法律法规知识培训(二)

法律、法规培训（2）,首先，让我们一同分享四个法律小故事；,早年在美国阿拉斯加地方，有一对年轻人结婚，婚后生育，他的太太因难产而死，遗下一孩子。他忙生活，又忙于看家，因没有人帮忙看孩子，就训练一只狗，那狗聪明听话，能照顾小孩，咬着奶瓶喂奶给孩子喝，抚养孩子。有一天，主人出门去了，叫它照顾孩子。他到了别的乡村，因遇大雪，当日不能回来。第二天才赶回家，狗立即闻声出来迎接主人。他把房门开一看，到处是血，抬头一望，床上也是血，孩子不见了，狗在身边，满口也是血，主人发现这种情形，以为狗性发作，把孩子吃掉了，大怒之下，拿起刀来向着狗头一劈，把狗杀死了。之后，忽然听到孩子的声音，见他从床下爬了出来，虽然身上有血，但并未受伤。他很奇怪，再看看狗身，腿上的肉没有了，旁边有一只狼，口里还咬着狗的肉；狗救了小主人，却被主人误杀了，这真是天下最令人惊奇的误会。,故事1误会,有一个男孩有着很坏的脾气，于是他的父亲就给了他一袋钉子；并且告诉他，每当他发脾气的时候就钉一根钉子在后院的围篱上。第一天，这个男孩钉下了37根钉子。慢慢地每天钉下的数量减少了。他发现控制自己的脾气要比钉下那些钉子来得容易些。终于有一天这个男孩再也不会失去耐性乱发脾气，他告诉他的父亲这件事，父亲告诉他，现在开始每当他能控制自己的脾气的时候，就拔出一根钉子。一天天地过去了，最后男孩告诉他的父亲，他终于把所有钉子都拔出来了。父亲握着他的手来到后院说：你做得很好，我的好孩子。但是看看那些围篱上的洞，这些围篱将永远不能回复成从前。你生气的时候说的话将像这些钉子一样留下疤痕。如果你拿刀子捅别人一刀，不管你说了多少次对不起，那个伤口将永远存在。话语的伤痛就像真实的伤痛一样令人无法承受。,故事2钉子,大多数的同仁都很兴奋，因为单位里调来一位新主管，据说是个能人，专门被派来整顿业务；可是日子一天天过去，新主管却毫无作为，坏份子反而更猖獗了。四个月过去，就在真正努力的人为新主管感到失望时，新主管却发威了坏份子一律开除，能人则获得晋升。下手之快，断事之准，与四月表现保守的他，简直像是全然换个人。年终聚餐时，新主管致词：“相信大家对我到任期间的表现一定感到不解，现在听我说个故事，我有位朋友，买了栋带着大院的房子，他一搬进去，就将那院子全面整顿，杂草树一律清除，改种自己新买的花卉，某日原先的屋主回访，吃惊的问：那最名贵的牡丹哪里去了？我这位朋友才发现，他竟然把牡丹当草给铲了。后来他又买了一栋房子，搬进去之后他先却按兵不动，果然冬天以为是杂树的植物，春天里开了繁花；春天以为是野草的，夏天里成了锦蔟直到暮秋，它才真正认清哪些是无用的植物，而大力铲除，并使所有珍贵的草木得以保存。说到这儿，主管举起杯来：让我敬在座的每一位，因为如果这办公室是个花园，你们就都是其间的珍木，珍木不可能一年到头开花结果，只有经过长期的观察才认得出啊！,故事3且慢下手,故事4宽大,这是一个来自越战归来的士兵的故事。他从旧金山打电话给他的父母，告诉他们：“爸妈，我回来了，可是，。我想带一个朋友同我一起回家。”“当然好啊！”他们回答；不过儿子又继续下去：“可是有件事我想先告诉你们，他在越战里受了重伤，少了一条胳臂和一只脚，他现在走投无路，我想请他回来和我们一起生活。”“儿子，我很遗撼，不过或许我们可以帮他找个安身之处。”父亲又接着说“儿子，你不知道自己在说些什么。像他这样残障的人会对我们的生活造成很大的负担。我们还有自己的生活要过，不能就让他这样破坏了。我建议你先回家然后忘了他，他会找到自己的一片天空的。”就在此时儿子挂上了电话，他的父母再也没有他的消息了。几天后，这对父母接到了来自旧金山警局的电话，告诉他们亲爱的儿子已经坠楼身亡了。警方相信这只是单纯的自杀案件。于是他们伤心欲绝地飞往旧金山，并在警方带领之下到停尸间去辨认儿子的遗体。那的确是他们的儿子没错，但惊讶的是儿子居然，只有一条胳臂和一条腿。,故事4宽大,故事中的父母就和我们大多数人一样。要去喜爱面貌姣好或谈吐风趣的人很容易，但是要喜欢那些造成我们不便和不快的人却太难了。们总是宁愿和那些不如我们健康，美丽或聪明的人保持距离。然而感谢上帝，有些人却不会对我们如此残酷。他们会无怨无悔地爱我们，不论我们多么糟总是愿意接纳我们。今晚在你入睡之前，向上帝祷告请他赐给你力量去接纳他人，不论他们是怎么样的人；请他帮助我们了解那些不同于我们的人。每个人的心里都藏着一种神奇的东西称为“友情”，你不知道它究竟是如何发生何时发生，但你却知道它总会带给我们特殊的礼物。你也会了解友情是上帝给我们最珍贵的赠与！现在就告诉你的朋友你有多在乎他们。,朋友，您一路看下来之后；一定有很深的感触吧。那么，在对别人有所决定与判断之前，首先，请想想这是否是一个“误会”，然后，请考虑您是否一定要钉下这个“钉子”，如果可以的话，请“且慢下手”。因为，当您对别人“宽大”之时，即是对您自己宽大。,本次法律培训主针对于房地产类法律法规进行学习沟通。,培训课程,本法的法律地位、作用及修正该法案的背景；,1,2,3,本法主要了解以下三项内容：,2007年修正法案与老法案之间差异；,本法核心内容的学习；,中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）,法律地位,作用,修正该法案的背景,中华人民共和国城市房地产管理法属于中国目前所有房地产类法律法规的母法。,作为母法，其作用为个子系法案的制定做方向上的指导作用。实际司法实践中需参照具体对应的法律法规条文。,随着物权法的出台，老法在拆迁问题上与物权法存在着冲突。,个人理解：“征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”是核心调整。,请在座的各位讨论一下，这21个字具有怎样的指导意义？,新老法案之间的差异点第六条：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。,重点条款：第二条：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。第十条：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第二十三条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,为各子系法案的出台起到大面的指导性作用,本法的核心内容：,本法核心了解2项内容：1、本法的法律地位2、本法的核心内容,中华人民共和国国有土地管理办法（99年修正版）,本法的法律地位本法是中国目前所有关于国有土地管理类法律法规的母法。修正版比老法在土地商品流通角度更完善。,本法的核心内容1、明确国有土地分类、土地流转类型、土地流转审批、土地总体规划、耕地保护等内容。2、本法的众多法律条文是目前土地类专业名词的解释。3、整部法律中没有对处罚措施的详细说明。,整部法律中没有对处罚措施的详细说明1、作为母法更多的是指导子系法案的意义2、刑法中的第二百二十八条、第四百一十条中说明及约定,第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。第四百一十条国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。