某地区文化产业项目管理及市场调查分析报告(PPT 38页).ppt

设想问题,Q1：项目租售比例？Q2：项目租售价格？Q3：项目销售期限？,项目本体分析本体属性开发制约,余姚中心城区,本案,本体属性/区位：项目位于城区西南，位置较偏,余姚位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市；本案位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区5公里,余姚高速道口2.5公里;,高速道口,本体属性/配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施,本案,南雷南路,南环西路,谭家岭西路,交通南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区各区域；配套周边仅403路公交；无其他餐饮、金融、商务等配套；万达广场距本案2.5公里;汽车南站距本案3公里;,万达商圈,汽车南站,本体属性/四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差,2,3,1,4,5,本体属性/规划：集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区,研发楼区块，主体4层，部分2层，总建52923平米,产业服务中心（12F),大气、简约公建立面,人才公寓,开发制约/自身限制：项目内、外环境影响开发进程及客户心理,内部高压电塔,内部现有建筑,周边厂房,地块内、外现有的高压电线，会影响项目开发进度及办公氛围；,地块内部现有建筑，会影响项目开发进度；,地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办”先期心理影响；,开发制约/其他限制：区域发展、开发商品牌效应、产品特性等因素，使项目开发风险加大,区域发展限制余慈片区发展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利；品牌效应不足作为企业在余姚首个开发项目，在当地品牌影响力相对不足；规模较大，产品单一项目为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大；,地段价值梳理：项目在区位、配套、环境、品牌、产品等诸方面存在抗性,项目地处余姚城南，位置较偏；地块交通通达性较好，但周边配套设施缺乏；地块内、外环境影响项目开发进程及客户心理；余慈统筹规划，对地块而言，弊大于利；开发商在当地品牌效应不足；项目规模较大，产品单一，开发风险较大；,市场环境分析城市发展楼市动态市场环境,城市发展/规划：余慈统筹规划，对地块区域价值提升有限,1、区域空间结构”一轴“即贯穿南北的生态经济发展轴；”二区“即北部都市发展区和南部生态发展区；”三带“即沿湾产业带、沿329国道城镇发展带、沿姚江旅游发展带；2、北部都市区空间结构”一个中心“即余姚城区、慈溪城区和姚北周巷片区；”三园“即慈溪杭州湾新区、余姚滨江产业园区、龙山慈东产业园区；”六镇“即观海卫、三北、庵东、泗门、丈亭、梁弄；,余慈统筹规划,城市发展/规划：余姚城区规划，对区域地块功能提升有限,余姚中心城区规划形成”三轴、三心、五片“空间布局；”三轴“即现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴；”三心“即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心；”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生态片；城南片功能定位作为余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空间区域之一，成为余姚城市居住环境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。