6信贷培训--房地产开发、个人住房、经济适用房.ppt

1,信贷培训房地产开发贷款经济适用住房开发贷款个人住房贷款房地产调控及监管政策,省联社信贷管理部2011年2月,河北省农村信用社联合社,2,房地产开发贷款,河北省农村信用社房地产开发贷款管理办法（试行）（冀信联发200828号）关于严格执行房地产新政规范房地产信贷管理的通知（冀信联办发201067号）风险及防范,河北省农村信用社联合社,3,房地产开发贷款管理办法,总则贷款种类、基本条件、期限及利率操作规程档案管理附则,河北省农村信用社联合社,4,总则,房地产开发贷款定义（第二条）系指向房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房、综合用房等房屋购建项目建设的贷款。严格开发贷款管理要求（第三条）,河北省农村信用社联合社,5,贷款种类、基本条件、期限及利率,贷款种类（第五条）主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款和其他房地产开发贷款。（按开发用途分类）基本条件（第六条）期限与利率（第七条）房地产开发贷款期限要根据房地产开发项目周期合理确定，一般为13年（含），贷款利率及结息方式应根据中国人民银行和农村信用社有关利率政策确定，并在借款合同中载明。,河北省农村信用社联合社,6,操作规程,基本操作程序（第八条）申请和受理贷前调查、评估贷款审查、审批办理保险贷款发放贷后管理贷款收回。按照先客户评级、后额度授信、再具体支用的原则，所有客户在农村信用社办理具体信贷业务均应先评级并报批授信额度。贷款申请和受理（第九条）,河北省农村信用社联合社,7,操作规程,贷前调查、评估（第十条）（一）贷款合法性调查（二）贷款安全性调查（三）贷款效益性调查（四）借款人资信评估和项目评估,河北省农村信用社联合社,8,操作规程,贷款审查与审批（第十一条）（一）调查、评估完成后，审查部门对调查、评估人员移交的客户资料、调查资料和评估报告进行准确性、完整性、合理性方面的审查。如审查人员发现基础资料的真实性和准确性以及评估程序、评估方法存在问题，有权要求调查、评估人员进一步核实；对于判断不一致的问题，要在评估报告相应的地方写明意见。（二）审查部门审查完毕后，报有权审批机构审批。具体审批程序按河北省农村信用社信贷业务审批办法（试行）规定执行。办理保险（第十二条）贷款的发放（第十三条）贷后管理（第十四条）贷款的收回（第十五条）对项目形成销、预售资金（租金）等收入后，经办联社应相应收回项目贷款。以在建工程作贷款抵押的，在产权过户给置业者、办妥产权变更手续、按揭贷款抵押转为房产抵押的同时，收回该项目的房地产开发贷款，以避免同一抵押物重复抵押，保证项目贷款抵押率不高于50%。,河北省农村信用社联合社,9,档案管理,（一）企业提供的原始资料；（二）经办联社内部的调查、评估、审查、审批的文本，借款合同、借据、担保合同（保证、抵、质押）、协议及其附件；（三）贷后检查报告、企业还款记录、贷款到、逾期催收通知书、上级批复文件；（四）与贷款有关的重大问题调查报告及处理意见、企业信用等级评定资料、项目总结报告等；（五）经办联社认为需要存档的其他资料。,河北省农村信用社联合社,10,关于严格执行房地产新政规范房地产信贷管理的通知（冀信联办发201067号）,出台背景（一）贯彻国家出台的房地产新政（二）防范房地产信贷风险通过对全省房地产信贷调查，发现存在以下问题:1.房地产开发商的资质偏低、实力较弱;2.未对房地产开发贷款实行项目管理;3.房地产开发贷款与个人住房按揭贷款不联动；4.流动资金贷款变相流入房地产开发企业。,河北省农村信用社联合社,11,关于严格执行房地产新政规范房地产信贷管理的通知（冀信联办发201067号）,主要内容一、对新增房地产开发贷款实行客户及项目准入制度二、对不符合上述准入标准的存量房地产开发贷款客户实行退出制度三、对房地产开发贷款实行项目管理四、加强房地产开发贷款与个人住房按揭贷款的联动五、加强非房地产贷款资金用途的监督管理。六、积极贯彻国家调控政策，严控房地产贷款风险,河北省农村信用社联合社,12,新增房地产开发贷款准入标准,客户准入标准1符合国家产业政策及行业发展规划，符合农村信用社信贷政策投向，满足农村信用社信贷基本条件。2借款人资信良好，无不良信用记录，信用等级必须达到AA级（含）以上;对在农村信用社已有房地产开发贷款无法按时归还，需采用展期等其他处理方式的房地产企业不得允许新增贷款的信贷准入。3房地产开发资质原则上要达到三级（含）以上或相当于三级资质（新成立的项目公司除外）。廉租住房、限价房、经济适用住房等保障性住房项目的房地产开发资质可达到四级（含）以上或暂定级；4原则上企业资产负债率低于70%，企业净资产不低于2000万元；5具备“四证”即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，或“四证”虽未全部办理完毕，但已具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，且客户承诺在贷款发放前落实“四证”。