上海局门路老厂房调查研究与产业园区改造方案

,1项目背景,局门路项目项目背景服务外包在上海卢湾的优势区域规划局门路发展潜力世博机遇厂房资源区域改造整体改造方案基地研究案例研究方案功能分区本次项目改造436号项目550号项目,定义通过购买第三方提供的服务或者产品来完成原来由企业内部完成的工作,包括IT系统构架,应用管理以及业务流程优化在内的产品支持与服务,以达到后者的业务目标。发展重点主动承接跨国公司内部的离岸外包重点发展软件开发，研发设计，物流和金融后台服务的外包大力培育若干个知名的本土服务外包企业发展现状已具备发展服务外包的产业基础且拥有良好的国际投资与合作环境一批国际著名的服务外包公司已登陆上海，如：惠普，IBM，埃森哲等已经形成了几个具有集聚效应的示范区，如：浦东新区服务外包示范区，卢湾服务外包示范区等,服务外包在上海,服务外包在上海,上海服务外包示范区内主要园区,服务外包在上海,优越的地理位置卢湾区位于上海市区的核心区域，面积8.02平方公里，多条高架、隧道通过区内，数条轨道交通及几十条公交线路，构成了四通八达的交通网络。深厚的人文底蕴历史文化底蕴深厚，区内历史建筑、名人故居众多，并集聚了一批文化、时尚的标志性区域。,虹桥机场,徐家汇,上海火车站,陆家嘴,浦东国际机场,新天地,局门路,8号桥,世博园区,卢湾区,卢湾的优势,田子坊,卢湾的优势,发达的商业环境商务环境成熟，淮海中路是市中心商业商务活动的核心集聚区专业服务业体系齐全，投资、会计、咨询三个行业优势突出，集聚了普华永道、麦肯锡等一批业内著名企业。难得的世博契机区内有0.85平方公里纳入世博园区的规划。随着世博会建设的推进，卢湾将在发展服务外包的基础上，将全力打造以“六个地”为特色的新城区，包括：总部经济集聚地、专业服务业发达地、创意经济示范地和会展旅游休闲地等。在依托“世博”的同时，服务“世博”，形成有卢湾特色的服务业集聚区。,东起制造局路，南到中山南路，西至鲁班路，北到徐家汇路的区域被定位为一个以商务办公为核心，并配套以各类辅助功能的现代化国际服务外包产业聚集区，局门路也位于此区域内。但项目在实施过程中进行了调整，时尚生活中心在此期间接手了局门路436号及550号的改造项目。在对局门路区域做了整体的调研后，我们发现该地区地理位置优越、交通便利，厂房集聚，周边拥有一定基础的商业氛围，并与世博浦西园区仅一街之隔，因而具备了打造成为现代服务外包业集聚区的条件。,区域规划,2局门路发展潜力,局门路项目项目背景服务外包在上海卢湾的优势区域规划局门路发展潜力世博机遇厂房资源区域改造整体改造方案基地研究案例研究方案功能分区本次项目改造436号项目550号项目,世博机遇,本次更新改造区域由丽园路、制造局路、中山南一路以及蒙自路围合而成。该区域地处卢湾区南部，世博园区外围。将会成为卢湾区重要的面向世博的窗口。若改造成功，该区域成为将世博的商机和人流引入卢湾中心地区（淮海路新天地地区）的重要通道。,上海世博会推荐参展服务供应商共232家企业，包括十四大类：,世博期间参观者所需服务1）酒店2）购物3）娱乐、餐饮4）票务5）旅游,世博期间展会所需服务,世博机遇,世博会举行前后，将会有大量的国内外展览服务供应商以及外包服务产业在世博园内工作、服务，其中部分企业将会进驻世博园周围地区进行日常的办公。这为将局门路地区打造成服务外包也集聚地提供了有利条件。,1）建筑设计类（9家）2）建筑咨询类（12家）3）商务服务类（11家）4）展览设计策划类（22家）5）建筑工程（20家）6）装饰装修（34家）7）展示工程（25家）8）物流服务（19家）9）设备租赁（5家）10）人力资源（5家）11）场馆运营管理（15家）12）安全保卫（10家）13）活动公关和广告（25家）14）法律服务（20家）,香港新世界花园类型：住宅、办公面积：40万平方米开发商：上海局一房地产开发公司（香港新世界+Morgan）,耀江花园类型：住宅面积：13万平方米开发商：上海耀海房地产开发有限公司,上南花城类型：住宅面积：TBC开发商：上海浦东上南房产有限公司,雪野家园类型：住宅面积：10万平方米开发商：上海中星集团申城物业有限公司,世博村类型：住宅、办公面积：54万平方米开发商：上海世博土地控股有限公司,1,5,4,3,2,世博园内主要配套发展项目,世博机遇,开发商：上海局一房地产开发公司（香港新世界+MorganStanley）南至龙华东路，北至中山南一路，东至制造局路，西至蒙自路东西两侧，总用地面积约125,178平方米。