温泉旅游地产海泉湾策划范本案例方案

第一部分:青岛产业经济及房地产行业运行概况,青岛产业经济发展特征传统的制造之都从制造大市到制造强市的转变产业高度滞后于城市发展阶段从制造之都到创新之都的嬗变青岛房地产行业运行概况青岛具备宜居城市的魅力宜居城市与房地产发展状况存在反差房产市场供需相对平衡 市场理性发展,青岛经济产业发展概况（一）传统的制造之都青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地,2006年环渤海经济圈主要城市GDP比较,单位：亿元,2005年，青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第八位2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值/GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基地青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大产业集群；每一集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头，带动着集群的发展拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国驰名商标,数据来源：中国统计年鉴2006年；2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报,2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比例,2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较,单位：亿元,青岛经济产业发展概况（二） 从制造大市到制造强市的转变,2002-2006年青岛新技术产业发展状况,青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元到2005年的1857.3亿元，06年突破2000亿元大关，年均增长33%以上在经历了“十五”期间的快速提升后，高新技术产业规模基本接近山东省总量的1/4,单位：亿元,高新技术产业快速提升,规模以上企业（国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业 ）工业产值保持28.37%的年平均增长速度六大集群产业创造效益能力显著,青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重,2002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势,CAGR：28.37%,数据来源：青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查,青岛经济产业发展概况（三） 产业高度滞后于城市发展阶段,2002-2006年青岛产业结构比例,2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较,2006年，青岛市人均GDP超过5000美元，按照钱纳里的工业化发展阶段划分标准，处于工业化发展中后期，城市化加速期。这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产业结构，实施现代服务业和先进制造业的“两轮驱动”,但是，青岛制造业强劲的发展势头，挤占了服务业比重的上升空间，现代服务业发展不足2002-2006年，第二产业比重平均超过第三产业的12.08%；在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重处于较低的发展状况,城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的同时，更加注重生产性服务业对先进制造业的全方位服务。,小结：青岛从制造之都到创新之都的嬗变,山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地,第三产业是城市辐射力的主要载体。大力发展第三产业，是发挥青岛城市中心功能的主要途径。青岛要实现城市的新的功能定位，就要把第三产业放在重要的战略地位，大力发展金融保险贸易、旅游、房地产、信息咨询等现代服务业。,以高新技术和先进适用技术武装起来的现代制造业，将成为青岛经济发展新的增长点增强企业技术开发能力和创新能力，不断开发具有自主知识产权的原发性技术，提升高新技术产品占工业总产值的比重,创新、发展现代制造业,创新、发展现代服务业,青岛市确定的总体城市功能定位,可持续发展、创新型的经济体系的构建从制造之都到创新之都的嬗变,提升城市核心竞争力,青岛房地产行业发展概况(一)青岛具备宜居城市的魅力,中国城市宜居评价指数TOP10（2005）,投资者中国城市宜居指数评价值TOP10（2005）,数据来源：零点研究咨询、商务周刊，2005中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数）,全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价,在31个宜居城市评价中排第9位,排第11位,排第12位,青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位，2006年青岛位居第七位，宜居指数进一步提升从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下降，但仍位居TOP10高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性,青岛房地产行业发展概况(二) 