项目评估与决策控制程序解析

文件名称：项目评估与决策控制程序文件编码：QS/BD.00.B09.01版次：A总页数：7修改状态：0主控部门：市场开发部1目的本程序规定项目评估的质量控制要求，通过实施本程序，向决策人提供客观的可行性论证，实现科学决策。2适用范围本程序适用于公司项目可行性论证和经济测算及决策工作。3职责3.1公司主管副总经理主持项目的评估工作，总经理办公会对项目开发与否进行决策。3.2市场开发部是项目评估的主控部门，负责项目评估的具体工作。3.3规划设计部、工程管理部、工程造价管理部、经营部、财务部、销售部、企管部参与进行项目评估。3.3.1市场开发部负责提供：a项目市场环境信息；b开发项目的土地转让，有关地价方面的资料信息；c开发项目的市场调研结果；d市场对不同类型，不同档次物业需求状况；e拟开发项目目前和未来某一时期可能完成的租售价格；f对拟开发项目进行经济测算，编制可行性研究报告。3.3.2规划设计部负责提供项目所在地区的道路现状及规划咨询情况。3.3.3工程管理部负责提供拟开发项目施工可行性，现行技术条件下最短工期和最适宜的工期及有关技术洽商可能引起的成本变化的信息。3.3.4工程造价管理部负责提供建安成本，并分析原材料价格、定额调整等可能引起的成本变化。3.3.5经营部负责提供有关动迁成本信息。3.3.6财务部负责提供有关管理费用和财务费用信息。3.3.7销售部负责提供有关销售费用信息。4工作程序4.1市场开发部将搜集到的有关拟开发项目的信息经主管副总经理审核，报总经理办公会确定。4.2市场开发部部长接到主管副总经理通知后，正式确定评估任务，同时明确如下事项：4.2.1具体项目评估的主要内容和相关要求。4.2.2已具备的初步资料与文件、图纸。4.2.3有关合作方的联系人、电话、通讯地址。4.3市场开发部部长向部门岗位有关人员安排任务，明确以下要素：4.3.1项目评估内容4.3.2时间要求4.3.3其它需要搜集的资料4.4明确评估对象的性质市场开发部接到任务后，须针对下列问题调查分析，确认评估对象的性质：a联建；b新小区开发；c旧城危改；d安居工程；e以上某几项综合。 4.5明确评估目的评估人员根据本公司经营策略明确评估目的，为进一步制定评估计划分析方案做准备。4.6制定评估计划分析方案评估人员根据评估目的与性质，制定评估分析计划方案报市场开发部部长审核，方案内容如下：4.6.1评估分析流程；4.6.2时间进度安排；4.6.3需其他部门配合的内容（见3.3）与时间进度。4.7根据评估计划方案，进行实地勘察，搜集下列资料与文件：4.7.1项目区位4.7.1.1地理位置、四至范围、交通状况；4.7.1.2与周边其他项目的相关性；4.7.1.3环境与绿化状况。4.7.2建筑规划条件4.7.2.1项目处于理论研究阶段，则搜集锦州市城市总体规划有关要求（用地性质、建筑类别、容积率、限高、临街与否、遮挡情况等）。4.7.2.2如项目已有审批的规划方案，则搜集规划部门下达的规划设计条件和规划方案。4.7.3市政条件4.7.3.1如项目已到市政管理部门进行咨询或召开过市政协调会，则以相应咨询结果或会议纪要为依据。4.7.3.2项目所在地自来水、雨水、污水、供电、煤气（天然气）、电信、人防、供热及管道、道路状况和近期规划情况（容量、管径、位置、管线走向）。4.7.3.3如项目评估只要求初步结论或4.7.3.2中有关资料暂不具备,在评估中采用工程管理部和经营部提供的经验数据。4.7.4市场条件由市场开发部提供有关整体经济环境、特定物业需求及价位水准。4.7.4.1市场要求：调研提供有关整体购买力，消费者类型，各档次物业近期与中远期需求。4.7.4.2市场价位调研：确定拟开发项目物业类型在目前、近期和将来一段时期内的价位水平及供需变化等因素对价位的影响。4.7.5建设周期应结合市场需求、建筑行业平均技术安装水平，开发商计划、银行利率等综合确定，评估人员应根据实际情况，征求相关部门意见，必要时请示主管副总经理。4.7.6土地开发成本4.7.6.1征地费用（菜田基金、土地占有税、防洪费、复垦费）；4.7.6.2地上物补偿费用（青苗、私房作价、宅基地、社会企业）；4.7.6.3土地补偿费用；4.7.6.4征地管理费（上缴市政府）；4.7.6.5地价款（含契税、土地使用税和土地使用权出让金）；4.7.7拆迁安置成本，主要由经营部负责提供。4.7.7.1搬家费；4.7.7.2安置动迁户还面积成本（含无照房或临时建筑的拆迁补偿费）；4.7.7.3地上、地下物的拆除费；4.7.7.4清理费；4.7.7.5单位拆迁按有关政策收费；4.7.7.6拆迁服务费和拆迁管理费。