总建筑面积:499,965平方米其中住宅：343,181平方米社区配套：31,100平方米教育配套：6,500平方米商业办公：15,000平方米酒店办公：52,000平方米公寓式办公：49,148平方米市政配套：3,036平方米,香港新世界花园,世博机遇,厂房资源,基本概况：,局门路地区内厂房集聚度高，周边范围内（丽园路、蒙自路、制造局路、中山南一路交汇地区）共有27处用地有改建成为外包服务业的可能。政府提供了15处厂房的资料。其中包括5个已经改建的厂房以及目前我们正在改建的2个项目。时尚现场踏勘发现有改建潜力的厂房和用地共12处。（具体见下页）,436及550已改建项目政府提供资料地块时尚现场踏勘地块,厂房资源,编号1：局门路436号申贝办公机械有限公司,本次改建项目,编号2：局门路550号上海电池汇明分厂,占地面积：5,792平方米建筑面积：13,896平方米,占地面积：5,308平方米建筑面积：9,939平方米,厂房资源,编号3：智造局一期编号4：千羽创意园,已改建项目,编号5：制造局2期编号6：汇典商务楼,占地面积：8,661平方米建筑面积：14,593平方米,占地面积：1,665平方米建筑面积：4,000平方米,占地面积：5,500平方米建筑面积：16,500平方米,占地面积：1,782平方米建筑面积：4,200平方米,编号7：羽毛球厂,占地面积：1,000平方米建筑面积：2,807平方米现为雁荡宾馆,厂房资源,编号8：上海刃具厂编号9：上海采矿机械厂,未改建厂房,编号10：达新印染厂编号11：上海复写纸厂,占地面积：8,661平方米建筑面积：14,593平方米,占地面积：8,758平方米建筑面积：15,867平方米,占地面积：5,371平方米建筑面积：3,954平方米现为文具批发市场,占地面积：1,159平方米建筑面积：5,023平方米,厂房资源,编号12：汽车制动器公司编号13：互感器公司,未改建厂房,编号14：上海色织三厂编号15：色织研究所,占地面积：6,890平方米建筑面积：11,000平方米,占地面积：1,165平方米建筑面积：1,504平方米,占地面积：12,654平方米建筑面积：13,000平方米,占地面积：1,466平方米建筑面积：3,558平方米,厂房资源,编号16：师大附小门面房编号17：厂房,未改建地块,编号18：易初通用机器编号19：华丽针织厂,占地面积：453平方米建筑面积：998平方米,占地面积：7,706平方米建筑面积：1,528平方米,占地面积：1,671平方米建筑面积：1,769平方米,占地面积：1,452平方米建筑面积：2,518平方米,厂房资源,编号20：三枪针织九厂,未改建厂房,编号21：三好中学编号22：海阔天空浴场,占地面积：10,632平方米建筑面积：14,699平方米部分厂房已改造,占地面积：1,671平方米建筑面积：1,769平方米,占地面积：5,596平方米建筑面积：10,890平方米,厂房资源,编号23：襄阳宾馆编号24：银色港湾福利院,未改建厂房,编号26：编号27：厂房万里塑料厂+金山电器厂制造局路754号,占地面积：908平方米建筑面积：6,352平方米,占地面积：2,956平方米建筑面积：4,796平方米,占地面积：2,225平方米建筑面积：2,943平方米,占地面积：1,020平方米建筑面积：2,462平方米,编号25：卢工邮市,占地面积：3,503平方米建筑面积：6,305平方米,厂房资源,资料汇总,注：黑色字体表示未改造地块；蓝色字体表示已改造项目；橙色字体表示本次改造项目,436及550已改建项目建议改造地块,区域改造,要使得区域的整体功能和风貌得到提升，形成具吸引力的服务外包集聚区，必须要形成规模效应。在整个区域内选取厂房较为集中的地块，对这些建筑和厂房进行改造，形成四个片区，并通过绿化、街道等将这些片区联系起来，形成由世博园区到淮海新天地的通道。将本次改建的两个地块作为区域整体改造的契机，我方希望能够在各方支持下，同时对一些对整体有较大影响的项目进行改造。,拟改建地块公园绿地,往世博园,往淮海路,3整体改造方案,局门路项目项目背景服务外包在上海卢湾的优势区域规划局门路发展潜力世博机遇厂房资源区域改造整体改造方案基地研究案例研究方案功能布局本次项目改造436号项目550号项目,案例研究,【位置】东京都涩谷区猿乐町。