建筑装饰装修法律问题.ppt

建筑装饰装修相关法律实务,导读,AAA房地产开发有限责任公司在重庆江北区的“AAA城市花园”高档住宅小区项目终于顺利竣工，销售情况也非常好，部分业主已顺利接房。接下来就是装饰装修了。作为公司员工，小芳以优惠价格买了一套小户型，眼下正忙着装修呢。一天，在装修过程中，卧室的玻璃突然爆裂，砸伤了路人甲，纠纷就此开始,本章应注意的问题：,1常见的不规范不合法装饰装修行为带来的法律纠纷2当事人对装饰装修风格的不同理解带来的纠纷3装饰装修合同的订立与履行过程中需要特别注意的法律事项4装饰装修质量问题引起的法律纠纷,本章涉及的法律、法规、规章,建筑法安全生产法建设工程质量管理条例建设工程安全生产管理条例建筑工程施工许可管理办法住宅室内装饰装修管理办法,第一节概述,一、建筑装饰装修概念为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的物理性能、使用功能和美化建筑物，采用装饰装修材料或饰物对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程。主要表现：开凿墙体、楼地面、移动窗位置、拆改承重或非承重结构、增设房屋分隔结构、改善房屋外观及装饰室内布局等行为。,二、建筑装饰装修立法的必要性（一）规范建筑装饰装修行业管理，保障业主权益（二）规范业主装饰装修活动，保障第三人权益（三）解决装饰装修合同纠纷，保障合同各方合法权益,三、建筑装饰的特点1、工程量大表现在量大、面广、项目繁多平均1平方米墙面的建筑面积就有35平方米的内抹灰，0.151.3平方米的外抹灰。高档次建筑装饰量更大。2、施工工期长一般占总工期30%40%，高级装饰占总工期50%60%。3、耗用劳动量大一般占建筑施工总劳动量的30%左右。4、占建筑总造价的比例较高一般占总造价的30%以上，高档装饰则超过50%。5、材料、工艺更新速度快新材料的不断研制开发，一方面推动装饰技术进步，另一方面也要求从业者不断更新知识，适应发展。,四、装饰等级分级一级：高级宾馆、别墅、纪念性建筑、大型体育馆、博物馆、市级商场等。二级：一般公用建筑如科研、高校、医院、行政办公楼。三级：普通公用建筑及住宅、如小学、托幼建筑、普通办公楼等。,连线装饰等级分级A、马王堆博物馆甲级B、中科院C、麦德隆超市D、鸟巢乙级E、华天大酒店F、住宅小区G、附属二医院丙级H、幼儿园I、师大附中,二、建筑装饰装修工程专业承包企业资质（一）资质等级与资质标准建筑装饰装修工程专业承包分为一级、二级、三级，三个级别。1、一级资质标准（1）企业近5年承担过3项以上的工程造价在1000万元以上或三星以上的宾馆大堂的装饰装修。工程质量合格。（2）企业经理具有8年以上的从事工程管理工作经验或具有高级职称；总工程师具有8年以上的从事建筑施工技术管理工作经历并具有相关专业高级职称。会计具有中级会计职称。（3）企业注册资本在1000万元以上，企业净资产1200万元以上。（4）企业近3年来最高年工程项目结算收入3000万元以上。,2、二级资质标准（1）企业近5年承担过2项以上的工程造价在500万元以上的装饰装修工程或者10项以上单价造价在50万元以上的装饰装修工程。工程质量合格。（2）企业经理具有5年以上的从事工程管理工作应验或具有中级以上职称；技术负责人具有5年以上的从事建筑施工技术管理工作经历并具有相关专业中级以上职称。财务负责人具有中级以上会计职称。企业具有的二级以上的项目经理部少于5人。（3）企业注册资金500万元以上，企业净资产600万元以上。（4）企业近3年来最高年工程结算收入1000万元以上。,3、三级资质标准（1）企业近3年承担过3项以上的工程造价在20万元以上装饰装修工程施工。工程质量合格。（2）企业经理具有3年以上的从事工程管理工作经验；技术负责人有5年以上的从事建筑施工技术管理工作经历并具有相关专业中级以上职称。财务负责人具有初级以上会计职称。（3）企业注册资本在50万元以上，企业净资产60万元以上。（4）企业近3年来最高年工程项目结算收入100万元以上。,（二）承担业务范围一级企业可承担各类建筑室内、室外装饰装修工程（建筑幕墙工程除外）的施工。二级企业可承担单位工程造价在1200万元以及以下的建筑室内、室外装饰装修工程（建筑幕墙工程除外）的施工。三级企业可承担单位工程造价在60万元以及以下的建筑室内、室外装饰装修工程（建筑幕墙工程除外）的施工。,三、建筑室内设计资格的检查和监督管理1、建筑室内设计师资格的复查对建筑室内设计师资格证书持有这两年复查一次，未按时复查者，将取消室内设计师的资格。收回证书，一年后方可重新申请。复查结论为“合格”与“不合格”两种：建筑师呢设计师能够正常完成设计项目未发生责任过失的为“合格”；建筑师呢设计师不能正常完成设计工作，或在复查期内从事设计或者设计管理工作不满一年的，或者有责任过失并产生严重后果的为“不合格”。2、对违反行业法规的监督和处理对严重违反建筑装饰装修行业法规，违反国家有关建筑装饰装修行业规定，构成重大影响和损失的，发证机关有权取消其建筑室内设计师的资格，吊销其资格证书，并在三年内不得申报建筑室内设计师的资格。,三、常见的不规范装饰装修行为（一）墙梁装修：墙梁在实际建筑结构中具有重要作用，对墙体的无端破坏不但会对房屋的整体结构、美观造成损害，还会给房屋的安全带来严重威胁。(电视台春晚的某小品，想想巩汉林说的话对吗？）（二）房屋特定功能区域装修：厨房；卫生间；房屋的各种管道等。（三）楼地面装修：楼板面过重荷载；楼面打射钉；下层住户打洞吊顶；阳台的负荷。