主题酒店设置建议

GOLF与物业联动策略,重庆远洋高尔夫高尔夫球场与营销联动的策略方案及主题酒店设置建议,重庆公司营销部2011年7月14日,GOLF俱乐部的定位,影响高尔夫别墅投资价值的因素,影响高尔夫别墅投资价值的因素,产品设计及其产品的设计价值如何,球场的管理水平,球场建设品质,是否优化球场树、草的选择、搭配载植，优化区域的生物链,球场的经营水平。,高尔夫和别墅是否互为提升价值,企业和项目的品牌建设、文化建设及物业管理等管理软件建设工作如何,水系工程质量,4,根据GOLF球场与物业的关系，可以将高尔夫项目分为三类：,高尔夫球场基本上分布在城市周边和自然环境较好的区域，在城市中心地带基本没有分布。对于邻近城市的物业高尔夫主要通过良好的景观起到增值的作用。由于距离对于物业的价值影响显著，远离城市中心的物业价值递减效果明显，高尔夫可以通过本身设施资源弥补由于距离产生的价值递减，从而提升物业价值。,价格,与城中心距离,常规物业价值曲线,高尔夫物业价值曲线,设施增值,城市周边具有良好自然资源的陌生区域，通过高尔夫的设施配套带动区域价值的提升，形成热点,景观增值,城市周边距离较近的交通方便之地，通过高尔夫本身的良好自然景观带动区域的价值提升,锦上添花,雪中送炭,综合各种因素考虑，本项目宜采用“高尔夫物业配套型”模式对GOLF物业起到锦上添花的作用,按照高尔夫物业客户对高尔夫运动关注程度的不同，把高尔夫物业客户分为三种,高尔夫物业客户,一般爱好者,高尔夫热爱者,非高尔夫爱好者,热爱高尔夫运动，打球水平较高，不断尝试新的球场，在多个球场拥有物业与会籍,打球水平一般，更多的是出于商业目的，陪朋友下场打高尔夫,喜欢高尔夫运动，但打球水平一般，更多的是出于商务目的陪朋友下场打高尔夫,喜爱球场的景观环境，但较少打高尔夫,高尔夫热爱者置业的关注点主要是高尔夫的运动、景观、会籍文化特性，购买力强，但选择的物业面积偏小,高尔夫热爱者,置业特点,景观,会籍,运动,文化,每个球场都有其独特性，对球场的品质要求非常高,买别墅是为了获得会籍，打球更便宜、更方便,对高尔夫运动非常的痴迷,挑战自我,诚实、自律、秩序、善待他人、对抗自己和不断挑战自己,全国范围置业，置业次数多,面积偏小,偏爱小独栋或国际公寓,购买力强,候鸟式的生活，那里有好的球场，就去那里打球,主要关注点,一般高尔夫爱好者主要关注于高尔夫的商务、文化、景观特性，可能购买中大面积的物业,一般高尔夫爱好者,主要关注点,置业特点,商务,文化,景观,黄金社交圈，展示实力，拉近与客户的距离,看不见的上层社会，财富、权力、精英地位的象征,独占稀缺资源，对球场品质要高，休现企业的实力,文化素质高，多为私企老板或企业高管,购买别墅面积较大，对功能要求严格,购买实力强,部分买家以企业为背景，买别墅用作企业会所,经常邀请客户朋友去打球，增加相互信任,在轻松休闲中完成商务交易,客户的购买行为带有很大的需求性和目的性，决策周期较长,非高尔夫爱好者主要关注高尔夫景观、会籍、圈层特性，对物业的产品层面要求高，并关注配套,非高尔夫爱好者,置业特点,景观,经营,文化,回归自然，对稀缺资源的独占,看重别墅的投资价值，会籍的升值潜力,纯粹的居住圈层，高尚的社区氛围,多以一居为主，对户型要求高，注重细节打造，细节上的品质很重要。