浙江慈溪某家电企业地块前期策划报告

浙江慈溪某家电企业地块前期策划报告,2011年2月,定位研究思路,产品定位,项目定性,产品规划,项目定性,项目定位的大方向,区域优势企业优势,决定,项目要定位于高端路线,顶级豪宅？高档住宅？,决定,本项目究竟适合打造什么产品？,豪宅对于地块的要求绝版、唯一, 区域绝版 环境绝版 资源绝版,案例世界第一豪宅 ：伦敦UPDOWNCOURT, 环境绝版 资源绝版,案例中国第一豪宅：汤臣一品, 区域绝版 资源绝版,案例宁波第一豪宅：海景花园, 区域绝版 资源绝版, 区域绝版 环境绝版 资源绝版,地块条件并不具备打造顶尖豪宅的血统,我们的最佳切入点在哪儿？,慈溪住宅市场的特征总结,发展阶段：较为初级，仅仅停留在卖产品阶段楼盘品质：与价格脱节，尤其体现在建筑立面和社区环境的营造中社区服务：普遍不到位，物业管理仅局限在保安和清洁的阶段产品特征：附加值较少，个别高档楼盘虽有超前配套（如：东方明珠城的 地暖系统），但是实用性不高，噱头为主。主力户型：面积普遍较大，单套面积140-200平方米，总价较高户型结构：户型结构较差，具备高档住宅的面积，但没有高档住宅的感受,慈溪人对住宅需求特征总结,对套型面积的需求较大，三房两厅两卫居多。但在高单价的压力下，套型面积有缩小的趋势。比较注重房屋室内空间、面积,特别是客厅的奢华，喜欢显赫摆阔。喜欢复式产品。经过较长时间的被动适应过程，愿意接受高层建筑产品。企业主和高级公务员喜欢别墅。注重楼盘的形象，好面子。但对产品的品质和人性化设计理解不深刻。,我们的机会,随着慈溪城市与大上海迅速接轨，快速发展的慈溪对住宅的要求也是全方位的提高，我们站在城市发展的角度为项目的发展谋求更高的起点：全方位提升慈溪住宅品质，做慈溪住宅的全能冠军,我们对项目新的理解,我们的项目可能不是顶尖豪宅，但是我们的项目一定是引领慈溪住宅全新理念的顶尖品牌,我们卖什么？,我们不是卖房子我们卖的是有文化、有品质、有内涵的生活方式,这是什么样的生活方式？,奢 适,怎么理解奢适？,“奢于内、适于外”,从生活的理念来看：,怎么理解奢适？,“奢于外、适于内”,从项目的产品来看：,什么是奢适品住宅产品？,奢侈的空间感,适度的面积,适度的总价,奢侈的配套,适度的户型,奢侈的环境,奢适就是适度的奢华，而非物欲横流的享受，它追求的是豪宅的精神内涵，而非外在的表现，而在消费成本上也得到适度的控制，有利于项目开拓客户群体。,奢,适,产品规划,1.6的容积率能做什么？, 小高层高层 别墅高层 多层洋房高层 纯高层,产品设想,方案一规划图：小高层+高层,方案一规划图：小高层+高层,方案一规划图：小高层+高层,方案一规划图：小高层+高层,方案一：小高层+高层,小高层高层, 可以营造出宽敞的社区空间和尺度 可以打造大开间、短进深的好户型 绝佳空间和户型将会大大提高小高 层均价，从而为项目带来大幅收益, 成本较高,优势,劣势,方案二规划图：别墅+高层,方案二规划图：别墅+高层,方案二规划图：别墅+高层,方案二规划图：别墅+高层,方案二：别墅+高层,别墅高层, 别墅产品可以拔高社区整体形象 别墅产品可以拉高项目的利润, 别墅较损容积率，将会降低高层的 品质，增加高层的销售压力 别墅产品对于周边环境要求较高， 本项目周边过多的工厂，影响别墅 