宜居城市与房产发展状况存在反差,2006年全国15个副省级城市房地产投资比较,数据来源：青岛统计局网站,与全国15个副省级城市对比，青岛房产开发水平整体处于中下游水平，与其他城市有较大差距 2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11位；房产投资增长率为19.9%,位居第10位2006年，青岛房地产销售面积达到737万平方米，位居第8位；销售金额为313.3亿元 ，位居第9位2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居第10位,单位：亿元,2006年全国15个副省级城市房地产销售总面积比较,单位：万平方米,2006年全国15个副省级城市房地产销售总额比较,单位：万平方米,青岛房地产行业发展概况(三) 房产市场供需基本平衡，市场相对理性,竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市场的供需状况。 2001-2006年，青岛商品房当年市场供需比（竣工面积/销售面积）逐步递减发展态势，房产供需基本平衡商品房施工面积商品房竣工面积，这是衡量房产市场供需平衡的另一常用指标。 2001-2006年，青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64，房产供需平衡比处于合理区间内,注：施工面积反映了12年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3-4），值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。,青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比,2000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值,数据来源：青岛统计局网站，2005年房地产产业地图,青岛房地产行业发展概况(四) 居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级,2000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出,CAGR：15.14%,CAGR：12.93%,青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列，但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出2006年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20 .5%，拉动非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高速增长的最主要的因素居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居民住房消费的升级,青岛统计局调研显示，购买一套户型合理、环境优美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时尚追求青岛广大市民对居住的要求，正从有房住向住好房转变,2001-2004年全国23个城市人均居住面积比较,单位：元,单位：平方米,数据来源：2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴,青岛旅游度假市场发展状况分析青岛旅游区位及产业优势青岛市旅游客源市场分析青岛旅游产品供给状况项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴环渤海的审视层面山东半岛的审视层面青岛当地的审视层面国外滨海度假发展模式研究及借鉴对于本项目的借鉴,第二部分:青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视,区域旅游市场发展状况分析（一）青岛旅游区位与产业优势青岛是山东旅游业发展的增长级,青岛是山东省旅游业的增长极，是海滨休闲度假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的旅游景区；青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。2006年游客接待量占山东全省的16.8%，旅游收入占25.1%。与其他主要旅游城市相比较，青岛的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；旅游业已经成为青岛的支柱产业。2004年旅游总收入相当于全市GDP的9.6%。,1999年2006年青岛旅游业各项指标,2006年青岛各项旅游指标占山东省比重,区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈,客源集中在经济发达地区：北京、江苏、上海、浙江、广东外省客源地游客消费高、停留时间长；商务目的占很大比重，增长迅速：2005年商务占到17.86%，比2004年增长4个百分点。,国内游客需求特征,国内市场的开发潜力,主要客源地经济发达，出游率高，对高端度假需求强烈；按照3000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的标志，主要客源在2010年将全面进入度假时代。,区域旅游市场发展状况分析（三）客源市场分析入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场,青岛吸引世界500强企业数位于山东省第一，远远多余其他城市，尤以日韩企业为主，商务活动频繁；奥运会将极大提高青岛的在国际上的知名度。