,购买力较强,认同高尔夫的强势景观资源，认为景观是高尔夫中最具价值的部分,对项目的配套设施关注度高,主要关注点,本类型客户通常是高尔夫物业的主力购买群，占到70%以上,GOLF俱乐部定位,重庆首席私家高尔夫,双品牌,私密,国际化,远洋国际高尔夫社区,私家高尔夫俱乐部,高尔夫社区业主,业主会员嘉宾,双语国际学校,远洋高尔夫学院,业主推荐卡主,会籍管理私家高尔夫运营,高尔夫球会的管理方式有两种：一种是私人俱乐部（或称会员制），另外一种是公众球场,按经营方式分类,半封闭球会：球场为业主所有，业主把球场的使用权分售给若干个会员，会员在约定的年限内(一般是按球场的土地使用年限)可按约定的权益优先使用球场，业主对球场的盈亏负全部责任，球场在满足会员的权益之后，可将球场对外开放经营,全封闭球会：球场为业主所有，业主把球场的使用权分售给若干个会员，会员在约定的年限内(一般是按球场的土地使用年限)可按约定的权益使用球场，业主对球场的盈亏负全部责任，除会员及会员所携嘉宾外，球场不对外经营。,私人球会：球场为全体会员共同拥有，也只为会员(和会员所携嘉宾)提供服务，所有会员共同承担球会的全部责任，球场不对外经营,优点,资源集聚效能，避免周转资金不足的风险,形成比较稳定的客流，附带消费创造更大的经济效益,交际机会资源，提升球场的品牌价值,了解会员需求，专业的会员服务,根据客源信息对球场生产要素进行有效配置，提高球场运营效率,会员制球会,各类型高尔夫球会对应的品牌、客户等关系总结：,会籍价值的关键影响因素,土地权属关系,土地使用期,球场供需关系,会籍的稀缺性,会籍的市场流通性,许多人在购买会员证时首先表示，球场必须有正规的土地使用手续才会考虑是否购买，否则连参考价值也不具备,即使有政府明确批文的球会，其土地使用年限到期后，如果经营者继续经营，持有会员证的球友是否要续上一笔会费是未知的，同时也是有争议的。,球场供应少，需求旺，会籍升值空间大（大上海地区）；球场供应大，无持续稳定的客流，会籍升值空间有限（海南地区）,个人终身会籍形式以外会籍的出售（年卡、商务卡等）首先会影响终身会员下场的频率；一年或者几年的短期会籍，实质上是一种变相的降价行为，会影响终身会籍的升值,球会需选择合理的转让方式、合理的转让费用和最佳转让时间保证会籍转让有序进行,1,2,3,4,5,18洞规模高尔夫通常可提供700张会籍卡，带动500套物业开发,昆明高尔夫物业的会籍销售带动模式,18洞高尔夫驱动物业的主流规模区间在300500套左右,现在有610个会员，通常来说18洞不超过700个，多了会超出球场承载力。滇池高尔夫龚总,每位业主将免费获得与卧室数量相同的普通个人球场会员卡；每张会员卡最多可带7位嘉宾，但会员必须随行；会员配偶可成为附属会员，打球享受嘉宾价，但不可带嘉宾。,高尔夫球场会籍规模的确定,春高的会员制模式,春高物业设置状况,12套3-卧室别墅，12套1-卧室公寓和28套2-卧室公寓；单栋物业平均卧室数量2间；,单栋物业的销售与会籍个数形成紧密联系；基于春城模式单栋物业销售至少需要1个会籍，普遍需要2个会籍驱动。,如果会籍的数量卖得太多和太便宜，地产开发的含金量就会下降，要成为春城湖畔的会员，必须是这里的业主，这样保证了来这里投资房地产的回报率。春城湖畔高尔夫市场销售经理,目前按照国内球场的管理水平，18洞规模高尔夫可以承载的会员水平在600700人；会员规模意味着可以提供的600700张会籍卡。