,核心了解内容:“70、90”,建设部关于落实新建住房结构性比例要求的若干意见（2007年7月6日）,意见原文摘要：自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住宅总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到70%以上。,本法核心了解3项内容：1、物权的理解2、本法的法律地位3、物权法对于房地产的运用,中华人民共和国物权法（2007年10月1日实施）,物权的理解指权利人依法对特定的物（动产和不动产）享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。本法的法律地位1、规整了动产与不动产的权力属性。2、物权法的出台导致了一系列法律法规的修正及大量新法规的出台。3、已经起到了一部母法的作用。,与房地产相关的物权法的相关规定,一、70年后住宅用地“自动续期”明确建设用地使用人权利“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”注：为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，物权法严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。并指出采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。物权法还明确了关于建设用地使用权人的权利：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。,二、维护被征收人合法权益，细化土地房屋征收规定“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量的规定。”“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”,三、土地承包期届满可继续承包，土地承包权可依法转让“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”,四、明确车库、车位归属问题，区分建筑物所有权“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”注：物权法还规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。同时，物权法规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,五、明确业主和物业公司关系，规定业主可作七项决定1.业主可以成立业主大会并选举业主委员会；2.业主可以决定包括制定和修改业主大会议事规则；3.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；4.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；5.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；6.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；7.改建、重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等。,六、正确处理邻里关系，保护公民“阳光权”“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”另：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。建造建筑物不得妨碍相邻通风采光（俗称：采光权）1、住宅日照要求前期培训时有表述，本次不做介绍。医院、幼儿园、托儿所、学校，日照要求不低于3个小时，旧城改造项目日照要求不低于2个小时。2、该条主要体现相邻建筑的通风采光权，非特指项目用地红线范围内物业的相邻关系。,七、登记费用按件收取，统一不动产登记制度1.不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。2.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。3.因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。4.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。,浙江省余姚市发生过一场关于车位权利的诉讼。,请问在座的各位如何看待此事？你是法官应该如何判决？,案例,事件由来：莕荣花园小区业主向法院起诉要求开发商退还入住至今业主所缴纳的停车费。法院在进行法庭调查时发现：地下停车库分为两种情况，情况一规划报国家审批确定了50个车位和31个车库，情况二另有21个车位处于人防设施内。地面停车位分为三种情况，情况一在规划时总规划报批车位数量为111个，情况二在消防等高场地上设置了52个车位，情况三小区在道路上设置了40个车位。,1）建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房归业主所有；2）水、电、气、暖等设施归水、电、气、暖公司所有；,建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房的归属问题,请问大家，小区广告牌、小区内推销、开发商在路灯上自用导旗，分别属于谁？,本法核心了解6项内容1、本法的法律地位2、商品房合同备案的约定3、要求逐步推进网上签约4、作为商品房买卖格式合同的法律依据5、开发企业预售商品房所得款项的用途6、签订购房合同时同时签订前期物管合同,城市商品房管理办法（2004年7月20日）,本法的法律地位1、本法是规范城市商品房买卖过程中的指导法案。2、商品房买卖合同中的核心条款均来自于该法。（举例：计价方式、面积的约定、双方违约的约定等）3、将房地产买卖合同分别定义成商品房预售合同和商品房销售合同，并要求逐步实施。,商品房买卖合同备案的约定第十条：开发企业自合同签订之日起30日内，房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。要求逐步推进网上签约第十条：房地产管理部门应该积极应用网略信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案制度。,格式合同由于其特殊的法律特性及房地产此类商品的特殊性，要求其规范的合同文本必须保护弱势群体。由法律原条文作为合同内容，是最有利的。同时也符合合同法对于格式合同的要求。,作为商品房买卖格式合同的法律依据,第十一条：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。,开发企业预售商品房所得款项用途,案例08年年底出现的思达优典、思达数码公寓业主堵北环事件!,第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。,签订购房合同时同时签订前期物管合同,第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为:(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第八条