碧桂园投资业务简介

碧桂园投资工作简介 2015年11月 投资策划中心 内部资料 严禁外传 2 第一部分投资系统组织架构 投资策划中心 决策 支持、引导、服务 拓展 一、投资系统架构 土地投资决策委员会 各投资团队 （投资小分队） 一、投资系统架构 土地投资决策委员会 组长：杨国强董事局主席 成员：杨惠妍董事局副主席 莫斌集团总裁 吴建斌首席财务官 程光煜副总裁 王少军副总裁 行使有关土地投资事物的最高决策权 一、投资系统架构 投资策划中心 集团十三大职能中心之一 集团副总裁 王少军 评 审 部 发 展 研 究 部 财 税 部 风 险 控 制 部 直 属 拓 展 部 中心总经理 何剑标 中心副总经理 李莎 （ 投 资 策 划 部 ） 一、投资系统架构 统筹指导、目标管理、技术支持、政策研究、资源整合 支持 统筹 服务 专人“一对一”对接区域投资工作、提供全面支持 集团投资拓展的流程管理及新项目获取前的综合评审 对区域投资团队提供技术支持和业务培训 对房地产行业的相关政策进行解读 结合发展情况对房地产行业进行宏观研究与微观分析 协助搭建集团投资拓展资源与渠道整合平台 按照集团的发展要求编制年度投资拓展计划并下达指标 集团投资拓展的宏观管理与战略规划 投资策划中心 一、投资系统架构 各投资团队 （投资小分队） 集团28大区域投资部：77个投资小分队、215名投资人员（截至2015年10月） 投资策划中心投资拓展团队 投资拓展“运动员” 区域投资负责人区域投资负责人区域投资负责人区域投资负责人 广清区域刘渊涛环北京区域王广彬重庆区域张卫东安徽区域黄炜 江中区域李时续津晋冀区域吴蕴睿四川区域王维达江西区域黄建军 莞深区域陈军内蒙古区域吕廷沛沪苏区域孔庆朗福建区域杨志忠 佛肇区域杨绍强西北区域王叔恒（兼）江苏区域葛浩湖北区域周祖国 惠深区域孙楠陕西区域王叔恒浙江区域崔颖亨湖南区域李小平 粤东区域李春强贵州区域周灵梓山东区域汤雨（兼）广西区域鲍彬 东北区域王多亮云南区域张留刚河南区域姚莉海南区域刘浩 内部资料 严禁外传 8 第二部分投资系统工作流程及范围 获取信息初步研判项目立项定位策划定案决策获取土地 区域/直属团队 现场勘察 投资信息管理 系统报备 区域/直属团队 落实相关问题 区域/直属团队 组织各部门考察 区域出具 定位策划报告 区域/直属团队 投资决策申请 区域/直属团队 签订协议 注：定案时：土地协议流程审批（土地竞买流程审批）发起。 定案后：竞买报名及摘牌手续办理，土地协议签确完成，土地款流程审批及付款。 土地信息获取 收集 发起立项申请 报备投策中心 投策中心项目 评审 项目获取 投策中心意见 区域总意见 营销、投策、运营 财务、研发、成本 土地投资 决策委员会 区域立项评审会 出具评审意见 二、土地投资流程 详细操作？ 基于碧桂园实践的投资模 式介绍（王琦） 二、土地投资流程 准备项目材料 区域投资团队 区域总裁意见 区域总裁 审批、决策 主席、集团总裁 签订协议、项目获取 区域/直属团队 补充投资决策意见 投资策划中心 通过 否决项目 不通过 如有重大风险或条件重大 变化，则提请重新定案 特别紧急的项目、 重大项目 特事特办 二、土地投资流程 获取土地形成货值形成销售产生利润土地投资 一级市场 直接招拍挂 勾地等意向性拿地 一二级联动开发 三旧改造 土地使用权转让 股权类合作 联营合作开发 代管代建+品牌输出 二级市场 碧桂园 土地获取模式 目前专注住宅开发 谨慎参与商业、写 字楼及其他业态 法律风险与防范？ 