,现状：现有终身会籍69人，年卡100多人,重庆市场竞品情况,保利,佰富,上邦,庆隆,个人终生会籍：20万，免果岭费；个人一、二年会籍：价格2-3万,个人终生会籍：18万，年费4000、免果岭费；年度会员卡：2-3万，无年费、免果岭费；年度次卡：1.8-3万（30次、60次），无年费、不记名，9洞记半次，一天最多四次。,个人终生会籍：价格18.8万，免果岭、练习球、练习杆租用等费用。会所费用会有部分折扣；曾经有过十年会籍，目前没有。,个人终生会籍：20万左右（几年前就停办了）；年卡：个人价格1-2万，免果岭费，会所部分费用打折；预存卡：2-5万，预存消费，有一定折扣。,基本上都有终生会籍和年度会籍：终生会籍20万左右，年度会籍2万左右；会员大多免除果岭费、享受一定折扣,按物业价格赠送终身会籍、18洞一年会籍以及练习场一年会籍,按物业价格选择性赠送十年会籍，赠送以会籍费能够加到房费不被顾客察觉为标准,购买纯独栋别墅会送家庭18洞终身会籍，价值22万,购买别墅送个人终身会籍，价值20万,本案计划发行的卡类有：,球场改造建议,国内高尔夫球场集中分布在东部沿海地带，长三角与珠三角核心城市呈现需求大、供应大的特点；长三角的高尔夫球场量上更为分散，竞争相对更小一些；,全中国只有几个顶级的高尔夫球场采用了名师设计、高投入打造，且主要集中在长三角和珠三角。,21,高投入打造上海顶级高尔夫球场,由日本高尔夫球场设计学会会长加藤俊辅先生设计；为18洞72杆锦标级高尔夫球场，投资一亿美金；球场占地140公顷，绿化率达97%；有80万平方米草坪，引进12000棵香樟、红枫等乔木树种，30000方奇岩异石做景观造型，250万立方土方做球道、沙坑造型，240种四季鲜花，13座小桥流水,上海汤臣高尔夫,22,江苏南京钟山,南京钟山国际高尔夫俱乐部位于南京市玄武区环陵路、中国名山：钟山东麓；拥有国际级标准赛事的18洞高尔夫球场、9洞灯光球场和超五星级酒店、会所和国际会议中心等；,占地3671亩的高尔夫球场由世界顶尖高尔夫球场设计公司GaryPlayer全力担纲，结合钟山地势风貌布局，给每一位球手都带来挑战和乐趣；同时邀请EDSA公司进行总体规划设计，美国贝尔高林公司进行景观规划设计，WATG公司进行酒店、会所建筑设计；,南京钟山高尔夫邀请国际顶尖设计师设计，打造顶级酒店会所作为配套,结论：国内多在珠三角和长三角的顶级高尔夫球场才会聘请名家打造。而我球场定位之于半封闭式的经营模式，而非顶级的私人球会或封闭球会，因此仅做小型改造，不做大型改造；也无需名人设计师进行改造。,四大会所功能,24,SPA温泉会所,25,名仕会所：设置高尔夫推杆练习场,名仕会所：设置红酒吧、雪茄吧、中小会议室（可选）等商务场所，供公司和个人商务活动所用,主要对业主开放，对外不公开开放，保证项目客户的高端性和纯粹性；项目销售期，可以设置为本项目的体验场所，为客户展示未来本项目高端、尊贵等生活方式,27,名仕会所：设置精品书店、高尔夫商店、小型精品超市（可选）等业主日常休闲交流的场所,设置咖啡馆、精品书店等休闲场所针对女性举办各名品（如香水、皮包、珠宝）品鉴会；针对男性业主举办如红酒、名车、名表、雪茄等高档物品品鉴活动；,28,养生禅修会所,高尔夫会所,