工程合同类型及选择.ppt

工程合同类型及选择,2014.3.3,合同的分类,按合同主体分：与业主签订的合同，与承包商签订的合同；按承发包方式分：勘察、设计或施工总承包合同，单位工程施工承包合同，工程项目总承包合同；按计价方式分：固定总价合同，单价合同，成本加酬金合同；,2.1固定总价合同,2.1.1总价合同概念和形式总价合同概念：总价合同是指支付给承包方的工程款项在承包合同中是一个规定的金额，即总价。它是以设计图纸和工程说明书为依据，由承包方与发包方经过协商确定的。,总价合同的主要特征：一是根据招标文件的要求由承包方实施全部工程任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定；二是拟实施项目的工程性质和工程量应在事先基本确定。显然，总价合同对承包方具有一定的风险。,采用总价合同注意事项：必须明确工程承包合同标的物的详细内容及其各种技术经济指标，一方面承包方在投标报价时要仔细分析风险因素，需在报价中考虑一定的风险费；另一方面发包方也应考虑到使承包方承担的风险是可以承受的，以获得合格而又有竞争力的投标人。,总价合同分类：（1）固定总价合同工期短；报价高；使用最普遍；（2）调值总价合同工期1年以上的项目使用；调价方法（文件证明法、调价公式法）；,（3）固定工程量总价合同合同总价=分项工程单价x分项工程量；占用时间长，延长设计周期，招标准备时间长；（4）管理费总价合同需明确具体管理工作范围；,2.1.2固定总价合同中承包商的职责1）以固定的总价完成一个完整的工程2）承包商应承担的投标风险3）与工程变更相关的职责4）施工组织和方法5）承包商的其他责任6）聘请一位全职的现场项目经理7）承包商的缺陷弥补责任8）承包商未获得付款后责任,2.1.3固定总价合同中业主的职责1）业主的主要职责提供工程相关资料；支付承包商工程价款；2）工程缺陷弥补3）业主终止合同NOTE:业主准备终止合同时，必须是承包商正在或即将违反合同；4）误期损害赔偿,2.1.4固定总价合同中设计师的责任1）设计师的地位提供证明支付给承包商，在固定总价合同中没有任何职责；2）设计师的解释或指令公正，与合同意图和合理推断一致；3）设计师或其代表的现场工作访问现场，检查工程进展,2.1.5固定总价合同分包商的职责1）业主和设计师对分包商的认可业主和分包商之间不存在直接的关系；2）替换分包商导致固定总价增加；3）分包商报价的公开4）分包商责任与总承包商责任的联系分包商在一定程度上反应主合同合适和必需的要求，需与总承包商签订分别合同；,2.1.6固定总价合同中供应商的职责供应商在主合同中没有责任，其签订的合同在一定程度上受业主合同的影响；缺陷：在大多标准合同中，相对分包合同的处理条款，没有关于处理供应合同的条款。,2.1.7固定总合同的优缺点对业主来说，固定总价合同优点：可以评价收到的标书并且选择一个在预算范围内的标书，可以确定工程开支不会超过规定的总价。缺点：只有在合同签订之后才能开始施工，并且必须在所有文件准备好后才能签订合同。固定总价合同中承包商仅考虑按照设计图纸施工，不会受到创造性的挑战；,2.1.8固定总价合同的关键点总结适用：设计深度满足精确计算工程量的要求，设计图纸和技术规范详尽，工作范围明确具体，施工条件稳定，结构不甚复杂，规模不大，工期较短，对产品要求明确。,承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化。1)工程范围必须清楚明确。2)工程设计较细，图纸完整、详细、清楚。3)工程量小、工期短，环境因素变化小，条件稳定并合理。4)工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便。5)工程投标期相对宽裕，承包商可以详细作准备。6)合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。,2.2单价合同,2.2.1单价合同概念和形式单价合同是指承包方按发包方提供的工程量清单内的分部分项工程内容填报单价，并据此签订承包合同，而实际总价则是按实际完成的工程量与合同单价计算确定，合同履行过程中无特殊情况，一般不得变更单价。单价合同的执行原则:工程量清单中的分部分项工程量在合同实施过程中允许有上下的浮动变化，但分部分项工程的合同单价不变，结算支付时以实际完成工程量为依据。,采用单价合同时按招标文件工程量清单中的预计工程量乘以所报单价计算得到的合同价格，并不一定就是承包方按照合同规定的任务后所获得的全部工程款项，实际工程价格可能大于原合同价格，也小于它。单价合同的工程量清单内所列出的分部分项工程的工程量为估计工程量，而非准确工程量。