,客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。除日本外，都实现30%以上的增长；商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到60%；入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，与商务目的占多数有关；停留时间较长：入境游客在青人均停留3.1天；景点到访率低。,如何满足入境商务旅游者的需求是本项目的重点； 项目的设计针对主要目标客源群体日韩的消费特征； 目前缺乏对海外游客具有强大吸引力的旅游产品和项目，青岛在针对海外市场的旅游开发上还有很大的拓展空间，延伸现有入境游客在青的消费； 面向国际，设计高端度假产品，迎合不断扩大的入境市场。,入境市场的开发的潜力,入境游客特征,区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析青岛旅游目标客源旅游偏好概况,1,出游人群具有较强的消费能力，对旅游项目要求丰富多样，参与性、游乐性强,参与性、娱乐性,2,要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用,出游距离要求适中,3,居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高,度假设施舒适化,4,休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过渡为选择复合的旅游项目如养生度假等,旅游产品要求多元化,5,在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地选择范围更广,目的地选择广泛,根据相关 调研资料整理,区域旅游市场发展状况分析（四）青岛旅游产品供给现状观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新,产品类型丰富多样 青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新,青岛主题旅游产品列表,在传统观光产品的基础上不断增加新的内容城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点2007年青岛啤酒、海尔等9家企业园区年接待海内外游客100万人次青啤集团、海尔工业园、青岛港更成为全国工业旅游示范点,青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的吸引点2004年海底世界游客接待量超过120万人次，创山东省单体景区接待量之最,青岛度假产品整体处于开发的初期,现有高尔夫等度假产品数量少温泉度假产品也逐步有地档次的疗养向度假转变游客认知度低：入境游客休闲度假的比例较低,蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好,图例：弱 中 强,根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本项目的潜在目标客户群,由以上矩阵，青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场、都市白领市场与商务会晤市场 有不同客群的偏好，本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假 、商务会议与主题娱乐体验，其他推荐的辅助旅游产品有科普修学与节庆活动,小结：项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵,1,2,3,4,5,6,7,区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（一）环渤海的层面：环渤海的滨海度假旅游开发竞争激烈,旅游度假圈层代表项目分析,环渤海旅游圈层因地缘关系，滨海度假开发有很多共性：（1）气候特征相似，冬无严寒、夏无酷暑；（2）主要目标客源市场：海外客源地日本、韩国，环渤海湾地区；环渤海滨海度假已渐成规模，各地都在积极开发和利用滨海资源，形成竞争；项目在开发过程中应当注重根据基地资源开发特色，在环渤海度假旅游开发的大潮中脱颖而出。,区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（二）山东半岛的层面：“黄金海岸”发展战略下，滨海旅游度假方兴未艾,沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源,根据山东半岛城市群总体规划以及 山东省海滨旅游规划，山东省将重点实施“黄金海岸”旅游带建设计划，以青岛、烟台、威海、日照4个沿海城市为重点，实施四大项目建设：烟台市区滨海综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛屿的综合开发，以创造一体化的区域旅游品牌。,附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位,烟台金沙滩旅游度假区,结合优秀海滩资源，以金沙滩海水浴场为核心，开发金沙滩海滨公园、海滨音乐广场、七彩城嬉水乐园等景点,青岛石老人国家旅游度假区,集避暑观光、度假休闲、会议疗养为一体，室内外刺激动感项目带动春、夏、秋三季的旅游度假热潮,威海荣城天鹅湖旅游度假区,依托万亩林海、万只天鹅、万米金滩旅游资源，湖与海天然由大沙坝相隔，形成天然的万米海水浴场和沙浴场地,乳山市银滩旅游度假区,礁奇滩曲，坡缓滩平，建有高档别墅与宾馆酒店，集海上风光、疗养度假、海味饮食于一体的海湾旅游综合体,威海石岛湾旅游度假区,依托渔港发展渔俗文化，开发休疗别墅区，度假功能齐备，沙滩设计仿生建筑小品，塑造个性海滨游憩空间,青岛琅琊台旅游度假区,融服务、游乐、健身、避暑、疗养等功能于一体，分区功能明确；设置古代竞技设施，以体验式娱乐为主,区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（三）青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点,青岛主要旅游度假区,总结：包括青岛在内的整个山东半岛、环渤海湾未来需要有特色的、高档次的综合性滨海度假产品，在现有度假产品中脱颖而出，形成青岛滨海度假的品牌和市场领导者。