球道界面Sino高尔夫体验之旅,31,硬件提升,VIP看房老爷车,普通看房球车,现有球车,准备2辆VIP看房车，看房车由现在的球车改为老爷车（9-10万）；准备3-5辆普通看房车，6+2或4+2座，品牌选择ClubCar或EagleCar；车头喷绘远洋高尔夫社区和高尔夫俱乐部双LOGO；车身两边设置下拉式遮阳帘，抵御重庆炎热天气；,人员服装准备,全员营销，让球童成为兼职的销售人员；全面更换现有球童的服装；对球童进行基本的销售培训；制定球童营销的分成计划；,GOLF球童男装示意1,GOLF球童男装示意2,GOLF球童男装示意3,在高尔夫大环线重要景观节点设置观景平台,如在营销中心通往样板区的道路边设置“天鹅湖”亲水平台,在不影响球场经营与管理前提下，将1、2号球道部分时间段对外开放，增加高尔夫景观体验性,动线1：项目主入口营销中心,1,2,3,动线2：营销中心样板房,电瓶车接送客户，穿过高尔夫球场到达项目样板示范区参观。,高尔夫景观实景体验，参观过程中设立3处下车讲解点，销将与高尔夫景观相结合打动客户。,1,2,3,动线3：山地高尔夫小环线,动线4：18洞高尔夫大环线,根据客户需求，可考虑带领客户对整个高尔夫球场进行体验。,道路,陈列室,球场,会所,俱乐部,历史成绩,球场设计师的雕像放置在会所门口，宣扬球场的特殊理念,去往球场的道路上展示各种姿态的运动姿态，让人精神热身,球场里到处石刻著名运动员在该球场的最优成绩,会旗代表了一个团体的价值观,会所里陈列着球场赛事的获胜者奖杯,球会创立者和设计师的身平的详细介绍,小品布置：让高尔夫文化延伸到各个空间,草坪修复：修复部分受损草坪、种植部分冬季草种,1号球道,7号球道,9号球道,13号球道,6号球道,8号球道,视觉廊道：看房者对于球场高尔夫树木过密，遮挡高尔夫视觉景观均提出一些意见，建议调整树木排布，清理部分视觉廊道,关于酒店式公寓的设置及功能建议,国际GOLF别墅生活典范”的定位将依托于以下四个方面的达成作为支撑,一体化的高尔夫规划设计和物业管理体系,LOHAS的低碳绿色的健康生活方式,城市精英的圈层生活及商务交往平台,国际化的高尔夫文化教育体系,资源最大化利用的规划方式凸显山地高尔夫产品价值的设计方式主题化的园林景观构建方式科技化、智能化的物业管理增值方式,面向儿童的未来精英培养体系面向青年的自我修养提升体系面向成年人的自我心灵平衡体系,都市精英的休闲交往平台本地精英对外交流交往的场所精英圈层生活的中心,生态化、绿色化的生活方式健康充实的心灵疗养康复场所诗意栖居的都市居所家庭和睦的交流空间,国际高尔夫别墅生活典范,前期定位回顾,打造高尔夫会所、温泉SPA主题精品酒店、酒店式公寓等商业体系，创建重庆首席圈层生活及商务交流平台,高尔夫会所：设置餐饮、酒窖、雪茄吧等商务交流空间，成为重庆首席圈层生活和商务交流平台；SPA会所：利用温泉资源，与高尔夫相互促进，构成项目的双主题；精品酒店：依托酒店的会议、餐饮配套等设施，举办商务会议、商务洽谈等活动，构建项目多元化的商务交流载体；酒店式公寓：针对高尔夫以及项目圈层化的客户，打造圈层化的生活中心,高尔夫会所,SPA会所,精品酒店,酒店式公寓,城市精英的圈层生活及商务交往平台,依托酒店会议设施、高尔夫练习场、高尔夫会所等设施，构建重庆国际高尔夫文化教育体系,面向未来的高尔夫