,单价合同分类：1）估计工程量单价合同以工程量为基础，以工程量单价表为依据2）纯单价合同设计商未提供图纸，或施工图不能准确计算工程量时采用；3）单价与包干混合式合同以单价合同为基础；,2.2.2单价合同中承包商的职责1）承包商的主要职责按照合同完成工程；2）工程计量施工过程中，满足支付要求的工程计量往往由承包商和业主双方的代表完成。,2.2.3单价合同中业主的职责1）业主的主要职责根据合同支付工程款，提供所需信息；任命一位设计师作为自己的代表监督双方的合同履行。2）变更工程及其单价确定变更工程量时，幅度是合同工程量的15%。,2.2.4单价合同中设计师的责任1）设计师主要职责对已完工程量的核实；2）工程计量检查业主准备中标的投标书所提交的单价清单；3）对不平衡报价的处理确定管理费的补助总额和所有主要项目的单价是真实的。,2.2.5单价合同的优缺点对业主来说，主要优势：能以更小的风险开展工程；主要劣势：近似工程量严重不准确的可能性以及远超预先的投资估算。对承包商来说，唯一优势：不需要工程计量就能投标并排除伴随的风险。,2.2.6单价合同的关键点总结1）单价是项目子项每个单位的平均价格。2）业主只需按已约定的单价乘以实际工程量即可求得支付费用，可以减少意外开支。3）业主招标前无需对工程范围作出完整、详尽的规定，缩短招标准备时间。4）当已完工程的工程量超过或少于规定数量时，单价合同通常需要对单价进行调整。5）工程师应注意投标人的不平衡报价。,2.3成本加酬金合同,2.3.1成本加酬金合同概念和形式1）成本加酬金合同概念（CPF）指发包方向承包方支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。在这类合同中，发包方需要承担工程建设实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。两个明显的特点：一是发包方对工程总价不能实施实际的控制；二是承包方对降低成本不关心。,成本加酬金合同适用于工程内容及其技术经济指标尚未全面确定，在投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫而必须发包的工程，或者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程项目。,2）成本加酬金合同形式常见的形式通常有：成本加固定费用合同成本加定比合同合同成本加浮动酬金合同目标成本加奖罚合同成本加固定最大酬金合同。,2.3.2CPF合同中承包商的职责1）承包商的主要职责2）履行合同的诚意和公正3）承包商经济而高效工作4）承包商的酬金支付,2.3.3CPF合同中业主的职责1）业主的主要职责业主在CPF合同中的职责和固定总价合同相似：依据合同条款支付工程款，提供信息。2）关于工程缺陷的弥补若承包商有所忽视，或者承包商不履行合同条款，那么业主有权利自己完成工程。,2.3.4CPF合同中设计师的责任1）设计师的主要责任作为业主代理人的义务，作为合同解释的义务，作为仲裁者力求使双方履行合同的义务。2）设计师对工程成本的控制要求更高的施工技术和工程发包程序方面的知识，充分了解工程成本的本质。,2.3.5CPF合同的优缺点对业主来说，优势：可在设计完成的情况下开始施工，付款比较灵活，可以分段施工，为业主节省时间和金钱，提前实现资金回报。劣势：承担风险较大，施工可能会在不经济的情况下完成或根本不能完成，最大的劣势为不知道成本是多少。对承包商来说，优势：承担的风险相对较小，唯一的劣势：合同的无结果性，减少了激励。,3.5.6CPF合同的关键点总结（1）CPF合同和固定总价合同是合同的基本类型，处于高低风险相反的两端。（2）对于CPF合同业主来说有两种费用：定义的成本和定义的酬金。（3）CPF合同的成功需要双方的信任和城实。（4）CPF合同中业主通常承担较大的风险。（5）CPF合同中业主和设计师更多的参与工程和陈本管理。（6）大型建筑工程，由于能够提供更多的灵活适应性，最高保证成本加酬金合同比固定总价合同更受偏爱。,2.4合同类型选择要点,选择合同类型应考虑以下因素：1、工程项目的复杂程度规模大且技术复杂的工程项目，承包风险较大，各项费用不易准确估算，因而不宜采用固定总价合同。最好是有把握的部分采用总价合同，估算不准的部分采用单价合同或成本加酬金合同。有时，在同一工程项目中采用不同的合同形式，是业主和承包商合理分担施工风险因素的有效办法。,2、工程项目的设计深度施工招标时所依据的工程项目设计深度，经常是选择合同类型的重要因素。招标图纸和工程量清单的详细程度能否使投标人进行合理报价，取决于已完成的设计深度。下表列出了不同设计阶段与合同类型的选择关系。,3、工程施工技术的先进程度如果工程施工中有较大部分采用新技术和新工艺，当业主和承包商在这方面过去都没有经验，且在国家颁布的标准、规范、定额中又没有可作为依据时，为了避免投标人盲目地提高承包价款或由于对施工难度估计不足而导致