,装修人从事住宅室内装修活动的行为规范1、搭建建筑物、构筑物以及改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗，要报请城市规划行政主管部门批准后方能实行。(高层顶楼最牛别墅）2、拆改供暖管道和设施，要经过供暖管理单位批准后才能进行。3、拆改燃气管道和设施，要经过燃气管理单位批准后才能进行。,（三）室内装饰装修的义务性规定1、住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制标准。2、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范而增加楼面荷载的，应当经过原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。3、改动卫生间、厨房间防水层的、应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。（时间最少24小时，最好48小时）4、装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料确保装饰装修工程质量。5、装饰装修企业从事住宅室内装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。6、任何装饰装修企从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。,四、建筑装饰装修风格（一）建筑装饰装修风格纠纷解决原则：1.合同有特殊约定，依特殊约定；2.无特殊约定，依行业一般共识。（新里程装修）,第二节建筑装饰装修申报及物业管理法律关系,一、关于住宅室内装饰装修管理办法性质：部门规章实施时间：2002年5月1日制定机关：建设部（2008年后为住房和城乡建设部）立法目的：为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益。主管部门：国务院建设行政主管部门；省、自治区人民政府建设行政主管部门；直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门。,适用范围（一）适用行为：1.城市从事住宅室内装饰装修活动；2.实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理（不限于城市）。（二）住宅室内装饰装修内涵：是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。（三）住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照建设工程质量管理条例执行。（四）非住宅：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。（其他非住宅装修呢？）,二、住宅室内装饰装修的申报（一）申报登记装修人应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。（住宅室内装饰装修管理办法第13条）（二）申报登记时应的材料（住宅室内装饰装修管理办法第14条）1.房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；2.申请人身份证件；3.装饰装修方案；4.变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；,5.涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；6.委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件；7.非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。（三）物业管理单位的义务：将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。（四）装修人的义务：装修前，应当告知邻里。,（五）住宅室内装饰装修管理服务协议1.协议签订主体：装修人，或者装修人和装饰装修企业，与物业管理单位。2.应当包括的内容：（1）装饰装修工程的实施内容；（2）装饰装修工程的实施期限；（3）允许施工的时间；（4）废弃物的清运与处置；（5）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（6）禁止行为和注意事项；（7）管理服务费用；（8）违约责任；（9）其他需要约定的事项。,第三节室内环境质量,装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。,第四节竣工验收与保修,住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。,第四节法律责任,因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。,装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；,（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚。装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。,装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。,案例9.1,张某2004年7月购买了一套复式住宅商品房。