,没有形成品牌，缺乏具有国际知名度的产品度假产品数量众多，但主要是低档次的滨海娱乐产品产品类型雷同，没有形成各自的核心特色吸引力设施建设和配套产品不足,丰满的滨海度假产品尚待完善,附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（一）趋势特点一：四季均衡，平滑波谷,沉淀部分常住人口。国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰与波谷,山东半岛受季节性限制，地区旅游旺季为120天，过渡季与淡季共245天，淡季入住率仅为30%-40%。,平滑传统旅游模式下的波峰波谷,时序化的四季节事活动。通过节庆活动系列化，将时点行为转化为时序行为，使旺季人旺，淡季不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷的效果,1,2,附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（二）趋势特点二：用地趋于复合,商务/商业用地比重,居住地产用地比重,旅游用地比重,10%25%,15%25%,20%30%,其他用地比重,20%25%,国际滨海度假模式用地结构,*用地结构比重基于阿特金斯对新加坡Sentosa、法国Nice、法国Grimaud、香港愉景湾、美国Talega、法国Val dEurope、意大利的Amalfi、美国Ocean City的研究总结成果。,附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（三） 趋势特点三：游居业融合的“大旅游度假观”,附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（四）趋势特点四：身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释,据统计，2003年仅北美市场就有200亿美元的产值2004年美国有1.5亿人使用养身休闲产品，全年总销售额达240亿美元养生休闲旅游在欧美已经升级为核心滨海旅游产品养生休闲旅游产品市场份额：英国70%、意大利56%、法国60%、美国83%,追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势，以身心的和谐体验来融合对自然生态的感观享受。,国际养生度假市场消费特征,小结：基地需要打造可持续的滨海度假模式,四季均衡通过节事活动、可售型物业，沉淀一定的常住人口，激发景区活力，保证景区可持续性发展,身心平衡在度假中养生，利用创新的滨海旅游度假产品，强调天人合一，调整身心至健康状态,情境度假、游居合一攫取具有旅游价值的元素，塑造与人的居住融为一体的空间场所，将人们的居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活，使游客完全融入和享受度假环境与氛围,基于大青岛背景下的温泉开发方式剖析发展机遇与空间,现有周边项目的低品质开发为本案预留拓展空间青岛区域高端竞争型产品出现，共同推动高端旅游度假消费市场的发展高端化、主题化、规模化及功能多元化成为本案发展的契机,项目区位图,基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估,温泉镇资源特点温度高，便于开发利用海水温泉，氯化钠含量接近于自然海水化学元素含量丰富，保健功能明显,温泉镇开发利用特点以吸引客群温泉洗浴为目的已成为区域返季旅游度假的重要产品，冬季温泉旅游人群更多促进酒店、度假别墅等其它物业的附加值提升,分配给本项目的温泉用水量有限（为800M3/天），促使本案的温泉综合利用开发朝高端产品发展,温泉分布图,第三部分:温泉度假发展模式及复合产品专题研究,温泉度假发展模式总体趋势温泉度假发展模式专题研究典型案例研究及借鉴青岛海泉湾开发模式及复合主导功能建议,温泉旅游度假及发展趋势研究:总体趋势温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式,系统,多功能,保健养生,特定客群,中高端大众客群,泛客群,客群,功能,温泉洗浴，温泉疗养，温泉保健,温泉娱乐，温泉养生，温泉会议修养,温泉娱乐，温泉养生，温泉度假，温泉居住，温泉研究，温泉艺术,复合功能,发展模式,温泉度假发展模式专题研究（一）温泉疗养区对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱,温泉疗养区,特征： 温泉本身是最大吸引物，具有特定疗效 疗养历史悠久，自然环境优美，医疗设备优良 主要产品：疗程性疗养主体客源： 疗养保健人群，医生、保险公司提供基础客源，形成长期固定客源群体。