物业设施设备维修保养计划.ppt

房地产设备维护计划，一、概要、房地产设备维护计划是对房地产(包括房屋和设备)使用过程中产生的松动、污染、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障、缺陷需要进行养护、维修的维护计划，主要有年度计划、季度计划和月度计划三种。 二、维护计划制定的目的和意义是通过有计划的维护，保证房屋和附属设施的设备始终处于良好的技术状态，保持正常的使用功能，最大限度地满足用户的需要，同时减少故障，杜绝事故的发生，有效延长不动产寿命，降低不动产寿命周期费用，增加不动产价值三、设施设备维护方针、房地产设备维护应始终坚持“预防主、养护结合、自主维护、及时维修”的方针。 即在对房屋和设施设备进行日常养护(主要为6S )的基础上，做好科学合理的维护规划，对房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，避免设备事故， 在保证用户需求的同时减少设备能耗，减少环境污染，延长设备大修期，取消设备维修，延长设备有效寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到促进房地产价值增值的目的。 设备维修，根据企业性质、设备特点及设备在使用中的作用，选择合适的维修方式，采用合适的维修周期和时机、新技术、新材料和科学方法，提高维修质量，减少停机时间，降低维修费用，及时有效，降低成本。 四、房屋和设施维修规划管理的范围和内容，根据物业服务合同双方约定的管理范围和内容，包括建筑物、建筑物本体和附属设施，主要有：1.房屋结构部分：基础、墙、梁、柱、地板、地板、屋顶、楼梯等2 .房屋装饰部分：门窗、楼梯扶手、 内外装饰等3 .共用设施设备：配电、动力、照明、电梯、给排水、暖气空调、消防、防盗、现场设备等4 .共用辅助设施：道路、场所、健身器材、篱笆、标志等。 五、设施设备维护计划的制定，(一)设施设备维护方式和类别一、维护方式设备维护方式具有维护战略意义。 强调现代设备管理对各种设备采用不同的维护方式，设备维护应遵循设备物质运动的客观规律，在保证使用的基础上，合理利用维修资源，使寿命周期费用达到最经济的目的。 (1)事后修理：事后修理是指对于一些设备，未列入预防性修理计划，故障后或性能、精度下降至不满足使用要求时进行修理，即“损坏的再修理”。 这种维护方式发挥了主要部件的最大寿命，使维护经济性提高。 作为维护策略，与以往的损坏再修理不同。 它不适用于对使用产生重大影响的设备，适用于对故障停机时间不影响正常使用的设备的使用率低，或者有备用设备的维修技术不复杂，能够提供备件的设备。 例如，空调系统和给排水系统中使用的“一运两备(或多备)”泵等。 (2)预防维修：为防止设备性能、精度降低或降低设备故障率，根据预定的维修计划和技术要求进行的维修活动称为预防维修。 对重点和主要设备进行预防性维修，是贯彻设备维修的“预防主”方针的重要工作，主要采取两种方式：一是定期维修：按规定时间进行预防性维修活动，具有周期性特点。二是状态监视修理：根据设备的技术状态，根据实际需要进行修理的预防修理方式。 (3)改进维修：是为了消除设备先天性缺陷和频繁故障，改进设备局部结构和部件设计，配合维修改造，提高设备可靠性和维修性的措施维修方式。 2、修理种类主要有修理、修理、项目修理、保养等。 (1)修理：修理是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能基本丧失，需要全面修理，用于恢复性能的修理方式。 设备维修内容：根据修复设备的附件和修复设备外观的标准进行重新加入工程质量、润滑油的整体测量、试运行，所有拆卸、清洗设备、修理基准零件、更换或修理磨损零件的磨削或磨轨面设备的电气系统进行修理、调整。 (2)中修：设备维修和项目维修之间的维修。 部分拆卸、清洗、检查设备，修理、调整更换或修复磨损零件设备的电气系统，修复标准组装检查设备的附件，按照修复设备外观的标准进行重新加入工程质量、润滑油的整体测量、试运行。 (3)项修理：项目修理是以设备精度、性能劣化缺陷为对象的局部修理。 (4)维护：对于使用的设备，根据运行规则和计划检查的结果可以确定维护间隔期间，根据维护间隔期间制定维护计划，对设备进行预防性维护是有计划的维护。 3 .修理周期和修理周期的结构，(1)修理周期： 2次相邻修理的间隔时间。 (2)修理间隔期间：两次相邻计划修理之间的工作时间。 (3)修理周期构造：指在一个修理周期内应实施的各种修理方式的次数和排列顺序。 计划经济时期采用的维修周期结构：9-6-2-1的维修周期结构。 (k :维修、c :维修、m :维修、b :维修) k-b-m-b-m-b-c-m-b-m-b-m-b-m-b-m-b-m-m-b-m-b-m-b-b-b-m-b-b-b-k。 (2)设施设备维护计划的种类，1、年度计划年度维护计划是物业管理项目每年第四季度由项目经理编制，经公司工程部审核，经总工程师和总经理批准后由项目组织实施的计划。 这是设施设备管理必须认真执行的规范文件，是物业管理项目管理目标实现的可靠保证。 年度设施设备维修计划主要包括两个内容。 第一个是按照公司的程序文件要求填写的年度设施设备维修保养计划表，第二个是年度计划的制定根据和说明。 年计划应在每年12月20日前完成审核，项目应在25日前提出下月工作计划、采购计划和费用计划，保证计划的执行真实性。 2、季节性计划、季节性计划是基于季节性变化和年度计划安排的季节性维护计划，由管理所设备的维护主管制作，经管理所管理者审批实施，报告公司工程部监督管理的维护计划。 设施设备维修保养计划如果有特殊情况或者年度计划的调整，只要填写表格就可以，需要文本说明。 3、月计划、维护月计划由管理处的设备维护主管(班长)按照年计划和季节计划制定，是下一个计划月内应完成的设备维护计划，它与其他月份的工作计划一起报告给公司企业管理部，计划管理、审查中包括的公司工程部支持，协助实施和监督。 与此计划同时报告的是备件和器材的采购计划和费用计划。 月计划要全面落实完成，才能保证年计划的真正实现。 4、计划调整，当年计划制定并批准后，具有公司内部法定意义，需要执行和完成，不得擅自修改。 但是，各个管理人员在执行中出现了各种各样的问题，计划无法按时实施，因此需要调整计划。具体做法如需调整计划，由管理处经理报告月计划时申请，说明调整的理由和今后的安排，报告公司工程部门，工程部门审查报告经总技术人员批准生效。 否则，工程部门报告企业管理部门按原计划进行审查。 (二)年度设施设备维修计划编制依据，1，物业服务合同约定2，房地产房屋清单，设备清单； 3、公司设备维修保养手册； 4 .设施设备的on/off次数和运转时间5 .设备运转的平均负荷6 .设备的安装或最后维护的时间7 .有关法规、规范、标准的设备管理的要求8 .设施设备的管理目标和使用要求9 .设施设备的运行状态和技术参数(调查运行日志和完成率的评定) 10、人才、技术、装备、资金等各种资源条件。 (3)制定设施设备维修计划应注意的问题1、用户使用需求和特殊安排2、季节变化对设施设备的影响和需求3、季节条件对维护作业的影响4、维护所需资源的预先安排5、公司、项目、 业主和行业主管部门的各种其他要求，6、编写计划应按房屋清单、设备清单的专业分类和编号排序，分为修理、改造和维护。 例如，电气设备按照设备列表编号的顺序，先排列高压柜和变压器等需要年度检查的重要设备，然后排列低压柜、动力柜、开关柜、照明柜等。 其他设备也是如此。 7、对设备维修保养手册规定以外的特殊情况或者业主的特殊要求进行情况说明。 (5)计划编制步骤，1 )编辑前准备(1)房屋和设施设备的技术状态鉴定，主要信息来源：1)房屋和设施设备的完善率评定2 )设施设备的日常巡逻及定期检查记录3 )主要设备的运行日志4 )设备的故障，事故处理报告和记录5 )重点设备的年度检查报告6 )设备使用中的用户的反应和抱怨。 (2)上一年度设施设备整备计划和计划的执行情况以及存在的问题(3)房地产房屋和设施设备明年的管理目标和要求，包括业主、公司和行业的要求。 (四)管理处对员工计划的意见和建议。 2、编制计划；(1)首先起草设施设备年度维修计划的构想和具体安排；(3)编制计划说明。 3、计划自我审查；(1)计划初步完成后，首先组织管理处的员工骨干讨论计划，听取其意见，必要时进行修改；(2)确定后，由管理处经理签字报告公司工程部。 2、计划批准，(1)公司工程部收到管理处报告