品质,优势,劣势,方案三规划图：多层洋房+高层,方案三规划图：多层洋房+高层,方案三规划图：多层洋房+高层,方案三规划图：多层洋房+高层,方案三：多层洋房+高层,洋房高层, 多层洋房是目前最受欢迎的产品 多层洋房和高层的组合能够形成良 好的层次感 洋房不是很损容积率，能够打造品 质相对较好的高层，减少销售压力, 洋房和高层的组合很难形成良好的 空间感，也很难打造良好的景观,优势,劣势,方案四规划图：纯高层,方案四规划图：纯高层产品,方案四规划图：纯高层产品,方案四规划图：纯高层产品,方案四：纯高层产品,纯高层, 纯高层可以形成绝佳的空间感，利 于景观的打造 利于形象的打造, 产品接受程度较其它产品较低，建设成本较高。,优势,劣势,各方案经济效应对比分析,各个方案比较,低,中,高,项目形象,产品品质,产品接受度,项目利润, 小高层高层 别墅高层 洋房高层 纯高层,产品定位,创建项目产品价值体系,价值体系理念：跨 界,价值体系理念,CROSSOVER,跨界，就是跨领域的一种资源整合，通过各自优势资源的整合发挥最大的价值效应，并且在价值效应基础上成就品牌。,价值体系理念：跨 界,成功案例,CROSSOVER,住宅该如何跨界？,与文化跨界与酒店跨界与空间跨界与健康跨界与科技跨界,与文化的跨界,与文化的跨界：现代与古朴文化结合的建筑,与文化的跨界：艺术园林式绿化,与酒店的跨界,与酒店的跨界：酒店式连廊大堂,幢与幢通过室内空调连廊连接，使其分而不离。,连廊与大堂、组团庭院互为呼应，构成华堂大院国际领先生活。,与酒店的跨界：酒店式连廊大堂,首层6米挑空精装阳光大堂，方便住户与外界之间的交流,悬挂精美的艺术油画，墙地全石材铺装，艺术天花吊顶，足以与五星级酒店相媲美。,与酒店的跨界：酒店式连廊大堂,与酒店的跨界：引进酒店式管理,与空间的跨界,与空间的跨界：创新亮化地下车库,将阳光和绿化引入地下车库，结合园林构筑“阳光车库”，增加车库自然采光、通风。,与空间的跨界：大面宽，短进深设计,与空间的跨界：错越空间，增加别墅感受,与空间的跨界：前庭后院设计，加强与外界交流,与空间的跨界：局部退台，形成有天有地的别墅空间,与健康的跨界,与健康的跨界：高档健康的会所,与健康的跨界：高尚运动设施,与科技的跨界,与科技的跨界：智能化安防系统,九大智能化安防系统 出入口及周界防范系统 闭路电视监控系统 可视对讲与门禁系统 电子巡更系统 家庭安全防范系 背景音乐系统 停车场管理系统 物业管理系统 燃气报警系统,与科技的跨界：整体现代化厨房,将方太整体现代化厨具引进厨房，增加户型附加值。,与科技的跨界：壁挂采暖系统,随心所欲控制室温 完全自由掌握采暖时间 设备运行经济可靠 舒适供应生活热水 灵活选择散热设备,保护管道和用水设备，过滤出碱垢满足家庭生活使用的软水。,与科技的跨界：软水系统,与科技的跨界：同层排水,95以上的卫生间仍在使用传统的排水系统隔层排水 主要的问题： 1. 空间布局上的局限性：受到楼板预留孔的限制，卫生器具无法像摆设家具一样随意。 2. 建筑整体功能上的局限性：受到传统管道敷设方式的限制，卫生间的位置必须上下一致。 3. 检修不便：如果发生损坏需要到楼下用户家中进行管路检修，十分不便。 4. 房屋产权的不清晰：管路系统部分在楼下用户的家中，容易发生产权上的纠纷。 5. 噪音较大：采用PVC-U管材后，会产生较大的冲水及排水噪音。 6. 卫