停留期长（2-3周）,优势： 基础客源稳定 利润率高限制： 资源依赖性强 产品更新缓慢 市场拓展有限 市场适应能力弱,匈牙利 Heviz： 温泉对于关节炎、风湿病和运动性疾病有显著疗效 悠久的温泉疗养传统 温泉设施、服务遵循传统 保持稳定市场，缓慢扩展,温泉洗浴温泉疗养温泉保健,温泉度假发展模式专题研究（二）温泉度假区温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位,温泉度假区,特征： 在温泉上复合其他功能，温泉不是主要吸引物 针对细分市场，不同倾向性发展,优势： 进入技术要求低，市场启动迅速限制：市场拓展有限，竞争激烈产品生命周期短，更新要求高产品附加值低,养生型： 宣传突出温泉医疗保健功能开发突出配套系列养生产品市场相对高端，注重健康调养，停留较长（2-3日）,娱乐型： 依托临近大城市，大众一日游为主产品设置注重娱乐性,会议型： 配有大型的会议设施，市场明确产品开发主要针对会议客源进行温泉休养、康体,优势： 客源稳定，具有品牌效应限制：管理、服务和产品开发要求高，市场增长速度受限,优势： 市场针对性强，客源相对稳定利润率高限制：市场单一，竞争激烈，受地缘因素影响大,温泉娱乐温泉养生温泉会议修养,温泉度假发展模式专题研究（三）温泉TOWN （I） 针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式,温泉城镇,特征： 与温泉复合的生活方式成为主要吸引因素 针对各类市场，财务贡献率最高的是富裕阶级及中产阶级 不同停留时间复合，短暂观光+周末休闲+度假+常住,优势： 固定受众的层次较多，容易形成互补性客群 产品开发中对于温泉条件的限制小 产品生命周期的波动小 吸引力随时间积淀而提升限制： 城镇产生发展不可控因素强 需要时间的积淀与整体风貌控制 居住与游览功能不和谐配置会引起居民与游客双重不满,温泉娱乐温泉养生温泉度假温泉居住温泉研究温泉艺术,温泉发展模式专题研究（三）温泉TOWM （II） 情境合一的旅游度假是温泉TOWN要打造的氛围,在新兴的“情境旅游”、“体验旅游”模式下，景观的情境体验与现代生活/消费方式的兼得，成为人们对于温泉旅游度假的核心诉求原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造居（业）与旅游度假相互融合=温泉TOWN的主要特征,将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合，是温泉TOWM的主要特征；居、业有机融合游，提升旅游度假能级,小结：温泉度假三种模式的综合对比,温泉度假区,温泉城镇,温泉疗养区,温泉发展能量谱,典型案例研究一意大利Merano 小镇（I） 从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界,温泉度假区,温泉城镇,温泉疗养区,19世纪初,19世纪中,20世纪,发展历史： 19世纪初，仅提供单一的温泉疗养SPA。 19世纪中，欧洲贵族和美国商人进入，开始建立国际一流的酒店和一系列有吸引力的社会节目。 到19世纪末，吸引了许多社会名流，成为欧洲一流的旅游度假地。 19世纪末建立了大批建筑，形成小镇独特的风味，社会名流遗留下来遗迹故事增加了小镇的魅力，构成情境合一的生活方式和生活品位。这种自然的生活即度假状态吸引众多人来Merano度假，常住。 到20世纪Merano成功转变成为温泉目的地。,典型案例研究一意大利Merano 小镇（II） 温泉小镇情境度假生活方式的构成,温泉情境度假生活方式,1,2,3,4,环境：居住、工作、度假,运动、健康,节事会议,特色SPA和酒店,典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（I）创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现,温泉疗养区,时间：开业一年接待人数：302万人次，占到珠海总接待量的18%，景区接待量的50%。凸现大型度假区的规模优势和起爆能量。收益率：一期投资21亿元。营业额3.6亿元。投资回报率不甚乐观。,温泉度假区,温泉城镇,典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（II）酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作用未体现,温泉,酒店,主题游乐,商业娱乐康体,典型案例研究二:珠海海泉湾的剖析（III）客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高,团队游客和散客在预算值和实际值之间有巨大差别。 大量团队游客导致： 当日游客往返率达到46.5%。停留时间不足导致大量设施利用率不高。 旺季与淡季差别悬殊，资产利用率不足。 消费集中，未能实现各个设施之间的互动。,客源集中，辐射范围窄。深广珠三地占到62%，广东本地合计82%。 停留时间短，并且面临游客流失的风险,会议客源开拓不足，使得大量相关设施处于闲置状态。直接影响游客的平均人次消费只有120。,小结：珠海海泉湾对于本项目的启示,项目之间缺乏联系、带动，综合配套的效益没有显现 客源区域化明显，缺乏多样性 客源还未走向高端，停留在观光休闲档次 珠海海泉湾还限于休闲范畴，综合度假理念未能实现,珠海海泉湾的不足,设计理念上跳出狭隘旅游观，把握度假旅游发展的趋势,使旅居合一,沉淀有重点客群 注意各种复合功能的搭配，实现通过功能设置对客源的选择 开发设计与开发过程全面考虑整体性，真正实现“综合”的价值,对青岛海泉湾的借鉴,设计理念局限在狭隘旅游，尚未把握度假旅游的核心 开发步骤割裂旅游与居住，损害整体优势 没有通过功能设置实现对客源的优化选择,不足原因分析,青岛海泉湾温泉度假开发模式建议(一)超越珠海海泉湾 打造五彩旅居的温泉town,人,温泉疗养区,温泉度假区,温泉城镇,青岛海泉湾,1,2,3,4,居住,健康,工作,游乐,珠海海泉湾,Merano,青岛海泉湾温泉度假开发模式建议(二)青岛海泉湾：五彩旅居环状能量谱设计,人,海洋温泉游乐温泉主题游乐产品滨海休闲产品,绿色居住温泉居住产品滨海居住产品,橙色工作 LOFT MOHO,金色度假会议产品高端度假产品,紫色养生 WELLNESS 养生产品 