交房后，张某认为该商品房的厨房和客厅的位置不尽如人意，于是在未向任何部门登记的情况下，将厨房和餐厅位置互换，为此还将楼梯旁的墙体敲掉。2004年10月，物业公司发来了通知，说张某敲掉了房屋的承重墙，又改变了房屋的结构，要对张某罚款10万元。请问：张某的装修是否违法？物业公司是否有权对张某罚款？本案涉及以下四个问题：（一）房屋装修手续问题；（二）房屋墙体变动问题；（三）房屋结构布局变动问题；（四）物业公司处罚权问题。,从建筑学原理上分析：拆除承重墙会改变楼房的承力设计，使楼房的受力能力减弱，严重影响楼房的安全，因而承重墙在任何情况下都不允许自行拆除；而非承重墙如果仅属于室内的分割墙，可以拆除，但如果属于外墙立面，由于影响到整个楼房的外表美观，在没有经过有关部门批准的情况下，也不允许私自拆除或开立门窗。,（一）住宅装修未履行手续的法律责任对于住宅装修，业主或住宅使用人未申报登记擅自进行住宅室内装饰装修活动的，应由城市房地产行政主管部门责令改正，并处500元以上1000以下的罚款。（住宅室内装饰装修管理办法第35条）（二）房屋墙体变动问题未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得变动建筑主体和承重结构；未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面，不得在非承重外墙上开门、窗。（建设部住宅室内装饰装修管理办法第5条第1项、第6条第2项）随意拆除、改造墙体将承担相应的法律责任。,（三）房屋结构布局变动问题禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；未经燃气管理单位批准不得拆改燃气管道和设施。（建设部的住宅室内装饰装修管理办法第5条第2项、第6条）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款。（建设部的住宅室内装饰装修管理办法第38条第1项、第3项）,（四）物业公司处罚权问题1.罚款的性质：行政处罚行为，应由法律规定的部门或有权部门授权的机构来实施；2.物业管理公司的性质：是接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业，它的行业主管部门是各省市的房地产管理局，其本身并没有行政处罚权。3.业主违法装修，应由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。（住宅室内装饰装修管理办法第38条）,第三节建筑装饰装修合同,一、订立装饰装修合同应注意的问题（一）查验装修合同当事人的身份（二）写明居室装修施工内容及承包方式（三）写明工价、付款方式和工期（四）详细写明有关材料供应的约定内容（五）质量竣工验收标准应依法定标准（六）应当明确违约责任、纠纷处理方式,二、装饰装修合同诉讼中应注意的问题（一）裁判标准需第三方协助鉴定（二）技术服务机构证明不能作为法庭证据（三）装修诉讼不存在双倍赔付,案例9.2,2010年11月，陈某承揽装修业主王某房屋之二楼室内的泥水装修工程，其后，陈某将其中铺贴瓷砖的装修业务交给徐某做，徐某则雇佣山某等人对房屋进行泥水装修。2010年11月8日，山某在铺盖地砖进行放线时，因拉线扯钉致钉子反弹伤到其左眼。后经医院诊治出院，定为十级伤残。山某认为：王某与陈某之间存在建筑装修工程意义上发包与承包的法律关系，陈某作为实际装修施工人，没有建筑主管部门颁发的相应资质。依据最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第11条第2款之规定：“雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。”遂于2010年12月就赔偿事宜将徐某、陈某、王某列为共同被告向人民法院起诉，要求对其伤害承担责任。,本案主要涉及以下四个方面的问题：（一）普通家居装修合同性质的确定；（二）家居装修单位的资质问题；（三）安全生产事故的确定；（四）山某与徐某、陈某、王某关系之认定。,（一）普通家居装修合同性质的确定建筑工程承包合同or加工承揽合同？建筑装修工程涉及面广，施工较为庞杂，法律、法规对建筑工程承包合同主体资质、项目的报批及合同的履行程序等都做了严格和细致的规定。加工承揽合同，是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽合同包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。本案中，王某作为定作人将其场所内二楼的地面及墙面瓷砖铺贴工作委托给陈某从事，该工作具有一定的技术性，不同于单纯提供劳务，也不同于规范性的建筑装修工程施工活动，其工作的实质是一项提供工作成果的加工承揽活动，而非建设工程发包与承包关系。,（二）家居装修单位的资质问题一般而言，下列装修施工应委托具有相应资质的装饰装修企业承担：（1）装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的。（2）装修人在住宅室内装饰装修过程中涉及下列行为的：a搭建建筑物、构筑物；b改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；c拆改供暖管道和设施；d拆改燃气管道和设施。（3）住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的。（4）改动卫生间、厨房间防水层的。除上述四种情形外，装修人的装修活动“不必须”委托具有相应资质的装