,本案,项目区域,城市发展/经济：余姚第三产业比重偏低，有很大发展空间,2011年宁波市区/余姚生产总值、第三产业总值,2011年宁波市四区三产比例,2011年余姚三产比例,余姚国内生产总值660亿，为宁波市区33%；余姚第三产业产值为224亿，为宁波市区24%；余姚三产比例为6%：60%：34%；宁波市区三产比例为23%：30%：47%；以上数据说明，余姚第三产业发展存在很大空间，”退二进三“产业政策还须进步推进；,楼市动态：近几年余姚商品房/写字楼成交量回落,2008年6月-2012年6月余姚写字楼销售面积,2011-2012年6月，余姚商品房成交量明显回落；2011-2012年6月，余姚商品房成交价格上升明显，增幅20%左右；成交价格主要受悦龙湾等高素质楼盘成交影响；,近几年，余姚写字楼年成交量徘徊在5万平米；成交量有限受新开写字楼项目偏少有关；,商品房,写字楼,市场环境/格局：写字楼价格1000元/，租金0.8-1.5元/,城北区域,城西区域,市中心区域,中塑商务大厦售价：10000元/平米租金：0.8-1.0元/平米,中塑世纪大厦售价：10000元/平米,文山创意广场租金;1.5元/平米,阳光国际大厦租金;1.2-1.5元/平米,中宇大厦租金;1.0元/平米,阳明188租金;1.0元/平米,太平洋写字楼租金;1.1-1.3元/平米,时代大厦租金;1元/平米,白云商贸中心租金;1元/平米,市场环境/个案/中宇大厦：入驻企业为品牌实力型企业，整体档次较高,项目名称：中宇大厦地址：玉立路、长安路物业类型：1*14F，总建1.6万；产品面积：1100；层高：3.5米；装修情况：公共部分装修，内部毛坯；配套：分层中央空调、员工餐厅；租价：1元/天/；物管费：3元；入住率：90%；入驻企业：房产公司、政府机关为主；办公面积：1100为主备注：开发商持有物业，对外招商；,市场环境/个案/阳光国际：入驻企业较杂，档次一般,项目名称：阳光国际大厦地址：玉立路、长元路物业类型：1*22F，总建2.3万；产品面积：70-1000；主力70、140；层高：3.6米；配套：分层式中央空调；租赁价：1元/天/；物管费：2.5元/月/；入住率：80%入驻企业：贸易、金融类企业为主；办公面积：70-200为主；交付：2010年,市场环境/个案/太平洋：入驻企业规模偏小，档次较低,项目名称：太平洋办公楼地址：南滨江路、新建路物业类型：1*13F，总建面积：7000；产品面积：60-70；层高：3.2米；配套设施：2部电梯；立面主材：面砖；租赁价：1元/天/；入住率：70%入驻企业：贸易类、制造类为主；办公面积：100以下为主；,市场环境/个案/时代大厦：入驻企业规模偏小，档次较差,项目名称：时代大厦地址：南雷路物业类型：1*10F；总建面积：8000；产品面积：60-200；层高：3.2米；配套设施：2部电梯；立面主材：涂料、玻璃幕墙；租赁价：1元/天/；入住率：70%入驻企业：广告/媒体/培训类为主；办公面积：100-200；,市场环境/个案/中塑国际：入驻企业较纯粹，项目档次较高,项目名称：中塑国际大厦地址：塑料城舜达西路物业类型：1*5F/2*28F，总建10万；产品面积：150-1500；配套设施：5部电梯，商务中心；售价：1万元/；销售率：95%租赁价：1元/天/；入住率：60-70%入驻企业：以塑料、贸易类为主；办公面积：100-200为主；,市场环境/个案/中塑世纪：产品面积偏小，档次一般,项目名称：中塑世纪大厦地址：新建北路物业类型：1*12F，1*25F，总建约6万；产品面积：40-200，主力70-80；立面主材：干挂大理石、玻璃幕墙；开盘：2012-03售价：1万元/；销售率：30%；,市场环境/个案/文山创意广场：旧厂房改造，余姚现有最大的文化创意园区,项目名称：文山创意广场地址：新建北路、文山路物业类型：1-8F，旧厂房改造；总建：约9万，一期约1万；产品面积：主力50、70、150；层高：4-8米；租赁价：1.5元/天/；签约率：一期70%；开园：一期2012.09入驻企业：科研、孵化等创新企业办公面积：50-4000；备注：定向招商，政策扶持；,市场环境/个案/阳明188：厂房改造项目，规模偏小，余姚首个文化创意项目,项目名称：阳明188地址：阳明西路188号物业类型：1-2F，旧厂房改造；总建：5000；产品面积：主力50；租赁价：1.0元/天/；入住率：90%以上；开园：2010.07入驻企业：以动漫、设计创意、工程检测类公司为主；办公面积：50-1000；100-200；备注：定向招商，政策扶持；,市场环境/客户分析：入驻企业以贸易、生产制造类为主；办公需求面积400以下为主,入驻客户办公需求面积,入驻客户类型,入驻企业办公需求面积以400以下为主，其中办公面积100以下占35%；,写字楼入驻企业以贸易类、生产制造类为主，占整