温泉游艇产品,第四部分:项目战略远景及构建原则,项目功能定位项目形象定位项目开发六大构筑原则项目开发六大主题,中国滨海温泉主题情境度假示范基地 环渤海湾 国际滨海度假共享节点首席温泉旅居胜地 山东半岛滨海旅游黄金枢纽战略高地,战略远景及发展模式阐释（一）项目功能定位,战略远景及发展模式阐释（二）项目形象定位,海泉湾五彩邑 Galaxy Bay, Rainbow Hub,温泉情境城尚邑旅居港,1,会议牵引以青岛乃至山东半岛知名企业的会议度假需求为重点，打造环渤海湾的首席白金会议度假胜地,情境度假借鉴国外类似温泉旅游开发最新理念，超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游功能与产品，打造环渤海情境温泉滨海度假的五彩活力之城,四季均衡导入适合各个季节的旅游度假设施与活动，使淡季不淡，旺季有序，形成景区的持久活力,身心平衡打造环渤海温泉养生度假细分市场的领先者，提倡身、心、灵三者合一的WELLNESS度假方式,乐活生活导入全新的LOHAS商业业态，形成具有戏剧化生活氛围的商业情调,战略远景及发展模式阐释（三）项目六大构筑原则,寓居于景形成旅游价值与人文居住融为一体的空间，塑造环渤海旅居合一的温泉旅居天堂,休闲度假,和谐情境,诗意栖居,温泉主题,提升景区品质,温泉生活方式,情境地产,温泉体验,山东半岛海滨地标,生命能量提升,LOHAS商业,商务会议,游,商/业,居,战略远景及发展模式阐释（四）项目开发六大主题,居、游、商有机协同的和谐滨海度假人居模式,温泉白金度假会议主题,温泉养生WELLNESS主题,乐活商业业态主题,高端居住物业市场研究及主题元素策划市场背景梳理与产品研究高端居住物业板块定位高端居住物业板块构建原则物业谱系-空间区位的发展主题建议特色休闲商业市场研究与主题元素策划青岛商业发展背景审视海泉湾商业功能发展机遇项目商业/商务组团发展主题导入性分析青岛海泉湾商业/商务组团主题定位项目构建旅游度假市场研究及主题元素策划温泉养生度假细分市场状况/主题元素策划主题游憩度假细分市场状况/主题元素策划商务会议度假细分市场状况/主题元素策划,第五部分：项目功能板块市场研究及主题元素策划,5.1 高端居住物业板块工作内容,市场背景梳理与产品研究高端居住物业板块定位高端居住物业板块构建原则物业谱系-空间区位的发展主题建议,市场背景梳理与产品分析-供给方面（一）滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力,城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团的土地供应量，引导房地产开发方向东移；增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格；政策引导：“暂停别墅用地审批”限令使别墅产品更为稀缺；“90 平方米以下住房面积要达到70%以上”限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发。,规划将结合地形、地貌、当地文脉设计；城郊别墅和连排别墅是主要方向；室内空间功能划分更加具体，强调私密性、个性化与实用性；产品开发重视环境设计，园林设计上以水景园林为主导，绿化率将提高，注重前园后庭的设计。,青岛高端物业开发的趋势如下：,青岛别墅开发主题,市场背景梳理与产品分析-供给层面（二）青岛市高端物业组团评析,市场背景梳理与产品分析-供给方面（三）东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院,东部沿海版块由崂山和即墨构成，二者在发展的关联性和持续性上具有较强互补性，即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放，将有力推进东部沿海版块房地产开发；市南、崂山土地资源有限，即墨区代表未来青岛市高端物业发展方向，将发挥后发优势，打造青岛市的卫星城与后花园。,根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展；2000年以来，即墨房地产市场的快速发展，房地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元；即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。,按照05年统计,市场背景梳理与产品分析-需求层面（一）旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展,根据国际经验，山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。,第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势；第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”；在美国，第三居所被称为“Home From Home”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。,市场背景梳理与产品分析-需求层面（二）项目高端物业需求来源及主要特征,补充规划图,项目涵盖山东半岛的高端物业需求，以即墨为中心，辐射青岛、威海等地的富人阶层以及外籍人士，产生高端第一居所及旅游地产（第二/三居所）需求。,项目居住需求主要来自山东半岛尤其是以青岛、威海为代表的高收入有闲阶层对类别墅产品与公寓套房的需求；敖山组团未来规划的工业园区与研发基地，作为相关人群的居住配套，如酒店式公寓和工作式公寓是主要需求之一；客群重视度假区内的生态环境和生活质量的关系，青睬能够与水上运动、高科技体验、高尔夫运动及相结合的居住物业。