二级市场拿地模式下应关注 的法律问题（李珍） 内部资料 严禁外传 12 第三部分集团投资方向及基本要求 三、集团投资方向解析 一线二线三四线五线海外 长期战略 开拓亚洲、欧洲、 美洲、大洋洲 控制主导 城市中心区域 巩固发展 城市中心区域 进军抢占 省会及重点城 市中心及周边 包围开拓 北上广深 19.4%27.0%46.9% 6.7% 一线及周边 二线及周边三四五线城市旅游/产业 2015年110月土地投资额 （国内市场） 三、集团投资方向解析 北京、上海、广州、深圳 重庆、天津 南京、杭州、济南、沈阳、福州、成都、合肥、郑州、武汉、 石家庄、长沙、南昌、西安、哈尔滨、昆明、南宁、贵阳、呼 和浩特、海口、长春、太原、兰州、银川、西宁 城市 级别 划分 一线城市(4个) 二线城市(36个) 直辖市 省会城市 计划单列市 核心城市 三四五线城市 （2134个） 宁波、大连、厦门、青岛 苏州、珠海、温州、三亚、佛山、东莞 地级市275个；县级市381个；县1478个 三、集团投资方向解析：三四线劳斯莱斯项目 “想坐好车，大家就想到劳斯莱斯，想要好包，就想到LV，大家都知 道这是好东西。有些二十万、三十万以上人口的城市只有面积为一百六十 平米以下的住宅，没有别墅、“大平层”的产品，这是碧桂园成为房地产 业“劳斯莱斯”的一个很好的机会。我希望在这些城市只做别墅和“大平 层”，建一百四十平方米以上的产品，做三四线城市的“劳斯莱斯”，让 有成就的人都住在一起，形成品牌效应，作为身份的象征。” 2015年2月2日碧桂园集团2015年工作会议 杨主席语 5目标 12月31日前获取5 块劳斯莱斯土地 2排查 1.排查当地楼盘和 当地最好的小区 2.排查当地有钱人 居住小区及他们居 住什么样住宅 3配套 1.能够配套当地最 好的小学 2.地点交通方便 3.区位被当地有钱 人认同 4产品 1.yj140（yj160) (标配） 2.玲珑别墅（挂石） （标配） 3.选配超豪别墅 4.选配 yj245(yj260) 322预销定产 （土地分证） 首期3个月实现销售 2个月内推出适销对 路产品 2个月内推出后续适 销对路产品 5222343 目标选地开发成功 三、集团投资方向解析：三四线劳斯莱斯项目 三、集团投资方向解析：一二线城市投资 北京 上海 广州 深圳 南京 苏州 合肥 厦门 不拿地王的前提下： 积极参与直接招拍挂项目 积极寻求合作项目 北京 上海 深圳 广州 厦门 苏州 南京 杭州 佛山 东莞 一线强二线 郑州 合肥 福州 其他省会 杭州 佛山 东莞 福州 郑州 帕拉丁 成本 三、集团投资方向解析：投资拓展标准 一二线城市 规模+利润 三四线城市 规模+周转 净利润率 8% （含表外成本） 净利润率 10% 限时回正 一年内 资金回正 财务指标？ 11月12日财务系列课程 年化利息：融资金额10% 归属基金公司的净利润：项目净利润我司股权3.5% 项目投资核心原则：成就共享同心共享 内部资料 严禁外传 19 第四部分集团投资拓展计划 四、集团投资拓展计划 2016年集团计划获取项目300个 （上半年150个，下半年150个） 内部资料 严禁外传 21 第五部分项目总与投资工作 项目总如何做好投资工作 ? 投资阶段 了解项目获取过程，化解项目不利因素， 树立良好形象、口碑 接手项目 提前售、开发报建、优惠条件等 逐一争取落实 开发阶段 了解项目本身瑕疵，做好合作方关系维护， 正确引导社会舆论 五、项目总与投资工作 项目总如何做好洽谈工作 ? 政府关注点 企业综合实力、诚信度、财政税收，能够 快速提升城镇面貌，带动产业发展 合作方关注点 合作模式、投入金额、利润分配、权益保 障、经营管理 介绍提成、支付时间、互敬互重 中介关注点 五、项目总与投资工作 项目总如何推介碧桂园 ? 五、项目总与投资工作 如何表达碧桂园集团发展历程，展现国内十大房企、上市公司的规模及实力？ 碧桂园发展历程大事件核心竞争力集团2014年业绩摘要、2015年上半年项目业绩亮点公司规模战略布局 全产业链如何助力房产版