体69%；,市场环境/市场供需：2012年6月-2014年，余姚市区写字楼供应量预计在31万,至2012年6月，余姚市区写字楼存量约5万；预计2013年始，南雷路行政商务区部分写字楼将陆续“隐性”推向市场，两年内，供应体量在10万以上；2014年，众安三期、河姆渡世纪广场、保利项目写字楼项目将陆续推向市场；截至2014年，余姚市区写字楼供应量预计在31万以上；,2012年6月-2014年余姚写字楼预计供应量,市场环境/市场供需：2014年，余姚写字楼供应量明显，市场竞争更为激烈,2012年6月-2014年余姚写字楼供需情况,2012年6月-2013年，市区写字楼供应量有限；2014年，写字楼项目将陆续推向市场，供应量将急速放大；依“退二进三”产业发展趋势，市区写字楼需求量将稳步提升，预计2013年需求量为5万，2014年为6万；2014年，余姚写字楼市场供需比持续放大，市场竞争激烈；,市场环境梳理,根据城市规划发展，地块所在区块价值提升有限；余姚第三产业比重偏低为主；企业办公需求面积以400，还有很大发展空间，为当地写字楼发展带来机遇；近几年，余姚商品房/写字楼成交量下滑明显，但成交价格稳步提升；余姚写字楼成交价格约1万元/，租金0.8-1.5元/天/；余姚现有2个文化创意园区均为旧房改造项目，只租不售，租赁情况良好；现有写字楼入住企业以贸易、生产制造类企业以下为主；至2014年，余姚写字楼供应量将达到31万，按余姚写字楼市场5-6万/年销售量，市场竞争会愈发激烈；,项目可行性分析租售比例租售价格销售策略,租售比例/个案介绍,项目名称：创新128地址：鄞县大道、启明路物业类型：165独栋办公楼；3栋人才公寓；总建：约20万，分三期开发；产品面积：625-2000，主力700-900；售价：9000元/；入住率：整体70%；开园：一期2010.07，现二、三期已开园；,项目名称：创E慧谷地址：镇海中官西路物业类型：36独栋办公楼，3栋人才公寓，2幢高层写字楼；总建：10万，分二期开发；产品面积：625-2000，主力700-900；开园：2009.09,租售比例,宁波市区现已开园、在建文化产业园区项目规模约47万平米，考虑未知相似项目，按1.2系数核算，宁波文化产业园区项目规模为56万平米。,宁波在建、开园文化创意园区项目,租售比例,宁波文化创意园项目规模56万,余姚国内生产总值为宁波市区33%,余姚第三产业总值为宁波市区24%,同比例，余姚文化创意园项目规模18.5万,同等比例，余姚文化创意园项目规模13.4万,以第三产业繁荣度为比例，对余姚文化创意园规模进行评估，考虑余姚“退二进三”空间，认为余姚文化创意园规模在15万较合适,余姚现有文化创意园项目“文山创意广场”、“阳明188”共计规模7.5-9.5万，尚有5.5-7.5万市场空间，取中间值6.5万,本案建筑体量约12.5万，其中6.5万体量适合开发文化创意园项目,租售比例,文化创意园体量6.5万,“普通写字楼”体量6万,浙商1号,政策扶持，租售价有保证！,无政策扶持，租售价较低！,可售部分,持有部分,租售价格分析,通过市场比较法，得出本案写字楼（可售部分）租金为1.2元/天/，按4%年投资回报率，推算本案写字楼售价为11000元/；,销售价格测算（一）,租售价格分析,销售价格测算（二）,鄞县大道,天童南路,鄞州核心区,创新1289000元/,雍城世家15000元/,盛世天城15000元/,风格璟院17000元/,蝶园13000元/,创新128周边住宅价格约15000元/,周边住宅与创新128价格比值在1.6：11.7：1,租售价格分析,销售价格测算（二）,谭家岭路,南雷南路,本案,本案周边住宅价格约10000元/,周边住宅与创新128价格比值在1.6：11.7：1本案周边住宅价格9000元/；依照比值，本案写字楼（销售部分）售价为5900-6300元/；,万达广场11000元/,余姚市区,金色蓝庭8500元/,租售价格分析,销售价格分析（可售部分）根据价格测算一、二测算，本案销售价格在6000-11000元/；依因地制宜考量，以余姚当地写字楼/文化创意园市场价格作为本案价格评估主要依据；本案销售价格：11000元/*60%+6000元/*40%=9000元/,租赁价格分析（可售部分）按年投资回报率4%计算，本案租赁价格为1元/天/；,销售期限,销售策略开盘前：招商先行，销售紧跟先谈妥几家知名、品牌企业入驻，树立项目市场形象和价值，增强投资客与自用客户购买信心，保证项目一推出市