,市场背景梳理与产品分析-需求层面（三）别墅与酒店式公寓较受偏好,客群重视配套的生态环境,市场背景梳理与产品分析-需求层面（四）近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与彰显身份并重,根据市场随时抽样结果，23%的被访者已在郊区别墅项目中置业，倾向于选择与山海资源相结合的景区别墅，具有资源独占和不可复制的特征；环境、交通、个性化和身份象征是影响被访者购买的主要因素；第一次置业者注重实用性，面积是重要考虑因素，第二次置业者更希望通过环境与品质彰显身份；被访者对于别墅的认知主要包括以下三点：,不选择别墅的原因,选择别墅的原因,别墅必须满足多项功能要求，具有安全感；别墅应当具有顶级品质，彰显身份并实现自我价值；别墅既要有理念的内涵又要有建筑本身功能的合理布局，体现个性化生活方式。,高端居住物业板块发展主题建议,绿色象征着重生、生态与蓬勃的力量,绿色海泉/情境主题地产组团本组团以围绕青岛的第一居所改善需求、第二/三居所的旅游度假需求为主要服务客群，为其提供高端居住物业，包括酒店式公寓、VILLA与联排别墅等，成为亲山亲水、自成高格的栖居之境,绿色海泉/情境主题地产组团,绿色海泉/情境主题地产组团,高端居住板块构建原则一赋予空间场所旅游价值，生活场景体现生命畅享,平衡身心的“生命畅享”,阐释情境地产,全程主题情境策划,价值取向互融于“境”,强调具有旅游价值的空间场所与生活方式的塑造。建筑形式在意境营造中具有更高比例的价值，为山东半岛高端二/三居所需求客群指引特定生活氛围的遐想,通过情境地产的导入来提升度假旅游功能，实现“生命畅享” 。充分发掘温泉养生与健康疗养的功能，为居住空间赋予特色的生活场景，特定的生活氛围；对基地内部景观资源的利用与呼应成为营造“温泉度假+平衡身心”的情境核心,景观地产与旅游场所的情境合一。以海温泉及其他旅游项目开发贯穿下的情境主题，与住宅结合升华为情境地产，将生活情境的全方位打造与营销推向极致,典型案例研究-Bath温泉别墅,英国Bath所在的萨摩塞特郡，距离伦敦以西100公里，是17-18世纪风行一时的温泉度假胜地，并由此得名；皇家新月楼(Royal Crescent)是Bath与山温泉结合的高端度假别墅。Royal Crescent位于Bath西北部，由小约翰伍德设计，乔治亚式风格，由30幢房子连结成，呈半月圆弧形排布；装饰露台的是114根爱奥尼亚式的柱子，一号新月楼现被改装为小展览馆；需求主要面向前来进行温泉疗养的上流社会人士，内部仿古式家具，模仿昔日贵族优雅的生活方式。,高端居住物业组团的构建原则二融合基地内部资源，打造情境地产产品,项目发展高端居住物业的适配分析,物业谱系-空间区位的发展主题建议,项目房地产开发之物业谱系,第一居所第二/三居所产权式住宅非产权式住宅湿地/生态住宅游艇养生住宅水岸果岭住宅游艇港口住宅岛居体验住宅滨水景观住宅,谱系属性,左岸风尚：服务于高端商务、游乐人群的酒店式公寓配套,东方托斯卡纳：中低密度高绿化率情境旅游地产小镇，打造“游居一体化”生活方式,1,2,附录：高端居住物业谱系,一般产业配套高端居住物业,居住物业谱系,第一居所,第二居所,第三居所,周边环境,空间形态,复合功能,主题营造,产权式物业服务式公寓度假别墅LOFT/STUDIO,私人岛屿游艇别墅企业度假,交通便利、社区商业及服务设施,商业配套，家庭题材等主题乐园,旅游景观资源好，宜居宜业社区自我服务能力强，商业配套能级高，融合游、购、娱,有闲阶段独享的景观资源私密性好，能够使业主从容应对居住、度假、商务应酬,多层小高层公寓中低密度别墅,低密度别墅跃层/花园式洋房,高层公寓酒店式公寓自由分割空间,社区商业健身中心主题公园,OUTLETS酒吧/DIY商业设施高尔夫球场,星级酒店游艇码头高尔夫、赛马场,家庭氛围，和谐生活,创意时尚生活方式,原生态景观资源与建筑的互融，稀缺性,典型案例研究-上海中邦MOHO,MOHO：集现代建筑、现代办公、现代生活于一体的移动办公模式，传递着无尽创造力之宅(Most Creativity House),5.2 特色商业/商务板块工作内容,青岛商业发展背景审视海泉湾商业功能发展机遇项目商业/商务组团发展主题导入性分析青岛海泉湾商业/商务组团主题定位青岛海泉湾商业/商务组团项目构建,青岛商业发展背景审视（一） 青岛市商业布局规划,未来青岛市商业等级序列将呈三级分布：市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心；五大市级商业中心主要分布在市南、市北、四方及黄岛区；八大区级商业中心也均分布在青岛七区范围内距离即墨最近的青岛市域商圈分布在城阳区，该商圈功能和辐射能级相对其他区域较弱,未来青岛商业中心空间分布,青岛市商业布局图,青岛郊区五市商业发展较为缓慢，中心城区各等级商业网点对滨海旅游度假区商业的带动及辐射效应有限,附：青岛市主要商业网点布局现状,现有青岛市商业网点可分为传统商业网点和新兴商业网点，其商业职能以服务岛城中心城区居民生活消费为主，对滨海旅游区的辐射功能较弱,传统商业网点,分布：中山路、辽宁路、台东、李村商业形态：均表现为集中的商业街区形态。中山路和辽宁路商业中心呈带状分布，商业职能的均质度较高；台东和李村商业中心呈块状形态，商业和居住混杂布局。