6发放贷款时保障性住房和普通商品住房项目的自有资金（所有者权益）不低于开发项目总投资的20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。（此项规定随国家政策调整而调整）,河北省农村信用社联合社,13,新增房地产开发贷款准入标准,项目准入标准1优先介入保障性住房项目和区位优势明显、产品定位清晰、价格适中、品质较高、适销对路、市场前景良好的普通商品住房项目；谨慎介入高档住房项目（如别墅和高档公寓等）和商业性房地产项目（如写字楼、商场、酒店式公寓、各类交易市场等，含以商业性房地产为主、搭配少量住宅的单体楼项目）。2房地产开发贷款必须采取抵押贷款担保方式，不得发放新的信用及保证贷款。优先选择拟开发项目的土地使用权及在建工程作为抵押，不得接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物，贷款抵押率最高不得超过50%。3开发项目预计能够为农村信用社带来较大的个人住房贷款等业务量，且已经或承诺与农村信用社签订个人住房贷款按揭协议。,河北省农村信用社联合社,14,存量开发贷款退出制度,对退出类房地产开发贷款客户，在达到上述准入标准前，不得对其新增贷款。但对以盘活不良资产为目的申请贷款的存量客户，强行退出可能形成损失的，且贷款回收可能较大的，可以采取逐步压缩退出的方式；对已部分放款或已签约客户，可在结束该项目后再行退出。,河北省农村信用社联合社,15,对房地产开发贷款实行项目管理,（一）规范房地产开发贷款管理。各县级联社不得发放房地产开发企业流动资金贷款，对存量房地产开发企业流动资金贷款要制定退出计划，待贷款到期后全部退出。（二）加强房地产开发贷款封闭管理。新发放房地产开发贷款均要按项目签订贷款封闭管理协议，实行封闭管理，确保在项目销售率达到80%时应全部收回房地产开发贷款。,河北省农村信用社联合社,16,加强房地产开发贷款与个人住房按揭贷款的联动,对新增房地产开发贷款项目，要将与农村信用社个人住房贷款的合作承诺及贷款份额等纳入授信条件，既确保房地产开发贷款封闭管理运行，又推动个人住房贷款业务发展。,河北省农村信用社联合社,17,加强非房地产贷款资金用途的监督管理。,加强对集团客户和关联企业的资金监管，严格落实银监会“三个办法、一个指引”，加强对贷款资金的支付管理，保证信贷资金按约定用途使用，防止资金被挪用。同时，严格监督集团公司内部各成员及其关联企业之间的资金往来，防止贷款变相用于房地产开发，确保信贷资金安全。,河北省农村信用社联合社,18,积极贯彻国家调控政策，严控房地产贷款风险,（一）四管齐下，严控房地产开发贷款风险1重视房地产开发企业资质、业绩和信用度，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查，严格按照房地产开发企业及项目的准入标准实行开发商企业名单式管理。对存在土地闲置超一年以上的，一律不得发放新开放项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的，已发放的贷款应当调减并采取保全措施，并在客户名单中反映。2提高押品标准。新增房地产开发贷款一律要求以土地使用权及在建工程为抵押。3把握好贷款成数动态控制，贷款总额不得超过在建工程的5成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数。4对住房销售回笼资金实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。（二）实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策1以房为限不以贷款为限，对首付款比例实行动态、审慎管理。对购买首套自住房且套型建筑面积超过90平方米的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于70%。2贷款利率严格按风险定价。首套房贷利率应根据借款人偿还能力、信用状况合理确定；二套房贷利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上房贷利率严格按风险水平定价，且不得低于基准利率的1.2倍。3了解个人购房真实自住与交易背景。贷前审查必须履行“面测、面试和居访”程序，从严审定借款人信用状况，严厉打击假按揭，制止加按揭以及非法集资行为，落实抵押权后再放款，真正防患于未然。4严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放个人住房贷款。