房地产项目实战第二部.ppt

项目管理培训课件,美林银谷项目专题报告向Q-22534170,美林银谷项目专题报告,市场调研消费者研究项目定位及概念设计户型设计及比例下步工作计划,美林银谷项目市场调研,目的：1、知已知彼，百战不殆2、提出合理化建议3、为项目定位及概念设计作准备4、为今后营销做准备,美林银谷项目市场调研,项目SWTO分析,项目SWOT分析,优势S1、自然环境2、项目周边设施配套完善，生活便利,项目SWOT分析,劣势W1、城市配套2、发展商品牌3、交通状况,项目SWOT分析,机会点O：1、河西高品质楼盘的断代2、政府规划开发利好因素3、地理区位优势4、高新技术开发区汇聚了人气,项目SWOT分析,风险T：1、市场因素、项目自身因素,综合分析,本项目的优劣势比较，机会和风险并存。最好的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品“供给-需求”的完善性，使项目达到预期的市场期望值。,河西楼盘市场调研,河西现有楼盘：阳光100枫林绿洲沁园春景秀江山雄海花园时代帝景阳明山庄E彩天地麓谷雅园麓谷e家人咸嘉新村,河西楼盘市场调研,河西即将出现的楼盘美林银谷赞佳新城西城湾,河西楼盘市场调研,销售率达90%以上的楼盘：枫林绿洲沁园春时代帝景咸嘉新村,河西楼盘市场调研,美林银谷的真正竞争对手阳光100景秀江山雄海花园阳明山庄麓谷雅园麓谷e家人赞佳新城西城湾深圳集团某楼盘,美林银谷与各类竞争对手大比拼,美林银谷在交通、周边环境、位置、园林景观上占有绝对优势，只要推广合理，美林银谷将从众多竞争楼盘中“脱颖而出”，挤入目标消费者购房名单中的前三名，很有可能进入到第二名，仅次于阳光100。,消费者研究,消费者研究,图一：有效问卷具体情况数量图,消费者研究,图二：目标客户群问卷联系方式数量图,消费者研究,图三：购房用途情况图,消费者研究,图四：消费者承受单价能力图,消费者研究,图五：消费者承受总价能力图,消费者研究,图六：住宅户型需求情况图,消费者研究,图七：住宅面积需求情况图,消费者研究,图八：报纸阅读情况图,消费者研究,图九：电视收看情况图,消费者研究,十、家庭（含64个独身）收入调查统计家庭年收入2万元以内的为113位，占18.62%，年收入在4万元以内的231位，占38.06%，年收入在6万元以内的共111位，占18.29%，年收入在8万元以内的60位，占9.88%，年收入在8万元以上的共40位，占6.59%,项目定位及概念设计,项目定位及概念设计,客户结构分析和目标市场选择项目定位项目营销定位产品概念建议,客户结构分析和目标市场选择,对美林银谷项目而言，目标客户群具有如下共性：1、企事业中层管理人员或专业技术人员，教育程度较高；2、收入：个人月收入3000元以上；家庭月收入在5000元以上；3、人生态度：有责任感、稳健、勤奋，对待生活有较高要求；4、购买心理：理性消费，注重实际，均属经济合理购买者；出入场所：因所处社会地位较有优越感，对交际场所要求较高，喜欢有情趣的中西餐厅、酒吧、商业店和其他夜店文化场所。,客户结构分析和目标市场选择,具体可供选择的目标客户有以下6类：1、项目周边企、事业单位中文化素质高、收入也较高的高素质人群。2、高新技术产业区日益成熟，规模是日趋扩大，在高新区工作的一批企业中高层管理人员和高级专业技术人员。3、高校区域中文化很高、收入也高的知识性人群。4、河西区域及丽臣路邻近湘江段内的成功人士和私营企业主层次。5、对岳麓山优美风景十分向往的长沙成功人士。6、周边城市人群。,客户结构分析和目标市场选择,目标人群的再界定伤其十指，不如断其一指。六种目标人群，将一定程度的分散“美林银谷”的核心营销主张。目标人群的再界定：河西一次置业者、长沙富足人群、益常人群,客户结构分析和目标市场选择,预期客户比例：河西一次置业者占50%长沙富足人群占30%益、常人群占20%。,项目定位,项目综合定位新生活主义长沙首家全智能文化社区美林健身地产第二盘新中心，新生活,项目定位,知识改变命运，品位成就人生没有新科技，就没新生活世界在悄悄改变，有一天您会惊讶的发现：在尽情享受山水景之时，生活已驶入遥控时代新生活主义长沙首家全智能文化社区美林健身地产第二盘,项目营销定位,项目核心营销主题不识“麓山”真面目，只缘身在“银谷”中！,产品概念建议,产品概念根据营销主题，目标客户群需要和项目地块客观条件确定。用于连接营销策略和建筑设计思路。美林银谷的产品概念建议为：长沙首家全智能化景观社区美林健身地产系列第二盘高尚文化住宅,户型设计及比例,户型设计及比例,户型设计a:一居室，50-60平方米；b:二居室，60-80平方米；c:小三居室，90-115平方米；d:三居室，115-130平方米；e:四居室：130-150平方米；f：空中别墅（五室以上），150平方米以上。,户型设计及比例,建议户型比例为：a:b:c:d:e:f=1:3:6：15：12：3,户型设计及比例,建议户型数量一居室（50-60平方米）约为15套二居室（60-80平方米）约为45套小三居室（90-115平方米）约为90套