商业职能：,中山路：以服装鞋帽、海鲜食品和工艺美术产品为特色台东：以餐饮娱乐、摄影彩扩、美容健康服务为特色辽宁路：以电子商品和科技信息服务为特色李村：以美容健康、家具、五金等为特色,新兴商业网点,分布：香港中路（市南）、敦化路（市北）、重庆路（四方）、黄岛镇（黄岛）商业形态：四大新兴商业网点主体，多为国内外名牌商业企业分店，其区位选址服从商业企业总部战略利益，故均呈现出适度分离的布局特点商业职能：,香港中路：餐饮美食职能较为突出台东：以家具专卖为特色辽宁路：中小零售企业聚集，综合性商业职能李村：中小零售企业聚集，综合性商业职能,青岛商业发展背景审视（二） 青岛市主要商业网点业态现状,青岛市目前几个主要商业网点的商业业态相似度较高，缺乏具有特色的商业业态支撑；较为先进的业态模式如购物中心、大卖场等商业业态较为缺乏，尚无法有效服务青岛市；传统商业网点业态结构过于单一，造成其商业辐射等级逐年下降；而新兴商业网点业态结构尚不完善，无法形成对城市整体的有效辐射,旅游度假区商业的发展，需要特色的商业业态及经营模式支撑，从而形成与中心城区的差异化发展,青岛商业发展背景审视（三） 青岛居民消费水平不断提升使新兴商业业态导入成为必然,元/人,青岛人均可支配收入近几年均保持稳定增长人均消费品零售额从2001年的4967元/人增长到2005年的10566元/人，平均增长率达21，明显高于全国平均水平青岛市居民的恩格尔系数下降明显，从1992年的57.0下降到2003年的39.3，2004年下降到38.0，2005年又下降到37.6，消费结构不断优化，岛城居民生活在告别小康型的基础上，正大步迈向富裕型住房消费、汽车消费、娱乐消费和健康消费成为岛城居民新的消费热点和亮点,青岛居民消费水平不断提高，消费结构不断升级及优化，新兴商业业态的导入必然更好的促进岛城商业结构的调整，使其能更好适应区域居民的消费增长。,小结：海泉湾商业发展机遇,商业发展机遇OPPORTUNITIES,1,2,3,4,现有商业网点职能现有商业中心职能以服务中心城区居民日常生活为主，对旅游度假区居民及游客的服务职能较弱,商业业态现状零售商业业态种类多样，但是其组合缺乏合理性，各种业态对应的消费群体何提供的商品类别雷同，缺乏具有特色的商业业态支撑,居民消费水平岛城居民消费水平提高迅速，消费结构逐步调整，旅游健康娱乐等新兴消费理念成为未来青岛居民消费的重要组成部分,商业布局规划未来青岛三级商业中心序列对城郊五市辐射能级较弱，滨海旅游区具有自行发展特色商业业态的市场机遇,青岛商业发展的以上特征为本项目提供了新的机遇：需要新型商业业态的导入突显滨海旅游商业特色,项目商业/商务组团发展主题导入性分析（一）“LOHAS”成为滨海商业/商务开发新趋势,商业发展阶段,第一次变革,第二次变革,以单纯服务于滨海旅游的简单商业为主，缺乏特色，档次较低,配套服务,休闲型商业成为主导，业态范围更广，服务设施逐渐完善,休闲商业,LOHAS,？,国际上滨海度假区商业开发的三次变革,第三次变革,概念：“乐活”源于新兴的有机生活方式（LOHAS，Lifestyles of Health and Sustainability，一种重视健康、向往和谐自然的优质生活方式），是伴随着大批的中产阶级消费升级而产生的。模式：国际流行的发展模式是将LOHAS生活理念与特色商业商务融合，打造COMPLEX的混合功能，倡导“健康、环保、回归自然”绿色导向的商业/商务模式特点：轻松、生态、环保、自由、健康,解读“LOHAS乐活”,项目商业/商务组团发展主题导入性分析（二）“LOHAS”与项目核心资源的对接,健康的生活方式,温泉功能特色：养生、保健、美容,滨海广阔空间让人身心开阔,回归自然的理念,滨海、温泉等自然资源成为新兴消费场所,优美的自然环境让人流连忘返,轻松的消费方式,游客更倾向于在优美的滨海度假环境中实现体验性消费,高素质倡导人群,消费层次更高，符合滨海、温泉休闲产品的消费特征,LOHAS,项目核心资源,青岛海泉湾商业/商务组团主题定位,橙色代表着夕阳照耀下的滨海与温泉在橙色风情海泉中体验LOHAS全新生活理念,天同为主管利益的星座，也本板块商务/商业功能相契合，并且也蕴涵了持续经营、基业长青的寓意。,橙色海泉风情乐活（LOHAS）商业/商务组团,橙色象征着繁荣、圆满与情趣,青岛海泉湾商业/商务组团项目构建,1,3,2,LOHAS商业案例美国迈阿密COCOWALK购物中心,AMC剧院,购物中心的庭院,庭院周边的商铺,主要职能：购物、餐饮、娱乐主要特征：商业设施：高级购物街店、16屏幕的AMC影剧院、艺术画廊、餐厅、咖啡吧、酒吧商业形态：沿街商铺为主,将迈阿密特色的椰子树林与滨海小镇风情完美融合开发的空间宽敞的停车场,5.3旅游度假功能板块工作内容,温泉养生度假细分市场状况研究/主题元素策划温泉养生度假细分市场发展机遇温泉养生度假产品开发主题温泉养生度假板块功能与形象定位温泉养生度假板块具体设施策划主题游憩度假细分市场状况/物业形态研究主题游憩度假细分市场发展机遇主题游憩度假功能板块构建要点主题游憩度假板块功能与形象定位主题游憩度假板块具体设施策划商务会议度假细分市场状况/物业形态研究商务会议度假细分市场发展机遇商务会议度假板块功能与形象定位商务会议度假板块具体设施策划小结：六大亮点打造一个世纪的滨海温泉旅居城,温泉养生度假功能发展机遇（一）：需求的层面 企事业、白领、私营业主、商务人员为重点客群,在青岛与威海的受访人群中，企事业单位职员、白领、私营业主、商务人员出游比重最高合计68.9%；公务员和服务行业人员出游比重14.4%；离退休人员为10%；其中，企事业白领和商务人群消费能力最强，合计人均消费5000元以上占80%以上；私营业主占74%；离退休人员消费能力相对较弱，占40%,企事业职员、白领、私营业主、商务人群出游比重最高，消费能力最强，是本项目发展的重点客群,温泉养生度假功能发展机遇（二）：需求的层面针对不同的养生度假客群，打造差异化养生产品,在青岛、威海、烟台三地的受访人群中，企事业、白领人群养生度假主要动机为身心调整，其次为减缓压力；私营业主、商务人群最主要动机为减缓压力；身体养护是离退休人群出游养生的最大动机；在企事业、白领人群中亚健康现象普遍存在，因此对美体、保健需求热切；商务人群对温泉保健、养生知识培训课程有强烈的需求；离退休人群对康复疗养偏好度最高,温泉养生度假功能发展机遇（三）：需求的层面以中高端人群为主，追求全新健康的生活理念,市场消费特征（以青岛为主要目标客群市场）：,放松、回春、减缓压力,生活方式的修正,冥想、心里调节,温泉养生度假功能发展机遇（四）：供给的层面环渤海湾“综合性健康养生”需求增长，消费群体日渐广泛,目前环渤海城市群的消费者已经把养生休闲当作是一种保持和促进健康的必需品，寻求新鲜的体