,河北省农村信用社联合社,19,风险与防范,房地产开发贷款封闭管理的运作模式房地产开发企业贷款封闭管理是指商业银行对房地产项目采取资金全程监控，使项目建设资金投入及租售资金回流在同一账户内封闭运行的管理方式，该账户就叫封闭账户。贷款发放后资金进入封闭账户，贷款的支用通过封闭账户进行。封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付、企业日常开支应使用其它帐户结算，两类资金不能混用，通过封闭账户支付资金的收款单位必须与项目建设有关否则，借款人无权支用。贷款的归还也通过封闭账户实现，其还款来源主要是贷款项目的销售收入。借款人在贷款项目上的销售收入(包括个人住房贷款和首付款)必须存入封闭账户。根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值中所占的比例，逐月从封闭账户内的销售收入中留存部分资金，用于累积还贷。项目达到80销售率时或贷款到期前，封闭账户内的存款余额不得低于到期贷款本息之和。,河北省农村信用社联合社,20,风险与防范,存在的风险（一）贷款抵押落空的风险，这种风险主要是因为贷款期限与项目开发期限不匹配造成的。（二）抵押物价值不足的风险（三）封闭账户中的存款不具有担保的效力，不能优先用于清偿债权,河北省农村信用社联合社,21,风险与防范,风险防范措施(一)贷前调查阶段认真进行房地产项目评估，科学判断项目的市场价值，根据项目的回款时间，确定合适的贷款期限。房地产开发项目的建设周期较长，从项目可行性研究开始到最后销售回笼资金，中间要经历勘探设计、报建立项、项目开发等多个环节。在贷款调查阶段银行必须对项目建设情况进行准确评估，准确预测项目的资金需求情况和资金运作周期，合理确定贷款期限。在贷款发放后，客户经理要严密监控工程进度，一旦出现项目不能按计划进行的情况，及时采取措施。(二)强化贷后管理，尤其强化对抵押物的管理能力,河北省农村信用社联合社,22,经济适用住房开发贷款,与房地产开发贷款的区别用途不同经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设贷款条件不同（一）开发商资质四级以上或暂定级；（二）项目资本金比例最低20%；（三）开发项目必须已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划。利率不同经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。,河北省农村信用社联合社,23,个人住房贷款,河北省农村信用社个人住房贷款管理办法（试行）（冀信联发200863号）关于加强住房按揭贷款管理的通知（冀信联办发20112号）,河北省农村信用社联合社,24,个人住房贷款管理办法,总则贷款对象、条件贷款期限、额度及利率贷款程序贷款担保贷款偿还贷后管理风险处置,河北省农村信用社联合社,25,总则,个人住房贷款定义个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住宅用房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。（第二条）,河北省农村信用社联合社,26,贷款对象、条件,第四条贷款对象是指具有完全民事行为能力的自然人，同时借款人具备以下条件：（一）具有当地常住户口或有效居留身份；（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（三）具有购买住房的合同或协议；（四）能够支付最低不低于购房全部价款的一定比例的首期付款；（五）同意以所购房屋作为抵押物，或提供农村信用社认可的资产作为抵押物或质物，或由具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为连带责任的保证人；（六）同意按农村信用社指定的保险公司和要求的险种、期限办理抵押财产的保险，并在保险单正本载明农村信用社为保险的第一受益人；（七）农村信用社规定的其他条件。,河北省农村信用社联合社,27,贷款的期限、额度和利率,贷款期限：根据实际情况合理确定，但贷款期限最长不得超过25年。对男性自然人，其还款年限不得超过65岁；对女性自然人，其还款年限不得超过60岁。（第六条）贷款额度:随国家政策调整而随时调整贷款利率：随国家政策调整而随时调整目前执行：不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。一律要求暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。,河北省农村信用社联合社,28,贷款程序,个人住房贷款操作流程(一手房)个人住房贷款操作流程(二手房)个人商业用房贷款操作流程个人自建房贷款操作流程,河北省农村信用社联合社,29,个人住房贷款操作流程(一手房),“一手房”是指售房人为开发商的住房。