从东急东横线代官山车站步行3分钟。由土地的所有者（株）朝仓不动产公司在19681998年间分阶段开发。面积3.3公顷。【景观特征】该地块是业主家族祖传下来的土地，自从1968年以来就一直委托了同一位建筑家（槙文彦）规划、设计，不断建设了统一设计风格的建筑。【土地利用上的特点】该土地由（株）朝仓不动产公司一元化经营、由（株）新都市研究开发公司承担物业管理。另外，在小区设施内也经常举办各种文化活动、仪式等，开展了根植于社区的活动及信息发布。【其他】哪怕等待出租的住室或商铺有空余，对于与Hillside小区不相称的店家或居住者，管理者也一概予以拒绝入租。,HILLSIDETERRACE+HILLSIDEWEST,HILLSIDEWEST,HILLSIDEPLAZA,DAIKANYAMAHILLSIDETERRACE,用地面积:26186sqm总建筑面积:20214sqm,PLADA,CARTIER,YOKUMOKU,NEZUMUSEUM,OMOTESANDOSTATION,LACOLLEZIONE,COMMEdesGARCONS,FROM1st,PLADA,YOKUMOKU,LACOLLEZIONE,NEZUMUSEUM,COMMEdesGARSONS,FROM1st,CARTIER,MINAMIAOYAMAMIYUKISTREET,AOYAMASTREET,OMTESANDO,MIYUKISTREET,0.5km,WOONERF,JAPAN,USA,NETHERLNADS,SERPENTINEPATHWAY,VARIOUSBLICKPAVEMENTS,OPENCAFE,SHOPPINGSTREET,RESIDENTIALAREA,方案,PROJECT局门路地区项目范围,对象建筑,周围建筑,局门路对象区域900M,OUTSOURCING服务外包业,财务外包法务外包业务咨询服务外包软件及网络开发外包项目管理及建筑工程外包平面设计及多媒体展示外包撰稿,翻译及采编业务外包销售及市场推广服务外包,EXPOSUPPORTOFFICE世博有关公司,PRESSCENTER报道中心,EVENTCOMPANY文娱活动制作公司,VOLUNTEERGROUP社会福利志愿团体,TARGET对象,TEMPORARYOFFICE诸外国临时事务所,TEMPORARYSHOPFOREXPO世博有关的店铺,ZONING区域划分,1,CREATIVEGATE创意门,2,3,4,CREATIVECLUSTER1创意集合体,CREATIVESTREET创意街,CREATIVECLUSTER创意集合体,功能布局：1STREET,2CLUSTER一条街，两个聚集区,JUMENSTREET,1STREET,2CLUSTER一条街，两个聚集区,CLUSTER1创意聚集区1,CLUSTER2创意聚集区2,局门路,BUILDINGDEMOLITIONCONVERSION拆毁改建,FAADEREDECORETIONONLY外立面修改,LANDSCAPEONLY景观配备,RELOCATION移动,DESIGNELEMENTS设计要素,CREATIVESTREET创意步行街,JUMENROAD局门路,CREATIVESTREET创意步行街,CREATIVESTREET创意步行街,CHANGETOWOONERF;NOGAPBETWEENROADANDSIDEWALKUSESOMEDIFFERENTPAVEMENTS,REMOVEGUARDRAIL,REMOVEPOWERPOLEINTOTHEGROUND,FAADE;REDBLICKCLEANTHELAUNDRYUPCONTROLA/CPOSITION,MOVETREES,SHOPFAADE;REDBLICKGLASSCONTROLSIGNAGES,CREATIVESTREET创意步行街,HOTEL/APARTMENT,PARKING,RETAIL/FREDBLICK,GLASS,STEELFRAME,局门路436号,建筑要素；红砖，玻璃，钢框ELEMENTS;REDBLICK,GLASS,STEELFRAME,CLUSTER创意聚集区,局门路550号,建筑要素；红砖，玻璃，钢框ELEMENTS;REDBLICK,GLASS,STEELFRAME,CLUSTER创意