文化传播平台：青年精英职业训练营；青少年高尔夫学院；网球学院；儿童创意课程；商务培训体系：MBA、EMBA教学基地,青年精英职业训练营,MBA、EMBA教学基地,儿童创意课程,网球学院,借助高尔夫球场传播高尔夫文化理念；培养专业化的高尔夫服务人才；以高尔夫为平台，创建圈层学习、培训、交流平台；通过青少年等下一代构建面向未来的圈层平台；同时，还为项目提供一定的商业收入现金流,国际化的高尔夫文化教育体系,项目位于主城区五大片区的南部片区，所在巴南区有中国温泉之乡的美誉，是重庆旅游重镇之一，有绝佳的资源优势,巴南区是重庆休闲度假胜地，是巴南区政府重点打造的都市休闲度假旅游区,巴南区的土地供应仅次于城市现有主要发展方向上的几个区，未来将是重庆的开发热点。随着主城区的的不断扩张，巴南区将加强与主城区的联系，承载这主城外拓，建设城市副中心，形成区域辐射力。,一城：重庆南部新城四区：都市休闲度假旅游区、最佳生态居住区、重庆新兴工业大区、农产品生产加工区一中心：重庆专业市场群和现代物流中心,构建“一城、五镇、四区、一中心”的发展目标,项目距离重庆市中心约13公里，随着交通设施改进、轻轨通车，其区域将直接对接重庆核心区,桥梁：鱼洞长江大桥：公轨两用桥，目前已经通车；连通大渡口、九龙坡片区；白居寺长江大桥：规划中，预计在2011年启动建设，将连通大渡口、九龙坡片区；道路：巴滨路：目前已通鱼洞大桥至龙洲大道段，预计在2011年底全线建成，连接南滨路，届时巴南到解放碑仅20分钟车程。渝南大道：连接南岸区与龙州湾片区；已经通车，目前正在进行道路拓宽工程。渝南分流道（巴南段）：2011年已通车，届时大大缩短渝中区到巴南区的距离。轻轨：轻轨2号线：延伸段（新山村-鱼洞）计划2014年初通车；轻轨3号线：二期工程七公里至炒油场段2012年建成。,鱼洞长江大桥：公轨两用桥，中间通轻轨，两边通汽车。,轻轨2号线和3号线在鱼洞汇合。,随着巴南区区府的搬迁，片区将提速发展，将带动政务需求、产业发展，对高端酒店业将有大量的需求,重庆南区与西区高端酒店匮乏，渝南大道沿线高端酒店空白，但区域市场发展迅速，高端酒店需求巨大,轨道交通,城区建设,商圈建设,规划,通车,巴滨路建成通车,构建南部商业航母,龙州湾商圈1期开街,至2020年的远景区域建设规划,区域价值提前释放,形象建设初具成效,配套建设初具规模,巴南两座长江大桥的竣工,主城外拓承接区,主城外围区,主城核心区,随着城市的扩张，区域综合配套的提升，巴南区将在2012年之后发展成为城市的核心区域，高端酒店业的发展潜力巨大,龙州湾政务繁荣,开发建设高端酒店，提高区域形象，为区域高端地产客户提供配套服务,以上三种核心驱动设施的单一驱动力较小，目前高端客户更敏感于高端设施的组合优势，本项目应打造组合型高端地产项目,55,酒店的设置：考虑开发商的轻资产持有，建议以精品酒店式公寓为主，主题度假酒店为辅，主题酒店涵盖相应的一些社区配套功能需求,温泉主题精品酒店式公寓,温泉主题度假酒店,温泉SPA泳池,小型会议及宴会功能,高端进口便利商店,60-80间精品酒店套房,酒店,2个室外网球场,重庆稀有精品度假酒店，引入国际品牌温泉SPA会所进行管理，引领重庆酒店发展的新方向,温泉主题度假酒店,56,精品酒店，提供舒适、健康、国际化的酒店服务，主要为项目服务,设计要点：规