楼盘审查：受理申请项目调查审查、审批签订项目合作、资金监管协议审查重点：开发楼盘五证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）贷款发放：受理申请贷前调查审查、审批签订借款合同办理保险、公证、担保等手续发放贷款资料归档贷款分期偿还贷后管理清户撤押重点：,河北省农村信用社联合社,30,个人住房贷款操作流程(二手房),“二手房”指已取得完全产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。受理申请调查、评估审查、审批签订借款合同办理保险、公证、担保手续发放贷款资料归档贷款分期偿还贷后管理清户撤押（一）借款人不需要房屋交易中介机构提供担保。（二）由房屋交易中介公司担保。,河北省农村信用社联合社,31,个人商业用房贷款操作流程,个人商业用房贷款是指经办联社向借款人发放的用于购买商业用房的贷款。贷款拟购的商业用房应为竣工验收合格的现房。楼盘审查：（同一手房贷款）贷款发放：受理申请贷前调查审查、审批签订借款合同办理保险、公证、抵押（预）登记发放贷款资料归档贷款分期偿还贷后管理清户撤押与一手房住房贷款区别（一）首付款比例：不低于50%。（二）期限：不得超过10年。（三）利率：不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。,河北省农村信用社联合社,32,个人自建房贷款操作流程,个人自建房贷款是指贷款人向借款人发放的、用于借款人建设自有房屋的贷款，其建设用地必须在经济发达地区市(县)城区或重点镇范围内，通过有偿出让方式获得，并已取得合法的有关建设批件。贷款操作流程：受理申请贷前调查审查、审批签订借款合同发放贷款资料归档贷款分期偿还贷后管理清户撤押。自建房贷款执行中国人民银行规定的贷款利率，不得执行个人住房贷款利率，贷款期限最长为10年。,河北省农村信用社联合社,33,贷款担保,借款人申请个人住房贷款必须提供担保，担保方式分为抵押、质押、保证和抵押加阶段性保证等。（第十八条）,河北省农村信用社联合社,34,贷款偿还,借款还款方式分为按季结息到期还本和分期还款两种方式。贷款期限在一年（含一年）以内的，按季结息，到期还本。贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。经办联社按月制作还款凭证，交借款人作为已偿还当月贷款本息的依据。具体还款可采取银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。第二十三条分期还款通常采用等额本息还款法和等本递减还款法。第二十四条借款期限在一年以上的贷款还款日的确定。自贷款后次月起进入还款期，实行每月20日为约定还款日，如遇双休日或节假日顺延。借款人可以提前全部或部分还清剩余贷款本金。借款人要提前还款时，须提前3天向经办联社提出书面申请。提前还款的当期仍计收贷款利息。提前还款金额必须为一万元整数倍。第二十五条贷款展期。个人住房贷款原则上不予展期。借款人因不可预见原因导致不能按期还款需要展期的，须在结清已到期贷款本息后，向经办联社提出展期书面申请，取得担保人的书面同意，并办理延长抵（质）押登记、保险手续，经批准后办理展期手续。展期后贷款总年限不得超过25年。第二十六条,河北省农村信用社联合社,35,贷后管理,河北省农村信用社贷后管理办法（试行）（冀信联字2010156号）,河北省农村信用社联合社,36,风险处置,第二十八条逾期贷款处理借款人在约定还款日营业终了，没有按照合同约定的还款计划还款，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，经办联社将应还款额转入相应的逾期科目，利息转入逾期利息科目，并计算利息，计算公式为：逾期利息=当月应还本息逾期利率逾期天数。第二十九条出现下列情况之一的，经办联社有权终止借款合同，有权提前收回已发放借款、行使抵（质）押权或/和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。,河北省农村信用社联合社,37,关于加强住房按揭贷款管理的通知,严格贷前审查和按揭贷款发放标准。严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。进一步完善住房按揭贷款风险管控制度。进一步加强住房按揭贷款风险状况动态防控。加强房地产行业形势研判。,河北省农村信用社联合社,38,国家近期出台的房地产调控政策,近期房地产调控政策一览表2010年房地产信贷政策,河北省农村信用社联合社,39,2010年房地产信贷政策,中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发2010275号）,河北省农村信用社联合社,40,银监会对房地产信贷监管政策之一,土地储备贷款政府的土地储备中心为借款主体。其运作为：用钱取地，以地抵押