4.7.8前期工程费用4.7.8.1临时水电设施费、临时水电费、质量监督费、工程监理费、占道费、排污费、垃圾清运费、地名款由工程管理部负责提供。4.7.8.2场地平整费由经营部负责提供。4.7.8.3规划、测量、勘察、设计费由规划设计部提供。4.7.9建安造价工程造价管理部根据辽宁省建筑安装工程概（预）算定额，确定当期多层、高层建筑单位造价，小区配套公建单位造价及其他特定建筑单位造价。4.7.10配套工程费4.7.10.1供水、排水、供电、供暖、煤气、消防、道路设施费、电信工程费由工程管理部和工程造价管理部负责提供。4.7.10.2绿化设施费由经营部、工程管理部、工程造价管理部负责提供。4.7.10.3智能化费用由工程管理部、经营部负责提供。4.7.10.4业主会所设备由经营部负责提供。4.7.11代收代缴费用和其它费用4.7.11.1代收代缴费用：这里指上缴政府的有关费用。如：煤气增容费、 消防费、基础设施配套费、自来水增容费、劳保统筹、电贴费、新墙体基金等，由财务部负责提供。4.7.11.2其它费用：指补贴物业管理费和水泵房移交等费用。4.7.12不可预见费：这里指预提用于建材价格上涨，坏帐损失等费用，预提标准由财务部提供。4.7.13期间费用4.7.13.1管理费用：指在开发建设周期内，开发商用于开发建设且符合现行财务制度的费用，由财务部配合提供资料。4.7.13.2财务费用：指贷款利息及占有资金的应计利息。利率的确定，除参照同期银行政策性贷款和商业性贷款利率外，主要由财务部提供实际可取得的贷款利率。4.7.13.3销售费用：指商品房对外销售（或预售）过程中发生的有关税费和宣传、广告费用，由销售部配合提供资料。4.7.14利润：不同的评估目的，利润计算方式及额度可以不同。4.7.14.1用成本法计算物业最低允许售价时，利润可采用市计委、建委及市物价局商品房销售价格报价表的有关标准。4.7.14.2在用于其它评估目的时，预期售价扣减建设成本即为利润。有资料的取得执行4.7.64.7.14。4.8选择适当的评估方法评估人员根据评估目的、性质、所获资料以及上级要求，选择以下的一种或几种方法进行计算评估，并将意见上报主管副总经理审查。a市场比较法；b成本法；c假设开发法；d收益还原法；e其它方法。4.9评估分析根据47中所搜集的资料和48中有关计算的结果，从以下几点予以分析：4.9.1公司拟开发项目的可行性论证旨在为公司是否对该项目投资开发进行决策提供参考依据。应从以下几方面加以考虑：4.9.1.1市场分析根据3343资料或市场比较法，确定开发项目的建设期、销售价和销售时间。4.9.1.2经济分析以假设开发为依据，根据征地、拆迁、建安、市政等成本及有关税费，在4.9.1.1预期售价的基础上，倒算出该项目所需的最低容积率，并同有关人员商议该容积率今后可否达到或突破（这一阶段尚处论证阶段，往往没有正式的规划设计条件与方案），以初步确定在经济上是否可行。如可行，计算毛利润及税后成本利润率作为进一步参考。4.9.1.3技术分析在前面市场分析与经济分析均通过的条件下，分析是否存在施工人文地质、给水、排水、供电等方面的限制。4.9.1.4详细经济分析在前面有关市场、经济和技术分析等均通过的条件下，评估人员应以假设开发法为基础，根据房地产开发的一般条件和外部环境（贷款利率、开发周期、施工技术水平、开发成本），根据评估目的，给出以下一项或多项预测分析：a最低自有资金投入额；b最低贷款额；c销售（预售）情况预测；d贷款偿还分析；e现金流量分析；f不确定因素分析；g风险分析；h敏感性分析。4.9.1.5结论及建议根据前面分析，提出项目可行性结论，并就有关风险和敏感性问题 提出建议。4.9.2公司已启动项目的实施方案。4.9.2.1费用预测只需要“详细经济分析”中有关资金回收的部分。4.9.2.2组织实施方案一般指分期开发的居住区的征地、拆迁、施工组织、资金投入、人 员配备方面的顺序安排及各期数量大小的调配，根据具体情况编制。4.10市场开发部根据前述分析工作，编制可行性研究报告初稿，经部长审核，由主管副总经理提交经理办公会进行讨论决策。4.11项目决策4.11.1召开经理办公会，由主管副总经理介绍可行性研究报告，与会领导可对报告进行讨论，充分发表意见，提出进一步研究的问题。4.11.2市场开发部通知相关部门就经理办公会提出的问题作进一步研究,研究结果报主管副总经理、总工程师、总会计师审核，再次提交经理办公会，对项目开发与否进行决策。经