿，物权法第18条也明确赋予了权利人和利害关系人查询复制权，因此要求取得人查阅登记簿并不会给取得人增加负担。29况且，与真实权利人将会因善意取得而丧失不动产物权这一相当严重的后果相比，要求取得人在交易时查阅登记簿并不为过。二“善意”的判断标准就如何判断取得人的善意，我国学界的主要争议集中在取得人是否负有调查核实的义务以及在取得人由于重大过失而未尽该义务时能否认定其为非善意。持第一种观点的学者认为，物权法第106条第1款第1项的“善意”14/19在不动产物权善意取得与动产物权善意取得中具有相同的涵义，即无论是动产还是不动产的取得人，对其善意与否都应当采取如下标准不知情且非因重大过失而不知情。30其理由有二1物权法第106条第1款第1项的文义上没有任何迹象显示动产取得的善意与不动产取得的善意有所不同，因此，该条中的“善意”应是同一标准，不存在动产善意取得采取一个标准而不动产善意取得采取另一个标准的立法意图。312如果对不动产取得人的善意采取如同德国法那样的判断标准即不知道登记簿记载错误且登记簿上没有异议登记即为善意，真实权利人就必须举证证明取得人明知不动产登记簿的记载错误，即要求举证取得人的内心状态，这使得真实权利人处于极为不利的境地，过于苛刻，有失权衡。32考虑到我国登记错误概率比较高，通过排除具有重大过失的取得人的善意而加重其注意义务，以倾斜保护真实权利人的权利。33持第二种观点的学者则认为，尽管物权法第106条第1款将动产善意取得与不动产善意取得合并规定，但仍有必要区分动产和不动产的取得人善意的判断标准。对于动产的取得人可以认为其具有重大过失而不知道时非属善意，但对不动产善意取得而言，应当以取得人对登记的信赖作为判断关于不动产善意取得的判断标准。在通常情况下，只要取得人信赖了登记，就推定15/19其是善意的，除非其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。34其理由有二1动产虽然占有的公信力低于不动产登记的公信力，这是因为不动产登记有国家信誉作为支持。2物权法第16条第1句虽然明确规定了登记簿的推定效力，但却没有规定占有的推定效力，这一细微区别表明在我国物权法上登记对于不动产的权利推定效力似乎高于交付对于动产的权利推定效力。35笔者赞同第二种观点，即不动产和动产取得人的善意应当采取不同的判断标准。在动产的善意取得中，判断取得人善意与否时应考虑其有无重大过失，即动产的善意取得人应当负有一定的注意义务，如果其应当知道处分人为无处分权人但因重大过失而不知道，就认为其并非善意。但是，就不动产取得人而言，只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的。取得人不负有调查核实的义务，不能因为取得人没有进行调查核实而否定其善意。36笔者之所以提出如此主张，主要是基于以下几个理由1尽管目前我国的不动产登记制度尚不完善，登记机构也不统一，由此使得登记簿错误的情形时有发生，但通过给第三人施加探求真实权利状态的义务而将此种登记错误产生的风险完全转嫁到其身上，显然不公平。在我国，由于法治不健全、社会诚信度低，造成登记簿错误的原因16/19很多，第三人很难进行相应的调查，从而发现登记簿错误。从不动产登记实践来看，大量的登记簿错误是由无权处分人通过伪造各种申请材料所致。例如，根据上海市浦东新区房地产登记处的调查，在不动产登记实践中常见的造假、用假行为主要表现为采用伪造的身份证申请登记和伪造委托公证文书、司法裁判文书后办理房地产登记。其中，以伪造公证文书居多，仅在2016年一年，该登记处查出的当事人欲以伪造的公证文书骗取登记的事例就达46件。37对于这种伪造各种法律文书的方式所造成的登记簿错误，即便是登记机构都很难发现，却要求取得人对此尽到所谓的“调查核实义务”，显然不妥当。这种对取得人施加调查核实义务的做法既无法提高交易效率，也无法保障交易安全。2对于是否以取得人应当知道登记簿错误而由于重大过失而不知作为排除其善意的情形，核心问题在于是强化还是弱化登记簿的公信力。德国民法对不动产善意取得人“善意”的界定采取的就是“不知道登记簿的记载错误”和“登记簿上没有异议记载”，38这种标准显然是强化了登记簿的公信力。而要求取得人在交易中不能完全信赖登记簿还必须尽到一定的调查核实义务，实际上是弱化了登记簿的公信力。考虑到我国不动产登记制度正在完善的过程中，登记簿的公信力尚未真正建立起来，出于法政策上的考虑，应当采取强化登记簿公信力的立场，使交易当事17/19人更信赖登记簿的记载。那种认为取得人应知而因重大过失不知登记簿错误也不构成善意的主张，容易造成司法实践中过分宽泛地解释受让人“应知”的范围，从而极大地削弱登记簿的公信力，甚至会使得交易当事人完全漠视不动产登记簿的存在。3对不动产取得人的善意采取更为宽松的判断标准并不会使真实权利人处于不利的境地。因为物权法已经为真实权利人提供了很强的保护一方面依据物权法第19条第1款的规定，权利人或利害关系人在发现登记簿的记载存在错误时，可以进行更正登记，消除登记簿错误，进而避免他人的善意取得。而在更正登记完成之前，权利人或利害关系人还可以依据物权法第19条第2款的规定进行异议登记，从而迅速地暂时切断登记簿的公信力，避免他人善意取得。也就是说，更正登记和异议登记就是物权法为了使真实权利人防止遭受他人善意取得其不动产物权的风险而提供的措施。如果要求取得人负有一定的注意义务，势必使